Achat d'usufruit de SCPI : stratégie, fiscalité et risques du démembrement

L'investissement en SCPI est traditionnellement perçu comme l'acquisition de parts en pleine propriété, donnant droit à la fois aux revenus (loyers) et à la valeur du capital. Cependant, il existe une stratégie sophistiquée et puissante pour optimiser le rendement et la fiscalité de la pierre-papier : l'achat d'usufruit de SCPI. Cette technique repose sur le démembrement de propriété, séparant la jouissance du bien (l'usufruit) de la propriété du capital (nue-propriété).

Qu'est-ce que le démembrement de propriété des parts de SCPI ?

Le démembrement de propriété est le pilier juridique sur lequel repose l'acquisition d'usufruit de SCPI. Il s'agit d'une dissociation temporaire des attributs du droit de propriété sur les parts.

Définition de l'usufruit et de la nue-propriété

Le droit de propriété complet ou pleine propriété est composé de trois éléments fondamentaux :

1. L'usus (droit d'utiliser le bien) et le fructus (droit d'en percevoir les fruits, ici les revenus ou loyers). L'usufruitier ou l'acheteur détient ces deux droits.

2. L'abusus (droit de disposer du bien, de le vendre ou le modifier). Le nu-propriétaire détient ce droit, ainsi que la valeur du capital au terme du démembrement.

Dans le cas des SCPI, l'acheteur est la personne qui reçoit la totalité des revenus distribués par la SCPI pendant la durée du démembrement. Le nu-propriétaire ne reçoit rien pendant cette période mais récupère la pleine propriété des parts à la fin.

Les principes juridiques et économiques du démembrement temporaire

Le démembrement sur les parts de SCPI est presque toujours un démembrement temporaire, par opposition au démembrement viager utilisé en succession. Voici ses particularités :

• Durée fixe : les durées sont contractuelles et généralement courtes ou moyennes (entre 3 et 10 ans). Cette durée est fixée dès l'origine entre le nu-propriétaire (le vendeur) et l'usufruitier (l'acheteur).

• Valorisation économique : la valeur de l'usufruit est fonction de la durée convenue, du rendement prévisionnel de la SCPI et du taux d'actualisation utilisé. Plus la durée est courte, moins l'usufruit coûte cher, mais plus le rendement annuel est concentré sur une période brève. Inversement, plus la durée est longue, plus la décote est faible.

• Extinction : à la fin de la période convenue (l'extinction de l'usufruit), l'acheteur ne reçoit rien. La nue-propriété rejoint l'usufruit automatiquement et gratuitement, le nu-propriétaire récupérant la pleine propriété sans aucune fiscalité sur cette réunification.

Le démembrement temporaire est une stratégie d'ingénierie financière qui dissocie le flux de revenus du capital, répondant à des besoins précis de trésorerie immédiate ou d'optimisation fiscale.

Avantages économiques et financiers de l'achat d'usufruit de SCPI

L'achat d'usufruit est motivé par la recherche d'un rendement particulièrement élevé sur une période courte, souvent supérieure à ce qu'offrent les placements classiques ou la SCPI en pleine propriété.

Perception de l'intégralité des revenus immédiats (loyers)

L'acheteur est le seul à percevoir la totalité des revenus distribués par la SCPI pendant la durée de son droit. Pour un investisseur ayant des besoins de revenus clairs et importants à court ou moyen terme (par exemple, un complément de revenu avant la retraite, ou pour compenser des amortissements d'une SCI à l'IS), l'usufruit est idéal.

Le taux de distribution affiché par la SCPI, généralement entre 4 % et 6 %, est entièrement capté par l'acheteur, ce qui est une source de revenus bien plus élevée que de nombreux autres placements financiers ou immobiliers.

Le taux de rendement effectif : un rendement boosté par la décote

L'attractivité principale de l'usufruit ne réside pas uniquement dans la perception des revenus, mais dans le taux de rendement effectif généré par l'investissement. Voici ce qu'il fait retenir :

• Décote à l'acquisition : l'acheteur n'achète qu'une fraction de la valeur de la part (par exemple, 20 % à 30 % de la valeur en pleine propriété pour un usufruit de 10 ans). La différence (70 % à 80 %) constitue la décote.

• Rendement concentré : l'acheteur perçoit 100 % des revenus en ayant investi, par exemple, seulement 25 % du prix. Si la SCPI a un rendement de 5 %, le rendement effectif de l'acheteur peut ainsi être de 10 %, 15 % ou même plus, selon la durée du démembrement.

Ce rendement élevé est en fait le remboursement de l'investissement initial plus les revenus réels sur une période courte.

Un investissement à horizon de temps déterminé et prévisible

L'acquisition d'usufruit répond parfaitement à un besoin précis de revenus pour une durée connue à l'avance. En effet, les investisseurs (souvent des entreprises ou des institutionnels) qui ont besoin de revenus sur 5 à 10 ans pour des raisons comptables ou de trésorerie trouvent dans l'usufruit une solution sur mesure.

