Vendre appartement loué : quel préavis légal en 2026 ?

Vous avez investi dans un appartement locatif et vous envisagez de le revendre ? Votre locataire est toujours en place ? Pas de panique. Vendre un bien occupé, c'est tout à fait légal, mais c'est une procédure encadrée, avec des délais stricts, des formalités précises et des droits accordés au locataire qu'il serait risqué d'ignorer.

En 2026, les règles n'ont pas fondamentalement changé depuis la loi du 6 juillet 1989, mais leur application, elle, est toujours scrutée de près par les tribunaux. Et une erreur de procédure peut coûter cher : un congé mal rédigé, c'est une vente repoussée de 6 mois à 1 an, voire invalidée.

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Pourquoi vendre un appartement encore occupé ?

Vendre un bien avec un locataire en place est une situation bien plus courante qu'on ne le croit. Les raisons sont multiples et comprendre les motivations derrière cette décision permet d'adopter la bonne stratégie dès le départ.

Vendre loué ou vendre libre : quelle stratégie ?

Avant même d'enclencher la moindre démarche, tout propriétaire investisseur doit se poser une question centrale : vaut-il mieux vendre le bien libre de tout occupant ou le céder avec le locataire en place ? La réponse dépend en grande partie de votre situation, de votre horizon de temps et du profil d'acquéreurs que vous ciblez.

Vendre libre permet de toucher un marché plus large : les acquéreurs souhaitant y habiter comme résidence principale sont souvent prêts à payer davantage. En contrepartie, cela implique de donner congé au locataire dans les règles et donc d'anticiper un délai de 6 mois minimum (ou 3 mois en meublé) avant de pouvoir conclure la vente.

Vendre occupé, en revanche, s'adresse davantage à des investisseurs qui recherchent un bien avec un locataire déjà en place et des loyers immédiats. La transaction est souvent plus rapide, mais le prix de vente peut subir une décote de 5 % à 20 % selon la durée restante du bail et le niveau des loyers pratiqués.

Exemple : un appartement de 60 m² à Lyon, estimé à 280 000 € libre, peut se vendre entre 238 000 € et 266 000 € s'il est occupé par un locataire dont le bail se termine dans 18 mois. La décote sera moindre si le locataire est en fin de bail ou si le loyer est proche du marché.

La bonne stratégie dépend donc de votre horizon de sortie. Si vous pouvez attendre 6 à 9 mois, vendre libre est généralement plus rentable. Si vous avez besoin de liquidités rapidement, la vente occupée peut être la voie la plus efficace.

Les situations qui poussent un investisseur à revendre son bien

Plusieurs profils de propriétaires se retrouvent à envisager la revente d'un bien locatif occupé :

• Le premier, c'est l'investisseur qui a atteint son objectif de rentabilité et souhaite réinvestir le capital dans un nouveau projet plus rentable ou mieux situé. C'est une logique de rotation de patrimoine : arbitrer un actif mature pour en financer un plus dynamique.
• Le deuxième profil, c'est celui du propriétaire qui subit une pression financière, taux d'endettement trop élevé, mensualités de crédit qui pèsent sur le cash-flow, ou projet personnel (achat d'une résidence principale, divorce, succession) qui nécessite de libérer des fonds.
• Enfin, certains propriétaires font face à une situation locative difficile : locataire qui ne paie plus, bien dégradé, relation conflictuelle. Dans ce cas, la revente peut être une sortie plus rapide qu'un contentieux long et coûteux.

 

Dans tous ces cas, la question du préavis et des démarches légales est centrale. Anticiper ces étapes, c'est garantir une revente sans accroc.

Congé pour vente : le cadre légal à connaître

Avant de rédiger quoi que ce soit, il est indispensable de comprendre les fondements juridiques qui encadrent le congé pour vente. Ignorer ces règles, c'est s'exposer à une procédure nulle et à un retard de plusieurs mois.

