Rendement locatif à Lille en 2024 : calcul et conseils

C’est dans le Nord de l’Hexagone que se trouve la ville de Lille, la capitale de la région Hauts-de-France. Elle est dans le top 3 des villes où il fait bon investir dans l’immobilier locatif cette année. Pour cause, la métropole lilloise est la quatrième destination étudiante la plus plébiscitée de France, avant Bordeaux. De plus, elle figure en dixième place (après Bordeaux) parmi les villes les plus peuplées du pays, avec plus de 236 000 habitants. Son dynamisme et sa qualité de vie constituent également des atouts indéniables pour son marché immobilier locatif. Les investisseurs jouissent ainsi d’un bon rendement locatif à Lille. Comment calculer et maximiser ce résultat ? Voici les meilleurs conseils.

Comment faire le calcul de votre rendement locatif à Lille en 2024 ?

Bien sûr, les investisseurs choisissent une ville en fonction de son marché immobilier locatif, notamment les revenus qu’elle leur apporte. Le calcul de la rentabilité s’impose alors afin d’appréhender la performance de votre investissement à Lille.

Rendement locatif : définition

Par définition, le rendement locatif (ou la rentabilité locative) n’est autre que le rapport entre les loyers perçus annuellement par la location d’un logement et ses prix de revient. Exprimé en pourcentage, il vous permet de comparer les biens pour savoir celui qui vous rapporte le plus à Lille. 

Afin d’avoir un aperçu des revenus d’un investissement immobilier dans la ville de Lille, les variables suivants sont à prendre en compte :

• les prix d’achat de votre patrimoine immobilier,

• les frais de financement, notamment les honoraires du notaire, les frais de dossier de crédit immobilier, les intérêts d’emprunt, les coûts de l’assurance emprunteur et les éventuelles garanties,

• la fiscalité immobilière, comme la taxe foncière et les impôts sur les revenus locatifs,

• les indemnités de l’assurance propriétaire non occupant et de l’assurance de loyers impayés,

• les coûts de la gestion locative de votre résidence,

• les dépenses d’entretien et de travaux d’amélioration ou de rénovation,

• les charges non récupérables aux locataires.

Ces différentes dépenses et charges vont se retrancher sur le loyer annuel afin de donner le rendement locatif (brut ou net) pour une année.

Méthode de calcul de votre rendement locatif à Lille en 2024

Avant de procéder au calcul de votre rendement locatif à Lille en 2024, vous devez connaître les prix pratiqués dans la commune. En effet, par rapport aux autres grandes villes de France, la métropole lilloise affiche un marché immobilier encore plus accessible. Dans le lieu, le mètre carré d’un appartement coûte actuellement à 3 649 euros, et est proposé à un loyer de 14,70 euros au locataire, en moyenne.

Par ailleurs, le calcul de la rentabilité d’un investissement immobilier locatif fait intervenir trois types de taux de rendement :

Taux de rendement locatif brut = (loyer annuel / prix d’achat) X 100.

Comme vous voyez, le calcul de la rentabilité brute ne tient compte que de votre loyer dans une année et du prix d’achat de votre logement. En 2024, le taux de rendement locatif brut à Lille est estimé à 6,5 %, en moyenne, soit une fourchette de 4 % à 9 %.

Taux de rendement locatif net = [(loyer annuel – charges locatives) X 100] / prix d’achat.

Quant au rendement locatif net de votre investissement, le calcul prend en compte les différentes charges locatives.

Le troisième type de rentabilité locative fait intervenir dans le calcul les charges et la fiscalité. Il s’agit du rendement net d’impôts qui se détermine selon la situation.

Pour mieux comprendre le calcul du taux de votre rentabilité locative à Lille, un exemple concret peut vous être utile. En effet, un appartement de 50 m2 s’achète aux alentours de 174 800 euros et se loue à 800 euros, en moyenne, à Lille. En appliquant la formule du taux de rendement brut, votre retour sur investissement sera de [(800 X 12) / 174 800] X100 = 5,5 %. Étant donné que le montant de vos charges locatives pour cette année avoisine les 2 000 euros, alors, votre rentabilité nette sera de [(9 600 – 2 000) X 100] / 174 800 = 3,4 %.

Pour déterminer le taux de votre rendement locatif net d’impôts, vous devez prendre en compte votre régime fiscal. Sachant que vous êtes soumis à un abattement forfaitaire de 30 % sur votre fiscalité, alors votre base imposable est donc de 9 600 X (1 - 0,3) = 6 720 euros. De plus, en appliquant votre taux marginal supposé à 30 %, votre revenu imposable devient 2 016 euros. Ainsi, votre rentabilité locative nette nette est donc [(9 600 - 2 000 – 2 016) X100] / 174 800 = 3,2 %.

Les conseils pour rentabiliser votre investissement locatif à Lille en 2024

Avec un taux de rendement locatif moyen de 6,5 %, le projet d’investissement immobilier locatif à Lille est un placement rentable. Comment faire pour le maximiser ?

