Investir à Marseille, dans le quartier des Chartreux

Quelles sont les spécificités du quartier des Chartreux dans le 4e arrondissement de Marseille ?

Réussir un projet immobilier n’est pas une mince affaire. Pour mettre toutes les chances de son côté, il faut tout d'abord prendre note du potentiel de ce quartier du 4e arrondissement de Marseille.

Chartreux et sa position géographique

Chartreux est l’un des quartiers à fort potentiel du 4e arrondissement de Marseille. Il abrite actuellement près de 6 000 habitants dans ses 55,6 hectares de superficie. Historiquement, cette zone doit son nom à un monastère de l’ordre des Chartreux.

Concernant son emplacement, le quartier des Chartreux se situe plus précisément au nord-est de l'arrondissement. Il est bordé au nord par les boulevards de Lambert et de Barry, et au sud par les quartiers de Cinq-Avenues et de La Blancarde. Chartreux dispose donc d'une excellente situation géographique permettant à ses habitants de profiter de toutes les commodités à proximité.

Chartreux et son pôle d’enseignement

Chartreux abrite de nombreuses écoles. Ce secteur accueille notamment :

• des écoles maternelles : école maternelle publique des Chartreux, école maternelle privée Saint-Just-Corot, école maternelle privée Sainte-Sophie, école maternelle Chartreux-Ivaldi ;
• des écoles primaires : école primaire privée Sainte-Sophie, école primaire privée Sainte-Marie-Madeleine, école primaire privée Chevreul-Blancarde, école primaire privée Sainte-Thérèse-d’Avila ;
• des collèges : collège public des Chartreux, collège privé Saint-Bruno, collège privé Sainte-Marie. 

En ce qui concerne le lycée, Chartreux n’en dispose que d'un, il s'agit du lycée privé Saint-Joseph de la Madeleine. Néanmoins, les élèves des Chartreux peuvent se déplacer, en seulement quelques minutes, dans les autres quartiers du 4e arrondissement de Marseille pour avoir accès à encore plus d'établissements scolaires.

Pour les étudiants, le quartier des Chartreux dispose également d’une institution qui met en application dix filières de formation supérieure. Dans le secteur, de nombreux parents sont à la recherche d'appartement de 3 à 5 pièces à proximité des écoles. Quant aux étudiants, ils sont à la recherche de logements confortables comme un studio, un appartement 1 pièce ou 2 pièces. Ils souhaitent pouvoir profiter des commerces, des bars, des transports et des services publics, tout cela à proximité de leur logement.

Chartreux et son environnement

Chartreux est un secteur dynamique très bien desservi par les transports en commun. Vous y trouverez de nombreuses lignes de bus, une station de métro et une ligne de tramway. Ces transports permettent aux habitants de se déplacer aisément dans les autres quartiers du 4e arrondissement, comme Cinq-Avenues, La Blancarde ou encore Chutes-Lavie. 

Le 4e arrondissement de Marseille est calme et paisible. Ses quartiers garantissent une qualité de vie exceptionnelle pour les locataires à la recherche d'un coin de verdure proche du centre de Marseille. À part ces espaces verts, Chartreux abrite également plus de 140 commerces de proximité avec des restaurants et des supermarchés. C’est un avantage non négligeable si vous êtes à la recherche d’un logement dans ce quartier.

La typologie et le prix des biens à Chartreux

Chartreux propose un large choix de biens immobiliers. Étant un secteur dynamique, le quartier dispose de tous les types de logements adaptés à chaque profil de locataire, et ce, avec un prix qui reste abordable.

Les petites surfaces 1 pièce et 2 pièces

Le parc immobilier de Chartreux est composé à 44,7 % d'appartements d'une ou deux pièces. Ce type de résidence est destiné principalement aux étudiants. Avec des habitants majoritairement jeunes, ces logements sont très recherchés dans le quartier, surtout s’ils se situent à proximité des commerces ou des écoles. Investir dans ce type de bien locatif constitue un bon plan pour les investisseurs puisque les risques de vacance locative sont faibles. Côté prix, ces biens immobiliers oscillent entre 649 et 2 645 €/m2. Pour le loyer mensuel, il tourne autour de 13 €/m2.

Les appartements 3 pièces et 4 pièces

En ce qui concerne les 3 pièces et 4 pièces, vous êtes libre de choisir entre une maison et un appartement. Aux Chartreux, ces types de logements constituent 49,4 % du parc immobilier. Ils correspondent notamment aux besoins des familles avec des enfants. Comptez entre 2 544 € et 3 439 € au mètre carré pour un appartement, et entre 2 365 € et 5 089 €/m2 pour une maison. Vous pouvez miser sur un logement ancien afin d’effectuer des travaux de rénovation et obtenir une plus forte rentabilité locative. De cette manière, la recherche des locataires ou des acheteurs (en cas de vente) sera plus rapide.

Les logements T5 et plus

Les maisons ou appartements 5 pièces et plus n’occupent qu’une petite partie du parc immobilier des Chartreux. Ces biens sont destinés aux familles avec 2 ou 3 enfants en quête d’un logement de grande superficie. Investir dans ces types de biens vous permet d'obtenir des revenus locatifs conséquents. La colocation s’avère également une bonne solution pour percevoir un maximum de loyers dans un seul logement. Concernant les prix, les T5 et plus sont disponibles entre 3 245 et 4 089 €/m2. Concernant le loyer, vous pouvez gagner jusqu’à 15 €/m2.

Qu’en est-il du parc immobilier de cette zone du 4e arrondissement de Marseille ?

Il faut savoir que la population du secteur est composée de 41 % de propriétaires et de 57 % de locataires. Le ratio est donc à l'avantage des investisseurs immobiliers.

Les logements anciens

Chartreux propose un large panel de biens immobiliers pour ceux qui sont à la recherche d’une maison ou d’un appartement ancien. En termes de rendement locatif, ce type de biens procure un taux de rentabilité supérieur à celui des biens neufs, surtout si des travaux de rénovation y ont été réalisés. En effet, ces travaux permettent de créer une nouvelle pièce ou de donner une nouvelle forme à votre habitation. Même si les travaux ont certes des coûts assez importants, le retour sur investissement est assuré.

La plupart des habitations anciennes se trouvent dans le centre-ville du quartier, proches des écoles, des commerces et des autres commodités. Comme dans tous les autres quartiers du 4e arrondissement de Marseille (Cinq-Avenues, La Blancarde, Chutes-Lavie, etc.), les tendances immobilières tendent vers les logements anciens. La plupart de ces derniers sont accompagnés d’un étage, d'un balcon, d'une terrasse, d'une salle d’eau, d'un séjour, d'une cave et d'une cuisine.

Est-ce une bonne idée d’investir dans le quartier des Chartreux ?

Réaliser un investissement immobilier à Chartreux est une excellente affaire que l’investisseur ne risque pas de regretter. En effet, le marché immobilier dans ce secteur du 4e arrondissement de Marseille est en plein renouveau et présente un prix très intéressant.

Son parc immobilier accueille de nombreux biens immobiliers anciens, vous permettant d’effectuer des travaux de rénovation. C’est d'ailleurs une excellente idée pour attirer plus de locataires.

La présence des établissements scolaires contribue également à l'attractivité de ce quartier. Les Chartreux présentent donc une réelle opportunité pour les investisseurs grâce à ses services de proximité comme les transports publics. Pour ce qui est du rendement locatif, il se situe entre 4,2 % et 6,4 %.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.