Investissement dans le 2e arrondissement de Marseille

Le 2e arrondissement de Marseille, une zone en constante évolution

Le 2e arrondissement de Marseille est une zone d’avenir. Il possède de nombreux atouts, non seulement pour un placement immobilier, mais également pour y vivre. Cette partie de Marseille est en constant développement afin d’offrir un meilleur cadre de vie à ses habitants.

La démographie

Le développement démographique constitue l’un des indicateurs clés de l’attractivité d’un secteur. En ce sens, le 2e arrondissement de Marseille ne cesse d’évoluer et dispose d’un dynamisme certain. Il recense près de 23 930 habitants et abrite une population relativement jeune. En effet, la moyenne d’âge de la population est de 37 ans, ce qui contribue grandement au dynamisme de la zone. Les couples sans enfants constituent la majorité de la population puisqu’ils représentent près de 44 % des ménages. En ce qui concerne l’activité socioprofessionnelle, les salariés et les ouvriers représentent 58 % des actifs de l’arrondissement.

Les différents services

Outre le fort développement démographique de la zone, le 2ème arrondissement dispose également des services indispensables pour un cadre de vie agréable. Il abrite notamment divers marchés, de nombreux restaurants et diverses activités de loisirs. Il recense près de 670 commerces répartis parmi ses quatre quartiers. Son dynamisme attire notamment les étudiants, les jeunes actifs et les couples.

Le projet de rénovation urbain

Avec le 3e arrondissement de Marseille, le 2e constitue le centre des rénovations initiées par Euroméditerranée. Le quartier de la Joliette, situé dans le 2e arrondissement, a notamment fait l’objet de cette opération. De plus, investir dans cette zone est idéal pour les investisseurs immobiliers qui se soucient de la qualité de vie des habitants et du développement durable.

La tendance immobilière

Cet arrondissement de la ville de Marseille offre de nombreuses possibilités d’investissement en fonction de votre projet locatif. Toutefois, avant de procéder à l’achat des biens immobiliers, une analyse du marché est de mise. 

Le coût des logements

Lors d’un placement dans la pierre, le coût est généralement le premier élément à prendre en compte. Si vous souhaitez acquérir un appartement pour votre projet, le prix moyen au mètre carré dans le 2ème arrondissement est de 3 288 euros. Toutefois, en fonction de l'emplacement et des caractéristiques du bien, les prix oscillent entre 2 302 et 4 954 euros par mètre carré.

Autrement, si vous souhaitez une maison pour vous constituer un patrimoine, le coût moyen est de 3 433 euros le mètre carré. Plus rares au sein de la zone, les maisons sont plus chères que les appartements. Toutefois, cette typologie de logement peut présenter une très bonne rentabilité en fonction de votre cible.

Le prix du loyer

En ce qui concerne le loyer, celui d’un appartement est de 14,3 euros par mètre carré en moyenne. Si vous souhaitez mettre en location une maison, le loyer moyen est de 13,2 euros par mètre carré. Il est important de noter que vous pouvez fixer le loyer selon les atouts de votre bien. En ce qui concerne le rendement locatif dans le secteur, la moyenne est de 5 %.

Le choix des biens

Si la rentabilité est le mot d’ordre de votre investissement, vous devez privilégier les biens immobiliers anciens. Ces derniers sont moins chers et offrent une meilleure rentabilité locative. De plus, avec des maisons et des appartements anciens, la livraison des travaux est plus rapide. Dans le cadre d’une rénovation, vous n’aurez qu’à attendre un ou deux trimestres avant de pouvoir mettre le logement en location.

Même si le 2ème arrondissement de Marseille dispose de quelques programmes neufs, ils offrent moins de rentabilité. Cela, puisque le coût des biens neufs est largement supérieur. Le seul avantage de ces derniers est la possibilité d’investir avec la loi Pinel. Cependant, même avec ce dispositif, l’investissement dans l'ancien reste plus avantageux. 

La typologie des biens

Le 2ème arrondissement de Marseille est composé de biens immobiliers très diversifiés. Aussi, en fonction de votre locataire cible, vous êtes libre de choisir parmi les biens disponibles au sein de la zone.

Les appartements une pièce et les studios

Pour les appartements une pièce et les studios, ils représentent 14 % du parc immobilier de cette partie de la ville. Ce type de bien est très recherché par les étudiants et les jeunes actifs. De plus, le studio est la typologie de logement qui affiche le rendement le plus élevé. En effet, le rendement le plus élevé pour ce type de bien est de 7,32 %. 

Les appartements deux-pièces

En ce qui concerne les appartements de type T2, ils constituent près de 35 % des biens de la zone. Ce type de logement est idéal pour les jeunes actifs et les couples sans enfants. Si vous souhaitez placer votre capital dans ce type de bien, le cœur de l’arrondissement est le lieu adéquat. Ainsi, la gestion locative du bien sera plus facile, notamment la recherche de locataire.

Les maisons et les appartements de trois pièces

Les trois-pièces occupent 35 % du parc de la localité. Ils constituent la typologie de résidence la plus présente dans le 2ème arrondissement. Le taux de rentabilité potentiel brut de ce type de bien est de 6,6 %.

Les quartiers du 2e arrondissement 

Le 2ème arrondissement de Marseille est divisé en quatre quartiers distincts. Ces derniers ont chacun leurs avantages dans le cadre d’un placement immobilier. Aussi, vous devez choisir en fonction de votre clientèle cible.

La Joliette

La Joliette constitue le quartier d’affaires de la localité. Il dispose de toutes les commodités pour une vie agréable. Particulièrement attractif, il est également bien desservi par les transports en commun. Cette zone possède notamment une station de tramway et de métro. Le coût moyen des logements dans cette partie de la ville est de 2 889 euros par mètre carré. 

Arenc

Au centre du projet Euroméditerranée, Arenc fait l’objet de changements majeurs. Ancien port, il se transforme en grand pôle tertiaire et commercial. À cet effet, il constitue une zone d’avenir dans l’immobilier. Le coût moyen des résidences dans la zone est de 2 456 euros en moyenne. 

Les Grands-Carmes

Le quartier des Grands-Carmes constitue une zone particulièrement prisée des couples à Marseille. Il est très bien desservi par les transports en commun et bénéficie d’un parc immobilier très varié. Toutefois, les appartements occupent la majeure partie des biens dans cette zone. Le coût moyen des résidences est de 2 968 euros par mètre carré.

L’Hôtel-de-Ville

Situé sur la rive nord du Vieux-Port, l’Hôtel-de-Ville abrite l’Hôtel-Dieu et le fort Saint-Jean. Cette zone est très bien desservie par les transports et dispose de toutes les commodités. Si vous souhaitez effectuer votre placement dans cette partie de la ville, le coût des logements est de 3 698 euros par mètre carré en moyenne.

Les régimes de défiscalisation

Lors d’un placement dans la pierre dans l’Hexagone, il est possible pour un investisseur d’optimiser son imposition. Cela se fait généralement par le biais d’une loi ou d’un régime de défiscalisation.

Le statut de loueur meublé non professionnel

Lors d’un placement immobilier en France, vous pouvez profiter des avantages du statut de loueur meublé non professionnel. Le statut LMNP accorde de nombreux avantages qui permettent à l’investisseur de générer de meilleurs rendements. Toutefois, pour bénéficier des avantages de ce dispositif de défiscalisation, vous devez respecter certaines conditions. Ainsi, il est nécessaire de mettre en location une résidence meublée avec tous les indispensables. Vous pourrez par la suite récupérer la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée), mais également amortir votre investissement immobilier locatif. 

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.