SCPI en usufruit pour société à l'IS : stratégie d'optimisation fiscale et financière

L'investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) est depuis longtemps reconnu comme une excellente solution pour la gestion de patrimoine. Cependant, l'approche la plus sophistiquée et fiscalement optimisée est souvent le démembrement de propriété, spécifiquement l'acquisition de l'usufruit de parts de SCPI par une société soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS). Cette mécanique complexe, mais puissante, ne s'adresse pas à tous, mais elle offre aux entreprises et aux holdings un moyen légal et structuré de générer des revenus significatifs et d'optimiser leur résultat fiscal. Vous êtes à la tête d'une société et cherchez à placer votre trésorerie excédentaire ? Alors, comprendre cette stratégie d'investissement immobilier indirect devient une nécessité.

Comprendre le démembrement de propriété des parts de SCPI

L'achat de l'usufruit de SCPI est une opération qui repose entièrement sur le concept juridique du démembrement de propriété, issu de l'article 543 du Code civil. Il s'agit de séparer les attributs de la propriété d'un bien (parts de SCPI dans notre cas) en deux entités distinctes, chacune ayant des droits et des obligations spécifiques. C'est le fondement même de cette stratégie d'investissement et son application dans l'immobilier de placement est particulièrement fertile.

Définition de l'usufruit et de la nue-propriété de SCPI

Le démembrement de propriété d'une part de SCPI divise les droits attachés à cette part entre deux acteurs : l'usufruitier et le nu-propriétaire. L'usufruitier est la personne (physique ou morale) qui détient l'usufruit. L'usufruit confère deux droits majeurs, dits usus et fructus :

• Le droit d'utiliser le bien (l'usus), qui, pour les parts de SCPI, se traduit par l'exercice du droit de vote aux assemblées générales ordinaires.

• Le droit d'en percevoir les fruits (le fructus), ce qui signifie percevoir la totalité des revenus locatifs distribués par la SCPI pendant la durée du démembrement.

  C'est cette dernière attribution qui est particulièrement intéressante pour la société à l'IS qui cherche des revenus à court ou moyen terme.

Le nu-propriétaire détient la nue-propriété de la part. Il possède le bien, mais sans en percevoir les fruits (les revenus). Son droit est celui de disposer du bien (l'abusus), qu'il exercera lors de la vente future. Pendant le démembrement, il est l'unique responsable des grosses réparations. Surtout, au terme de la période de démembrement, il récupère la pleine propriété de la part de SCPI automatiquement et sans aucune fiscalité additionnelle.

Dans la majorité des montages, une société à l'IS achète l'usufruit des parts de SCPI (pour percevoir les revenus), tandis qu'un particulier ou une autre entité achète la nue-propriété (pour reconstituer son capital à terme). Le prix d'achat de l'usufruit est décoté par rapport au prix de la pleine propriété, car il est limité dans le temps. Cette décote représente le rendement latent que l'usufruitier percevra sous forme de revenus réguliers.

Durée du démembrement : temporaire ou viager ?

La durée du démembrement est un paramètre fondamental qui détermine le prix de l'usufruit et l'efficacité de la stratégie fiscale de la société à l'IS.

Démembrement temporaire

C'est de loin la solution privilégiée par les sociétés. La durée est fixée à l'avance (souvent entre 5 et 15 ans). Plus la durée est courte, plus le prix d'achat de l'usufruit est élevé (la décote est moins importante), car la perception des revenus est concentrée. Exemple : Pour une durée de 10 ans, le prix d'achat de l'usufruit peut représenter environ 75 % du prix de la pleine propriété. Ce modèle offre la visibilité et la certitude nécessaires à la gestion comptable d'une entreprise.

Démembrement viager

Le démembrement dure jusqu'au décès de l'usufruitier. Ce modèle est rarement utilisé par les sociétés à l'IS, car il introduit une incertitude incompatible avec les objectifs de trésorerie et la gestion comptable d'une entreprise.

Le choix de la durée est un point critique de la stratégie. Il doit être corrélé aux besoins de trésorerie de la société (financement d'un projet futur, distribution de dividendes) et à la durée d'amortissement fiscale que l'entreprise souhaite appliquer. Un conseil immobilier et fiscal expert est indispensable pour définir ce paramètre.

Pourquoi une société à l'IS a-t-elle intérêt à acquérir l'usufruit de SCPI ?

L'intérêt d'une société à l'IS pour l'acquisition d'usufruit de SCPI n'est pas uniquement lié à la perception de revenus. C'est avant tout un puissant levier d'optimisation fiscale et de gestion de trésorerie excédentaire, qui permet de transformer un capital immobilier dormant en flux de trésorerie actifs et déductibles.

