TVA à 5,5% dans le neuf : êtes-vous éligible ?

​Acheter un logement neuf avec une TVA réduite peut faire baisser le coût total. Cet avantage concerne certains programmes situés dans des secteurs ciblés par la politique de la ville, sous conditions.​

Nous allons voir :

• Quel taux peut s’appliquer et dans quelles situations.

• Les règles à respecter (localisation, ressources du foyer, occupation du logement, limite de montant).​

• Les vérifications à faire avant de signer.

TVA réduite dans l’immobilier neuf : de quoi parle-t-on ?

La TVA est incluse dans le montant payé lors d’une vente dans le neuf. Le taux standard est souvent de 20%, mais un taux plus bas existe dans des cas encadrés, notamment lors d’un achat en accession dans certains secteurs, avec des critères liés aux ressources fiscales et à l’occupation.​
Quand le taux appliqué est plus bas, le total TTC diminue mécaniquement. Ce n’est pas une aide versée après l’achat : c’est une règle de calcul intégrée dès la signature.​

Ce que “logement neuf” veut dire ici

• Un appartement ou une maison vendus par un promoteur.

• Un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), donc acheté sur plan puis livré.​

Ce que la TVA réduite n’est pas

Ne confondez pas avec :

• La TVA appliquée à certains travaux de rénovation (cadre distinct).​

• Un avantage automatique sur tout achat neuf : si l’adresse ou votre situation ne rentrent pas dans les critères, le taux standard reste celui qui s’applique.​

Où s’applique la TVA réduite ? (zones ANRU et quartiers prioritaires)

Le point de départ, c’est l’adresse du programme. Le dispositif vise des secteurs concernés par la rénovation urbaine et la politique de la ville, dont les périmètres ANRU et les quartiers prioritaires (QPV).​
Avant de vous concentrer sur les ressources du foyer ou la limite de montant, commencez par cette vérification, car elle écarte rapidement les cas non concernés.​

Zone ANRU : ce que ça recouvre

Une zone ANRU correspond à un périmètre couvert par un programme de rénovation urbaine. Pour vous, l’enjeu est de savoir si le programme est dans le secteur visé, ou suffisamment proche pour entrer dans la règle de distance.​

Quartier prioritaire (QPV) : le critère “politique de la ville”

Les quartiers prioritaires sont définis au niveau national. Si votre programme est dans ce périmètre (ou dans certains cas à proximité), vous pouvez ensuite passer aux autres filtres : ressources fiscales, montant maximum admis, et occupation du logement comme habitation du foyer.​

Comment vérifier si l’adresse est dans le bon périmètre

• Demandez au vendeur une mention écrite sur l’éligibilité dans les documents du programme (plaquette, notice, mail récapitulatif, contrat de réservation).​

• Vérifiez l’adresse sur une carte officielle (adresse exacte, pas seulement “le quartier”).​

• Si la situation est à la limite (frontière du périmètre, immeuble juste à côté), faites valider avant signature avec le notaire, puis demandez confirmation à l’administration fiscale si nécessaire.

Les conditions pour bénéficier de la TVA réduite à 5,5% dans le neuf (check-list)

Le taux à 5,5% s’applique seulement si toutes les règles sont respectées. Si un critère manque, le taux réduit ne s’applique pas ou il peut être remis en cause.​
L’objectif est de contrôler chaque point dans le bon ordre et de conserver des preuves écrites (documents vendeur, avis d’imposition, contrat, annexes).​

Le logement doit être dans une zone éligible (QPV ou zone ANRU)

La localisation s’apprécie à la date du dépôt du permis de construire. Le logement doit être :

• dans un quartier prioritaire, ou à moins de 300 mètres de sa limite ;​

• ou, dans certains cas, rattaché à un ensemble immobilier allant jusqu’à 500 mètres, avec des conditions spécifiques.​

En zone ANRU (PNRU), le logement doit se situer dans un quartier couvert par une convention ANRU (PNRU) ou à moins de 300 mètres de sa limite, toujours à la date du dépôt du permis.​

Vous devez acheter en accession à la propriété, pour en faire votre résidence principale

