Créer une SCI pour investir est une solution stable et juridique pour conserver et gérer le patrimoine au sein de la famille. La Société Civile Immobilière ou SCI est une structure juridique qui permet à plusieurs associés de détenir et de gérer collectivement des biens immobiliers. Elle est adaptée aux particuliers, aux familles, et même aux partenaires non mariés. Elle se révèle aussi particulièrement intéressante pour gérer un patrimoine sur le long terme, faciliter sa transmission et optimiser la fiscalité liée à l'immobilier.

1,3 million de SCI ont été recensé en France par l'INSEE en 2022. Ce chiffre ne cesse d'augmenter car les investisseurs et les particuliers apprécient les avantages de cette forme de détention collective pour leurs projets familiaux et pour l'investissement locatif. Comment fonctionne la SCI ? Comment l'utiliser pour investir dans l'immobilier ?

Pourquoi choisir une SCI pour investir dans l'immobilier ?

Cette forme de société présente de nombreux avantages en matière de sécurité, de simplicité de gestion et de diversification patrimoniale.

Sécurité et partage des risques

La SCI permet de répartir les risques entre les associés et sécurise leur investissement respectif. Cette structure est particulièrement avantageuse pour les familles, car elle permet de gérer des biens dans une même entité.

Selon l'INSEE, les SCI familiales représentent une grande partie des créations de SCI, car c'est une solution sécurisante et avantageuse pour transmettre un patrimoine en limitant les frais et les conflits d'indivision.

Simplicité de gestion des biens immobiliers

Contrairement à l'indivision, la SCI permet des transferts de documents sans intervention systématique d'un notaire. Les opérations de cession entre associés sont ainsi facilitées. Dans le cadre d'une succession, les avantages sont notables : la société permet une transmission progressive, entraînant les blocages courants en matière de partage de biens.

En ce qui concerne les successions, la SCI permet de structurer la transmission et d'optimiser les abattements fiscaux. De nombreuses familles bénéficient ainsi d'un processus de succession simplifié.

Possibilité de détenir plusieurs biens au sein d'une même structure

Dans le cadre de l'indivision, chaque bien est géré séparément et peut impliquer des procédures complexes. La SCI quant à elle, centralise la gestion et les décisions pour l'ensemble du patrimoine immobilier détenu.

Cette flexibilité est idéale pour ceux qui souhaitent diversifier leurs investissements tout en bénéficiant d'une organisation simplifiée. C'est l'idéal pour un meilleur contrôle des actifs. 

Quels sont les différents types de SCI ?

Chaque forme de SCI répond à des besoins spécifiques d'investissement et de gestion de biens immobiliers :

SCI classique : une stratégie pour l'acquisition et la détention à long terme

Appelée aussi SCI de gestion, ce type de SCI est destinée à l'acquisition et à la gestion de biens immobiliers pour une détention à long terme. Les associés pourront mutualiser leurs ressources pour conserver un bien immobilier. Ils répartiront les parts sociales en fonction de l'investissement de chacun.

C'est la forme idéale pour les familles ou les couples qui souhaitent posséder un bien immobilier en commun et simplifier la transmission de leur patrimoine. La SCI classique permet ainsi de préserver et de transmettre des biens sur plusieurs générations. Elle facilite l'examination commune des décisions importantes, comme la rénovation ou la mise en location.

SCI de construction-vente ou SSCV : spécialiste des opérations de promotion immobilière

Contrairement aux autres types de SCI qui privilégient la conservation des biens à long terme, la SCCV a pour objectif de construire des biens immobiliers pour ensuite les revendre. Si vous voulez développer des projets de construction ou de rénovation avec une perspective de revente rapide et de plus-value, vous devez opter pour ce type de SCI.

SCI d'attribution : pour des projets de répartition des unités construites entre associés

Elle est utilisée pour des projets immobiliers dans le but de répartir les unités de logement ou les locaux entre les associés. Elle s'adapte bien aux situations où plusieurs personnes souhaitent construire ensemble, pour ensuite jouir individuellement des différentes unités du bien, comme des appartements ou des bureaux.

Chaque associé dispose ainsi d'un droit de jouissance exclusif sur une unité prédéfinie, sans pour autant en devenir propriétaire en pleine propriété. Ce modèle est fréquent pour des projets de résidence principale ou secondaire entre amis ou membres de la famille qui désirent conserver une certaine indépendance dans l'usage des lieux, tout en restant co-associés de la SCI.

SCI de jouissance à temps partagé : une solution pour les résidences secondaires

Elle est une option pour ceux qui souhaitent partager la jouissance d'un bien immobilier pour une période prédéfinie. Chaque associé possède une part sociale donnant droit à une occupation limitée dans le temps. C'est utile pour les résidences secondaires ou les biens situés dans des lieux de villégiature.