L'objectif principal : générer un revenu temporaire et massif

L'objectif premier pour une société est de mobiliser une partie de sa trésorerie excédentaire, souvent peu rémunérée, dans un investissement immobilier qui va lui fournir un flux de revenus locatifs temporaire, mais élevé.

En achetant l'usufruit pour un temps donné, la société paie un prix décoté et encaisse 100 % des distributions de la SCPI pendant cette période. Étant donné que le prix d'achat de l'usufruit est inférieur au prix de la pleine propriété, le taux de rendement effectif des revenus sur le capital investi est mécaniquement bien supérieur au taux de distribution classique de la SCPI. On parle souvent de rendements internes annualisés qui peuvent dépasser 6 % à 8 %, voire plus, sur l'achat initial.

Cette stratégie permet à la société de :

• Financer des projets spécifiques : l'horizon de 5 à 10 ans de l'usufruit correspond souvent à un besoin de financement (achat de machines, développement, acquisition de fonds de commerce).

• Lisser la distribution de dividendes : les revenus perçus constituent un flux régulier qui sécurise la capacité de la société à verser des dividendes à ses actionnaires.

La contrepartie de cette concentration des revenus est que la société n'est pas propriétaire de la nue-propriété et ne bénéficiera pas de la revalorisation potentielle du prix des parts à terme. Elle récupère uniquement son capital initial au travers du mécanisme d'amortissement, que nous allons détailler.

L'amortissement de l'usufruit : un levier fiscal puissant pour l'IS

C'est ici que l'avantage fiscal pour la société à l'IS devient spectaculaire. En comptabilité, le droit d'usufruit est considéré comme un actif immobilier incorporel qui s'éteindra à l'issue de la durée convenue. Par conséquent, il est amortissable sur cette même durée.

Le prix d'achat de l'usufruit (le coût total de l'investissement) peut être passé en charges d'amortissement de la société chaque année.

Prenons un exemple simplifié : si vous achetez l'usufruit pour 700 000 € sur 10 ans, vous pouvez déduire 70 000 € (700 000 € / 10 ans) de votre résultat imposable chaque année.

Simultanément, la société perçoit les revenus de la SCPI, qui sont imposables à l'IS. Le génie de la stratégie réside dans le fait que, dans un scénario bien géré, le montant de l'amortissement peut neutraliser, en grande partie ou totalement, les revenus de la SCPI perçus.

• Si amortissement > revenus perçus : l'amortissement crée ou augmente un déficit fiscal, réduisant l'assiette de l'IS.

• Si amortissement ≈ revenus perçus : l'imposition sur les revenus de la SCPI est quasi nulle.

L'amortissement permet donc non seulement de récupérer le capital investi hors fiscalité, mais aussi de réduire l'impôt sur les revenus locatifs perçus, transformant ainsi la trésorerie en actifs productifs et déductibles.

Récupération du capital : sortie sans fiscalité ni impôt sur les plus-values

L'un des principaux attraits du démembrement temporaire est la sortie de l'investissement. Lorsque la durée de l'usufruit s'achève, le nu-propriétaire recouvre automatiquement et gratuitement la pleine propriété des parts. Pour la société usufruitière, cela signifie :

• Absence de plus-value imposable : qu terme, la valeur comptable de l'usufruit est entièrement amortie, c'est-à-dire qu'elle est réduite à zéro. La fin de l'usufruit n'entraîne donc aucune plus-value taxable à l'IS, contrairement à la revente de parts en pleine propriété. Le capital a été récupéré par le jeu des amortissements fiscaux.

• Sortie sans frottement fiscal : le remboursement du capital (via l'amortissement) se fait par la déduction des charges, offrant ainsi une stratégie de sortie très efficace et sans risque de fiscalité prohibitive sur la cession.

La société est parvenue à transformer une somme de trésorerie en revenus importants sur une durée donnée, tout en récupérant son investissement initial via des charges comptables qui ont réduit son impôt sur les sociétés. C'est un cycle d'investissement immobilier expert et complet pour la gestion de trésorerie.

La mécanique fiscale du portefeuille SCPI en usufruit pour les sociétés

La stratégie des SCPI en usufruit est profondément liée aux règles de l'IS. Sa réussite dépend de la capacité de la société à articuler correctement les revenus perçus et l'amortissement comptable dans sa déclaration fiscale.

Impact des revenus distribués sur le résultat de la société (Imposition à l'IS)

Les revenus distribués par la SCPI à l'usufruitier sont considérés comme des revenus de titres de placement. Pour une société à l'IS, ces revenus fonciers perçus entrent directement dans le résultat imposable.

Le taux d'IS applicable est le taux de droit commun (actuellement 25 %), ou le taux réduit (actuellement 15 % pour une fraction du bénéfice sous conditions).

