Acheter en SCI familiale : les erreurs à éviter

Acheter en SCI familiale vous permettra de gérer vos biens immobiliers collectivement et de manière organisée. Cela évitera les conflits familiaux au moment de la transmission. La Société Civile Immobilière ou SCI familiale est un outil juridique avantageux en matière de fiscalité, de succession et de simplification des démarches administratives.

En 2022, plus de 50 000 SCI ont été créées en France. C'est une structure prisée mais qui n’est pas sans risques. Parmi les erreurs fréquentes, on peut citer les clauses mal rédigées dans les statuts ou une mauvaise répartition des parts sociales. Elles peuvent engendrer des conflits entre associés ou des surcoûts imprévus. Ces écueils compromettront la rentabilité et par conséquent l’investissement. 

Quelles sont les erreurs courantes en SCI familiale ? Comment sécuriser chaque phase du projet ? Comment tirer pleinement parti de ce dispositif patrimonial ? Toutes les réponses sont dans cet article.

Comprendre les fondements de la SCI familiale

C'est une structure juridique grâce à laquelle plusieurs membres d’une même famille pourront détenir et de gérer un patrimoine immobilier commun. Cette société est créée dans un objectif patrimonial, qu’il s’agisse :

• de simplifier la gestion d’un bien,

• de faciliter sa transmission,

• d’optimiser sa fiscalité.

Les associés d'une SCI familiale sont tous liés par un lien familial. Leur principe de collaboration est orienté vers des objectifs spécifiques à la famille, comme la transmission d’un patrimoine entre générations ou la protection des héritiers.

Pourquoi opter pour une SCI familiale ?

La SCI familiale séduit grâce à ses multiples avantages :

• Transmission facilitée : elle permet d’organiser les apports et la répartition des parts sociales, pour simplifier le processus de donation ou de succession. En cas de transmission progressive, il est possible de céder des parts tout en gardant le contrôle de la gestion grâce à des clauses spécifiques dans les statuts.

• Gestion collective : elle favorise une gestion commune d’un patrimoine immobilier, évitant les conflits liés à l’indivision. Chaque membre peut ainsi contribuer à la prise de décision, selon les modalités prévues dans les statuts.

• Optimisation fiscale : elle offre une flexibilité fiscale, les associés pourront opter pour une imposition à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Ce choix pourra réduire l’impact fiscal, en fonction des revenus générés par le bien immobilier et des projets de la famille.

Les SCI familiales connaissent une popularité croissante en France. En 2022, l’INSEE a recensé une augmentation de 12 % des créations de SCI, avec une part importante dédiée aux projets familiaux.

En termes de coût, la création d’une SCI familiale se chiffre en moyenne entre 1 500 et 3 000 €. Cela inclut :

• les frais de notaire pour la rédaction des statuts,

• les formalités d’enregistrement,

• les conseils d’un expert-comptable ou d’un avocat spécialisé.

Les erreurs à éviter lors de la création d’une SCI familiale

Certaines erreurs fréquentes lors de la création d'une SCI familiale peuvent compromettre son efficacité et entraîner des conséquences financières, juridiques, voire relationnelles. 

Erreur n°1 : Une rédaction imprécise ou incomplète des statuts

Les statuts de la SCI familiale constituent sa base juridique. S'ils sont mal rédigés ou incomplets, ils peuvent rapidement générer des conflits entre associés, en cas de désaccords sur la gestion ou la transmission du patrimoine. L’absence de clauses claires sur la répartition des parts sociales ou les droits de vote peut entraîner des blocages décisionnels.

Les impacts sont :

• des conflits familiaux récurrents,

• des difficultés lors d’une transmission ou d’une cession de parts sociales,

• des problèmes de gestion en cas de désaccord sur les décisions stratégiques.

Les bonnes pratiques sont :

• inclure des clauses précises sur la répartition des parts sociales pour éviter toute ambiguïté,

• définir les droits de vote en fonction des objectifs familiaux (par exemple, certains associés peuvent avoir un droit de vote plus important s’ils sont actifs dans la gestion),

• prévoir les modalités de sortie d’un associé (cession de parts, rachat par les autres associés, etc.) pour anticiper les éventuels départs,

• consulter un notaire ou un avocat spécialisé pour valider les statuts et éviter les lacunes juridiques.

