SCI achat immobilier : guide pour investir en famille

La SCI achat immobilier permet aux familles de se lancer ensemble dans un projet d'investissement tout en bénéficiant d'une coordination simplifiée et d'une protection contre les risques financiers. La SCI ou Société Civile Immobilière est aussi une solution face aux contraintes du régime de l'indivision.

En 2022, elle représentait 60 % des créations de sociétés civiles et c'est un chiffre en croissance régulière selon l'INSEE. En particulier en raison de sa souplesse pour structurer des projets immobiliers familiaux et faciliter la cession de patrimoine.

Comment gérer au mieux votre investissement ? Comment structurer vos recettes locatives ? Comment planifier sereinement votre héritage tout en bénéficiant d’avantages fiscaux sur les donations ? Vous aurez toutes les réponses dans cet article.

SCI : structure et objectifs

C'est une forme juridique qui permet à au moins deux associés de s’unir pour acquérir, gérer et transmettre un ou plusieurs biens immobiliers. Qui sont concerné ? Ce sont les familles et les investisseurs qui souhaitent investir collectivement dans un projet immobilier. Ils bénéficieront par la même occasion d’une coordination centralisée.

Il faut préciser que dans une SCI, ce n’est pas chaque membre qui est propriétaire direct des biens, mais la société elle-même. C'est important puisque c'est ce qui simplifiera l'administration et facilitera la transmission du patrimoine.

Les associés détiennent alors des parts sociales proportionnelles à leurs apports. Ils auront ainsi un droit sur les bénéfices et le patrimoine de la société.

Une SCI est structurée autour de statuts juridiques, qui définissent précisément les règles de fonctionnement de la société et les relations entre les associés. Ils précisent la répartition des apports et des parts sociales de chaque membre, ainsi que les modalités de cession des parts.

Types de SCI et choix selon le projet d’achat immobilier

Il existe différentes formes de SCI adaptées aux différents objectifs des investisseurs, qu'il s'agisse :

• d’un projet locatif,

• d’une transmission familiale,

• d'une optimisation fiscale pour une entreprise.

Chaque type de SCI présente des spécificités en fonction des besoins d'administration, des relations entre associés et des finalités patrimoniales ou professionnelles.

SCI de location

Elle permet aux investisseurs d’acquérir des biens immobiliers à des fins locatives. Les associés pourront détenir des parts et percevoir les recettes locatives en fonction de leurs parts. La SCI de location offre une fiscalité souple car ele donne la possibilité de choisir entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés selon les objectifs fiscaux.

SCI familiale

Elle est destinée aux familles qui souhaitent gérer et transmettre leur patrimoine. Elle simplifie la cession et permet de bénéficier d'abattements fiscaux sur les donations de parts sociales. La SCI familiale évite également les problèmes d'administration en indivision et assure la pérennité du patrimoine familial.

SCI professionnelle

Elle est utilisée par les entreprises pour acquérir des biens immobiliers nécessaires à leur activité, comme des bureaux. En séparant la propriété des murs de l’activité, elle permet de déduire les loyers des résultats imposables de l'entreprise, optimisant ainsi la fiscalité.

Choisir le type de SCI selon le projet

Le choix dépend des objectifs :

• la SCI de location est adaptée pour générer des revenus réguliers,

• la SCI familiale pour faciliter la cession,

• la SCI professionnelle pour optimiser la gestion immobilière liée à l’activité.

Les conseils d'experts vous aideront par ailleurs à choisir la structure la plus adaptée à votre projet.

Avantages de la SCI pour l’achat immobilier

Opter pour une SCI lors d’un achat immobilier présente plusieurs avantages, en termes :

• de capacité d’emprunt,

• de fiscalité,

• de frais d’acquisition. 

Augmentation de la capacité d’emprunt

La SCI permet d’augmenter la capacité d’emprunt des associés, car les banques évaluent la capacité collective de financement, généralement plus élevée que celle d’une personne seule. Chaque membre apportera un capital proportionnel. Cela renforcera la viabilité financière et facilitera l’obtention de financements plus importants, avec des garanties supplémentaires.