La loi du 6 juillet 1989 sur le congé pour vendre

Le droit français protège fortement les locataires. C'est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, codifiée aux articles L. 215-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, qui fixe le cadre général des baux d'habitation.

Plus précisément, c'est l'article 15 de cette loi qui régit le congé pour vente. Il dispose que le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail, à condition de respecter un délai de préavis et de motiver le congé. Pour une vente, le congé vaut également offre de vente au bénéfice du locataire, qui dispose d'un droit de préemption légal.

Ce texte, entré en vigueur avec des modifications successives, notamment par la loi ALUR du 24 mars 2014 (loi n° 2014-366) qui a renforcé les protections des locataires âgés et aux revenus modestes, reste la référence incontournable en 2026.

À noter : depuis la loi ALUR, le congé pour vente doit contenir des mentions obligatoires sous peine de nullité. Un congé incomplet ou mal formulé peut être contesté par le locataire devant le tribunal judiciaire.

Logement vide vs logement meublé : des règles différentes

Le régime du préavis varie selon la nature du bail. C'est un point que beaucoup de propriétaires négligent et c'est une source fréquente d'erreur :

• Pour un logement loué vide (bail de 3 ans renouvelable) : le délai de préavis est de 6 mois avant le terme du bail. Ce congé doit être donné 6 mois avant la date d'expiration du contrat de location.
• Pour un logement loué meublé (bail de 1 an renouvelable, ou 9 mois pour un étudiant) : le délai de préavis est de 3 mois avant le terme du bail.

 

Cette distinction est fondamentale pour planifier votre revente. Un propriétaire d'un appartement loué vide doit anticiper sa décision de vente au minimum 6 mois avant l'échéance du bail, soit, en pratique, souvent 8 à 10 mois avant la transaction effective, le temps de trouver un acquéreur et de signer l'acte définitif.

Les cas où le congé pour vente est impossible

La loi prévoit des situations dans lesquelles le propriétaire ne peut pas donner congé, même pour vendre. Ce sont les régimes de protection renforcée des locataires. Selon l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR, sont protégés :

• Les locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par décret (révisé chaque année) ;
• Les locataires dont un ascendant ou descendant à charge est âgé de plus de 65 ans ou est en situation de handicap.

 

Dans ces cas, le propriétaire ne peut pas donner congé pour vente sauf s'il propose un relogement correspondant aux besoins du locataire, dans le même secteur géographique. Ce relogement doit être effectif avant que le congé prenne effet.

Exception importante : si le propriétaire bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au même plafond, la protection du locataire ne s'applique pas, les deux parties se retrouvent sur un pied d'égalité.

Avant tout congé, vérifiez donc la situation personnelle de votre locataire. Une simple vérification permet d'éviter une procédure invalidée.

Quel délai de préavis respecter pour vendre ?

Maintenant que le cadre légal est posé, entrons dans le concret. Le délai de préavis est la contrainte la plus structurante pour tout propriétaire souhaitant récupérer son bien libre avant de le vendre.

Le préavis de 6 mois pour un bail de location vide

Pour un bail d'habitation vide, régi par la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire doit notifier son congé au moins 6 mois avant la date d'expiration du bail. Cela signifie concrètement que si le bail de votre locataire expire le 1er septembre 2026, vous devez lui envoyer le congé pour vente au plus tard le 1er mars 2026. Passé cette date, le bail est reconduit tacitement pour 3 ans, et vous devrez attendre la prochaine échéance.

Exemple : vous avez signé un bail le 1er septembre 2023, d'une durée de 3 ans. Son échéance est donc le 31 août 2026. Pour donner congé valablement, vous devez notifier votre locataire avant le 28 février 2026. Si vous le notifiez le 1er mars, le congé est valide. Si vous le faites le 5 mars, vous avez raté la fenêtre et le bail sera renouvelé jusqu'au 31 août 2029.

