Créer une SCI familiale pour acheter un bien : fini les blocages, voici le plan

Créer une SCI familiale pour acheter un bien, cette solution attire de plus en plus de familles désireuses d’investir ensemble dans l’immobilier. Il peut s’agir d’acheter une maison de vacances, un logement à louer ou même une résidence principale. D’autres familles utilisent la SCI pour préparer une transmission de patrimoine plus souple et plus équitable.

Pourquoi ce succès ? Parce qu’une SCI familiale permet d’acheter un bien à plusieurs, tout en fixant des règles claires dès le départ. Chaque membre détient des parts sociales, ce qui évite les indivisions compliquées et les conflits familiaux. C’est aussi un excellent moyen d’optimiser la fiscalité et de faciliter la gestion du bien immobilier.

Mais pour que tout fonctionne correctement, il ne suffit pas de s’associer en famille. Il faut respecter un certain nombre d’étapes précises. Rédiger des statuts, publier une annonce légale, immatriculer la société, ouvrir un compte bancaire, acheter le bien… Chaque phase est importante et doit être abordée dans l’ordre.

Point de départ : vérifier les prérequis pour créer une SCI familiale

Avant de plonger dans les démarches administratives, prenez un instant pour vérifier ensemble si votre projet répond aux conditions essentielles. Ces prérequis sont comme les fondations de votre future société immobilière. Ils concernent avant tout les personnes qui s'associeront avec vous au sein de cette SCI et les aspects fondamentaux qui définiront son existence.

Les conditions à respecter entre les membres de la SCI

Dans une SCI familiale, tous les associés doivent être liés par un lien de parenté direct ou indirect. Cela signifie que vous pouvez créer cette société avec vos enfants, vos parents, vos frères et sœurs, ou même vos neveux, oncles... Cette condition de parenté permet à la SCI d’être qualifiée de "familiale". Cela peut ouvrir droit à certains avantages fiscaux, notamment en matière de transmission de patrimoine. Sachant que la SCI familiale a pour objectif principal de faciliter un projet immobilier commun au sein d’une famille. Elle permet de :

• Acheter ensemble un bien immobilier (résidence principale, secondaire ou locative) ;
• Posséder collectivement ce bien sous forme de parts sociales ;
• Gérer de manière organisée et souple ce bien, en évitant les règles complexes et souvent conflictuelles de l’indivision.

 

Les relations familiales ne suffisent toutefois pas. Il faut aussi que les personnes concernées aient un projet immobilier commun. Elles doivent également être prêtes à s'engager ensemble dans une société, avec les obligations que cela implique. Tous les membres doivent être conscients qu'ils deviendront associés d'une même société civile immobilière. Cela signifie qu'ils participeront à sa gestion, à ses décisions, à ses engagements et qu’ils devront respecter les statuts établis.

Nombre d’associés requis pour la création d’une SCI familiale

Pour créer une SCI familiale et acheter un bien immobilier en commun, la première règle à connaître est simple : vous ne pouvez pas le faire seul. La loi impose la présence d’au moins deux associés. Cette règle s’applique à toutes les SCI, qu’elles soient familiales ou non. Pourquoi cette exigence ? Parce que la SCI repose sur un principe de gestion collective. Elle permet à plusieurs personnes de regrouper leurs ressources, de partager les décisions et d’assurer ensemble la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle n’a donc aucun sens si elle ne repose que sur une seule personne. Un associé unique ne suffit donc pas juridiquement : la SCI n’existera pas légalement dans ce cas.

À la création de votre SCI familiale, vous devez donc réunir au moins deux membres de votre famille. Chacun doit être clairement identifié dans les statuts : son nom, son rôle, et surtout, ce qu’il apporte à la société. Ici, on parle d’apports. Ils peuvent être financiers, matériels ou même immobiliers, selon les moyens et les objectifs de chacun. Ce que chaque membre apporte déterminera sa part dans la société, appelée part sociale. Ces parts sociales sont fondamentales car elles fixent :

• La répartition du capital entre les associés ;
• Les droits de vote de chacun lors des décisions collectives,
• La part des bénéfices ou des loyers qui revient à chaque associé.

