Plus-value immobilière, succession et usufruit : quel calcul ?

La plus-value immobilière en cas de succession dépend souvent du partage entre usufruit et nue-propriété. La transmission d’un patrimoine est en effet une étape charnière qui soulève des interrogations complexes, car elle conjugue fiscalité et droits de propriété. Lorsqu’un proche disparaît, les héritiers doivent composer avec une mécanique fiscale précise où la plus-value immobilière peut radicalement varier selon que le bien est détenu en pleine propriété ou démembré entre usufruit et nue-propriété. Comprendre ces rouages est essentiel pour anticiper le coût d’une revente future et optimiser la gestion des actifs familiaux, afin de préserver au mieux la valeur du patrimoine transmis.

Le mécanisme de la plus-value lors d'une succession

Le décès d'un propriétaire déclenche l'ouverture de la succession, un processus qui, contrairement à une vente classique, bénéficie d'un traitement fiscal particulier au regard des gains immobiliers. En temps normal, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Cependant, dans le cadre successoral, la transmission opère ce que les fiscalistes appellent une "purge" des plus-values latentes accumulées par le défunt durant des décennies.

La valeur vénale au jour du décès comme nouvelle référence

Lorsqu'un bien entre dans le patrimoine d'un héritier, le compteur fiscal est remis à zéro. La valeur vénale au jour du décès, telle qu'elle est déclarée dans l'attestation immobilière et la déclaration de succession, devient la nouvelle valeur de référence pour l'administration fiscale. Si vous décidez de vendre le bien quelques années plus tard, c'est cette valeur, et non le prix payé par le défunt il y a trente ans, qui servira de base pour déterminer si vous réalisez un gain imposable.

Cette estimation doit être réalisée avec le plus grand soin. Une sous-évaluation pour réduire les droits de succession pourrait s'avérer contre-productive si vous revendez le bien rapidement, car elle gonflerait artificiellement votre plus-value immobilière imposable. À l'inverse, une surévaluation risquerait d'attirer l'attention de l'administration fiscale. Il est donc d'usage de s'appuyer sur des avis de valeur professionnels pour fixer un prix juste, reflétant l'état réel du marché local au moment du transfert.

L'exonération de la plus-value immobilière par la transmission

Le transfert de propriété par décès n'est pas considéré comme une "cession à titre onéreux". Par conséquent, aucun impôt sur la plus-value n'est dû par le défunt ou par ses héritiers au moment exact de la transmission. C'est un avantage majeur du droit français : la succession efface le gain fiscal accumulé.

Imaginons un bien acheté 100 000 € qui en vaut 300 000 € au décès du propriétaire. Les 200 000 € de profit ne sont jamais taxés au titre de l'impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux. Les héritiers ne paieront des droits que sur la valeur globale du patrimoine transmis, après abattements légaux. Cette spécificité permet aux familles de conserver ou de restructurer leur parc immobilier sans être amputées d'une part significative de la valeur par l'administration fiscale dès l'ouverture du dossier chez le notaire.

Le calcul de la plus-value en cas de démembrement de propriété

La situation se corse lorsque le bien fait l'objet d'un démembrement, une pratique courante pour protéger le conjoint survivant (usufruit) tout en préparant la transmission aux enfants (nue-propriété). Ici, la propriété est divisée : l'un a le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les loyers, tandis que l'autre possède les murs et attend la réunion de la propriété.

Déterminer le prix d'acquisition entre usufruitier et nu-propriétaire

En cas de revente d'un bien démembré, le fisc doit ventiler le prix de vente global entre les deux parties. Pour calculer la plus-value de chacun, il faut d'abord établir leur "prix d'acquisition" respectif au moment de la succession.