De plus, puisque l'acheteur sait que son capital initial ne sera pas récupéré, il est amorti par les revenus perçus, il n'est pas exposé au risque de baisse de la valeur de la part à la fin du démembrement. Le seul risque porte sur la baisse du rendement de la SCPI pendant la période.

La fiscalité avantageuse des revenus de l'usufruitier

La fiscalité des revenus de l'acheteur est un élément clé de l'attractivité de ce placement, notamment en comparaison avec les revenus fonciers classiques en pleine propriété.

Imposition des revenus fonciers (loyers) au barème progressif et aux prélèvements sociaux

Les revenus perçus par l'acheteur sont considérés comme des revenus fonciers si la SCPI est à prépondérance IR, ce qui est le cas général. Ils sont soumis au régime d'imposition applicable à tous les revenus fonciers :

• Barème Progressif de l'IR : les revenus sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal et sont imposés selon la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) de l'investisseur (0 % à 45 %).

• Prélèvements Sociaux (PS) : les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

C'est sur la charge fiscale de ces revenus fonciers qu'intervient l'optimisation, qui doit impérativement se faire sous le régime réel.

Optimisation fiscale : l'imputation des intérêts d'emprunt

L'optimisation fiscale de l'acquisition d'usufruit est maximale lorsque l'opération est financée par un emprunt.

Intérêts d'emprunt déductibles

Si l'acheteur acquiert l'usufruit à crédit, les intérêts d'emprunt sont intégralement déductibles des revenus fonciers qu'il perçoit, dans le cadre du régime réel.

Création de déficit foncier

Dans les premières années de l'usufruit, le montant des intérêts d'emprunt est souvent supérieur aux revenus fonciers perçus. Ceci crée un déficit foncier qui vient réduire la base imposable de l'investisseur sur ses autres revenus fonciers (sans plafond de 10 700 euros, sauf si le déficit excédentaire est reporté sur le revenu global).

Cette déductibilité des intérêts d'emprunt, associée à la forte concentration du rendement, fait de l'acquisition d'usufruit à crédit un puissant outil de défiscalisation temporaire, notamment pour les investisseurs fortement imposés.

Les risques et contraintes spécifiques à l'acquisition d'usufruit

Malgré ses avantages financiers et fiscaux, l'acquisition d'usufruit est une stratégie qui présente des risques spécifiques liés à son caractère temporaire et à l'absence de capitalisation.

Le risque en capital et l'absence de récupération de la mise initiale

Il s'agit de la principale contrainte à comprendre : l'acquisition d'usufruit est une dépense, et non un investissement récupérable à terme.

Amortissement du prix

Le prix d'achat de l'usufruit est considéré comme un capital qui doit être amorti par les revenus versés. À la fin du démembrement, la valeur de l'usufruit est nulle.

Risque de rendement insuffisant

Si, pendant la durée du démembrement, la SCPI connaît une baisse significative de ses revenus (chômage locatif, crise immobilière), l'usufruitier peut ne pas récupérer l'intégralité du prix d'acquisition initial de l'usufruit. Son rendement effectif sera alors inférieur aux prévisions et potentiellement négatif. C'est le seul risque en capital pour l'usufruitier.

La problématique de la revente et de la liquidité des parts démembrées

Les parts de SCPI démembrées, et plus particulièrement l'usufruit, sont par nature moins liquides que les parts en pleine propriété. Voici leurs particularités :

• Marché secondaire réduit : il n'existe pas de marché secondaire organisé pour la revente d'usufruits en cours de vie. Trouver un acheteur pour un usufruit dont la durée restante est courte est extrêmement difficile.

• Valeur de revente fluctuante : la valeur de l'usufruit décroît mécaniquement chaque jour. Si l'usufruitier doit revendre avant le terme, il devra probablement accepter une décote importante, car l'acheteur potentiel exige un rendement effectif élevé pour le risque d'un placement temporaire.

Cette faible liquidité rend l'acquisition d'usufruit de SCPI adapté uniquement aux investisseurs qui peuvent garantir la détention jusqu'à l'extinction du démembrement.

La durée du démembrement : un horizon fixe et le risque de non-prorogation

La durée du démembrement est contractuelle et son terme est définitif.

Terme impératif

Une fois la date d'extinction atteinte, la pleine propriété est reconstituée au bénéfice du nu-propriétaire sans possibilité de prorogation par l'usufruitier.

Risque de rendement manqué

Si l'usufruitier avait prévu une stratégie de revenus sur 7 ans, et que le rendement a été faible les premières années, il ne pourra pas prolonger pour compenser le manque à gagner, car le nu-propriétaire attend la récupération.

Comment s'effectue l'achat de l'usufruit ? Le rôle de la société de gestion

L'opération d'acquisition d'usufruit est organisée et encadrée par la société de gestion de la SCPI. Elle agit comme intermédiaire entre le nu-propriétaire (souvent un institutionnel ou un investisseur à long terme) et l'usufruitier (souvent une entreprise ou un particulier ayant besoin de revenus).