Des amis ou des membres d'une même famille peuvent créer une SCI de jouissance à temps partagé pour une maison de vacances. Ils pourront ainsi se partager l'accès au bien selon un calendrier défini, sans avoir à procéder à des transactions d'achat ou de vente chaque usage.

Quels sont les avantages patrimoniaux et fiscaux de la SCI familiale ?

Voici les principaux avantages associés à cette structure :

Gestion du patrimoine familial : un contrôle renforcé

La SCI familiale peut maintenir le contrôle des biens au sein de la famille sans utiliser l'indivision. Cette dernière génère souvent des conflits entre héritiers. En optant pour une SCI, les membres d'une même famille peuvent détenir des parts sociales, pour une gestion collective des biens immobiliers.

Cette approche facilite la prise de décisions, car les statuts de la société peuvent être adaptés pour prévoir des règles de gouvernance claires. Elle permet aussi d'éviter les blocages fréquents associés à l'indivision. Ici chaque décision doit être approuvée par tous les co-indivisaires, rendant parfois la gestion du patrimoine complexe et chronophage.

Transmission facilitée : un don progressif et avantageux

Les associés peuvent donner des parts sociales à leurs descendants tout en continuant à gérer leurs biens. Cela peu progressive peut être fait de manière progressive, tout en bénéficiant d'abattements fiscaux significatifs.

En vertu de la législation française, chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 euros à chaque enfant tous les quinze ans sans frais. Une partie du patrimoine pourra alors être transmise sans qu'il y ait un impact fiscal immédiat. Les familles peuvent ainsi préparer l'avenir de leurs héritiers tout en exerçant leur propre pouvoir de décision sur les biens.

Réduction de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : une stratégie d'optimisation fiscale

La base imposable de l'IFI est calculée sur la valeur totale des biens immobiliers détenus. En cédant des parts de la SCI à des membres de la famille, il est possible de baisser petit à petit la valeur imposable, ce qui réduira le montant global à payer.

Les biens détenus dans une SCI ne sont pas soumis aux mêmes règles que ceux détenus en direct. Une cession de parts peut être structurée de manière à permettre une évaluation de la valeur des biens qui pourra être inférieure à celle de la pleine propriété. C'est ce qui allègera la charge fiscale.

La SCI protège t-elle les concubins ?

Les différents systèmes de protection de SCI sont avantageux pour les concubins. Ils pourront sécuriser leur investissement commun tout en prévoyant la transmission de biens en cas de décès. 

Propriété des parts : une répartition équitable des droits

Dans une SCI, chaque concubin peut devenir propriétaire de parts sociales en fonction de son investissement initial dans le capital de la société. Cette approche offre une transparence sur les droits de propriété.

Même sans lien matrimonial, les concubins bénéficient d'une reconnaissance légale de leur investissement. En cas de séparation ou de décès, la répartition des parts facilite la gestion des biens communs, évitant ainsi les complications souvent rencontrées en indivision.

Options pour protéger le concubin survivant

Voici les différentes options pour assurer la protection du concubin survivant en cas de décès de l'autre partenaire :

• Tontine : elle permet une transmission automatique des biens à l'autre concubin en cas de décès. Dans ce cadre, les parts de la SCI sont conçues de manière à ne pas pouvoir être transmises à des tiers. Le survivant pourra ainsi conserver la pleine propriété des biens. Ce système assure une sécurité financière, car le survivant n'aura pas à payer droits de succession sur les biens communs.

• Agrément : il permet au concubin survivant de continuer à occuper les biens de la SCI tout en impliquant éventuellement d'autres héritiers dans la structure. Il continuera aussi à gérer les biens sans interruption. En intégrant les héritiers, une certaine continuité sera maintenue dans la gestion du patrimoine familial, tout en respectant les volontés du concubin décédé.

• Démembrement croisé : cela consiste à attribuer l'usufruit des biens au concubin survivant. Le survivant pourra jouir du bien (y compris d'en percevoir les revenus, comme des loyers) sans en être le propriétaire plein et entier. Ce type de structure pourra le protéger en lui garantissant un droit d'usage. La pleine propriété du bien reviendra aux héritiers du concubin décédé à la fin de l'usufruit. Cela assure un équilibre entre la jouissance du bien par le survivant et le respect des droits des héritiers.

Quels sont les inconvénients d'un investissement en SCI ?

Cette forme juridique n'est pas sans inconvénients. Voici les principaux points à considérer avant de se lancer dans ce type d'investissement.