Erreur n°2 : sous-estimer les coûts de création

Créer une SCI familiale engendre des coûts qui sont souvent mal estimés par les futurs associés. A part les frais administratifs, les apports en nature nécessitent une évaluation précise. Elle est généralement réalisée par un notaire ou un commissaire aux apports. Sous-estimer ces dépenses peut entraîner des difficultés financières dès la constitution de la société.

Exemples de coûts à anticiper :

• Publication dans un journal d’annonces légales : elle est obligatoire pour constituer une SCI. Son coût varie entre 130 et 200 €, selon la région et le volume d’informations publiées.

• Frais liés aux apports en nature : si un bien immobilier est apporté, son évaluation est indispensable et entraîne des frais supplémentaires. Ils sont généralement facturés par un notaire ou un commissaire aux apports.

• Honoraires professionnels : le recours à un expert-comptable, un avocat ou un notaire pour la rédaction des statuts peut représenter une dépense comprise entre 1 500 et 3 000 €.

Erreur n°3 : Négliger les formalités administratives

Un dossier incomplet ou incorrect peut entraîner le rejet de l’immatriculation par le greffe. Cela retardera le projet et engendrera des frais supplémentaires.

Les principales formalités sont :

• le dépôt des statuts signés par tous les associés,

• l'acte de nomination du gérant, souvent intégré aux statuts ou rédigé séparément,

• les justificatifs d’identité des associés et du gérant,

• formulaire M0 rempli, spécifique à la création d’une société civile.

Les impacts en cas d’erreur :

• les retards dans l’immatriculation et l’obtention du numéro SIRET,

• l'augmentation des frais administratifs (corrections, nouvelles publications légales),

• difficultés pour entamer des démarches bancaires ou contractuelles (par exemple, ouverture d’un compte bancaire au nom de la SCI).

Les bonnes pratiques sont :

• la préparation d'un dossier complet et la vérification de chaque pièce avant soumission au greffe,

• l'utilisation des modèles conformes ou la sollicitation d'un professionnel pour éviter les oublis,

• l'anticipation les délais administratifs pour ne pas bloquer les autres démarches.

Les erreurs à éviter lors de l’achat immobilier en SCI

Voici les pièges les plus courants et les solutions pour sécuriser votre investissement.

Erreur n°1 : Acheter un bien inadéquat

Le choix du bien immobilier garantira la rentabilité et la pérennité de l’investissement. S'il est mal situé, il sera difficile à revendre, ou génèrera des charges excessives. Il deviendra rapidement un fardeau pour les associés de la SCI.

Un immeuble nécessitant d'importants travaux de rénovation non anticipés peut engendrer des surcoûts qui grèveront le budget de la société.

Acheter un bien dans une zone peu attractive sur le plan locatif entraînera une vacance locative prolongée et réduire considérablement les revenus de la SCI. À l’inverse, un bien trop grand ou mal configuré engendrera des charges de copropriété ou d’entretien disproportionnées par rapport aux loyers potentiels.

Que faire dans ce cas ?

• Définir des critères précis avant la recherche, en tenant compte des objectifs des associés (investissement locatif, résidence familiale, transmission patrimoniale, etc.).

• Réaliser une étude de marché pour évaluer la demande locative, les prix du marché, et les perspectives de revente.

• Faire appel à un expert immobilier pour valider la pertinence du bien par rapport à la stratégie de la SCI.

Erreur n°2 : Mauvaise gestion du financement

Le financement d’un bien par une SCI peut devenir complexe en cas de déséquilibre dans les contributions des associés.

Certains peuvent choisir d’apporter des fonds propres tandis que d’autres préfèrent recourir à un emprunt personnel. Ces différences peuvent engendrer :

• des tensions,

• des déséquilibres financiers,

• des impacts fiscaux non anticipés.

Quelles sont les conséquences ?

• En cas d’emprunt individuel, les remboursements sont à la charge exclusive de l’associé emprunteur. Les bénéfices du bien quant à eux, seront partagés entre tous les associés. Cela peut créer un sentiment d’injustice.

• Une répartition inéquitable des charges financières peut compliquer la gestion quotidienne et nuire à la cohésion entre associés.

Prenons un bien acheté à 300 000 € avec un apport de 100 000 € par l’un des associés et un emprunt de 200 000 € par la SCI. La répartition des charges d’emprunt sera proportionnelle aux parts sociales. Si l’associé ayant apporté des fonds propres détient 50 % des parts, il devra assumer une part équivalente du remboursement, même si son apport initial est supérieur.

Que faire dans ce cas ?