 

Par exemple, si un membre apporte 60 % du capital total, il détiendra 60 % des parts sociales. Cela signifie qu’il aura un pouvoir de décision majoritaire et recevra 60 % des revenus issus du bien immobilier détenu par la SCI. Ce capital n’a pas de montant minimum légal, mais il doit être défini clairement dans les statuts.

Cas particuliers : mineurs, conjoints, concubins…

Plusieurs profils spécifiques doivent être analysés avec précaution avant la création de votre SCI familiale.

Les mineurs

Un mineur peut être associé dans une SCI familiale, même s’il ne peut pas gérer la société directement. En pratique, ce sont ses représentants légaux, souvent ses parents, qui agiront en son nom. Ce type de montage est souvent utilisé pour transmettre un patrimoine immobilier tout en gardant le contrôle de la gestion pendant la minorité.

Les parts sociales attribuées au mineur appartiennent à ce dernier, et non à ses représentants. Toutefois, certaines opérations comme la vente d’un bien immobilier ou la modification des statuts nécessitent une autorisation du juge des tutelles. Cette exigence vise à protéger l’intérêt du mineur associé dans la SCI.

Les conjoints

Les époux mariés peuvent bien sûr créer ensemble une SCI familiale. Le régime matrimonial influence alors la nature des apports :

• Sous le régime de la communauté : les biens et les fonds apportés sont communs au couple, même si les parts sociales sont réparties entre les deux époux ;
• Sous le régime de la séparation de biens : chaque époux reste propriétaire de ce qu’il apporte, et cela se reflète dans la répartition des parts sociales.

 

Créer une SCI permet, dans ce cas, de clarifier la propriété et la gestion du bien immobilier au sein du couple. Cela facilite aussi la préparation d’une éventuelle transmission future aux enfants.

Les concubins et partenaires pacsés

Les concubins peuvent créer une SCI ensemble, c’est-à-dire sans être mariés ni pacsés. Juridiquement, cela ne pose aucun problème : ils peuvent être coassociés et investir ensemble dans un bien immobilier via une SCI. Cependant, leur SCI ne sera pas considérée comme "familiale" au sens fiscal du terme. En effet, il n’existe entre eux aucun lien de parenté ou d’alliance reconnu, contrairement aux époux, aux pacsés ou aux membres d'une même famille.

Sachant qu’une SCI est dite "familiale" lorsqu'elle est constituée exclusivement entre membres d’une même famille. Ce statut peut permettre, entre autres :

• D’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) tout en conservant certains avantages liés à la transmission ;
• De bénéficier de certains abattements fiscaux en cas de donation ou succession (par exemple, entre parents et enfants) ;
• De faciliter la gestion patrimoniale à l’intérieur d’une cellule familiale.

 

Dans le cas de concubins sans lien de parenté, la SCI n’est pas éligible à ce régime "familial". Par conséquent :

• Les transmissions (donation ou succession de parts) entre concubins sont taxées au taux le plus élevé, soit 60 %, car ils sont considérés comme tiers d’un point de vue fiscal ;
• Ils ne bénéficient d’aucun abattement sur les droits à payer, contrairement aux conjoints ou enfants ;
• Certains régimes fiscaux simplifiés comme l’imposition à l’impôt sur le revenu peuvent ne pas s’appliquer.

 

En cas de séparation, une SCI créée par des concubins peut vite devenir source de tensions si tout n’a pas été bien prévu à l’avance. En l’absence de règles claires dans les statuts, plusieurs problèmes peuvent surgir :

• Comment un associé peut sortir de la SCI ? Peut-il partir librement ? Faut-il l’accord de l’autre ?
• L’autre peut ou doit racheter ses parts, et ce, à quel prix ou selon quelle méthode d’évaluation ?

 

Sans cadre précis, cela peut entraîner des blocages, des désaccords ou même des actions en justice. C’est pourquoi il est conseillé d’anticiper ces situations dès la création de la SCI, en rédigeant des statuts détaillés. Un bon accompagnement juridique permet d’éviter bien des conflits si la relation évolue.

Définir le projet familial et rédiger les statuts : étapes clés pour créer la SCI

Créer une SCI familiale pour acheter un bien ne se résume pas à une simple démarche administrative. Il s'agit d’un véritable projet patrimonial qui demande réflexion, anticipation et clarté. Avant de constituer la société, il est essentiel de bien définir le projet familial et de rédiger des statuts solides. Ces étapes sont déterminantes pour garantir une bonne gestion, une transmission facilitée et des relations apaisées entre les membres.