Voici le schéma simplifié :

{Résultat imposable} = {Résultat d'exploitation} + {Revenus SCPI (usufruit)} - {Amortissement usufruit} - {Autres charges déductibles}

C'est là que l'amortissement joue son rôle d'atténuateur d'impôt. Si la société est bénéficiaire par ailleurs, l'amortissement permet de réduire son assiette fiscale globale. Si la société est déjà à l'équilibre, l'amortissement peut annuler l'imposition sur les revenus de la SCPI et potentiellement générer un déficit reportable.

Cas pratiques et calcul de l'amortissement de l'usufruit

Pour illustrer le pouvoir de l'amortissement, prenons un exemple concret (chiffres simplifiés à titre illustratif) :

Postes Comptables	Année 1 (Amortissement Linéaire)
Prix d'achat de l'Usufruit	800 000 €
Durée du démembrement	8 ans
Amortissement Annuel	100 000 € (800 000 € / 8 ans)
Revenus Annuels Distribués de la SCPI	65 000 €
Résultat avant IS	100 000 €
Nouveau Résultat Imposable	$100 000 € + 65 000 € - 100 000 € = 65 000 €$

 

Conclusion de l'exemple :

• La société a encaissé 65 000 € de revenus de SCPI.

• Ces 65 000 € sont entièrement neutralisés par l'amortissement de 100 000 €.

• Le résultat imposable global de la société a diminué de 35 000 € (100 000 € d'amortissement - 65 000 € de revenus), ce qui représente un gain d'impôt substantiel (35 000 € x Taux IS).

L'amortissement ne représente pas une sortie de trésorerie ; il s'agit d'une écriture comptable qui permet de récupérer l'investissement initial en franchise d'impôt, tout en finançant la société par les revenus distribués de la SCPI. Cette mécanique est d'une efficacité redoutable pour la gestion de la trésorerie et la stratégie fiscale d'une société soumise à l'IS.

Il est essentiel de retenir que le calcul des clés de répartition (prix usufruit / prix nue-propriété) peut varier d'une SCPI à l'autre et doit être analysé attentivement par le gestionnaire ou le conseil fiscal.

La stratégie d'usufruit de SCPI : un moyen de lisser la distribution des dividendes

L'acquisition de l'usufruit de parts de SCPI par une société soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS) est une stratégie d'optimisation fiscale et de gestion de trésorerie particulièrement puissante. En permettant à l'entreprise de percevoir des revenus immobiliers importants tout en amortissant l'usufruit pour réduire son impôt, cette approche offre un levier précieux pour transformer une trésorerie excédentaire en capital productif. Toutefois, cette stratégie nécessite une gestion rigoureuse et une sélection minutieuse des SCPI pour minimiser les risques liés aux rendements et à la fiscalité. Si vous êtes à la tête d'une société et souhaitez exploiter cette opportunité, il est crucial de consulter un expert pour structurer correctement votre investissement.

Vous souhaitez en savoir plus sur cette stratégie fiscale et mettre en place un investissement SCPI en usufruit pour votre société ? Contactez nos experts pour un accompagnement personnalisé et optimisez dès maintenant la gestion de votre trésorerie. Prenez rendez-vous avec nous dès aujourd’hui !

FAQ : Quelles sont les différences entre usufruit temporaire et usufruit viager ?

L’usufruit temporaire est limité dans le temps, souvent entre 5 et 15 ans, et permet de percevoir des revenus pendant cette période. En revanche, l’usufruit viager dure jusqu’au décès de l’usufruitier, mais il est rarement utilisé par les sociétés à l'IS en raison de son incertitude fiscale et financière.

Quels types de SCPI sont les plus adaptées pour l'achat d'usufruit par une société à l'IS ?

Les SCPI avec une gestion stable et une politique de distribution régulière sont les plus adaptées. Il est également conseillé de privilégier des SCPI diversifiées, tant au niveau géographique que sectoriel, pour sécuriser les rendements à long terme.

Est-il possible de revendre l'usufruit de SCPI avant la fin de la période de démembrement ?

Oui, l’usufruit peut être revendu à tout moment avant la fin de la période de démembrement, bien que cela puisse affecter les rendements attendus. La revente doit se faire dans des conditions de marché favorables pour optimiser le capital investi.

Quels sont les avantages de l'amortissement de l'usufruit pour une société à l'IS ?

L'amortissement permet à la société de réduire son impôt sur les sociétés, car il constitue une charge déductible. Cela permet de neutraliser, en grande partie, les revenus générés par la SCPI, optimisant ainsi la gestion fiscale de l'entreprise.

Quels risques sont associés à l'achat d'usufruit de SCPI pour une société à l'IS ?

Les principaux risques incluent la fluctuation des rendements des SCPI, qui peuvent affecter la rentabilité de l’investissement, ainsi que le risque de requalification fiscale si l’opération est jugée abusive par l’administration fiscale. Il est essentiel de bien sélectionner les SCPI et d’obtenir un conseil fiscal approprié.