Investissement dans le 4ème arrondissement de Marseille

Le cadre de vie dans le 4e arrondissement de Marseille

Située au sud-est de la France, Marseille est le chef-lieu de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. La ville possède de nombreux atouts, tant sur le plan culturel que sur l’immobilier. Avec ses 16 arrondissements, la cité phocéenne accueille environ 870 731 habitants.

Situé au cœur de Marseille, le 4e arrondissement est limitrophe des 1er, 3e, 5e, 12e et 13e arrondissements. Ce secteur propose à ses 49 296 habitants de nombreux sites culturels et un environnement paisible. Parmi ces sites, le Palais Longchamp est l'un des édifices les plus remarquables de Marseille. Il a été construit sous le Second Empire et est devenu le centre d’attention de tous les visiteurs du 4e arrondissement. Merveille architecturale marseillaise, il se trouve dans le quartier des Cinq-Avenues.

Au-delà de son architecture, le 4e arrondissement de Marseille abrite des lieux de promenade (jardin, parc, aires de jeux) qui font le bonheur des résidents du quartier. Le parc zoologique, le muséum d’histoire naturelle et le musée des Beaux-Arts subliment l’arrondissement. Par ailleurs, Marseille accueille l’une des plus grandes salles de spectacles de France. Nommée Dôme, la salle tire son nom de sa forme et de son architecture. Elle est située en plein cœur du quartier Saint-Just. À seulement quelques minutes du 4e arrondissement, cette salle de spectacle fait partie des endroits à absolument visiter.

Au niveau des transports, cet arrondissement s’avère très bien desservi. D’ailleurs, il est traversé par l’axe du boulevard Françoise-Duparc qui permet la liaison entre le centre-ville et le nord-est de l’agglomération. Ainsi, les déplacements vers toutes les villes de la région s’avèrent faciles.

Parmi les arrondissements de Marseille, le 4e fait partie des rares où posséder une voiture est envisageable. Parking nombreux, embouteillages moindres, le secteur permet une circulation fluide. Les résidents peuvent se déplacer d’un arrondissement à un autre, afin de se balader dans les rues animées de Marseille (rue Saint-François-de-Sales, rue Saint-Vincent-de-Paul) ou le long du Vieux-Port.

Au niveau du cadre de vie au quotidien, le 4e arrondissement offre à ses résidents de nombreux commerces et marchés. Boutiques chics, restaurants branchés, bars, les commerces indépendants y prospèrent. 

Quel type de projet immobilier pour le 4e arrondissement de Marseille ?

L’investissement immobilier locatif est l’un des moyens les plus sûrs pour vous enrichir. Pourtant, cette rentabilité n’est pas garantie sans une bonne analyse sur le secteur et le marché.

Les studios pour un rendement brut élevé

Avant de vous lancer dans un projet de placement immobilier, il est important de vérifier tous les paramètres. Aussi, vous devez définir le quartier idéal en fonction du cadre de vie qu’il procure.

Logements neufs et anciens confondus, le prix moyen des appartements dans le 4e arrondissement de Marseille s’élève à 2 760 euros le mètre carré. Ce prix de vente varie selon les quartiers. Ainsi, pour investir dans un studio aux alentours de la rue Saint-François-de-Sales, vous devez préparer un budget moyen de 2 880 €/m2.

Au niveau de la rentabilité, le studio s'avère idéal. Détenant un taux de rendement aux alentours de 5 %, les logements anciens sont plus préconisés que les neufs.

Les appartements deux-pièces pour investir dans la location saisonnière

Souvent, l’investissement dans un appartement composé de plusieurs pièces s’avère plus intéressant que les studios. Les deux-pièces représentent un logement adéquat pour un jeune couple en recherche d'une résidence principale.

Les appartements deux-pièces offrent plus ou moins les mêmes espaces que les studios à un détail près. Ce type de logement se compose d’une pièce en plus qui fait office de chambre. Ce type de bien apporte donc plus de confort aux locataires. Comme Marseille est une ville touristique, la location saisonnière constitue une bonne affaire dans le 4e arrondissement. Les appartements deux-pièces attirent énormément les couples de voyageurs. Permettant l’obtention de revenus importants, ce type de mise en location s’avère intéressant dans la ville de Marseille.