Fiscalité avantageuse

La SCI offre une flexibilité fiscale, permettant de choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) :

• Impôt sur le Revenu (IR) : les bénéfices locatifs sont imposés au niveau de chaque associé, avec la possibilité d’abattements si le régime micro-foncier s’applique, mais sans amortissement des biens.

• Impôt sur les Sociétés (IS) : ce régime permet de déduire des charges comme l’amortissement des biens, réduisant la base imposable et optimisant la rentabilité fiscale, mais les plus-values de revente sont plus lourdement taxées.

Frais de notaire réduits

L'achat immobilier via une SCI entraîne des frais de notaire plus bas. Ils sont à environ 3 % contre 7 à 8 % pour un particulier, grâce à la déductibilité de certaines charges et au fait que le bien est détenu par la société.

Étapes pour créer une SCI familiale

La création d’une SCI familiale implique plusieurs étapes légales et administratives. Elles permettent de structurer l’investissement immobilier de manière collaborative pour sécuriser l'administration et la cession du patrimoine. 

Étape	Description	Conseil Pratique
Étape 1 : Rédaction des Statuts	Rédaction des statuts, régissant le fonctionnement de la SCI et les relations entre les associés. Cela inclut : - la dénomination sociale, - l’adresse du siège, - l’objet social (gestion immobilière), - la répartition des parts sociales, - les règles de gouvernance.	Il est conseillé de faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé pour garantir la conformité des statuts avec le Code civil et éviter d’éventuels litiges familiaux.
Étape 2 : Immatriculation au RCS	L’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) permet de lui donner une existence juridique.   Elle nécessite un dossier complet comprenant : les statuts, un formulaire M0, une attestation de non-condamnation pour le gérant,  un avis de constitution.	Vérifier que toutes les pièces sont complètes et conformes pour éviter des retards dans l’immatriculation. Les coûts peuvent varier entre 70 et 200 €, selon les frais de publication.
Étape 3 : Nomination du Gérant	Le gérant est désigné pour assurer l’administration courante de la SCI. Il peut être un associé ou une personne externe. Ses pouvoirs sont définis dans les statuts et incluent : - le contrôle des comptes, - la signature des contrats, - la représentation de la SCI.	La nomination doit être réalisée en tenant compte de la confiance entre les associés, car le gérant joue un rôle clé dans la coordination du patrimoine commun.

Fiscalité de la SCI : IR vs IS

Lors de la création d’une SCI, le choix du régime fiscal permettra de mieux gérer les recettes et la charge fiscale de la société. Les associés d’une SCI ont généralement deux options : l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). 

Choix du régime fiscal : comparaison IR vs IS

Critère	Option IR (Impôt sur le Revenu)	Option IS (Impôt sur les Sociétés)
Imposition	Les revenus fonciers sont imposés au niveau des associés, selon leur propre taux marginal d’imposition.	La SCI est imposée sur ses bénéfices, distinctement des associés, au taux de l’IS.
Déduction des charges	Les charges classiques (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt) peuvent être déduites, mais pas les amortissements des biens.	Les charges supplémentaires, telles que les amortissements, intérêts d’emprunt, et frais de réparation, peuvent être déduites.
Amortissement du bien	Non applicable.	Permet d'amortir les biens sur une période de 20 à 30 ans, réduisant ainsi le résultat imposable.
Taux d'imposition	Selon le taux marginal de chaque associé (par exemple, 30% pour certains associés).	Taux de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà.
Plus-value lors de la vente	La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, avec un abattement possible en fonction de la durée de détention.	La plus-value est calculée selon la valeur nette comptable du bien (prix d'achat moins amortissement), ce qui peut entraîner une imposition plus lourde à la vente.
Avantages	Administration simplifiée, abattements possibles, imposition à l’échelle des associés.	Optimisation fiscale grâce aux amortissements, possibilité de déduire de nombreuses charges, idéal pour les investissements à long terme.
Inconvénients	Pas d’amortissement possible, ce qui peut limiter les économies d'impôt à long terme.	Plus-value potentiellement plus élevée lors de la revente, régime plus complexe, nécessite un contrôle comptable stricte.