• il faudra privilégier un emprunt collectif au nom de la SCI pour garantir une répartition équitable des contributions et des remboursements,

• inscrire dans les statuts ou dans un pacte d’associés les modalités de répartition des apports et des charges pour éviter toute ambiguïté,

• anticiper l’impact fiscal du financement et consulter un expert-comptable pour optimiser la stratégie d’emprunt.

Erreur n°3 : Négliger l’implication d’un notaire dès le compromis de vente

Le compromis de vente est indispensable lors de l’achat d’un bien par une SCI. De nombreux associés sous-estiment pourtant l’importance de faire intervenir un notaire dès cette phase. En l’absence de conseils juridiques, certains détails peuvent être négligés, comme les clauses suspensives ou les impacts fiscaux liés à l’acquisition.

Quelles sont les conséquences ?

• des clauses mal rédigées peuvent entraîner des conflits lors de la signature de l’acte définitif,

• une mauvaise anticipation des droits de mutation ou de la fiscalité peut alourdir inutilement le coût de l’opération,

• en cas de non-respect des délais ou de litiges avec le vendeur, la SCI pourrait perdre son acompte ou être confrontée à des recours juridiques.

Que faire ?

• il faudra faire appel à un notaire dès la rédaction du compromis pour s’assurer que toutes les clauses protègent les intérêts de la SCI et de ses associés,

• anticiper les impacts fiscaux de l’achat (droits de mutation, TVA, fiscalité des plus-values) grâce à un conseil personnalisé,

• prévoir des clauses suspensives adaptées, comme l’obtention d’un prêt collectif ou la vérification de la conformité du bien.

Les erreurs de gestion courantes après l’achat

Une fois l’acquisition immobilière réalisée par une Société Civile Immobilière (SCI), la gestion quotidienne du bien devient essentielle pour garantir la pérennité et la rentabilité de l’investissement. Cependant, certaines erreurs fréquentes peuvent compromettre ces objectifs, allant de la non-conformité légale à des tensions entre associés. Voici les principales erreurs de gestion après l’achat et les moyens de les éviter.

Erreur n°1 : Absence de comptabilité rigoureuse

La gestion comptable est une obligation légale pour toutes les SCI, qu’elles soient soumises à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Une comptabilité mal tenue, ou pire, inexistante, peut entraîner des sanctions financières et des complications lors de la déclaration fiscale ou en cas de contrôle.

Selon le Code de commerce, les SCI doivent tenir des comptes clairs et précis pour garantir la transparence des opérations. Cela inclut :

• l’enregistrement des loyers perçus,

• des charges déductibles,

• des emprunts et des remboursements,

• la répartition des bénéfices entre les associés.

Quelles sont les conséquences d’une mauvaise gestion comptable  ?

• Sanctions financières : une SCI mal tenue peut se voir infliger des pénalités en cas de contrôle fiscal.

• Difficultés à prouver la répartition des bénéfices en cas de litige entre associés ou lors de la transmission des parts sociales.

Environ 15 % des SCI sanctionnées par les autorités fiscales sont pénalisées pour une mauvaise tenue de leur comptabilité, selon une étude récente de l’INSEE sur les sociétés civiles.

Que faire ?

• il faudra utiliser un logiciel de comptabilité dédié aux SCI ou faire appel à un expert-comptable pour assurer la conformité des comptes,

• organiser régulièrement des bilans comptables pour s’assurer que toutes les opérations sont correctement enregistrées,

• tenir à jour un registre des associés et des décisions prises en Assemblée Générale (AG).

Erreur n°2 : Ignorer les obligations fiscales

La fiscalité des SCI varie en fonction de leur régime d’imposition. Des déclarations fiscales mal gérées peuvent entraîner des pénalités importantes et compliquer la situation financière de la société.

SCI transparente (IR) :

Les revenus fonciers doivent être déclarés par les associés en fonction de leur quote-part dans la SCI. Si vous ne les déclarez pas, vous risquerez des redressements fiscaux, souvent accompagnés d’intérêts de retard.

SCI opaque (IS) :

Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés doivent déclarer leurs bénéfices annuels et s’acquitter de l’impôt correspondant. Par ailleurs, la distribution des dividendes aux associés est aussi obligatoire.

Quelles sont les conséquences ?

• des amendes pour retard ou omission dans les déclarations fiscales,

• des problèmes de trésorerie liés à des paiements imprévus.

Quelles sont les solutions ?

