Investir à Marseille, quartier de Cinq-Avenues

Quelques informations clés sur le quartier de Cinq-Avenues dans le 4e arrondissement de Marseille

Cinq-Avenues est un quartier du 4e arrondissement de Marseille, appartenant au département des Bouches-du-Rhône en région Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA). Il tient son nom du carrefour de 5 grands axes dont le boulevard de la Libération, le boulevard de la Blancarde, le boulevard de Philippon, l’avenue du Maréchal-Foch et l’avenue des Chartreux. Ce croisement caractérise l’entrée du centre-ville. Le quartier de Cinq-Avenues est limitrophe au nord des quartiers Chutes-Lavie et des Chartreux, au sud du Camas, à l’est du Jarret et de La Blancarde et à l’ouest du 1er arrondissement, des quartiers Saint-Charles et Chapitre.

Avec sa superficie de 0,7 km2, ce quartier recense 13 888 habitants, dont la moyenne d’âge est de 41 ans. D’une façon générale, Cinq-Avenues est composé en grande partie de familles avec un ou deux enfants et de jeunes cadres supérieurs. Ces derniers temps, il est aussi de plus en plus prisé par les étudiants désirant habiter à proximité de leur université.

Ce secteur du 4e arrondissement de Marseille est proche de toutes les commodités. C’est un quartier animé et dynamique où vous trouverez de nombreux bars, restaurants, commerces, mais aussi des supermarchés concentrés autour de la Blancarde. Si vous appréciez les sorties culturelles, la zone dispose également de nombreux musées, comme le musée des Beaux-Arts, le musée des Sciences, le muséum d’Histoire naturelle, etc. En matière d’infrastructures scolaires, le quartier est bien équipé et dispose de deux écoles maternelles, quatre écoles primaires, trois collèges et d’un lycée. Concernant l’enseignement supérieur, il existe l’établissement Saint-Joseph-de-la-Madeleine situé sur le boulevard de la Libération.

En ce qui concerne les transports, Cinq-Avenues est plutôt bien desservi avec la présence d'une ligne de métro, d'une ligne de tramway et de plusieurs lignes de bus. Cinq-Avenues et Longchamp sont des stations de la ligne 1 du métro de Marseille. Pour faciliter le déplacement des habitants, ce métro relie 18 stations sur 12,7 km, dont La Rose, Saint-Barnabé, Malpassé, Saint-Just, Chartreux, Cinq-Avenues, Saint-Charles, Longchamp, Blancarde, La Timone, etc. La présence de la station de métro offre un grand privilège à ce quartier, du fait que les visiteurs puissent explorer les autres secteurs de la ville facilement. Par exemple, si vous souhaitez rejoindre Saint-Barnabé, le quartier est accessible en transport public depuis Cinq-Avenues en seulement 15 minutes. Par ailleurs, l’arrivée du tramway a permis à Cinq-Avenues de bien se développer et d'attirer de nouveaux habitants, ce qui a fortement augmenté sa demande locative.

Cinq-Avenues possède d’importants espaces verts. Le quartier profite notamment de la présence du parc du palais Longchamp. Ce dernier représente une grande partie du quartier et compte parmi les endroits favoris des Marseillais. Le parc contribue grandement à son attractivité et constitue un véritable poumon vert du centre-ville. Le quartier possède également des jardins célèbres, comme le jardin des plantes et le jardin zoologique.

Focus sur l’investissement immobilier dans ce quartier de Marseille

D’une façon générale, le parc immobilier de Cinq-Avenues est composé de 98 % d’appartements et de 2 % de maisons. En outre, 42,9 % des habitants sont propriétaires de leurs logements, tandis que 55 % sont des locataires. 

Le prix de l’immobilier à Cinq-Avenues

Le prix moyen de l’immobilier dans ce quartier du 4e arrondissement de Marseille est de 2 946 €/m2 pour un appartement. Néanmoins, le prix du logement dépend grandement de son état, de ses caractéristiques et de son emplacement. Ainsi, ce montant peut descendre jusqu’à 2 074 €/m2 et peut aussi s'élever à 3 804 €/m2. Le prix au mètre carré moyen d’une maison individuelle dans ce quartier est de 4 471 €/m2. Par rapport aux autres quartiers de la ville de Marseille, le prix immobilier à Cinq-Avenues est assez élevé.

Ce prix varie également en fonction du nombre de pièces du bien immobilier. Sachez que la majorité des logements dans ce secteur dispose de plusieurs chambres avec une salle de séjour, une cuisine équipée, une terrasse, un balcon, un jardin, un parking, et se situe souvent en étage accompagné d’un ascenseur. 

Pour l’achat d’un appartement, Cinq-Avenues vous offre de belles opportunités proches des zones les plus recherchées, notamment autour du jardin classique du paisible palais Longchamp, sur le boulevard de Blancarde et dans la rue Monte-Cristo.

Les loyers dans ce quartier de la cité phocéenne

Procéder à l’achat d’un bien immobilier à Marseille dans le cadre d’un investissement locatif s’avère très rentable. Les propriétaires d’un appartement obtiennent un revenu brut mensuel moyen de 14,20 €/m2. Avec ce loyer, le taux du rendement locatif moyen dans le quartier de Cinq-Avenues est estimé à 6,76 %. Ce taux varie selon le type et les caractéristiques de votre logement :

• Appartement T1 : loyer moyen : 17,5 €/m2, taux de rentabilité : 7,49 % ;
• Appartement T2 : loyer moyen : 13,49 €/m2, taux de rentabilité : 6,72 % ;
• Appartement T3 : loyer moyen : 14,11 €/m2, taux de rentabilité : 6,80 % ;
• Maison 4 chambres : loyer moyen : 12,51 €/m2, taux de rentabilité : 6,36 %. 

Comparé aux autres quartiers à proximité (Saint-Barnabé, Blancarde, La Timone, Saint-Charles, Aubagne), il faut savoir que la rentabilité locative à Cinq-Avenues est assez attractive.

La typologie des biens disponibles à Cinq-Avenues

Un investissement immobilier locatif dans le 4e arrondissement de Marseille se révèle très peu risqué. Vous y trouverez un large panel d’offres de logements anciens et neufs. Cinq-Avenues est une zone particulièrement intéressante pour s’installer en famille avec des enfants. Et pour cause, son parc immobilier est réparti en appartement de 2 pièces, 3 pièces et 4 pièces. De par la présence des étudiants, il est également possible d’investir dans un studio dans ce quartier.

La plupart des logements du quartier sont des biens anciens. Investir dans un logement ancien permet d'obtenir un maximum de revenus et une rentabilité plus élevée. En effet, les travaux de rénovation vous donnent la possibilité de modifier complètement l’intérieur ou l’extérieur de votre logement. De plus, la création d’une terrasse ou d’un balcon contribue au charme intemporel de votre résidence ancienne. Cela va augmenter encore plus la valeur de votre bien immobilier lors de sa mise en location ou de sa revente. En France, investir dans les logements anciens vous permet également de profiter de nombreux avantages fiscaux.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.