Loyer de référence à Paris : tout savoir

Paris et les autres villes de France (Lille et Lyon, par exemple) sont situées en zone tendue. Il s’agit là d’un périmètre territorial au sein duquel les locataires ont du mal à trouver un logement à cause des mensualités trop élevées. Dans le but de limiter la hausse des prix à la location et diminuer de force ceux qui sont trop supérieurs, la ville de Paris applique l’encadrement des loyers. Ainsi, le propriétaire ne peut pas imposer une mensualité dépassant le loyer de référence (un montant en euro par mètre carré fixé par arrêté préfectoral). Ce plafonnement dépend de la catégorie du logement, notamment la location vide ou meublée, le nombre de pièces et l’époque de construction. Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier dans la Ville lumière, voici les informations essentielles à connaître sur le loyer de référence.

Comment déterminer le loyer de référence à Paris ? 

Avec ses 2 162 598 habitants, Paris s’inscrit dans la liste des villes qualifiées de zones tendues. Le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements en location qui y règne entraîne la hausse des mensualités. D’où l’application du dispositif d’encadrement des loyers, instauré par la loi Élan qui substitue à celui de la loi Alur. Cette dernière concerne l’accès au logement par encadrement des loyers en zone tendue. Toutefois, cette loi n’a été mise en application à Paris qu’entre août 2015 et novembre 2017.

L’encadrement des loyers de la loi Élan est entré en vigueur dans la Ville lumière en 2019 pour une expérimentation d’une durée de 5 ans. Ce dispositif prendra donc fin en novembre 2023 et s’adresse exclusivement aux logements loués nus ou meublés au titre de résidence principale du locataire avec :

• le bail de location nue de trois ans,
• le bail de location meublée d’un an,
• le bail pour location meublée de neuf mois (uniquement pour les étudiants),
• le bail mobilité : consacré aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en service civique, en mission temporaire ou en mutation professionnelle.

Conformément à la loi Élan, les mensualités imposées par le propriétaire parisien doivent être comprises entre le loyer de référence majoré et le minoré.

3 types de loyers de référence : où les trouver à Paris ?

L’encadrement des mensualités à Paris repose sur des loyers de référence actualisés chaque année par arrêté préfectoral. Autrement dit, un arrêté du préfet d’Île-de-France donne le :

• loyer de référence ou médian ;
• loyer de référence majoré (plafond théoriquement maximum) : au-delà de 20% de la mensualité médiane (le locataire peut demander une diminution) ;
• loyer de référence minoré : une mensualité 30 % en moins par rapport à la référence (le bailleur a le droit de la revaloriser).

Vous pouvez trouver ces valeurs en vous rendant sur le site de la préfecture de Paris. À noter que le loyer de référence se révèle plus élevé pour le logement meublé que pour le vide.

Loyer de référence à Paris : un exemple précis

Le loyer de référence appliqué à Paris est établi par quartier, année de construction, type de bien (deux-pièces, trois-pièces, quatre-pièces…) et genre de location (meublée ou nue). Voici l’exemple d’un studio dont les caractéristiques sont :

• loué vide ;
• situé rue Emile-Gilbert dans le 12e arrondissement de Paris ;
• construit avant 1946.

Pour ce bien immobilier parisien, le propriétaire doit respecter le loyer de référence majoré de 34,6 €/m²/mois, notamment un plafond théorique de 676 €/mois. Si le bail fait mention d’un plafond de 800 €/mois, alors le bailleur se trouvera dans l’obligation de rectifier le montant et rembourser le trop-perçu. S’il se montre récalcitrant, alors la mairie parisienne lui inflige une amende de 5 000 €.

Toutefois, il est possible que le bail mentionne bien un plafond de 33,8 €/m², mais que la mensualité s’élève à 850 €. Ce montant s’explique par un complément de loyer à hauteur de 174 €, justifié par l’emplacement du logement dans un cadre calme ou des travaux entrepris pour apporter plus de confort aux occupants.

2 situations qui peuvent impacter le loyer de référence à Paris

Meublé ou non, le logement locatif dans la Ville lumière est soumis au dispositif d’encadrement des mensualités. La première mise en location ou la relocation peuvent impacter les loyers de référence.