• il faudra s’informer régulièrement des évolutions fiscales pour les SCI, qui peuvent varier en fonction de la législation,

• consulter un conseiller fiscal pour optimiser les déclarations et éviter les erreurs coûteuses,

• respecter scrupuleusement les échéances fiscales, comme la déclaration des revenus fonciers pour une SCI transparente (15 mai pour les déclarations en ligne, par exemple).

Erreur n°3 : Manque de communication entre associés

Une SCI repose sur une gestion collective du patrimoine, ce qui rend la communication entre associés essentielle. Il est pourtant fréquent que des tensions ou un manque de coordination apparaissent. Surtout si les décisions sont prises de manière unilatérale par le gérant ou si certains associés se désengagent des responsabilités communes.

Quels sont les problèmes courants  ?

• l'absence d’Assemblées Générales (AG) ou organisation irrégulière de celles-ci, entraînant une prise de décision désorganisée,

• des tensions sur la répartition des bénéfices ou sur les décisions stratégiques, comme la vente d’un bien ou la réalisation de travaux.

Quelles sont les conséquences ?

• des conflits entre associés, pouvant aller jusqu’à des procédures judiciaires en cas de désaccords majeurs,

• des blocages dans la gestion quotidienne du patrimoine immobilier, notamment pour des décisions nécessitant un consensus.

Que faire ?

• Organiser au moins une AG annuelle, conformément à ce qui est souvent prévu dans les statuts, pour discuter des décisions importantes et garantir la transparence.

• Tenir un procès-verbal (PV) pour chaque AG, afin de formaliser les décisions prises et d’éviter les contestations ultérieures.

• Maintenir une communication ouverte et régulière entre les associés, par le biais de réunions informelles ou d’échanges par courriel.

Qu'est-ce que ces erreurs vont engendrer ?

Les erreurs fréquentes commises lors de la création, de l’acquisition ou de la gestion des biens peuvent avoir des répercussions graves. Elles peuvent toucher non seulement la viabilité financière de la société, mais aussi les relations entre les associés. 

Conflits familiaux et désaccords

Les SCI familiales, en raison de leur structure, impliquent souvent des proches qui doivent collaborer pour gérer un patrimoine commun. L’absence de règles claires ou une mauvaise communication peut rapidement dégénérer en conflits.

Selon une étude réalisée par le Conseil supérieur du notariat, environ 30 % des SCI familiales échouent ou sont dissoutes prématurément en raison de désaccords majeurs entre les associés. Ces tensions sont souvent liées à :

• des décisions de gestion,

• des différends sur la répartition des bénéfices

• des incompréhensions sur les droits de chacun.

Une mésentente peut survenir lorsqu’un associé souhaite vendre sa part pour se désengager de la SCI, mais que les autres ne disposent pas des fonds nécessaires pour racheter ses parts. Cette situation peut entraîner une vente forcée du bien, souvent à un prix inférieur à sa valeur réelle.

Pour limiter ces conflits, il faudra rédiger des statuts détaillés dès la création de la SCI, incluant :

• des clauses sur la prise de décisions collectives

• des modalités de sortie d’un associé.

• une communication régulière via des Assemblées Générales (AG) par exemple, est aussi nécessaire.

Perte financière et risques juridiques

Contrairement à d’autres formes de sociétés (comme les SARL ou les SAS), les associés d’une SCI sont responsables des dettes de la société de manière illimitée et proportionnelle à leur participation. Cela signifie qu’en cas d’endettement excessif ou de litiges juridiques, leur patrimoine personnel peut être engagé.

Si la SCI contracte un emprunt pour acquérir un bien et qu’elle ne parvient pas à générer suffisamment de revenus locatifs pour rembourser les mensualités, les créanciers peuvent se retourner contre les associés pour recouvrer les dettes.

Autres risques financiers :

• un manque de suivi des charges courantes (taxes, entretien, remboursements d’emprunt) peut rapidement déséquilibrer la trésorerie de la SCI,

• des erreurs dans les déclarations fiscales, comme l’omission de revenus fonciers, peuvent entraîner des redressements coûteux et des amendes.

Conséquences juridiques :

• l’absence de procès-verbaux ou de décisions formalisées peut compliquer la résolution des différends, nécessitant parfois une intervention judiciaire,

• une promesse de vente mal rédigée ou non sécurisée par un notaire peut être annulée, entraînant des frais supplémentaires.

Comment éviter ces erreurs ?