Ainsi, le prix de vente des appartements deux-pièces dans le 4e arrondissement varie selon l'emplacement. Un deux-pièces dans le quartier de Chartreux coûte 130 000 euros, tandis qu’un autre au sein de Blancarde avoisine les 235 000 euros. La différence de ces appartements réside sur le standing. Ascenseur, service de sécurité, proximité des commerces, petit jardin d’appartement…, ces critères font augmenter les prix.

Les appartements trois-pièces pour profiter de nombreuses demandes locatives

Quant aux appartements trois-pièces, il s’agit d’un logement composé de deux chambres, d’un salon, d’une salle de bains et d’une cuisine. De nombreuses familles préfèrent ce type de bien immobilier pour en faire leur résidence principale. Apportant beaucoup plus de liberté à vos locataires, les appartements trois-pièces intéressent en particulier les jeunes actifs et les couples. Par exemple, dans le quartier de Blancarde, les trois-pièces sont les plus demandés.

En étage, avec une terrasse, au cœur d’un quartier animé, un appartement dans un immeuble ancien peut être rénové. En choisissant d'investir dans l’ancien, vous avez la possibilité d’effectuer des travaux afin d’adapter le logement à votre type de client. Selon votre locataire cible, vous pouvez adapter la décoration et les meubles en vous basant sur les tendances et sur ce qui les attire.

Les maisons pour une gestion locative facilitée

Si le 4e arrondissement est si propice pour l’investissement locatif, c’est du fait que son parc immobilier est très varié. Les maisons constituent une très bonne affaire. En plus d’une gestion locative facile et sans contrainte (contrairement à celle des appartements avec les règles de copropriété), investir dans une maison vous permet d’obtenir un taux de rendement compris entre 5 % et 6 %.

Aussi, vous devez être minutieux dans le choix du quartier. Les maisons se situent souvent hors du centre-ville, mais à proximité des transports en commun. Abritant souvent une cour, un jardin et un parking, elles offrent plus d’espaces privatifs que les appartements.

L’achat d’une maison située à proximité d’une école et des commerces est conseillé. En effet, les demandes locatives pour ce type de logement proviennent surtout des familles. Locataires idéals pour de la location de longue durée, ces derniers aiment la stabilité ce qui vous permet d'ailleurs de vous prémunir des risques de vacances locatives.

En ce qui concerne le prix moyen des maisons dans le 4e arrondissement de Marseille, il oscille autour de 3 949 €/m2.

Les démarches de l’investissement immobilier

Afin de réussir votre placement, vous renseigner sur le marché locatif est fortement conseillé.

La recherche du bien immobilier dans le 4e arrondissement de Marseille

Marseille offre de nombreuses possibilités en ce qui concerne les biens immobiliers. Le choix dépend de votre objectif. Si vous souhaitez investir pour obtenir des revenus conséquents, vous devez choisir minutieusement le quartier. Dans le 4e arrondissement de Marseille, vous avez le choix entre Blancarde, Chartreux, Chutes-Lavie et Cinq-Avenues.

Par ailleurs, vous devez choisir entre investir dans les biens anciens ou les logements neufs. À savoir que les experts immobiliers conseillent plutôt d'investir dans les biens anciens.

Les travaux de rénovation

Lorsque vous choisissez les maisons ou les appartements anciens, il est souvent obligatoire d’effectuer des travaux de rénovation. Dès lors, l’intervention de professionnels est conseillée. Les travaux peuvent concerner la rénovation énergétique, l’optimisation des espaces, l’ajout d'une nouvelle pièce ou la réparation des ouvertures.

Investir dans un bien immobilier nécessitant des travaux vous permet de profiter d'une réduction sur le prix de vente. Même si la rénovation semble coûter cher, elle apporte une plus-value à votre logement dans le cas d'une éventuelle revente. Par exemple, l’ajout d'une pièce augmente la taille de la surface habitable et donc la valeur du logement.

Attirant plus de clients, un bien immobilier fraîchement rénové reçoit énormément de demandes locatives.

La recherche de locataires

Comme Marseille constitue l’une des villes de France les plus prisées, la recherche de locataires ne devrait pas être difficile. Vous devez bien vous renseigner sur chaque profil et choisir parmi ceux qui peuvent assurer le paiement des loyers.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.