Ce prix n'est pas libre ; il dépend de la valeur totale du bien au jour du décès et de l'âge de l'usufruitier à cette même date. Pour le nu-propriétaire, le prix d'acquisition correspond à une fraction de la valeur vénale totale. Si le bien valait 200 000 € et que la nue-propriété a été estimée à 60 % de cette somme lors de la succession, le prix de base pour le calcul futur sera de 120 000 €. Cette ventilation est cruciale car elle détermine l'assiette fiscale sur laquelle reposera l'imposition en cas de cession ultérieure.

L'impact du barème fiscal de l'article 669 du CGI

Pour éviter les calculs arbitraires, l'administration fiscale impose l'utilisation du barème prévu à l'article 669 du Code Général des Impôts (CGI). Ce tableau lie la valeur de l'usufruit à l'âge de l'usufruitier par tranches de dix ans.

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
Moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
Moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

 

Ce barème est "mécanique". Si vous héritez de la nue-propriété alors que votre parent survivant a 65 ans, votre part est fixée à 60 % de la valeur totale. Si vous vendez le bien dix ans plus tard, c'est ce pourcentage initial qui servira à définir votre prix d'entrée, indépendamment de l'évolution de l'âge de l'usufruitier entre-temps pour cette partie du calcul.

Cession du bien en pleine propriété après le décès : explications détaillées

Dans le cadre d’une succession impliquant un bien immobilier démembré entre usufruit et nue-propriété, il est fréquent que les héritiers prennent la décision de vendre la propriété après le décès de l’usufruitier. Cette vente peut aussi intervenir en accord avec ce dernier de son vivant. Dans tous les cas, les règles de calcul de la plus-value peuvent varier en fonction de l’origine de la propriété et de la situation particulière de l’usufruit et de la nue-propriété. Ces différences doivent être comprises pour optimiser la rentabilité de la cession.

La règle du report de la valeur d'origine pour l'usufruit

Lorsqu'un bien immobilier est démembré entre usufruit et nue-propriété, la vente en pleine propriété (c'est-à-dire après la réunion des deux droits) entraîne deux calculs distincts de la plus-value pour chaque partie : l'usufruitier et le nu-propriétaire.

En premier lieu, le prix d’acquisition pour l’usufruitier sera la valeur de l'usufruit au jour du décès du premier parent (ou du donateur, dans le cas d’une donation). Cette valeur est déterminée par rapport à l’âge de l’usufruitier au moment de la succession et est calculée selon le barème fiscal du Code général des impôts. Cela signifie qu’en cas de vente ultérieure, la plus-value réalisée par l’usufruitier sera la différence entre le prix de vente du bien et cette valeur d'usufruit.

L’usufruit est un droit qui se déprécie avec le temps. Ainsi, même si la propriété de l'immobilier continue d'évoluer, l’usufruit perd de sa valeur à mesure que l’usufruitier vieillit. Cependant, fiscalement, cette érosion n'est pas prise en compte pour le calcul du gain. Par exemple, si l’usufruit avait une valeur de 40 000 € au moment du décès du parent, mais qu’il est revendu pour seulement 30 000 € (en raison de l'âge avancé de l’usufruitier), ce dernier subira une moins-value fiscale. Cette moins-value ne pourra toutefois pas être imputée sur d'autres gains, et elle annule l’imposition sur la plus-value, si la vente se fait à perte. Il en résulte donc une cessation d’imposition pour l’usufruitier.

Calcul de la plus-value pour le nu-propriétaire devenu plein propriétaire

L’un des principaux avantages fiscaux de cette structure de démembrement de propriété réside dans le calcul de la plus-value pour le nu-propriétaire qui devient plein propriétaire au décès de l’usufruitier. Lors de cette réunion des droits, l'administration fiscale considère qu'il n’y a pas de gain réalisé à ce moment-là, et par conséquent, il n’y a pas de plus-value à déclarer pour la cession de la propriété.