• L’achat doit être fait en accession et le logement doit devenir votre habitation.​

• Une attestation figure dans l’acte (ou lors d’une livraison à soi-même) sur l’usage prévu.​

• La notion d’occupation à titre de résidence principale correspond à un logement occupé au moins huit mois par an, avec des exceptions prévues (obligation professionnelle, santé, force majeure).​

Vos ressources ne doivent pas dépasser un plafond

• Vous devez rester sous un seuil de ressources (plafonds PLS majorés de 11%).​

• Le contrôle se fait à la date de l’avant-contrat, ou à défaut à la date de la vente.​

• Le calcul se base en principe sur la somme des revenus fiscaux de référence (RFR) des personnes du foyer, sur l’année N-2.​

Le prix de vente (ou de construction) doit rester sous un plafond

Le montant du bien doit rester sous une limite exprimée en €/m² de surface utile, avec un barème selon la catégorie de secteur (A bis, A, B1, B2, C).
Ces limites évoluent chaque année.​

Vous devez respecter ces règles dans la durée (sinon risque de reprise)

Si les règles ne sont plus respectées, l’administration peut demander un reversement, sauf exceptions.​
L’occupation à titre de résidence principale doit être respectée pendant dix ans.​

Source : https://www.anru.fr/tva-taux-reduit-pour-laccession-la-propriete-dans-les-zones-anru-et-les-quartiers-prioritaires​

Comment vérifier votre éligibilité (adresse, zone, documents)

Avant d’aller plus loin, vérifiez d’abord l’adresse et le statut “neuf” de l’opération.​

Vérifiez l’adresse, pas le nom du quartier

• Demandez l’adresse complète du programme.​

• Demandez une mention écrite du taux appliqué dans la documentation.​

• Sans écrit, considérez que ce point n’est pas validé.

Contrôlez la zone (QPV / ANRU) et le périmètre

Le périmètre se juge à la date du dépôt du permis.​
Vérifiez si le programme est dans le quartier, dans la bande des 300 m, ou dans un cas particulier pouvant aller jusqu’à 500 m.​

Confirmez que vous achetez bien un “immeuble neuf” au sens TVA

Un immeuble est considéré comme neuf s’il est achevé depuis 5 ans au plus, et la livraison d’un immeuble neuf est en principe soumise à TVA.​
C’est la situation classique en VEFA ou sur des programmes livrés récemment.​
Si on vous parle d’un logement “rénové comme neuf”, le cadre dépend de critères de travaux précis : demandez le détail avant de vous baser sur un taux.​

En cas de doute, faites valider avant de signer

Le notaire sécurise les mentions et engagements dans l’acte.​
Si le cas est limite, demandez une confirmation à l’administration fiscale avant de vous engager.​

Ressources et prix

Pour être éligible, vous devez passer deux filtres chiffrés : le seuil de ressources et la limite de montant au m².
Le plus simple est de faire le calcul sur vos avis d’imposition, puis de comparer au barème correspondant à votre secteur et à la taille du foyer, avant de signer quoi que ce soit.

Plafonds de ressources (revenus du ménage)

Les ressources sont comparées à des seuils, calculés à partir du revenu fiscal de référence (N-2) de chaque personne du foyer.

Repères 2025 (extraits) :

• 1 personne : 38 508 € (Paris et communes limitrophes), 38 508 € (Île-de-France hors Paris), 33 479 € (autres régions métropolitaines).

• 2 personnes : 57 555 € (Paris et communes limitrophes), 57 555 € (Île-de-France hors Paris), 44 710 € (autres régions métropolitaines).

• Personne supplémentaire : +13 440 € (Paris et communes limitrophes), +12 301 € (Île-de-France hors Paris), +9 599 € (autres régions métropolitaines).

Plafonds de prix (prix maximum HT au m²)

Le montant du bien doit rester sous une limite HT au m² de surface utile, avec un barème par secteur.
Repères 2025 (€/m² de surface utile) : A bis 6 170, A 4 675, B1 3 744, B2 3 269, C 2 857.
La surface utile correspond à la surface habitable + la moitié des annexes, avec des règles de prise en compte dans certaines limites.

