Rendement LMNP : stratégies et calculs pour un investissement locatif rentable

Le rendement LMNP est l’un des plus gros avantages de projet immobilier en location meublée non professionnelle. Ce statut a le vent en poupe depuis quelques années en France. Il propose en effet des avantages fiscaux attrayants. Il vous fait profiter d’une importante réduction d’impôt ou d’un abattement forfaitaire de 50% sur votre imposition.  Si vous êtes à la recherche d’une idée de projet immobilier  rentable, le LMNP vous permet de générer un rendement locatif attractif. Cet article vous détaille le rendement LMNP que vous pouvez réellement attendre d’un placement immobilier en LMNP. 

LMNP rendement: qu’est ce que c’est? 

Le rendement LMNP est un indicateur clé dans l’investissement locatif. Il permet de connaître la performance d’une acquisition locative. Le rendement LMNP permet de mettre un lien entre le coût du bien immobilier et le revenu annuel généré par la location. L' indicateur est exprimé en pourcentage. Il constitue un outil de mesure de performance indéniable, car il permet de définir la potentiel de location du bien. Il contribue également à la mise en place d’une stratégie de gestion pour un projet de location meublé optimal. Les données fournies sont en effet tangibles et explicites. 

Le rendement LMNP est influencé par de nombreux facteurs, dont le revenu annuel, la valeur du marché, les charges et le prix d’achat du bien immobilier.

Calcul du rendement LMNP : les paramètres à prendre en compte

Il est tout à fait légitime de s’intéresser aux revenus que génère un projet de Location Meublé Non Professionnel avant de se lancer. Pour un LMNP, l' indicateur varie selon différents paramètres clés, le rendement net, le rendement brut, et le rendement net-net. Ces indicateurs sont cruciaux pour avoir une meilleure visibilité du rendement de votre placement immobilier. 

Le rendement brut

C’est la première mesure de performance pour la LMNP. Cet indicateur simple facilite l’estimation de la profitabilité du bien. Cependant, il ne prend pas en compte les frais de gestion. Le rendement brut permet d’avoir une perception de l’attractivité de l’investissement locatif.

Pour le calculer,  vous devez appliquer la formule suivante:

Rendement brut = (loyer annuel/prix d'achat du bien) x 100.

Ainsi, le rendement brut d'un appartement meublé de 200 000 euros est de 6%, si son loyer annuel est de 12 000 euros.

Ces 6% vous donnent une première indication des bénéfices générés par le bien. Cependant, ce n'est pas suffisant pour connaître le rendement réel du bien loué. En effet, ce calcul n'intègre pas les différentes charges comme les frais d'entretien ou encore la taxe foncière. Il faut ainsi évaluer d'autres facteurs pour connaître la profitabilité réelle du bien en LMNP.

Le rendement net

Cet indicateur donne des résultats plus réalistes du rendement locatif de votre bien immobilier. Les calculs prennent en compte les frais afférents au bon fonctionnement du bien immobilier et les différentes charges (charges de copropriété, taxes foncières, etc). Le rendement net apporte plus de précision pour connaître la rentabilité du LMNP. La formule suivante vous permet de calculer le rendement net: 

Rendement net = (Loyer annuel - charges/prix d'achat) x 100. 

Ainsi, le rendement annuel d'un bien locatif acheté à 200 000 euros est de 5% si le revenu annuel est à 12 000 euros. La taxe foncière est de 2 000 euros. 

L'estimation du rendement locatif est plus précise, car le calcul prend en compte les dépenses courantes. 

Le rendement net-net

Cet indicateur est le plus fiable pour connaître le rendement réel d'un projet immobilier locatif en LMNP. Le calcul prend en compte les charges courantes ainsi que l'amortissement des biens et des meubles. Si vous achetez un logement locatif à 200 000 euros, ce prix est amorti au bout de 25 ans. Une déduction de 8 000 euros s'applique sur vos revenus locatifs pendant 25 ans.

Pour calculer le rendement net-net, voici la formule à appliquer:

Rendement net-net = (Loyer annuel -  charges.-  amortissement / prix d'achat) x 100

Ainsi, pour un bien immobilier: 

• acheté à 200 000 euros, avec un revenu annuel de 12 000 euros, 
• des charges à 2000 euros 
• un amortissement de 8 000 euros, 

son rendement locatif est 2%. 

Le rendement net-net est plus faible que les autres indicateurs, mais il est le plus précis. 

Les étapes clés du calcul du rendement

Ainsi, pour calculer le rendement d’un bien immobilier en location meublée non professionnelle, il faut: 

• calculer le rendement brut pour avoir une aperçue de la rentabilité sans les charges;
• calculer le rendement net pour avoir plus précision sur la profitabilité de l'investissement;
• calculer le rendement net-net pour connaître la rentabilité réelle du bien locatif en LMNP. 

 

Rendement LMNP: le taux attendu 

Différents facteurs influent sur le taux de rentabilité d'un investissement LMNP:

L'emplacement du bien

Les bénéfices sont plus importants dans les zones à forte demande locative. Les prix de location sont plus élevés dans ces zones, surtout dans les grandes villes.

L'état du bien

Un bien immobilier neuf ou qui a profité de quelques rénovations attirent plus les locataires. La performance est donc plus intéressante, car ils subissent moins les vacances.

Le prix d'achat du bien immobilier

Si le prix d'achat du bien est plus élevé, son bénéfice est garanti par les loyers perçues. Plus les revenus augmentent, plus le bénéfice l'est également. Pour éviter les abus, vous devez cependant vous référer au prix du marché.