Cette fenêtre est étroite. Elle impose aux investisseurs de planifier leur revente bien en amont, idéalement 8 à 12 mois avant la date souhaitée de libération du bien.

Le préavis de 3 mois pour un bail de location meublée

Pour les locations meublées soumises à la loi du 6 juillet 1989 (résidence principale du locataire), le bail est d'un an renouvelable. Le préavis pour vendre est de 3 mois avant le terme du bail. C'est un avantage significatif pour les propriétaires d'appartements meublés : la sortie est plus rapide, la planification plus souple. Dans certaines grandes villes où la location meublée est très répandue (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes), cette flexibilité fait partie des atouts stratégiques du statut LMNP.

À noter : pour un bail étudiant de 9 mois (sans renouvellement automatique), le logement se libère naturellement à l'échéance sans qu'il soit nécessaire de donner congé. Le propriétaire peut simplement choisir de ne pas renouveler.

À partir de quand court le délai de préavis ?

C'est ici que beaucoup de propriétaires font une erreur fatale. Le délai de préavis ne court pas à partir de la date d'envoi de la lettre, mais à partir de la date de réception par le locataire (ou de la première présentation en cas d'LRAR).

Concrètement : si vous envoyez votre lettre recommandée le 28 février, mais que votre locataire ne la reçoit (ou ne la présente) que le 3 mars, c'est le 3 mars qui fait foi. Le délai de 6 mois commence alors à courir à partir du 3 mars, et non du 28 février.

En cas de signification par acte d'huissier, c'est la date de la signification qui fait foi. Cette règle impose d'envoyer le courrier quelques jours avant la date limite pour sécuriser la procédure. Prenez toujours une marge de 5 à 7 jours ouvrés.

Comment rédiger et envoyer la lettre de congé pour vente ?

La forme du congé est aussi importante que son contenu. Un congé valide sur le fond mais défaillant sur la forme peut être annulé. Voici ce que la loi impose.

Les mentions obligatoires dans la lettre de congé

Depuis la loi ALUR (2014), l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 impose que le congé pour vente comporte obligatoirement :

• Le motif du congé : la vente du logement, clairement mentionnée ;
• Le prix et les conditions de la vente : le prix proposé au locataire, les modalités de paiement et les charges éventuelles ;
• La description du bien : nature du bien, superficie, équipements, etc. ;
• La reproduction intégrale des alinéas du droit de préemption prévus à l'article 15-II de la loi.

 

Ce dernier point est souvent oublié. La loi exige que le texte légal relatif au droit de préemption soit reproduit dans la lettre de congé, non simplement mentionné. L'absence de cet extrait peut suffire à rendre le congé nul. En pratique, le congé pour vente doit ressembler à une véritable offre de vente adressée au locataire. Il doit être suffisamment précis pour que le locataire puisse se positionner.

Les modes de notification valables

La loi prévoit deux modes de notification valables pour donner congé :

• La lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : c'est le mode le plus courant. Elle est simple, peu coûteuse et traçable. La date de première présentation au domicile du locataire fait foi pour le calcul du délai.

• L'acte d'huissier de justice : plus formel et plus coûteux (entre 80 € et 200 € selon les cas), il est recommandé en cas de relation conflictuelle avec le locataire ou si vous avez des doutes sur sa bonne foi. La date de signification est incontestable.

 

Les erreurs à éviter pour un congé juridiquement valable

L'erreur la plus fréquente est l'omission des mentions obligatoires. Un congé qui ne reproduit pas intégralement le texte légal du droit de préemption, ou qui ne précise pas le prix de vente, est nul. Et la nullité ne peut être régularisée : il faut recommencer la procédure depuis le début, avec un nouveau délai de préavis.

La deuxième erreur classique : vendre à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé sans en informer le locataire. Si le bien est finalement cédé moins cher, le locataire dispose d'un second droit de préemption et doit être de nouveau notifié.