Source : https://www.anil.org/aj-accession-sociale-psla-zones-anru-plafonds-2025/

Justificatifs et démarches : ce qui est demandé en pratique

L’ANRU ne valide pas les dossiers individuels. Pour une confirmation officielle sur un cas précis, l’interlocuteur est l’administration fiscale compétente.​
L’ADIL peut aider sur l’information et la lecture des règles.​

Les justificatifs à préparer

On vous demandera de prouver : localisation, ressources, montant, occupation du logement.​

• Localisation : documents du vendeur + mentions qui doivent apparaître dans l’acte.​

• Ressources : avis d’imposition pour le calcul N-2.​

• Montant : contrat, annexes, surfaces, catégorie de secteur.

• Occupation : attestation dans l’acte.​

À quel moment les conditions sont contrôlées

• Localisation : à la date du dépôt du permis de construire.​

• Ressources : à la date de l’avant-contrat, ou à défaut à la vente.​

• Occupation : attestation, puis respect de l’occupation selon la règle prévue.​

Si vous êtes proche d’une limite

Si vous êtes proche d’une limite (distance, seuil de ressources, montant), faites valider avant signature par l’administration fiscale.​

Risques et remise en cause : ce qui peut vous coûter cher

Le taux réduit s’applique si vous respectez toutes les règles. Sinon, il peut être remis en cause avec demande de reversement, sauf exceptions.​

Les situations qui déclenchent le plus souvent un problème

Le logement n’est pas utilisé comme habitation du foyer.​

• Vous ne respectez pas l’occupation au sens fiscal (huit mois par an, sauf exceptions).​

• Vous ne respectez pas la durée prévue (10 ans).​

• Le programme est hors périmètre ou mal qualifié.​

• Seuils non respectés, ou dossier non justifiable.​

Exceptions et réflexe à adopter

Si votre situation change, vérifiez avant d’agir.​
Si vous êtes dans un cas limite, demandez une confirmation officielle avant de signer.​

Exemple simple : impact sur votre prix d’achat (20% vs 5,5%)

La TVA est incluse dans le montant payé. Si le taux appliqué est plus bas, le total TTC diminue.​

Exemple (mathématique) :
Montant HT : 200 000 €
TVA 20% : 240 000 € TTC
TVA 5,5% : 211 000 € TTC
Écart : 29 000 €

Source (cadre général, utilisé pour contextualiser l’exemple) : https://www.anru.fr/tva-taux-reduit-pour-laccession-la-propriete-dans-les-zones-anru-et-les-quartiers-prioritaires​

TVA réduite et travaux de rénovation : ne mélangez pas

Ici, on parle d’un achat dans le neuf en accession, dans des secteurs ciblés, avec des seuils et une obligation d’occupation comme habitation du foyer.​
Les travaux de rénovation suivent d’autres règles et ne reposent pas sur le même périmètre.​

Ce que vous devez retenir (simple)

Achat dans le neuf avec taux réduit : on vérifie d’abord l’adresse, puis les ressources fiscales, puis la limite de montant, puis l’occupation sur la durée.​
Travaux : on vérifie la nature des travaux et les règles propres aux travaux.​

Si un vendeur mélange les deux

Demandez :

• Le taux appliqué dans le contrat.

• La preuve de périmètre (ANRU/QPV) si le vendeur invoque ce dispositif.​

• Les critères qui s’appliquent à votre situation (ressources fiscales, limite de montant, occupation).​

Avant de signer : checklist rapide

• Demandez un écrit du vendeur qui confirme le taux appliqué et la localisation du programme.​

• Vérifiez votre revenu fiscal de référence (N-2) et comparez-le au barème correspondant à votre situation.

• Contrôlez que le montant respecte la limite applicable et que la surface utile retenue est cohérente.

• Si votre cas est limite, faites valider avant signature par l’administration fiscale.​

Besoin d’un avis sur votre dossier ?

Si vous hésitez sur votre éligibilité, faites-vous confirmer par écrit la localisation du programme et préparez vos avis d’imposition avant de vous engager.​