Investir à Marseille, au Vieux-Port

Vieux-Port, un lieu phare pour l’investissement immobilier

Situé dans l’une des plus grandes villes de France, le Vieux-Port est devenu un lieu naturel de rendez-vous de tous les marseillais et des visiteurs. Il possède de nombreux avantages qui ne manquent pas d’attirer les investisseurs.

Un centre historique et culturel

De nombreux monuments de la ville de Marseille se trouvent à proximité du Vieux-Port. Parmi les plus incontournables, vous pouvez distinguer le fort Saint-Jean, l’église Saint-Ferréol-les-Augustins ou encore la Cathédrale de la Major. Il s’agit également d’une place centrale de la culture située dans le 1er arrondissement. La fête de la Musique y résonne et le feu d’artifice éclate au-dessus des bateaux pendant la fête nationale française. Par rapport aux autres quartiers, ce secteur représente notamment un point stratégique de la ville pour ses différents parcours touristiques.

Vous pouvez trouver à proximité l’Hôtel de Ville, le quartier du Panier, les Docks de Marseille, etc. Sans oublier la basilique Notre-Dame-de-la-Garde surnommée la Bonne Mère. Point de départ vers les différentes îles et plages de Marseille, ce quartier mythique de la cité phocéenne offre un large choix d’escapades à la journée. Château d’If, Frioul (parc national des Calanques), plages de sable fin, plusieurs navettes y circulent principalement l’été pour un aller-retour vers des cadres exceptionnels.

Un véritable pôle économique

Un des programmes les plus ambitieux d’Euroméditérranée se développe actuellement entre le Vieux-Port et la gare de TGV du quartier de Saint-Charles. Il s’agit de la cité de la Méditerranée. Elle inclut la façade maritime du projet tout en aménageant les espaces publics majeurs à Marseille (Boulevard du littoral, fort Saint-Jean, Parvis d’Arenc…).

C’est aussi l’un des grands avantages de ce quartier affectif qui attire indéniablement les investisseurs immobiliers. Dans tous les quartiers de la ville de Marseille, ce projet public d’aménagement prévoit l’arrivée de milliers de logements neufs, de bureaux et d’emplois. L’extension du programme Euroméditerranée a notamment permis à Marseille l’obtention du label Ecocité.

L’abri des meilleurs marchés de Marseille

Dans ce quartier pittoresque se trouvent trois marchés incontournables de la cité phocéenne. D’abord, vous y retrouverez le marché aux poissons de la Criée. C’est un endroit idéal pour acheter du poisson et des fruits de mer frais, comme le rouget, les oursins et les sardines. Au bord du Vieux-Port s’installe également le marché artisanal ou marché d’artisanat des Croisiéristes.

C’est un lieu charmant où les visiteurs viennent découvrir les produits des artisans provençaux. Vous pourrez notamment y retrouver le fameux savon de Marseille, à base d’huiles végétales. Au marché des fleurs du Vieux-Port, vous pourrez profiter des fleurs de saison proposées par les producteurs locaux, mais aussi d’autres régions du monde.

Un pôle intermodal de transport

Le Vieux-Port de Marseille est le premier port d'hydrocarbures français et méditerranéen et le 3e en Europe. Facilement accessible, le Vieux-Port peut compter sur sa station de métro, ses différentes lignes de bus et ses nombreux transports maritimes, dont le ferry. Mis en service depuis 2010, ce navire électro-solaire permet de relier la mairie (quai du Port) à la place aux huiles (quai Rive-Neuve).

Trois lignes de tramway constituant un réseau de 15,5 km permettent de rejoindre Euroméditerranée 2, le fameux écoquartier d’affaires dans le 2e arrondissement de Marseille. Ce moyen de transport fait d’ailleurs partie du renouveau de la cité phocéenne, car il traverse de grands axes. Projeter un investissement locatif dans cette localité peut donc se révéler judicieux, car nombreux sont les locataires à la recherche d’une grande mobilité.

Un lieu attractif pour les étudiants

Le Vieux-Port est un quartier non officiel situé dans le 1er arrondissement de la cité phocéenne et qui représente d’ailleurs son centre d’attractivité. Cette zone se trouve à proximité d’une quarantaine d’écoles maternelles, d’une cinquantaine d’écoles élémentaires, d’une vingtaine de collèges et de quelques lycées.