Toutefois, si le nu-propriétaire décide de vendre le bien immobilier après le décès de l’usufruitier, le calcul de la plus-value ne se basera pas sur la valeur totale du bien au jour du décès du premier parent. Au contraire, la plus-value sera déterminée à partir du prix d’acquisition de la nue-propriété, c’est-à-dire la valeur de la nue-propriété héritée, éventuellement augmentée des frais d’acquisition (frais de notaire, par exemple). Il est donc important de bien comprendre que la valeur de l’usufruit que le nu-propriétaire récupère gratuitement au décès ne vient pas augmenter son prix d’acquisition fiscal.

Prenons un exemple concret :

• Vous héritez d’un bien immobilier, dont la nue-propriété est estimée à 100 000 €, avec l'usufruit évalué à 40 000 €.
• Au décès de l’usufruitier, vous devenez plein propriétaire du bien, mais votre prix d’acquisition fiscal reste celui de la nue-propriété, soit 100 000 €.
• Si vous décidez de vendre le bien pour 150 000 €, votre plus-value sera calculée sur la base de 150 000 € - 100 000 €, soit 50 000 €.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, ce ne sont pas les 150 000 € (valeur totale du bien au moment de la succession) qui serviront de base pour le calcul de la plus-value, mais uniquement la nue-propriété héritée.

Les conséquences fiscales du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété offre une rentabilité fiscale non négligeable, en particulier pour les enfants héritiers. Toutefois, il faut bien comprendre que le calcul de la plus-value lors de la cession du bien varie selon la durée de détention des droits de nue-propriété. En effet, plus la durée de détention du bien avant la vente est longue, plus les abattements fiscaux peuvent être importants, notamment en matière de droits de succession et d’impôts sur les plus-values.

Cela étant dit, la planification fiscale préalable reste la clé pour une gestion optimisée du patrimoine immobilier familial. En cas de démembrement, il est recommandé de consulter un spécialiste en gestion de patrimoine pour évaluer les meilleures options de cession et optimiser la fiscalité en fonction de votre situation spécifique.

Les abattements pour durée de détention en cas d'usufruit

Pour limiter l'impact fiscal, la loi prévoit des abattements qui diminuent la base taxable en fonction du temps pendant lequel vous avez conservé le bien. Plus vous attendez, moins vous payez d'impôts.

Comment se calcule le point de départ de la détention ?

Le point de départ du délai de détention est souvent source d'erreurs. Pour un bien reçu par succession, le délai commence à courir à la date du décès, et non à la date de signature de l'acte de partage chez le notaire.

Dans le cadre d'un démembrement, si vous étiez déjà nu-propriétaire (via une donation passée) et que l'usufruit rejoint votre patrimoine au décès, le fisc est plutôt clément : pour le calcul de l'abattement, on retient généralement la date d'acquisition de la nue-propriété. Cela signifie que les années de détention en tant que nu-propriétaire "comptent" pour la durée de détention de la pleine propriété future. C'est un levier puissant pour atteindre l'exonération totale plus rapidement.

Différences entre abattements fiscaux et prélèvements sociaux

Il ne faut pas confondre l'impôt sur le revenu (taux forfaitaire de 19 %) et les prélèvements sociaux (taux de 17,2 %). Les deux ne suivent pas le même rythme d'effacement :

1. Pour l'impôt sur le revenu : L'exonération totale est acquise après 22 ans de détention.

2. Pour les prélèvements sociaux : L'exonération totale n'intervient qu'après 30 ans.

Entre 6 et 21 ans de détention, l'abattement pour l'impôt est de 6 % par an, tandis que pour les prélèvements sociaux, il est beaucoup plus progressif et ne s'accélère qu'après la 22ème année. Il est donc fréquent de ne plus payer d'impôt sur la plus-value mais de rester redevable d'une partie de la CSG/CRDS si le bien est revendu entre la 23ème et la 30ème année suivant la succession.

Stratégies d'optimisation fiscale pour vos héritiers

Anticiper sa propre succession permet de réduire drastiquement la note fiscale pour ses enfants. Plusieurs outils juridiques permettent de "pré-purger" les plus-values ou de minimiser l'assiette taxable.

