Fiscalité immobilière : le gouvernement relance le statut du bailleur privé pour 2026

Alors que le marché locatif traverse une crise profonde, le gouvernement français annonce un retour stratégique du statut fiscal du bailleur privé dans le projet de loi de finances 2026. Ce dispositif, longtemps attendu par les professionnels de l’immobilier, vise à réactiver l’investissement locatif, aujourd’hui en net recul. Derrière cette annonce se dessine une volonté politique de rééquilibrer l’offre locative tout en répondant aux exigences de rénovation énergétique. Décryptage d’un virage fiscal aux enjeux multiples.

Un marché locatif en panne : désengagement des investisseurs et crise de l’offre

Depuis 2022, les signaux d’alerte se multiplient dans le secteur immobilier. Les mises en chantier ont chuté de plus de 20 %, les ventes dans le neuf se sont effondrées et les investisseurs particuliers se retirent progressivement du jeu. En cause : une fiscalité jugée trop lourde, des contraintes réglementaires croissantes et la disparition progressive des dispositifs incitatifs comme la loi Pinel.

Ce désengagement a des conséquences directes sur l’offre locative. Dans les zones tendues, les délais pour trouver un logement s’allongent, les loyers augmentent et les ménages les plus modestes peinent à se loger. Le parc privé, qui représente près de 60 % des logements locatifs en France, est en train de se contracter, faute d’incitations suffisantes pour les bailleurs.

Une réponse politique affirmée : réintégration du statut fiscal dans le PLF 2026

Face à cette situation, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a confirmé que le statut fiscal du bailleur privé serait réintégré dans le projet de loi de finances 2026, via un amendement gouvernemental. Cette annonce marque un tournant dans la politique du logement, longtemps centrée sur la régulation et la transition écologique.

Le dispositif, inspiré des travaux de la mission Rebsamen, vise à redonner confiance aux investisseurs en leur offrant un cadre fiscal stable et incitatif. Il s’adresse aux particuliers qui achètent pour louer, dans le neuf comme dans l’ancien, et cherche à relancer l’investissement locatif dans toutes les catégories de biens.

Les grandes lignes du dispositif : amortissement et rénovation comme leviers

Le cœur du mécanisme repose sur un principe d’amortissement du bien immobilier sur 20 ans. Deux cas de figure sont envisagés :

• Pour les logements neufs, un amortissement de 5 % par an ;
• Pour les logements anciens, un amortissement de 4 % par an, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 15 % du prix d’achat.

 

Ce système permettrait aux bailleurs de déduire chaque année une fraction du prix du bien de leurs revenus fonciers, réduisant ainsi leur imposition. Contrairement au statut LMNP (loueur meublé non professionnel), qui s’applique à la location meublée, ce nouveau statut viserait la location nue, majoritaire en France.

L’objectif est double : rendre l’investissement locatif plus attractif et inciter à la rénovation énergétique du parc existant, en cohérence avec les objectifs climatiques.