Succession bien immobilier : droits, fiscalité et démarches à faire

La succession bien immobilier désigne un processus juridique et fiscal faisant suite au décès du propriétaire. Elle se matérialise donc par la transmission du bien immobilier détenu par le défunt à ses héritiers.  Établissement d’un acte de notoriété, déclaration de succession auprès de l’administration fiscale, répartition des droits entre les ayants droit selon le lien de parenté ou un testament.. Autant de démarches administratives qui permettent de concrétiser la succession immobilière.

L’enjeu principal d'une succession immobilière réside dans la fiscalité. Rien ne vaut l'anticipation de la succession immobilière afin d’optimiser la fiscalité et d’éviter des conflits successoraux. La fiscalité ramène surtout aux droits de succession, calculés selon un barème progressif et modulé par des abattements et exonérations. Pour optimiser la transmission d'un bien immobilier, on mise sur la dissociation de l’usufruit et la nue-propriété. De plus, des décisions stratégiques peuvent être prises dans le cadre de la succession immobilière. Référence que l'on fait à la vente du bien immobilier pour régler les droits de succession. On peut aussi envisager la mise en indivision entre héritiers.

En outre, la gestion d'une succession immobilière se fait en 6 étapes clés. L'on parle du constat du décès et acte de notoriété (identification des héritiers et droits de succession), de la déclaration de succession, de l'estimation du bien immobilier (calcul des droits de succession), du paiement des droits de succession, du partage du bien immobilier ( indivision, donation, vente...), ainsi que du transfert de propriété.

Comprendre la succession immobilière

La succession bien immobilier se fait suivant des principes bien définis. Existence d'un testament, lien de parenté, usufruit et nue-propriété... Beaucoup de paramètres peuvent impacter l'opération. Mieux vaut donc recourir aux services d'un notaire, afin de s'assurer de son bon déroulement.

Les principes de la succession immobilière

La transmission d’un patrimoine immobilier après un décès suit un cadre légal précis. Les héritiers doivent établir une déclaration de succession auprès de l’administration fiscale, dans un délai de 6 mois après le décès. Dans la déclaration, on doit retrouver les détails du patrimoine immobilier du défunt. Pour sa part, l’administration fiscale assure le respect des obligations déclaratives et fiscales. En cas d’erreur ou d’omission, elle peut appliquer des pénalités. Le calcul des droits de succession lui revient également. Elle va se baser sur un barème progressif, après application d’abattements selon le lien de parenté. Sous certaines conditions, les héritiers peuvent se voir accorder un étalement ou un différé.

Succession avec et sans testament

Une succession immobilière avec testament se fait suivant les volontés du défunt. Les héritiers y sont alors désignés avec une répartition claire du patrimoine immobilier. Néanmoins, le processus doit prendre en compte la réserve héréditaire (part minimale revenant aux héritiers réservataires, comme un enfant). À défaut de testament, la succession immobilière est régie par le droit civil. L'ordre de priorité des héritiers sera alors basé sur le lien de parenté (descendants, conjoint, collatéraux). Rien ne vaut une planification testamentaire, afin d’éviter l’indivision forcée entre héritiers.

Usufruit et nue-propriété dans une succession

Scinder la pleine propriété d’un bien immobilier en usufruit et nue-propriété est une stratégie efficace pour réduire les droits de succession. L’usufruitier conserve l’usage et d'éventuels revenus générés (loyers) par le bien immobilier. De son côté, le nu-propriétaire hérite sans payer de nouveaux droits au décès de l’usufruitier.

Déclaration de succession d’un bien immobilier

La déclaration de succession est une obligation légale. Elle permet effectivement de recenser l’ensemble du patrimoine immobilier et des biens et d'éventuelles dettes du défunt. Après le décès du défunt, les héritiers disposent d'un délai de 6 mois (12 mois si décès à l’étranger) pour déposer la déclaration auprès de l’administration fiscale. Un oubli ou un retard donne lieu à des pénalités, ce qui ne sera pas sans conséquence sur le montant des droits de succession. Pour s'assurer de la conformité de l'opération, le mieux est de se faire accompagner par un notaire ou un expert fiscal.