L'intérêt de la donation-partage avec réserve d'usufruit

La donation-partage est l'outil roi de la stratégie patrimoniale. En donnant la nue-propriété de votre vivant tout en conservant l'usufruit, vous fixez la valeur du bien au jour de la donation.

• Avantage n°1 : Les droits de mutation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (selon le barème de l'article 669), ce qui est moins coûteux que sur la pleine propriété.

• Avantage n°2 : Au moment de votre décès, vos enfants récupèrent l'usufruit sans aucun droit supplémentaire à payer.

• Avantage n°3 : S'ils vendent le bien après votre décès, leur durée de détention sera calculée depuis le jour de la donation, leur permettant souvent de bénéficier d'un abattement maximal, voire d'une exonération totale.

Réduire l'imposition lors de la revente d'un bien hérité

Si vous venez d'hériter et que vous envisagez de vendre, sachez que vous pouvez ajouter certains frais à votre prix d'acquisition pour réduire la plus-value imposable :

• Les frais de succession : Vous pouvez intégrer une quote-part des droits de succession payés, proportionnelle à la valeur du bien vendu par rapport à l'actif net successoral.

• Les frais de notaire : Si vous n'avez pas les justificatifs réels, vous pouvez opter pour un forfait de 7,5 % de la valeur vénale.

• Les travaux : Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez appliquer un forfait de 15 % pour travaux, sans avoir à fournir de factures, ou déduire le montant réel si celui-ci est supérieur et réalisé par des entreprises.

Ces mécanismes permettent d'augmenter "artificiellement" votre prix d'achat fiscal et donc de réduire le profit taxable de plusieurs milliers d'euros.

Cas particuliers : résidence principale et investissement locatif

Le régime de la plus-value immobilière varie considérablement en fonction de l’usage du bien, tant au moment du décès que lors de la revente par les héritiers. En effet, la résidence principale et l'investissement locatif sont soumis à des règles fiscales bien distinctes.

Résidence principale : un statut protecteur

La résidence principale bénéficie d'un statut protecteur spécifique, qui permet aux héritiers de profiter d'une exonération totale de plus-value dans certaines conditions. En effet, si le défunt occupait le bien comme logement habituel au moment de son décès, la transmission de ce bien est exonérée d’impôt sur la plus-value. Cette exonération s'applique indépendamment de la durée de détention du bien ou du gain réalisé.

De plus, si l'héritier choisit d'occuper le bien en tant que résidence principale après le décès du propriétaire et avant de le vendre, il bénéficiera également d'une exonération totale sur la plus-value, quelle que soit la durée pendant laquelle il a détenu le bien, ou le prix de vente ultérieur. Cette mesure vise à encourager l'héritier à préserver l'usage de la propriété comme logement principal, ce qui représente un véritable avantage fiscal pour la transmission des biens familiaux.

Investissement locatif : une fiscalité plus complexe

La situation est totalement différente pour les biens considérés comme des investissements locatifs. Dans ce cas, le bien immobilier est qualifié de résidence secondaire pour l’héritier. Dès lors, toute hausse de valeur entre le moment du décès du défunt et la revente du bien sera soumise aux règles fiscales de droit commun concernant la plus-value immobilière.

Les héritiers devront donc s’acquitter de l’impôt sur la plus-value réalisée, calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition fiscal du bien, qui correspond généralement à la valeur vénale du bien au moment du décès. Cependant, une niche fiscale permet d’atténuer l’impôt sur la plus-value dans des situations particulières.

Une exonération possible pour l'héritier achetant une résidence principale

Si l’héritier n’est pas propriétaire de sa propre résidence principale et décide d’utiliser les fonds provenant de la vente du bien hérité pour acquérir un nouveau logement dans les deux ans suivant la vente, il peut bénéficier d’une exonération partielle ou totale de la plus-value immobilière. Toutefois, cette exonération est conditionnée à des règles strictes, telles que le fait que le bien acheté doive être occupé en tant que résidence principale pendant une certaine période, et que l’héritier ne doive pas posséder d’autres biens immobiliers en tant que résidence principale au moment de l’achat.

