Acheter en SCI : Avantages, fonctionnement et fiscalité

Acheter en SCI peut augmenter la capacité d’emprunt en mutualisant les ressources de plusieurs associés. Les particuliers et les familles qui souhaitent acquérir, gérer et transmettre un patrimoine immobilier se tournent généralement vers la SCI, ou Société Civile Immobilière. En 2021 d'ailleurs, plus de 1,2 million de SCI étaient enregistrées en France. 

Pourquoi cette forme de société est-elle prisée ? Elle permet de simplifier la gestion d'un bien immobilier tout en offrant des avantages fiscaux et juridiques. La SCI facilite la gestion et la transmission, ainsi que le partage des droits de propriété entre plusieurs associés. Ils sont souvent membres d’une même famille ou partenaires d’affaires.

Et pour les investisseurs qui veulent protéger leur patrimoine, le recours à une SCI permet de bénéficier d'un régime fiscal avantageux. Ils pourront optimiser les droits de succession et l’imposition sur les plus-values.

Qu'est-ce qu'une SCI et quels types de SCI choisir ?

On dit que la SCI est une structure juridique à objet civil. Qu'est-ce que cela veut dire ? Elle est donc réservée aux activités de gestion et de détention de biens immobiliers. Vous n'aurez pas la possibilité de vous livrer à des opérations commerciales comme :

• l’achat-revente de biens,

• la location meublée.

Vous devez au moins être deux associés. Vous pouvez être des partenaires, des membres d’une même famille ou des amis. Vous participerez ensemble à la gestion de la SCI et vous recevrez des parts sociales en fonction de leur apport.

Cette entreprise sera régie par le Code civil, et son fonctionnement impliquera des obligations légales, comme :

• la rédaction de statuts,

• la tenue d’une assemblée annuelle.

Ce type de structure est recommandé pour une gestion et une transmission du patrimoine immobilier plus simple.

Les différents types de SCI

SCI de location

Si vous avez des projets d’investissement locatifl, vous devez choisir la SCI de location. Vous pourrez acquérir un bien immobilier destiné à la location non meublée, tout en bénéficiant d’une flexibilité fiscale.

Qu'est-ce que cela implique ? Vos associés et vous pourrez soit opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) pour imposer les revenus locatifs.

Le régime de l’IR est souvent privilégié pour les petites structures. La fiscalité est relativement simple, tandis que l’IS peut être avantageux pour ceux qui souhaitent déduire certaines charges et amortir le bien. Vous constaterez que la base imposable sera réduite.

Une famille qui souhaite acheter un appartement pour le louer à des tiers peut créer une SCI de location. Grâce à l'entreprise, les loyers seront perçus par la société et redistribués aux associés après impôts. Cela dépendra du régime fiscal choisi.

SCI familiale

La SCI familiale pourra regrouper des membres d’une même famille jusqu’au 4e degré (parents, enfants, frères et sœurs, etc.) dans l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier commun. Elle permet :

• de gérer le patrimoine familial,

• de le transmettre avec une fiscalité avantageuse.

Les donations de parts de SCI peuvent être réalisées en bénéficiant d’abattements fiscaux. La transmission du bien pourra être simplifiée en cas de succession. Cela évitera l’indivision successorale qui est une source fréquente de conflits.

Des parents souhaitent transmettre progressivement une maison de famille à leurs enfants. En créant une SCI familiale, ils peuvent donner chaque année des parts de la SCI à leurs enfants. Ils profiteront aussi des abattements fiscaux sur les donations.

SCI professionnelle

La SCI professionnelle devra être utilisée pour un bien immobilier destiné à une activité professionnelle (bureaux ou un local commercial). Ce sont les entrepreneurs ou les indépendants, qui choisissent cette forme juridique. Elle permet de protéger le bien immobilier des créanciers en cas de difficulté financière. Elle présente aussi des avantages fiscaux, comme la possibilité de déduire les loyers versés par l’entreprise exploitante à la SCI. Cela allègera la fiscalité de cette dernière.

Un médecin qui souhaite acquérir un cabinet médical peut le faire via une SCI professionnelle. La société louera ensuite le cabinet à l’entreprise individuelle du médecin. Celui-ci pourra déduire les loyers de ses bénéfices imposables.

Pourquoi acheter un bien en SCI ? 

Acheter un bien en SCI offre des avantages notables pour les investisseurs, en matière :

• de capacité d’emprunt,

• de répartition des charges,

• de gestion simplifiée par rapport à l’indivision,

• de protection du patrimoine personnel des associés.

Augmentation de la capacité d’emprunt

Lorsqu'une SCI regroupe plusieurs associés, la capacité d’emprunt par rapport à un investissement individuel sera décuplée. Leurs revenus respectifs seront pris en compte dans l’évaluation de la capacité de remboursement par la banque.