Documents requis pour la déclaration

Lors du dépôt de la déclaration de succession auprès de l’administration fiscale, il faut y joindre quelques documents. Ceux-ci permettent effectivement de s'assurer d'une transmission en règle. En tête de liste des documents, on a alors l'acte de décès, pour justifier l’ouverture de la succession. L'acte de notoriété permet d'identifier les héritiers et leur lien de parenté.

Un inventaire des biens du défunt est aussi de mise, afin d'avoir la liste du patrimoine immobilier, des comptes bancaires et des valeurs mobilières. De même, une liste éventuelle des dettes du défunt (hypothèques, crédits, charges à déduire) est aussi de mise. Des titres de propriété sont également requis pour justifier l’appartenance des biens au défunt. Un document d'évaluation des biens permettra également de calculer les droits de succession. Enfin, des justificatifs des donations antérieures peuvent grandement impacter le montant des droits à payer.

Vente d’un bien immobilier hérité

Une fois les opérations de succession achevées, les héritiers peuvent d'un commun accord vendre le bien immobilier en question. En effet, le cas d'une indivision peut empêcher ce type d'opération. Le bien sera alors en gestion partagée. Dans le cas d'une vente, la plus-value fera l'objet de taxation. Si la valeur du bien immobilier a augmenté depuis le décès du défunt, la différence est taxée à 36,2 % (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux). Des abattements s'appliquent également selon la durée de détention. Après paiement des droits de succession et éventuelles dettes, le solde leur revient librement. In fine, le montant de la vente sera réparti entre héritiers selon leurs parts définies dans la succession.

Calcul des droits de succession

La succession bien immobilier implique inéluctablement des droits de succession. Pour le calculer, il faut prendre en compte plusieurs paramètres : barème progressif, abattement, BOI-ENR-DMTG et lien de parenté avec le défunt. Notons que les droits de succession doivent être réglés au moment du dépôt de la déclaration de succession. En cas de difficulté financière, on peut recourir au paiement fractionné, c'est-à-dire échelonné sur un an avec intérêts. Il y a aussi le paiement différé en cas de succession incluant des biens immobiliers. Le délai de paiement peut alors atteindre 10 ans. Le non-respect des délais entraîne des pénalités et majorations de 0,20 % par mois. Une amende de 10 % s'applique après un an de retard.

Barème progressif et abattement

Le barème progressif forme un élément clé dans le calcul des droits de succession. Il varie selon le lien de parenté entre le défunt et l’héritier. Plus l’héritier est proche (enfant ou parents), plus les taux sont élevés et agrémentés d'abattements spécifiques (ex. : 100.000 € par enfant). Après abattement, les taux varient de 5 % à 45 % pour les descendants directs. Pour les héritiers plus éloignés (frères, sœurs, neveux), le taux grimpe jusqu’à 55 %, voire 60 % pour un tiers. L'allègement de la fiscalité passe donc par une anticipation successorale.

BOI-ENR-DMTG

En France, le BOI-ENR-DMTG (Bulletin Officiel des Finances Publiques – Enregistrement – Droits de Mutation à Titre Gratuit) est le texte de référence encadrant la fiscalité des successions et donations. Son importance est capitale dans l'optimisation d'une transmission patrimoniale et l'anticipation des coûts fiscaux liés. On peut y consulter les règles applicables au calcul des droits de succession, les abattements, les exonérations et le barème progressif selon le lien de parenté. Conditions du paiement des droits de succession, particularités du démembrement de propriété, régimes spécifiques comme l’assurance-vie et le pacte Dutreil... Autant d'éléments qui sont détaillés dans ce document.

L’impact du lien de parenté dans une succession

Le lien de parenté joue un rôle déterminant dans une succession immobilière. Il en va effectivement de la répartition des biens et le calcul des droits de succession.

Succession parents degré

Les descendants directs (enfants, petits-enfants) sont prioritaires. Ils bénéficient d’un abattement de 100.000 € par parent, puis d’un taux d’imposition progressif allant de 5 % à 45 %. En cas de donation anticipée, on parle d'une transmission optimisée, avec un abattement renouvelable tous les 15 ans.