Ce mécanisme offre donc une opportunité fiscale pour les héritiers qui souhaitent investir dans leur propre résidence principale, tout en bénéficiant d'une exonération de la plus-value réalisée sur le bien hérité.

Les biens à l'étranger ou détenus via des structures complexes

Lorsque le bien immobilier fait partie d’un patrimoine international ou est détenu via des structures comme des SCI (Sociétés Civiles Immobilières), les règles fiscales peuvent être bien plus complexes. En particulier, pour les biens immobiliers situés à l’étranger, il est essentiel de vérifier les conventions fiscales bilatérales entre la France et le pays d’accueil du bien. Ces conventions permettent d’éviter que la succession ne se transforme en un véritable casse-tête fiscal international, en doublant les taxes ou en appliquant des règles fiscales divergentes.

Les structures comme les SCI nécessitent également une attention particulière, car elles peuvent entraîner des implications fiscales différentes selon leur statut (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu des associés), ce qui peut affecter la rentabilité de la vente et la plus-value réalisée.

Optimisation fiscale : solutions pour maximiser la transmission de votre patrimoine immobilier

La transmission de biens immobiliers, notamment en cas de succession et de démembrement de propriété, comporte des enjeux fiscaux essentiels qu'il convient de maîtriser. La gestion de la plus-value immobilière, les règles liées à l'usufruit et à la nue-propriété, ainsi que les stratégies d'optimisation fiscale, peuvent faire une différence significative dans la gestion du patrimoine familial. Il est donc crucial d’anticiper ces questions dès maintenant pour éviter des surprises fiscales désagréables lors de la revente du bien.

Pour protéger au mieux vos biens et maximiser les avantages fiscaux lors d'une succession, faites appel à un expert en gestion de patrimoine. Prenez contact avec nous dès aujourd'hui pour des conseils personnalisés et une stratégie sur mesure pour la transmission de vos actifs. Contactez un spécialiste maintenant et optimisez votre patrimoine familial.

FAQ : Qu'est-ce que le démembrement de propriété et comment cela affecte-t-il la fiscalité ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la propriété d'un bien immobilier en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'utilisation et de perception des revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien une fois l'usufruit éteint). Cela affecte la fiscalité car le calcul de la plus-value lors d’une cession dépend du partage de la valeur du bien entre ces deux droits.

Comment la durée de détention affecte-t-elle la fiscalité de la plus-value immobilière en cas de succession ?

La durée de détention d'un bien immobilier impacte l'abattement fiscal applicable lors de la vente. Plus vous avez détenu le bien, plus l’abattement sur la plus-value est important, ce qui peut réduire considérablement l'impôt dû. Dans le cadre d'une succession, ce calcul commence à la date du décès, et non à celle du partage des biens.

Puis-je bénéficier d’une exonération de plus-value si je revends un bien immobilier hérité ?

Oui, si le bien immobilier hérité était votre résidence principale au moment de la vente, vous pouvez bénéficier d'une exonération totale de la plus-value. Cependant, cela ne s'applique pas aux biens locatifs ou à ceux utilisés comme résidence secondaire, qui seront soumis aux règles fiscales classiques.

Que se passe-t-il si je vends un bien immobilier en pleine propriété après la réunification de l'usufruit et de la nue-propriété ?

Après le décès de l'usufruitier, si vous devenez plein propriétaire du bien, la vente ultérieure sera calculée en fonction du prix de nue-propriété au moment de la succession, même si la valeur totale du bien est plus élevée au moment de la vente. Cela vous permet de bénéficier d'un calcul fiscal plus avantageux que si vous aviez hérité de la pleine propriété immédiatement.