Investir dans un appartement à Lille

Quand il s’agit d’investir dans une ville étudiante comme Lille, la location d’un appartement de petite ou moyenne surface constitue un projet de valeur sûre. Effectivement, les studios, les deux-pièces et les trois-pièces sont les biens immobiliers les plus convoités dans la zone. Ces types de logements génèrent ainsi de bons rendements par rapport aux résidences de grandes surfaces, les quatre pièces et plus.

Par ailleurs, en termes de prix, d’emplacement et de rendement, miser sur les programmes immobiliers anciens procure toujours d’avantages considérables en France. Le marché locatif de Lille n’échappe pas à cette règle. En effet, les logements anciens sont beaucoup moins chers et bien placés au cœur des quartiers dynamiques et populaires de la ville. De plus, les coûts de travaux de rénovation s’avèrent, pour la plupart des cas, moins conséquents et les loyers plus élevés. De ces faits, le taux de rentabilité généré tend à s’accroître pour la location d’une résidence ancienne à Lille.

Opter pour un investissement Pinel à Lille en 2024

Une rentabilité élevée sous-entend une fiscalité optimisée. En effet, afin d’atteindre le cap du rendement locatif en investissant à au cœur de la ville de Lille, chaque investisseur doit songer à réduire ses impôts. À ce titre, il est amené à choisir son dispositif fiscal.

Idéale pour un investissement dans le neuf ou dans un ancien entièrement rénové, la loi Pinel permet des avantages fiscaux intéressants à Lille. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation mis en place par le gouvernement afin de favoriser le projet de location non meublée dans les villes de France. Dans ce cadre, la métropole lilloise appartient à la zone A, là où le marché immobilier est très tendu.

Les taux de réduction fiscale avec la loi Pinel pour l’année 2024 sont notamment :

• 10,5 % du prix d’achat pour une durée de location de 6 ans,

• 15 % du prix d’achat pour une durée de 9 ans,

• 17,5 % du prix d’acquisition pendant une durée de location de 12 ans.

Pour profiter des avantages de la loi Pinel à Lille, le prix de location de votre logement est plafonné à 13,09 €/m2.

Louer votre appartement en meublé par le biais du dispositif LMNP

Réputée plus rentable et moins risquée, la location meublée par le biais du dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel) s’avère également intéressante pour maximiser votre rendement locatif à Lille. Considéré comme activité commerciale, ce type d’investissement immobilier permet d’importants avantages fiscaux en bénéficiant d’une fiscalité au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À ce titre, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition, à savoir :

• Le régime micro-BIC qui autorise un abattement fiscal forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs pour une location classique, et de 71 % pour une location saisonnière ;

• Le régime réel vous donne accès aux avantages d'amortissements comptables et de déduction des charges qui vont réduire voire éliminer votre revenu imposable.

Pour être qualifié de loueur en meublé non professionnel, vous êtes tenu toutefois de disposer des meubles au moins à usage quotidien à vos locataires. Cela concerne, entre autres, la literie, les volets et rideaux dans les chambres, les plaques de cuisson et d’autres équipements de cuisine, etc. À noter que la durée de bail pour une location meublée via le dispositif LMNP est de 1 an au minimum.

Choisir le bon quartier lillois

Pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif à Lille, le choix du quartier ne doit pas être négligé. La métropole lilloise offre une diversité de quartiers. Chaque quartier a ses caractéristiques propres. 

Le centre-ville, notamment le quartier Saint-Sauveur, se distingue par son dynamisme et son attrait pour les jeunes étudiants. Le secteur de la Flandres offre un cadre de vie agréable et des infrastructures appréciées par une population variée. Le quartier Saint-Maurice Pellevoisin est une option prisée par les jeunes actifs. 

Si vous souhaitez cibler la population étudiante, le quartier de Wazemmes est idéal. Il se trouve proche des universités. Il est doté d'une vie culturelle animée. Les vieux quartiers comme Vieux-Lille captivent aussi une clientèle aisée. Les secteurs en expansion comme Euralille attirent les investisseurs qui cherchent un potentiel de valorisation à long terme.

Dans tous les cas, notez que le choix du quartier à Lille dépend de votre objectif d’investissement. Voilà pourquoi, avant de se lancer, vous devez analyser chaque quartier, ses caractéristiques et sa population cible. Ainsi, il sera plus facile pour vous d’assurer la rentabilité de votre projet.

Se faire aider par un expert dans le domaine de l'investissement immobilier à Lille

Pour avoir un bon rendement locatif à Lille, n’hésitez pas à collaborer avec un professionnel. 

Notre entreprise est un expert dans le domaine de l’investissement immobilier. Nous connaissons les différents quartiers lillois, leurs spécificités, et pouvons guider votre choix selon votre profil et votre objectif. Notre équipe vous offre une expertise personnalisée pour vous aider à sélectionner les meilleurs biens qu'il s'agisse d'un appartement, d'un studio, d'une maison, etc. et ainsi maximiser votre retour sur investissement.