Si chaque associé dispose d’une capacité d’emprunt de 100 000 €, une SCI avec quatre membres pourrait potentiellement emprunter jusqu’à 400 000 €. Cela permettra de financer des projets de plus grande envergure, comme l’achat d’un immeuble de rapport ou d’une villa.

C'est pour cette raison que les SCI sont attractives pour des projets immobiliers ambitieux. Ils seraient difficilement réalisables seul.

Mutualisation des charges et répartition des coûts

Dans une SCI, les charges liées au bien immobilier sont partagées entre les associés en fonction de leurs parts sociales. Les frais sont ainsi répartis de manière équitable ou selon un pourcentage convenu. Ils comprennent :

• la taxe foncière,

• les charges d’entretien,

• les dépenses de travaux.

Cette mutualisation des charges rend l’investissement plus abordable, en réduisant le coût individuel pour chaque associé.

Si la taxe foncière et les charges annuelles pour un immeuble  s’élèvent à 10 000 €, un associé qui détient 25 % des parts ne paiera que 2 500 € par an. Ce partage des coûts est un réel avantage économique pour les investisseurs.

Contournement des inconvénients de l’indivision

L’indivision peut poser des problèmes de gestion. Elle exige l’unanimité des indivisaires pour les décisions importantes. Cela conduit parfois à des blocages si l’un des membres refuse de coopérer.

La SCI, en revanche, permet une gestion plus fluide grâce à la désignation d’un gérant. Il prendra en charge les décisions courantes et représentera la société devant les tiers. Les décisions importantes, comme l’acquisition ou la vente d’un bien, sont prises en assemblée générale. Elles respecteront les règles de majorité définies dans les statuts.

Si un membre souhaite vendre ses parts, la SCI peut organiser une assemblée pour autoriser ou refuser la vente. 

Protection du patrimoine personnel des associés

Contrairement aux entrepreneurs individuels, dont les biens personnels peuvent être saisis pour couvrir les dettes de l’entreprise, les associés de la SCI seront responsables indéfiniment mais non solidairement.

Qu'est-ce-que ça veut dire ? Les créanciers de la SCI doivent d’abord réclamer leurs créances à la société elle-même, puis aux associés uniquement si le patrimoine de l'entreprise ne suffit pas. Par ailleurs, la responsabilité de chaque associé est proportionnelle à sa participation dans le capital social de la société.

Si un associé détient 20 % des parts de la SCI, sa responsabilité est limitée à ce pourcentage en cas de dettes. Ce cadre juridique protège les associés en cas de difficultés financières de la SCI, en préservant leurs biens personnels.

Création et fonctionnement d’une SCI

La création et le fonctionnement d’une SCI nécessitent :

• de suivre différentes étapes administratives,

• de comprendre les principes de gouvernance qui s’appliquent à ce type de structure. 

Création d’une SCI : les étapes et les formalités

Étape	Description
Rédaction des statuts	Les statuts de la SCI fixent les règles de fonctionnement de la société. Ils détaillent la répartition : - des parts sociales, - les droits et obligations de chaque associé, - le mode de gouvernance, les modalités de prise de décision.
Dépôt du capital social	Les associés doivent déposer le capital social de la SCI. Il est constitué : - d’apports en numéraire (argent) - et/où d’apports en nature (ex. immeuble). Les apports en nature peuvent nécessiter une évaluation par un commissaire aux apports et impliquer des frais de notaire (entre 1 000 et 3 000 €).
Répartition des parts sociales	La répartition des parts est définie selon les apports de chaque associé. Cela influence leur poids dans les décisions de la société. Un apport de 50 % du capital social correspond à 50 % des parts et droits de vote.
Immatriculation au RCS	La SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). C'est ce qui lui confèrrae la personnalité morale et qui rendra la société officiellement reconnue.

Gouvernance et responsabilités dans une SCI

C'est le gérant, désigné par les associés qui s'occupe principalement de la gestion de la SCI. Il sera chargé d’administrer la société au quotidien et d’exécuter les décisions prises en assemblée générale. Il dispose de pouvoirs définis par les statuts, mais ses prérogatives peuvent être limitées pour certaines actions, comme :

• la vente d’un bien immobilier,

• la souscription d’un emprunt.

Elles nécessitent souvent l’accord des associés.

Dans la plupart des SCI, les décisions stratégiques et les actes d’importance doivent être validés en assemblée générale. Cela se fera selon des règles de majorité ou, parfois, à l’unanimité, en fonction des statuts.

Les responsabilités des associés sont proportionnelles aux parts qu’ils détiennent dans la SCI. Cela signifie que chacun est tenu de contribuer aux dettes de la société en fonction de sa participation au capital.