Détermination de la clé de répartition entre usufruit et nue-propriété

Le prix d'achat des parts est fractionné entre le nu-propriétaire et l'usufruitier selon une clé de répartition prédéterminée. Cette clé de répartition dépend principalement de la durée du démembrement et du taux d'actualisation des revenus futurs. La valeur de l'usufruit représente la valeur actualisée des revenus qui seront perçus pendant la période de démembrement.

Voici un exemple de répartition :

• Durée 5 ans : Usufruit 15-20 %, Nue-propriété 80-85 %.
• Durée 10 ans : Usufruit 25-30 %, Nue-propriété 70-75 %.

La société de gestion établit cette clé qui garantit l'équilibre économique entre les parties. Le prix payé par l'usufruitier est versé au nu-propriétaire, qui reçoit ainsi immédiatement un capital minoré en échange de l'abandon des revenus futurs.

Les profils d'acheteurs : investisseurs institutionnels et entreprises

L'achat d'usufruit de SCPI attire des profils d'acheteurs spécifiques, dont :

• Les entreprises et les institutionnels
• Les particuliers à TMI élevée

Les entreprises et les institutionnels achètent l'usufruit, car ils peuvent amortir comptablement le prix d'acquisition sur la durée du démembrement. Cela leur permet de créer une charge déductible de leur bénéfice imposable, tandis qu'ils perçoivent les revenus (qui sont également imposables). Ce mécanisme optimise fortement leur fiscalité professionnelle.

Les particuliers à TMI élevée, quant à eux, utilisent l'acquisition à crédit pour générer un déficit foncier imputable sur d'autres revenus fonciers, minimisant temporairement leur charge fiscale. L'usufruit devient un outil de lissage fiscal avant le terme de l'usufruit qui marque la fin de la stratégie.

L'opération de démembrement est avant tout une réponse aux besoins croisés d'un nu-propriétaire cherchant à investir le capital immédiatement tout en minimisant l'IFI, et d'un usufruitier cherchant des revenus boostés et fiscalement optimisés pour une durée fixe.

Acheter l'usufruit de SCPI : une solution flexible pour vos objectifs financiers

L'achat d'usufruit de SCPI est une stratégie d'investissement flexible et performante, offrant des rendements élevés tout en optimisant la fiscalité. En dissociant la jouissance des revenus du capital, elle permet de répondre à des besoins financiers spécifiques et de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs. Toutefois, il convient de bien évaluer les risques liés à la liquidité et au rendement des SCPI, ainsi que de s'assurer que cette stratégie correspond à vos objectifs à court ou moyen terme.

Si vous êtes prêt à diversifier vos investissements et à profiter d’une stratégie fiscale optimisée, contactez-nous dès aujourd'hui pour discuter des opportunités d’achat d'usufruit de SCPI adaptées à vos besoins.

FAQ : 1. Quel est le profil d'investisseur idéal pour l'achat d'usufruit de SCPI ?

L'achat d'usufruit de SCPI convient particulièrement aux investisseurs à la recherche de revenus réguliers sur une période déterminée, comme les entreprises ou les particuliers ayant un taux marginal d’imposition élevé. C'est également une option pour ceux qui cherchent à optimiser leur fiscalité à court ou moyen terme.

2. L'usufruit de SCPI est-il accessible à tous les types d'investisseurs ?

Bien que l'achat d'usufruit de SCPI soit ouvert à tous les investisseurs, il est plus souvent choisi par ceux ayant un profil fiscal spécifique. Les investisseurs institutionnels, les entreprises, et les particuliers fortement imposés sont les plus concernés, car cette stratégie permet de réduire leur charge fiscale.

3. Quels risques fiscaux l'acheteur d'usufruit de SCPI doit-il prendre en compte ?

L'acheteur d'usufruit de SCPI doit être conscient de la fiscalité des revenus fonciers, qui sont soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, ainsi qu'aux prélèvements sociaux. De plus, si l'achat est financé à crédit, la gestion du déficit foncier et des intérêts d’emprunt nécessite un suivi précis pour éviter des erreurs fiscales.

4. Est-il possible d'acheter l'usufruit de SCPI sans emprunt ?

Oui, il est tout à fait possible d'acheter l'usufruit de SCPI sans emprunt. Toutefois, cette approche peut limiter les opportunités d'optimisation fiscale, car l'absence de financement par crédit empêche la création d’un déficit foncier, réduisant ainsi l’impact fiscal de l’opération.

5. Quelles sont les conditions nécessaires pour bénéficier de l'optimisation fiscale avec l'usufruit de SCPI ?

Pour bénéficier d'une optimisation fiscale, l'investisseur doit acheter l'usufruit à crédit, ce qui permet de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers. De plus, l'investisseur doit choisir un régime fiscal réel pour maximiser cette optimisation, notamment en créant un déficit foncier dans les premières années.