Investir à Marseille, dans le quartier de La Blancarde

Les atouts de La Blancarde

La Blancarde est une zone particulièrement attractive pour les familles, mais également pour les investisseurs immobiliers. Elle doit notamment cette attractivité à ses nombreuses structures et services.

Le développement démographique   

Ce secteur du 4e arrondissement de Marseille est propice à un placement immobilier locatif. Sa démographie en est l’une des principales raisons. En effet, La Blancarde abrite près de 15 632 personnes sur les 48 245 habitants du 4e arrondissement de Marseille. Avec une moyenne d’âge de 40 ans, la population contribue énormément au dynamisme de cette partie de Marseille. En ce qui concerne la répartition socioprofessionnelle, la zone est représentée par 72 % d’actifs. De ce fait, vous aurez peu de risques d’impayés lors de la gestion locative de votre bien immobilier. 

Les établissements d’enseignement 

Le quartier abrite quatre structures d’accueil pour les enfants en bas âges qui ne sont pas encore scolarisés. Il dispose notamment d’un centre multi-accueil et d’une garderie. Outre ces structures, le secteur dispose également de plusieurs établissements d’enseignement. Cela constitue notamment l’une des raisons pour lesquelles La Blancarde est aussi un quartier attractif pour les familles. Si les parents veulent intégrer leurs enfants dans une école primaire ou une école maternelle publique, ils auront le choix entre les établissements suivants :

• l’école primaire Boisson,
• l’école primaire la Feuilleraie,
• l’école primaire Louis-Botinelly,
• l’école maternelle Louis-Botinelly,
• l’école maternelle la Feuilleraie,
• l’école maternelle Longchamp. 

En outre, si les parents préfèrent un établissement d’enseignement privé, les structures ne manquent pas dans la zone. Que ce soit une école, un lycée ou un collège, ils pourront choisir parmi les structures suivantes :

• le lycée Chevreul-Blancarde,
• l’école primaire mixte Vitagliano,
• le collège Sainte-Marie-Blancarde,
• l’école primaire Saint-Calixte,
• l’école primaire Chevreul-Blancarde,
• le collège Chevreul-Blancarde,
• l’école primaire Sainte-Marie. 

Investir dans un quartier abritant des établissements scolaires facilitera la recherche de locataire. Vous pourrez ainsi mettre le logement en location dans les meilleurs délais et commencer à générer des revenus rapidement.

Les différents services

Outre la facilité de trouver un établissement d’enseignement public ou privé, La Blancarde dispose également d’autres atouts. En effet, le quartier propose de nombreux services contribuant à améliorer le cadre de vie des habitants. Il dispose notamment de divers magasins, de cafés et de restaurants. Le secteur recense près de 240 commerces, de ce fait, les habitants ont accès à toutes les commodités essentielles pour mener une vie agréable.

Les transports

Par ailleurs, pour rejoindre les établissements scolaires, le secteur est très bien desservi par les transports en commun. Ces derniers permettent également de connecter le quartier aux transports urbains, régionaux et nationaux. De cette façon, les habitants de La Blancarde peuvent rejoindre les autres villes de France.

La Blancarde est desservi par la ligne M1 du métro qui est en correspondance avec la ligne 2 à Saint-Charles. La ligne M1 passe notamment par le nord-est de la ville avant de rejoindre les quartiers de La Blancarde et de Saint-Barnabé. En outre, la zone dispose aussi de deux lignes de tramways qui parcourent la ville.

En ce qui concerne les réseaux routiers, le quartier est desservi par la ligne d’autobus RTM (Réseaux d’autobus de Marseille). Le bus permet notamment de faire le tour du quartier Saint-Barnabé et de rejoindre les autres arrondissements de la ville.

Le marché immobilier dans le quartier de La Blancarde

Grâce aux nombreux atouts du quartier, la tension locative dans la zone est élevée. Toutefois, il est important de suivre les tendances immobilières afin de garantir la rentabilité de votre placement.

Le coût de l’immobilier

En général, le coût d’un appartement ou d’une maison varie en fonction de l'emplacement. Par exemple, la rue François-Scaramelli est la plus chère du quartier. Le prix de vente moyen par mètre carré y est de 5 140 euros, appartements et maisons confondus. Pour ce qui est de l'emplacement le moins cher, il s’agit du boulevard Françoise-Duparc où la moyenne est de 2 550 euros par mètre carré.