Troisième piège : adresser le congé à un seul cotitulaire du bail en cas de colocation ou de couple marié. Le congé doit être envoyé à tous les titulaires du bail.

Le droit de préemption du locataire

Le congé pour vente n'est pas qu'un simple avis de départ. Il constitue en même temps une offre de vente en bonne et due forme adressée au locataire. Ce dernier dispose d'un droit de priorité légal pour acheter le bien avant tout autre acquéreur. Ce mécanisme est central et doit être parfaitement anticipé.

Dans quels cas le locataire est prioritaire ?

Le droit de préemption s'applique dès lors que le propriétaire souhaite vendre le logement occupé à un tiers. Il est prévu par l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, applicable à toutes les locations nues constituant la résidence principale du locataire.

Il ne s'applique pas dans les cas suivants :

• Vente à un membre de la famille du bailleur (ascendant, descendant, conjoint) ;
• Vente de l'immeuble en bloc (plusieurs lots à un seul acquéreur) ;
• Logements soumis à la loi de 1948.

 

Dans tous les autres cas, le locataire est prioritaire. Il reçoit l'offre de vente via le congé et dispose d'un délai légal pour se positionner.

Le délai de réponse et les conditions de l'offre

Une fois le congé valablement notifié, le locataire dispose de 2 mois pour accepter l'offre de vente aux conditions mentionnées dans le congé.

Si le locataire accepte mais indique qu'il souhaite recourir à un prêt immobilier pour financer l'achat, ce délai est porté à 4 mois pour lui permettre d'obtenir son financement. Durant cette période, le propriétaire est tenu d'attendre.

Si le locataire ne répond pas dans les délais, il est réputé avoir renoncé à son droit de préemption et le propriétaire peut librement vendre à un tiers.

Important : L'acceptation du locataire est inconditionnelle. Il ne peut pas accepter l'offre sous conditions autres que l'obtention d'un prêt. S'il accepte mais ne finalise pas l'achat dans le délai imparti, il perd son droit de préemption.

Que se passe-t-il si le locataire veut négocier le prix ?

La réponse est claire : le locataire ne peut pas négocier. Son droit de préemption s'exerce aux conditions telles qu'elles figurent dans le congé. Il peut accepter ou refuser. Il ne peut pas faire de contre-offre dans le cadre de ce droit légal. En revanche, rien n'interdit au propriétaire et au locataire de trouver un accord amiable en dehors de ce cadre, une vente de gré à gré à un prix convenu entre eux. Mais ce n'est plus du ressort du droit de préemption légal : c'est une transaction libre.

Si vous êtes dans cette situation et que vous cherchez à structurer la vente de votre bien de façon optimale, faire estimer votre bien par un professionnel spécialisé en investissement locatif peut vous aider à fixer le juste prix.

Le second droit de préemption : quand s'applique-t-il ?

Si le propriétaire vend finalement le bien à un prix inférieur à celui mentionné dans le congé (ou à des conditions plus avantageuses), le locataire dispose d'un second droit de préemption. Ce second droit est prévu par l'article 15-II alinéa 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le notaire chargé de la vente est tenu d'en informer le locataire, qui dispose alors d'un mois pour se positionner aux nouvelles conditions.

Ce mécanisme vise à protéger le locataire contre les pratiques consistant à lui soumettre un prix élevé pour décourager son droit de préemption, puis à vendre à un tiers à un prix inférieur. Le législateur a prévu un filet de sécurité. En pratique, cela signifie que fixer un prix de vente trop élevé dans le congé pour décourager le locataire est une stratégie risquée : si vous vendez moins cher ensuite, vous devez repartir sur un second droit de préemption avec un délai supplémentaire d'un mois.

Que faire si le locataire refuse de partir ?