La nature du bien immobilier en LMNP

Les types et les caractéristiques spécifiques du bien immobilier ont aussi un rôle dans la performance locative du bien. Différents types de logements peuvent être  loués sous le statut de LMNP. 

Les appartements et les maisons meublées

Ces types de biens immobiliers sont très populaires chez les investisseurs en LMNP. Ils accueillent une clientèle variée: étudiants, jeunes professionnels, famille, couples, etc. Ils sont répartis dans les zones urbaines et périurbaines.  Leurs loyers diffèrent selon leurs emplacements et leurs surfaces. Ils peuvent être relativement élevés, ce qui permet de profiter d’une rentabilité intéressante. Les appartements et les maisons meublées attirent les personnes qui demandent des logements clés en main, sans investir dans les meubles et les équipements. 

Ces types de biens immobiliers offrent une flexibilité aussi bien pour vous que pour vos locataires. Ils permettent de proposer un contrat de bail de courte durée. Vous pouvez ainsi ajuster le loyer en fonction du marché et autant de fois que nécessaire. Cela favorise votre rendement locatif. 

Les résidences étudiantes

Les résidences étudiantes sont aussi éligibles au statut LMNP. Celles sont très prisées dans les zones universitaires. La demande de location est très très élevée pour ces types de bien, car le nombre d’étudiants qui cherchent un logement ne cesse d’augmenter. Ce type de clientèle préfère les locations meublées qui offrent une location abordable et un logement confortable. En plus de cela, ces biens comportent également des équipements permettant aux étudiants de profiter d'un cadre de vie fonctionnel avec des espaces communs, une laverie et même une salle de sport. 

Investir dans une résidence étudiante à de nombreux atouts. Les taxes en cas de vacances locatives sont assez faibles, car les demandes de location sont constantes. Le rendement est plus important dans les grandes villes universitaires telles que Paris, Lyon, Lille ou encore Toulouse.  Les résidences étudiantes offrent une rentabilité locative intéressante que les locations meublées classiques. 

De plus, vous pouvez déléguer la prise en charge de votre résidence étudiante à une entreprise spécialisée en LMNP. 

Les résidences de tourisme

Ce sont des biens immobiliers implantés dans les zones touristiques, à proximité des stations balnéaires, des stations de ski ou encore en montagne. Les résidences de tourisme sont entièrement meublées. Elles s'adressent aux personnes souhaitant une location saisonnière tout en gardant leur autonomie. Elles sont très demandées durant les périodes estivales et durant les vacances d'hiver. Les loyers peuvent être relativement élevés durant ces périodes, engendrant une rentabilité accrue durant ces saisons.

De plus, vous pouvez confier la direction de votre logement locatif à une entreprise spécialisée. Ce professionnel se charge de la maintenance et de l'entretien de la résidence touristique. Ce qui implique que vous n'êtes pas obligé de vous investir dans la manutention du bien alors que vous percevez des revenus réguliers. Dans certaines régions, les résidences de tourisme profitent d'un rendement plus élevé, grâce à avantages fiscaux attrayants. En effet, vous pouvez par exemple récupérer la TVA qui s'est appliquée lors de l'achat du bien.

Les chambres d'hôte et les colocations meublées

La location meublée vous garantit aussi un bénéfice maximal, car vous avez la possibilité d'augmenter le nombre de vos locataires selon leur profil. Vous pouvez en effet diviser le bien en plusieurs chambres à louer pour percevoir plus de loyers. Ils sont très prisés dans les zones urbaines où la demande de location est toujours en hausse. 

Les chambres D'hôte sont très appréciées par les voyageurs et les professionnels en mobilité qui cherchent des logements de courtes durées. 

Avec ces deux types de logement locatif, vous avez l'avantage de diversifier vos sources de revenus. 

La bonne gestion de l’amortissement

L’amortissement en LMNP fait partie des facteurs influents du rendement locatif en meublée. Un bien immobilier avec une grande valeur profite d’un plus grand amortissement. Cela contribue à l’augmentation du bénéfice net du bien en location. L’amortissement est régie par deux critères: 

• la valeur locative d’un bien immobilier qui varie selon l’emplacement et l’état du bien. Une location meublée implantée dans les grandes villes bénéficie d’une valeur locative intéressante.  Elle génère ainsi plus de rentabilité qu’une résidence implantée dans une zone moins prisée.

• le taux de vacances immobilier ont aussi un impact sur le LMNP rendement. Ceux-ci peuvent être plus importants dans certaines zones que dans d’autres. La fluctuation du marché immobilier influe sur les vacances immobilières.

 

La gestion des charges liées aux biens

Le rendement LMNP est aussi affecté par la gestion des charges. Les coûts de l’entretien, des taxes et des charges de copropriété prennent une part importante dans les coûts globaux de l’investissement locatif. Ils minimisent le bénéfice brut du projet immobilier. 

Dans les grandes villes, la taxe foncière prend une part importante dans les charges d’une LMNP. Ajoutées aux frais d’entretien, ces charges impactent lourdement les recettes fiscales. Certains coûts sont à prévoir pour assurer le confort et la décence du logement locatif. 

De plus, la législation locale a un impact sur la fiscalité du logement meublé locatif sous le statut LMNP.  

Sachez aussi que l’autogestion du bien peut engendrer des coûts supplémentaires. Cela augmente aussi le taux de vacances locatives et diminue le bénéfice net de l’investissement. 

Ainsi, pour garantir un meilleur  rendement LMNP,  vous devez effectuer une étude approfondie de vos charges.  Prenez aussi connaissance des spécificités de la fiscalité locale et des législations qui gèrent le marché immobilier.