Sans prendre compte des rues, le prix moyen d’un appartement est de 2 790 euros par mètre carré dans le quartier de La Blancarde. Pour une maison, le prix de vente moyen au mètre carré est de 3 912 euros. Une maison est donc nettement plus chère. Cela est notamment dû à la rareté de ce type de logement dans le secteur.

Le marché de l’immobilier ancien

Si vous souhaitez obtenir un meilleur rendement pour votre placement dans l’immobilier, les logements anciens sont à privilégier. En effet, ils sont moins chers à l’achat. Vous aurez ainsi une marge pour adapter votre projet aux besoins du secteur. De ce fait, vous aurez la possibilité de vous constituer un patrimoine particulièrement rentable dans la zone. De plus, les travaux de rénovation ne durent jamais longtemps pour les biens anciens. Généralement, la livraison se fait en moins d’un trimestre.

Il existe quelques programmes neufs en cours de construction dans la localité. Toutefois, ils sont largement plus chers, ce qui aura une répercussion sur votre rendement locatif. D’ailleurs, la livraison des travaux dure plus longtemps que pour les logements anciens.

Le prix du loyer

En ce qui concerne le prix à la location, une maison sera plus chère en raison de sa rareté. Le prix moyen du loyer avoisine ainsi les 14,6 euros par mètre carré. Il est toutefois important de noter que vous êtes libre de fixer un prix plus élevé selon les atouts du bien immobilier. Néanmoins, vous devez tenir compte de la solvabilité des locataires pour éviter les vacances locatives. En ce qui concerne les appartements, le prix moyen du loyer est de 13,9 euros par mètre carré.

La typologie des biens immobiliers

Ce secteur du 4e arrondissement de Marseille dispose d’un parc immobilier très varié. De ce fait, vous pourrez investir dans diverses typologies de logement en fonction de votre projet immobilier locatif.

Les logements une pièce

Les appartements une pièce constituent le plus petit pourcentage de bien dans le quartier de La Blancarde. En effet, ils ne représentent que 8,6 % du parc immobilier de ce dernier. Toutefois, ils peuvent présenter une bonne opportunité dans le cadre d’un projet locatif. Un appartement une pièce correspond notamment aux besoins des jeunes actifs et des étudiants. Ils sont très recherchés par ces derniers en raison du loyer moins onéreux.

Les logements deux-pièces

En ce qui concerne les appartements deux pièces, ils occupent 22,3 % du parc immobilier de La Blancarde. La tension locative de ce type de logement est relativement élevée puisque les appartements deux pièces correspondent aux besoins des couples sans enfants. Ces derniers représentent d’ailleurs près de 26 % des habitants du quartier. De ce fait, si vous souhaitez cibler ce type de locataire, l’achat d’un deux-pièces peut s'avérer particulièrement rentable.

Les résidences trois-pièces

Ce quartier du 4e arrondissement de Marseille est composé à 41,5 % d'appartements trois-pièces. C’est la typologie de logement la plus recherchée dans la zone, puisqu’elle correspond à la demande locative des familles. Si vous souhaitez mettre en location votre appartement à une famille, veillez à investir à proximité d’une école, d’un lycée ou d’un collège. En effet, un établissement d’enseignement à proximité vous permettra de trouver des locataires plus facilement.

Les appartements et les maisons de quatre pièces

En ce qui concerne les logements de quatre pièces, ils représentent 21,7 % du parc immobilier de cette partie de Marseille. Avec ce type de bien, vous avez la possibilité de faire de la colocation. Ce type de bien correspond également aux familles nombreuses.

L’optimisation de la fiscalité dans un arrondissement de Marseille

Dans le cadre d’un placement immobilier, vous avez la possibilité d’optimiser votre fiscalité.

Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel)

Dans le cadre d’un placement immobilier à La Blancarde, vous pouvez profiter du statut de loueur en meublé non professionnel pour réduire votre imposition. Ce statut offre divers avantages sur la fiscalité du bien immobilier. 

Néanmoins, pour bénéficier des avantages du statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez louer un bien immobilier en location meublée. En effet, le logement doit disposer de tout l'ameublement et de tous les équipements indispensables au quotidien des locataires. Grâce au statut LMNP, vous pourrez récupérer la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) en plus d’amortir l’achat de votre bien immobilier. Ce régime s'avère avantageux puisqu’il permet de réduire considérablement la base imposable de votre activité.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.