Voici les principales bonnes pratiques à adopter pour réduire les risques et garantir le succès de votre projet.

S’entourer de professionnels compétents

L’accompagnement par des experts spécialisés sécurisera chaque phase du projet, de la création à la gestion courante.

Notaire 

Il se chargera entre autres de la rédaction des statuts. Ils doivent être précis pour prévoir :

• les règles de fonctionnement de la SCI,

• les droits et devoirs des associés,

• les modalités de gestion des apports (numéraire ou nature).

Par ailleurs, il intervient aussi lors de l’acquisition des biens immobiliers pour sécuriser les actes juridiques et anticiper les éventuelles complications successorales.

Expert-comptable 

La tenue d’une comptabilité rigoureuse est une obligation pour les SCI. L’expert-comptable assurera le suivi fiscal et comptable, comme la déclaration des revenus fonciers (pour les SCI imposées à l’IR) ou des bénéfices (pour celles soumises à l’IS). Son expertise permet aussi :

• d’optimiser la fiscalité,

• d’anticiper les charges déductibles,

• d’éviter les erreurs qui pourraient entraîner des redressements fiscaux.

Avocat 

Les conflits entre associés ou avec des tiers peuvent survenir à tout moment. Un avocat spécialisé en droit immobilier ou des sociétés peut accompagner la SCI dans la résolution amiable ou judiciaire des litiges, ainsi que dans l’interprétation des statuts en cas de désaccord.

Anticiper les évolutions familiales

La structure familiale d’une SCI implique de prendre en compte des évolutions personnelles, comme

• les successions,

• les entrées ou sorties d’associés,

• les éventuelles transmissions patrimoniales.

Clauses spécifiques dans les statuts 

L’insertion de clauses adaptées est indispensable pour prévoir les événements futurs. Par exemple :

• prévoir les modalités de répartition des parts en cas de décès d’un associé, pour éviter les conflits entre héritiers,

• inclure une clause d’agrément pour contrôler l’entrée de nouveaux associés, en particulier lorsque les parts sont cédées à des tiers,

• anticiper la nomination d’un représentant légal ou prévoir des mécanismes pour gérer les droits des mineurs dans la SCI.

Mise à jour régulière des statuts 

Les besoins et objectifs des associés évoluent avec le temps. Il est recommandé de revoir les statuts périodiquement pour s’assurer qu’ils restent adaptés à la situation familiale et patrimoniale.

Choisir le régime fiscal adapté

Le choix entre l’imposition sur les revenus (IR) et l’imposition sur les sociétés (IS) influencera la rentabilité et la gestion de la SCI.

Régime de l’IR (Impôt sur le revenu) 

Il est généralement privilégié pour les SCI familiales lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas un certain seuil. Les bénéfices sont directement imposés dans la déclaration de revenus des associés, au prorata de leurs parts sociales. Ce régime est adapté lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt) permettent de réduire le revenu imposable.

Régime de l’IS (Impôt sur les sociétés) 

Il est plus adapté lorsque la SCI génère des revenus locatifs importants ou souhaite constituer une réserve financière. L’IS présente des avantages comme la déductibilité de l’amortissement des biens immobiliers. Le bénéfice imposable pourra être artificiellement réduit. Mais ce choix implique une fiscalité plus lourde en cas de cession des biens ou de distribution des dividendes.

Par exemple, pour une SCI percevant 50 000 € de revenus locatifs annuels, avec 10 000 € de charges :

- Sous l’IR, les revenus nets sont imposés au taux marginal d’imposition des associés.

- Sous l’IS, les revenus nets imposés bénéficient du taux réduit de 15 % (pour les premiers 42 500 € de bénéfices), mais les distributions aux associés sont ensuite soumises à la flat tax de 30 %.

Les points essentiels à retenir

Une SCI familiale présente de nombreux avantages, en termes de transmission patrimoniale et de gestion collective. Mais pour qu’elle soit véritablement réussie, sa création et à sa gestion devront être faites correctement. Les erreurs courantes, comme la rédaction imprécise des statuts ou la négligence des obligations fiscales, peuvent compromettre la rentabilité et entraîner des conflits.

Il faudra donc se faire accompagner par des professionnels compétents pour sécuriser chaque étape du projet, de la mise en place à la gestion quotidienne. Prenez donc le temps de consulter un notaire, un expert-comptable et un avocat pour assurer la rentabilité de votre SCI familiale sur le long terme.