Si la SCI contracte un emprunt pour l’acquisition d’un bien, tous les associés doivent donner leur accord préalable pour éviter d’engager la société dans des dettes non approuvées. Ce principe de responsabilité proportionnelle protège chaque membre, mais implique également un engagement envers les dettes et les obligations financières de la société.

Choix de la durée de vie et du capital de la SCI

La durée de vie de la SCI est en général fixée à 99 ans. Elle peut être prolongée en modifiant les statuts si les associés veulent maintenir la société au-delà de cette période. Une prorogation nécessite :

• leur consentement,

• le dépôt d’un acte modificatif au RCS.

Ce cadre temporel est conçu pour donner de la stabilité à la SCI tout en lui donnant la possibilité d'évoluer selon les besoins.

En ce qui concerne le capital social, aucun montant minimum n'a été imposé par la loi. Cette somme influence la capacité de la société à emprunter et son niveau de crédibilité auprès des partenaires financiers.

Un capital plus élevé peut donc renforcer la confiance des banques. Il facilite ainsi l’accès au financement pour les projets immobiliers de grande envergure.

Fiscalité de la SCI : régime IR vs IS et optimisation fiscale

Les associés peuvent opter pour une SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS)  en fonction de leur situation et de leurs objectifs. Chacun aura ses propres implications fiscales, ainsi que des opportunités d’optimisation. 

Aspect	SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR)	SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)	Optimisation Fiscale avec la SCI Familiale
Régime fiscal	Régime "transparent" : les revenus sont imposés directement dans les mains des associés en fonction de leur quote-part.	Imposition en tant que personne morale : la SCI est taxée sur ses bénéfices, indépendamment des associés.	Transmission progressive du patrimoine familial avec des abattements fiscaux.
Calcul des revenus	Les revenus fonciers nets de la SCI (après déduction des charges) sont reportés sur la déclaration de revenus de chaque associé.	Les bénéfices imposables peuvent être réduits grâce à l'amortissement des biens immobiliers, ce qui diminue l'assiette fiscale.	Donation progressive des parts sociales avec abattements jusqu’à 100 000 € tous les quinze ans par parent et par enfant.
Exemple chiffré	SCI percevant un revenu locatif annuel de 10 000 €, réparti à 50 % entre deux associés : chacun déclare 5 000 € de revenus fonciers.	Un immeuble de 300 000 € amorti sur 30 ans : réduction de 10 000 € par an sur le bénéfice imposable grâce à l'amortissement.	Des parents transmettent des parts de leur SCI à leurs enfants, bénéficiant d’un abattement légal de 100 000 € par parent et par enfant.
Avantages principaux	Avantageux pour les associés faiblement imposés : évite la double imposition.	Réduction d'impôt grâce à l'amortissement, idéal pour les associés à forte imposition et pour les biens de grande valeur.	Réduction des droits de succession grâce à la donation progressive des parts.
Inconvénients	Imposition élevée pour les associés dans les tranches marginales supérieures.	Impact sur la fiscalité des plus-values en cas de revente : l’amortissement réduit la valeur nette comptable, augmentant l’assiette imposable de la plus-value.	Complexité administrative liée aux donations progressives.

 

Cas particulier : Pourquoi éviter l’achat-revente en SCI ?

Comme nous l'avons vu plus haut, en général, la SCI n’est pas adaptée aux activités commerciales, comme l’achat-revente de biens immobiliers. Son objet civil exclut toute activité de marchand de biens.

Dans le cas contraire, elle sera assujettie à la TVA immobilière et risquera un redressement fiscal. Par ailleurs, elle serait imposée selon le régime de l’impôt sur les sociétés et pourrait perdre certains avantages civils liés aux SCI.

Si les associés veulent se lancer dans l’achat-revente, des alternatives existent, comme :

• la SARL

• le statut de micro-entrepreneur (plus adaptés aux activités commerciales).

Ces structures permettent de bénéficier d’un régime fiscal et social plus approprié pour des transactions fréquentes.

Ce qu'il faut retenir

La création d’une SCI pour acheter un bien immobilier :

• facilite l’accès au crédit,

• permet de partager les charges entre associés,

• offre une gestion souple

• ouvre des possibilités d’optimisation fiscale.

Cette structure est particulièrement avantageuse pour les projets familiaux ou les investissements collectifs à long terme. Il faudra toutefois s'assurer que la SCI soit adaptée à sa situation personnelle et fiscale. Il est fortement recommandé de consulter un notaire ou un expert-comptable. Un professionnel pourra vous guider dans la rédaction des statuts et vous  aider à tirer pleinement parti des bénéfices de cette structure juridique.