Vous y trouverez également de nombreux établissements universitaires. De plus, le secteur offre un riche programme culturel, mais également une vie nocturne très animée. Ce qui en fait d’ailleurs un lieu de choix pour les étudiants et les jeunes actifs.

Dans quoi investir au Vieux-Port ?

Dynamique, ce quartier mythique du 1er arrondissement accueille chaque année de nombreux touristes, étudiants, voire de jeunes cadres. Il est donc intéressant de réaliser des projets d’investissement locatif dans un logement étudiant, de tourisme ou dans une résidence d'affaires.

La mise en location d’un logement de tourisme

Au Vieux-Port, louer un bien immobilier à des touristes est une bonne affaire. Il s’agit d’ailleurs d’un lieu de vie avec de nombreux logements, d’équipements culturels et de commerces de proximité. Dans cette zone touristique et culturelle, vous pourrez acquérir un appartement coquet, confortable et très bien équipé. Il est aussi possible de faire de votre résidence secondaire un charmant bien meublé pour les touristes. Il s’agit précisément de le louer pour une clientèle de passage, sur de courtes durées.

La mise en location d’un logement étudiant

Dans ce quartier cher au 1er arrondissement de Marseille, il est possible d’acheter un logement ancien et de le rénover totalement pour en faire une résidence étudiante. La plupart des résidences étudiantes se situent à proximité de nombreux commerces et sont bien desservies par le métro M1. À deux pas de leurs logements, les étudiants locataires trouveront le musée d’histoire de Marseille et les universités implantées dans les quartiers de proximité. Le plus intéressant est la mise en location d'un appartement étudiant meublé afin de proposer un prix de loyer plus élevé.

La mise en location d’une résidence d’affaires

Le Vieux-Port fait partie des principaux pôles économiques du 1er arrondissement de la ville de Marseille. Ainsi, il sera intéressant de vous orienter vers un bien meublé à destination des hommes d’affaires et des jeunes actifs. Il peut s’agir d’un appartement une pièce sécurisé et suffisamment équipé en termes de mobilier.

Un marché immobilier stable et rentable

Le Vieux-Port reste l’un des emplacements premium à Marseille pour les investisseurs. L’achat d’un bien ancien dans ce secteur peut se révéler une décision avantageuse si vous êtes en quête de rentabilité.

Rendement locatif potentiel

Investir ou se constituer un patrimoine en plein cœur de Marseille permet aussi de bénéficier d’un rendement locatif oscillant entre 3 % et 8 %. L’un des projets d’investissements les plus rentables dans cette localité est de louer un appartement meublé à des étudiants au cours de l’année universitaire. Ce projet promet une rentabilité brute de 5 %. Il faudra ensuite enchaîner avec de la location saisonnière ou de courte durée durant l’été, avec un rendement locatif potentiel allant jusqu’à 7,5 %.

Des prix immobiliers modérés

Malgré son climat de rêve et son dynamisme économique, le cœur de la cité marseillaise continue d'afficher des prix de l'immobilier relativement stables. Actuellement, le prix moyen est de 3 368 €/m2 pour les appartements anciens. Certes, c’est un quartier très cher à l’achat. Cependant, il attire constamment et compte chaque année de nouveaux habitants. La demande locative demeure intense et les délais de vente plus courts. Ce qui exige la réactivité des investisseurs au moment de la prise d’une décision.

Investir au Vieux-Port pour réduire ses impôts

Le Vieux-Port est un secteur dans lequel vous pouvez investir en LMNP. Le statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) peut vous permettre de profiter d’avantages fiscaux non négligeables. En plus de l’atténuation de vos impôts, vous avez notamment la possibilité d'amortir la valeur de votre patrimoine. Le régime LMNP est applicable à partir du moment où vous louez le bien en meublé.

En résumé, Vieux-Port est un quartier vivant de la ville de Marseille qui pourra vous réserver de très belles surprises en termes d'investissement locatif. En plus d’offrir un cadre de vie agréable à ses habitants, il fait l’objet de nombreux réaménagements qui attirent de nombreux habitants chaque année. Afin d’optimiser votre rendement locatif dans cette localité, vous devez bien choisir le bien dans lequel investir. Le plus important est de réaliser au préalable un état des lieux du secteur. Pour cela, l’accompagnement et les conseils d’un professionnel de l'immobilier comme Investissement-Locatif vous seront d’une grande utilité.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.