Formalités complexes

La création et la gestion d'une SCI impliquent des formalités administratives qui peuvent s'avérer lourdes. Pour établir une SCI, il est nécessaire de :

• S'inscrire au registre des sociétés 

• Tenir une comptabilité rigoureuse

• Tenir des assemblées générales et des procès-verbaux 

Ces formalités peuvent nécessiter du temps et des ressources. Il est souvent recommandé de faire appel à des professionnels, comme des avocats ou des notaires, pour assurer la conformité.

Responsabilité illimitée des associés

Contrairement à d'autres structures comme les sociétés par actions, où la responsabilité est limitée aux apports, la SCI expose ses associés à une responsabilité illimitée. En cas de dettes de la SCI, chaque associé est responsable proportionnellement à ses parties sociales, mais cette responsabilité peut également s'étendre à ses biens personnels.

Limitation des prêts immobiliers

Les SCI peuvent rencontrer des difficultés pour obtenir des financements. Il se trouve qu'elles ne sont pas toujours éligibles à certains prêts proposés par l'État, comme :

• le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

• le Plan Épargne Logement (PEL).

Ces limitations peuvent restreindre les options de financement disponibles pour les projets immobiliers. Les investissements deviennent alors moins attractifs par rapport à d'autres structures juridiques.

Restriction d'activité

En principe, la SCI est principalement conçue pour la détention et la gestion de biens immobiliers. Elle ne pourra donc pas être utilisée pour des activités commerciales comme la vente immédiate de biens immobiliers. Cette restriction peut être contraignante pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leurs activités ou tirer parti d'opportunités d'investissement à court terme.

Coûts de gestion

Gérer une SCI peut être coûteuse. En plus des frais de création, les associés doivent souvent faire appel à des professionnels pour garantir une gestion optimale. Les coûts peuvent rapidement s'accumuler car :

• un expert-comptable sera indispensable pour la tenue des comptes,

• un notaire devra rédiger des statuts

• un avocat fournira des conseils juridiques.

Il y a aussi les assemblées générales et les déclarations fiscales qui sont des frais récurrents qui peuvent également alourdir le budget de la SCI.

Comment bien gérer votre SCI ?

Voici quelques points clés à considérer pour assurer une gestion optimale de votre SCI.

Flexibilité des statuts

Les statuts peuvent être conçus sur mesure pour s'adapter aux besoins spécifiques des associés et à la nature des projets immobiliers. Cela signifie que chaque membre peut déterminer :

• les modalités de gestion,

• la répartition des bénéfices,

• les conditions d'entrée et de sortie des membres,

• les règles de décision.

Une rédaction soigneuse des statuts dès la création de la SCI permet d'éviter de nombreuses complications ultérieures. En intégrant des clauses de préemption, il est possible de contrôler la cession des parts sociales. Cela garantit que la structure familiale reste intacte. Il est donc recommandé de consulter un avocat spécialisé pour établir ces documents.

Capital social libre

Les associés peuvent choisir d'opter pour un capital fixe ou variable.

- Le capital fixe implique une somme d'argent définie à la création. Elle ne peut être modifiée qu'avec l'accord de tous les associés et par des formalités administratives.

- Le capital variable permet une adaptation plus souple aux besoins financiers de la société.

Cette option est particulièrement intéressante pour les projets immobiliers qui peuvent nécessiter des financements additionnels au fil du temps. La capacité à faire évoluer le capital social en fonction des besoins d'investissement et des projets en cours maintiendra la fluidité de la gestion.

Responsabilité légale

Les obligations légales liées à la gestion d'une SCI doivent être respectées :

- La réalisation des travaux de construction doivent être confiées à un architecte. Cette exigence garantira que toutes les normes de sécurité et de qualité soient respectées, ainsi que les intérêts de la SCI.

- Les permis de construire doivent être déposés par la société. Tous les associés doivent ainsi être informés et impliqués dans les prises de décision liées aux modifications des biens détenus. Ne pas prendre en compte ces exigences peut entraîner des complications juridiques, voire des sanctions administratives.

Consultation professionnelle

La gestion d'une SCI peut rapidement devenir complexe, surtout lorsque des décisions stratégiques doivent être prises concernant :

• l'acquisition,

• la gestion

• la cession de biens immobiliers.

Il est donc conseillé de faire appel à des experts dans divers domaines.

Consulter des professionnels comme des notaires, des avocats spécialisés en droit immobilier ou des experts-comptables peut être indispensable. Ces experts fourniront des conseils juridiques, fiscaux et comptables précieux, pour optimiser la gestion de la SCI et anticiper les implications fiscales des décisions prises.