Succession entre frères et sœurs

Si le défunt n'a pas d'enfant, ses frères et sœurs peuvent hériter. La fiscalité se révèle toutefois plus lourde, avec un abattement de 15.932 €, puis 35 % jusqu'à 24.430 € et 45 % au-delà. En cas de frère ou sœur invalide et qui vivait depuis plus de 5 ans avec le défunt au moment du décès, il y a exonération de droits de succession. Notons que pour les neveux et nièces, l'abattement est de 7.967 € et le taux d'imposition à 55 %.

Succession entre époux ou partenaire PACS

Le conjoint survivant est totalement exonéré de droits de succession. En revanche, le partenaire PACS bénéficie seulement d’un abattement de 80.724 €, puis un abattement progressif de 5 % à 45 %. D’où l’intérêt de rédiger un testament pour protéger un partenaire PACS.

De nombreux époux âgés misent sur le régime de la communauté universelle, dans l'optique de transmettre intégralement le patrimoine au conjoint survivant sans frais. Les héritiers directs risquent alors une taxation plus lourde au décès du second époux. Pour éviter ce désagrément, on peut recourir au démembrement de propriété.

Défunt célibataire, veuf ou divorcé

Le statut matrimonial du défunt impacte directement la répartition de son patrimoine immobilier. S'il est célibataire ou veuf et en l’absence de testament, ses héritiers sont ses enfants. S'il n'en a pas eu, l'héritage revient à ses parents, frères et sœurs. Les droits de succession varient selon le lien de parenté. S'il est divorcé à son décès, l'ex-conjoint n’a aucun droit dans la succession, sauf disposition testamentaire. Enfin, un testament peut désigner un ami ou un concubin comme héritier du défunt. Il sera néanmoins confronté au taux forfaitaire de 60 %, sans abattement.

Stratégies pour réduire les droits de succession

Plusieurs stratégies fiscales et patrimoniales peuvent être mises en profit pour réduire les droits de succession. Allusion que l'on fait notamment à la donation anticipée. Il s'agit de transmettre le bien immobilier de son vivant, en vue des abattements renouvelables (100.000 € par enfant) tous les 15 ans. On peut aussi miser sur le démembrement de propriété. En scindant l'usufruit et la nue-propriété, l’héritier récupère la pleine propriété au décès sans droits supplémentaires. Un contrat d'assurance-vie s'avère aussi payant : l’épargne transmise est exonérée jusqu’à 152.500 € par bénéficiaire avant 70 ans. On peut aussi parler du Pacte Dutreil, matérialisé par une exonération de 75 % des droits sur la transmission d’une entreprise. Il y a aussi les donations en pleine propriété avec réserve d’usufruit. La base taxable s'amenuise alors à mesure de l'avancée en âge du donateur.

Succession bien immobilier en bref et conseils utiles

La succession bien immobilier est une opération réglementée consistant à transférer le bien immobilier d'une défunt à ses héritiers. Pour calculer les droits de succession, on prend en compte un barème progressif relatif au lien de parenté avec le défunt. Des abattements et exonérations peuvent entrer en jeu dans l'opération. En outre, l'optimisation d'une succession immobilière se fait en référence à différentes stratégies. Il s'agit entre autres de la donation en nue-propriété (récupération du bien immobilier par les héritiers, avec de faibles droits de succession). On peut aussi parler de l'assurance-vie, du Pacte Dutreil, ou encore du démembrement de propriété.

Rien ne vaut surtout l'anticipation de la succession immobilière via des donations échelonnées, afin bénéficier des abattements renouvelables tous les 15 ans. Le mieux est de faire appel à un notaire pour mieux gérer l'opération et réduire les charges. Ce professionnel est le mieux à même de piloter la transmission en nue-propriété. Il s'agit effectivement d'une opération complexe consistant à scinder la pleine propriété d’un bien immobilier entre usufruit et nue-propriété. Dans les faits, le nu-propriétaire (héritier) possède le bien sans en jouir immédiatement. L’usufruitier (donateur) conserve, quant à lui, l’usage du bien immobilier et les revenus locatifs générés jusqu’à son décès.

Concernant l'optimisation fiscale, la stratégie vise à réduire la valeur de la nue-propriété. Le calcul se fera en fonction de l’âge de l’usufruitier (barème fiscal). Plus le donateur est jeune, plus l'abattement est élevé, et donc la base taxable faible. De plus, il ne sera nullement question de droits de succession au décès du donateur. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.