Loyer de référence pour une première location à Paris

Dans le cadre d’une première mise en location d’un logement à Paris, le bailleur peut se demander si l’encadrement des loyers s’applique. Ici, il est libre de fixer le montant de la mensualité, sans dépasser le loyer de référence majoré. Idem si le locataire précédent a quitté les lieux depuis au moins 18 mois.

Toutefois, le contrat de location doit clairement notifier le prix de la location médiane et celui majoré pour éviter que le locataire engage une mise en demeure contre le propriétaire.

Loyer de référence pour la relocation d’un logement à Paris

Pour la relocation d’un logement parisien à compter du 1er juillet 2019, un double encadrement des loyers se met en place. Précisément, le loyer du locataire entrant ne doit pas excéder celui du précédent. Aussi, la mensualité du nouvel occupant ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.

En conséquence, si le montant versé par le locataire sortant est inférieur au loyer de référence majoré, le bailleur doit appliquer le même prix pour le nouvel entrant. Autre figure de cas, le propriétaire a réalisé d’importants travaux d’amélioration ou de mise en conformité avant la remise en location du logement. Il a alors le droit de fixer une mensualité supérieure à celle de l’ancien locataire. À noter que cette augmentation ne peut pas excéder 15 % du coût réel des travaux TTC (Toutes taxes comprises), dans la limite du loyer de référence majoré.

Que se passe-t-il en cas de dépassement du loyer de référence ?

À Paris ou dans les autres villes françaises tendues (Lille, par exemple), l’encadrement des loyers s’applique. En cas de dépassement, le locataire signale le litige à la Commission départementale de conciliation (CDC) parisienne. Celle-ci instruit le signalement, procède à la mise en demeure du bailleur de rectifier le montant du loyer dans le contrat. Aussi, l’instance paritaire l’oblige à verser le trop-perçu au locataire dans un délai de 2 mois.

Si le propriétaire refuse, alors la commission départementale de conciliation lui inflige une sanction. Notamment, une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Même si la sanction a été prononcée, les loyers trop-perçus restent à verser et le bail doit être régularisé suivant l’encadrement des loyers en vigueur.

Qu’en est-il du non-suivi des loyers de référence parisien ?

En règle générale, le bail de location mentionne le loyer de référence médian et le majoré. Si le contrat ne donne pas ces informations, le locataire dispose d’un mois pour demander au propriétaire de régulariser le bail. Le compte à rebours commence donc à partir de la date de remise des clés et de l’état des lieux d’entrée. Sans réponse de la part du bailleur ou en cas de refus de ce dernier, l’occupant peut saisir le juge des contentieux et de la protection de Paris. Cela, 3 mois après la réception de son courrier par le propriétaire.

Loyer de référence majoré et surplus à Paris

Le complément de loyer concerne les propriétaires désireux de louer leurs logements parisiens à un prix supérieur au plafond théoriquement maximum.

Même si la Ville lumière est assujettie au dispositif d’encadrement des loyers, il existe des moyens de louer les logements plus chers. Pour cela, le bien immobilier doit disposer d’atouts imparables par rapport aux autres habitats de la métropole parisienne. Il peut s’agir des caractéristiques exceptionnelles de localisation, d’une terrasse, d’une hauteur de plafond de plus de 3,3 m ou d’une vue imprenable exceptionnelle sur un monument. Les logements (deux pièces, trois pièces, voire 10 pièces ou plus) dotés d’équipements luxueux ont aussi la possibilité de prétendre à des loyers élevés par rapport au montant autorisé.

De ce fait, un logement avec des sanitaires déplorables, une mauvaise exposition des pièces principales, des traces d’humidité sur les murs… ne peut pas profiter d’un complément de loyer.

Contestation du complément de loyer dans la Ville lumière

Les locataires ont le droit de refuser le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois. Ce sursis commence à partir de la date de signature du bail. Il revient alors aux propriétaires parisiens de prouver le bien-fondé du complément de loyer. Si cette instance paritaire trouve un accord entre le bailleur et le locataire, alors le nouveau montant de la mensualité s’appliquera dès la date d'entrée en vigueur du contrat.

Si le désaccord persiste, l’occupant peut recourir au juge des contentieux de la protection du tribunal à Paris. Il a le droit de lui demander d’annuler ou de diminuer le complément de loyer. La nouvelle mensualité fixée par la décision du juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.

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