Ils peuvent aussi aider à la mise en place de stratégies de transmission du patrimoine familial, pour une planification de la succession efficace.

Étapes et conseils pour créer une SCI pour investir en immobilier

Créer une SCI pour investir dans l'immobilier facilite la gestion et la transmission du patrimoine. Voici un guide détaillé des étapes à suivre, accompagné de conseils pratiques.

Étape	Description
Rédaction des statuts	- Dénomination sociale : nom de la SCI. - Objet social : activité principale de la SCI. - Siège social : adresse de la SCI. - Capital social : montant et modalités de répartition. - Règles de fonctionnement : prise de décisions, répartition des bénéfices, conditions d'entrée et de sortie des associés. Il est conseillé de faire appel à un professionnel (notaire ou avocat) pour garantir la clarté et la précision des statuts.
Dépôt des statuts au greffe	Dépôt des statuts au greffe du tribunal de commerce : cela formalise la création de la SCI et lui confère une existence légale. Un formulaire de déclaration des bénéficiaires doit également être rempli pour identifier les détenteurs de parts.
Immatriculation de la SCI	Immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : pour obtenir un extrait Kbis, qui atteste de l'existence légale de la société. Paiement d'une taxe et des frais de publication dans un journal d'annonces légales, selon la réglementation en vigueur.

Conseils pratiques pour optimiser la création de la SCI et limiter les coûts

• Anticipation des coûts : avant de commencer la création de votre SCI, il est préférable d'établir un budget détaillé, comprenant les frais de notaire, de publication et d'immatriculation. Cela vous permettra d'anticiper les dépenses et d'éviter les mauvaises surprises.

• Modèles de statuts : il existe des modèles de statuts de SCI en ligne que vous pouvez adapter à vos besoins. ll faudra quand même faire valider ces modèles par un professionnel. Vous pourrez ainsi vous assurer qu'ils sont adaptés à votre situation spécifique et qu'ils respectent la législation en vigueur.

• Choix des associés : réfléchissez soigneusement à la composition de votre SCI. Choisir des associés qui partagent les mêmes objectifs et la même vision peut faciliter la gestion de la société.

• Utilisation des ressources numériques : de nombreux outils en ligne peuvent vous aider à gérer la création et la gestion de votre SCI. Ils simplifieront certaines démarches administratives, comme la rédaction des statuts et le suivi des obligations légales.

Coût total de création et de gestion

Frais de création

Les frais de création d'une SCI peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs, mais il faudra prévoir un budget entre 1 000 et 2 500 euros. Ce montant inclut :

• les frais de rédaction des statuts (si vous choisissez d'embaucher un professionnel),

• les frais de greffe pour l'immatriculation,

• Les frais de publication dans un journal d'annonces légales.

Coûts de gestion annuels

Les frais de gestion d'une SCI incluent principalement :

• les coûts de comptabilité,

• les déclarations fiscales

• les honoraires d'un expert-comptable (éventuellement).

En moyenne, ils peuvent osciller entre 1 000 et 1 500 euros par an, en fonction de la complexité de la gestion et du nombre de biens détenus.

Comparaison entre la création d'une SCI seule et avec un professionnel

• Création seule : si vous préférez créer votre SCI sans l'aide d'un professionnel, vous pourriez économiser sur les honoraires, mais vous risquez de faire des erreurs dans la rédaction des statuts ou dans les démarches administratives. Cela pourrait entraîner des complications juridiques ou fiscales à l'avenir.

• Création avec un professionnel : engager un notaire ou un avocat peut augmenter le coût initial de création, mais cela apporte une sécurité juridique et une tranquillité d'esprit. Un professionnel s'assurera que tous les documents sont conformes à la loi et pourra vous conseiller sur la meilleure façon d'organiser votre SCI pour optimiser la gestion et la fiscalité.

La SCI est-elle un bon choix pour investir en immobilier ?

Investir dans l'immobilier via une SCI présente des avantages indéniables, en ce qui concerne la flexibilité dans la gestion des biens, la fiscalité et la protection du patrimoine. C'est donc un choix pertinent pour les familles qui veulent optimiser leur succession ou pour les investisseurs qui envisagent de mutualiser leurs ressources.

La SCI est aussi intéressante pour ceux qui souhaitent réaliser des investissements à long terme tout en préservant une certaine autonomie dans la gestion des biens. Elle facilite aussi les transmissions patrimoniales. Pour bien profiter des avantages de la SCI, il est conseillé aux investisseurs d'établir des objectifs clairs, de bien structurer leur société et de consulter des experts afin d'adapter la stratégie.