Vous avez respecté toute la procédure : délais, forme, mentions obligatoires. Le locataire a reçu le congé, n'a pas exercé son droit de préemption, et la date d'échéance du bail est passée. Et pourtant... il est toujours là. Que faire ? Vous vous posez la question de la revente ? Avant d'aller plus loin dans vos démarches, il peut être utile de faire le point sur votre situation avec un expert. Estimer mon bien locatif gratuitement

Les recours légaux à disposition du propriétaire bailleur

Si à la date d'expiration du bail, le locataire n'a pas quitté les lieux malgré un congé valablement notifié, il est en situation d'occupation sans titre. La loi française protège le propriétaire dans cette situation, mais la procédure est encadrée.

Première étape : envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant au locataire que le bail est échu et lui demandant de quitter les lieux dans un délai de 8 jours.

Si le locataire ne part toujours pas, il faut saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d'instance) pour obtenir une ordonnance d'expulsion. Cette étape judiciaire est incontournable : il est interdit en France de recourir à des voies de fait (couper l'électricité, changer les serrures, etc.) pour forcer un locataire à partir.

La procédure d'expulsion : délais et contraintes

La procédure d'expulsion est longue et coûteuse. Il faut en moyenne 12 à 18 mois entre l'introduction de la requête et l'expulsion effective, en tenant compte des délais de procédure, d'éventuels appels et de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars de chaque année), pendant laquelle toute expulsion est suspendue.

Les étapes clés :

• Assignation en justice par voie d'huissier ;
• Audience devant le tribunal judiciaire (délai moyen : 3 à 6 mois) ;
• Jugement prononçant l'expulsion avec un délai de grâce accordé au locataire (généralement 1 à 3 mois) ;
• Commandement de quitter les lieux délivré par huissier ;
• Si nécessaire, demande de concours de la force publique (préfecture).

 

Cette perspective doit inciter tout propriétaire à bien peser le timing de sa décision de vendre et à ne pas négliger les formalités. Un congé valide évite de partir sur des bases fragiles.

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Vendre un appartement loué, c'est une opération qui se prépare. Plus vous anticipez, plus vous gardez la main sur le timing et le prix de vente. Chez Investissement Locatif, nous accompagnons les propriétaires-investisseurs à chaque étape de leur projet de revente : estimation du bien, mise en relation avec des acquéreurs qualifiés, et accompagnement professionnel de A à Z.

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Vos questions sur la vente d'un logement occupé

Peut-on vendre un appartement loué avant l'échéance du bail ?

Oui, tout à fait. Rien n'interdit de vendre un bien immobilier en cours de bail. Dans ce cas, l'acquéreur se substitue au vendeur dans le contrat de location : il devient le nouveau bailleur et récupère le locataire en place, aux mêmes conditions. C'est une vente dite "occupée", sans congé préalable. Le locataire n'a aucun droit de préemption dans ce cas, le droit de préemption légal ne s'applique qu'en cas de congé pour vendre donné à l'échéance du bail.

Que devient le dépôt de garantie lors d'une vente occupée ?

Le dépôt de garantie versé par le locataire ne disparaît pas lors de la vente. Il est transféré au nouveau propriétaire, soit via le prix de vente (le vendeur le déduit du prix net à recevoir), soit par virement direct entre les parties. Ce transfert doit être explicitement acté dans le compromis de vente. À la fin du bail, c'est l'acquéreur, nouveau bailleur, qui sera tenu de le restituer au locataire dans les délais légaux : 1 mois en l'absence de dégradations, 2 mois en cas de réserves à l'état des lieux de sortie.

Le nouveau propriétaire peut-il augmenter le loyer après l'achat ?

Non, pas librement. L'acheteur reprend le bail en cours aux conditions initiales. Il ne peut réviser le loyer qu'à la date anniversaire du bail, selon l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE et uniquement si cette clause de révision figure dans le contrat. Dans les zones soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier…), le loyer reste plafonné même en cas de changement de propriétaire. Aucune augmentation libre n'est possible tant que le locataire est en place.