 

Les charges et coûts mutualisés dans une SCI

La SCI permet à ses associés de mutualiser un ensemble de charges liées à l'administration et à l’entretien d’un bien immobilier. En partageant les coûts, les familles ou groupes d’investisseurs pourront alléger le poids des dépenses immobilières tout en gérant au mieux leur patrimoine.

Répartition des charges entre associés

La mutualisation des charges entre les associés permettent de répartir au prorata des parts détenues par chacun.  Les membres de la SCI pourront se partager :

• les frais d’entretien courant (comme les réparations mineures, la maintenance des espaces communs ou les frais de copropriété),

• les travaux plus conséquents (comme les rénovations et les améliorations structurelles),

• les taxes locales (taxe foncière et taxe d’habitation pour les locaux non loués).

La mutualisation des coûts est intéressante pour les travaux de grande envergure, qui peuvent être difficilement supportés par un seul associé. 

Dépenses de gestion partagées

Type de dépense	Description	Coût moyen	Impact pour les associés
Coûts de comptabilité	Une SCI soumise à l’IS doit tenir une comptabilité rigoureuse, souvent avec l’aide d’un expert-comptable. Les honoraires dépendent de la complexité des comptes et des obligations fiscales.	Entre 500 et 1 500 € par an	Les coûts sont divisés entre les associés, rendant la coordination plus économique pour chacun.
Assurances	La SCI doit souscrire une assurance pour protéger le bien immobilier (multirisque, propriétaire non-occupant, etc.).	Entre 200 et 500 € par an	Les primes sont partagées entre les associés, permettant une réduction des coûts individuels.
Frais de gestion administrative	Cela inclut les frais d’exploitation d’un gérant ou d’une agence pour l’administration quotidienne du bien (encaissement des loyers, relations avec les locataires, etc.).	Variable selon les services choisis	Ces coûts sont répartis entre les associés, ce qui réduit la charge financière individuelle tout en garantissant une coordination professionnelle du bien.
Charges annuelles pour la SCI	Inclut l’entretien, les taxes, les assurances, et les frais de coordination.	Entre 6 000 et 15 000 € pour un bien de 300 000 €	Les charges sont réparties entre les associés, assurant une contribution équitable et la viabilité financière de la SCI.

 

Transmission du patrimoine immobilier via la SCI

La transmission d’un patrimoine immobilier, dans le cadre d'une SCI familiale, peut s'avérer complexe, mais elle offre également des solutions avantageuses pour optimiser la fiscalité des héritiers et réduire les droits de succession. La SCI permet de transférer des biens immobiliers sans avoir à les vendre.

Aspect	Détails
Réduction des droits de succession	La SCI permet de transmettre des parts sociales plutôt que des biens immobiliers, réduisant ainsi la base taxable.   Pour un bien immobilier de 500 000 €, si la valeur des parts transmises est de 100 000 €, les droits de succession seront calculés sur cette valeur plus faible.
Abattements sur les donations	Les parts de SCI bénéficient d'abattements fiscaux (100 000 € par parent et par enfant en 2024), pouvant être utilisés plusieurs fois en fonction du nombre d’héritiers, réduisant ainsi l’imposition.
Le démembrement de la propriété	Le démembrement sépare la propriété en deux : usufruit et nue-propriété. Le parent conserve l'usufruit (perçoit les revenus) tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété (deviendront propriétaires à terme).  Cela permet de réduire la base d’imposition des héritiers.
Exemple de répartition de la nue-propriété	Dans un démembrement, si la pleine propriété vaut 100 000 €, la nue-propriété pourrait être évaluée à 60 000 €, tandis que l’usufruit serait de 40 000 €. Cela permet de réduire la base taxable pour les héritiers.

Ce qu'il faut retenir

Investir en SCI offre de nombreux avantages aux familles, comme une coordination simplifiée du patrimoine, une fiscalité optimisée et une cession facilitée des biens immobiliers.

Pour profiter au mieux de tous ces avantages et garantir une bonne structure juridique, il est recommandé de consulter un notaire ou un avocat spécialisé. Il pourra vous guider dans la création et l'administration de la SCI. Avec un accompagnement sur mesure vous pourrez adapter la structure à vos besoins spécifiques et d’améliorer la gestion familiale.