Clarifiez les objectifs du projet familial

Avant toute chose, vous devez vous poser les bonnes questions : pourquoi créer une SCI familiale ? Quels sont les objectifs à court, moyen et long terme ? Une bonne définition du projet permet d’orienter la rédaction des statuts. Voici quelques exemples d’objectifs possibles :

• Acheter un bien immobilier pour loger un membre de la famille (enfant étudiant, parent âgé) ;
• Acquérir un patrimoine commun tout en évitant l’indivision ;
• Transmettre un bien de façon progressive à ses enfants ;
• Faciliter la gestion d’un bien locatif entre plusieurs héritiers.

 

Rédigez des statuts adaptés à votre situation

Les statuts sont le socle juridique de la SCI. Ils définissent son fonctionnement, sa gouvernance, la répartition des parts et les modalités de gestion. Ils doivent être rédigés avec rigueur, car ils vous serviront de référence en cas de désaccord, d’évolution du projet ou de transmission. Les mentions obligatoires dans les statuts incluent :

• La dénomination sociale (nom de la SCI) ;
• L’objet social de la société (ex : achat, gestion et location de biens immobiliers) ;
• Le siège social ;
• La durée de vie de la société (jusqu’à 99 ans) ;
• Le montant du capital social ;
• Les apports de chaque associé ;
• Les règles de fonctionnement : prise de décisions, pouvoir du gérant, cession de parts…

 

Personnalisez vos statuts selon vos besoins

Pour que votre SCI familiale soit parfaitement adaptée à votre projet, vous pouvez personnaliser certaines clauses dans les statuts. Cela permet d’anticiper les situations délicates et d’assurer une bonne entente entre les associés. La clause d’agrément est par exemple très utile. Elle oblige un associé à obtenir l’accord des autres s’il souhaite céder ses parts à quelqu’un d’extérieur. Ainsi, vous évitez qu’un tiers non souhaité entre dans la société, ce qui protège l’équilibre familial.

Prévoyez les modalités de sortie d’un associé

Il est aussi important de prévoir les modalités de sortie d’un associé. Si l’un d’entre vous veut quitter la SCI ou vendre ses parts, les statuts doivent indiquer comment cela se passe : faut-il un préavis ? Qui peut racheter les parts ? Cela permet de gérer les départs en douceur. Un autre point essentiel est l’évaluation des parts sociales. Sans règle précise, les désaccords sont fréquents. Il est donc recommandé d’indiquer dès le départ une méthode d’évaluation : par un expert indépendant, selon la valeur comptable ou en fonction du marché.

Désignez un ou plusieurs gérants

Les statuts doivent clairement préciser qui assurera la gestion de la société civile immobilière. Dans une SCI, la gestion quotidienne est confiée à un gérant, ou à plusieurs co-gérants si vous préférez une direction partagée. Cette ou ces personnes sont responsables de l'administration de la société. Cela inclut la signature des contrats, le règlement des charges, le suivi des travaux ou encore les échanges avec la banque.

Le gérant peut être un associé de la SCI, mais ce n’est pas une obligation. Vous pouvez désigner un tiers de confiance, si vous souhaitez confier la gestion à quelqu’un d’extérieur. L’important est que son rôle et ses pouvoirs soient bien définis dans les statuts, pour éviter tout malentendu.

Anticipez la transmission du patrimoine

Créer une SCI familiale pour acheter un bien permet de préparer la transmission de votre patrimoine en douceur. Plutôt que de transmettre un bien en indivision, vous pouvez transmettre progressivement les parts sociales. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros de parts sociales par enfant tous les 15 ans, sans payer de droits de donation. C’est un outil très efficace pour réduire la fiscalité tout en gardant le contrôle, grâce à des statuts bien rédigés.

Faites-vous accompagner par des professionnels

La création d’une SCI familiale pour acheter un bien est une opération sérieuse. Pour garantir la solidité juridique et fiscale de votre projet, il est vivement recommandé de vous faire accompagner par des professionnels : notaire, avocat spécialisé, expert-comptable. Ces experts vous aideront à :

• Choisir le bon régime fiscal (IR ou IS) ;
• Rédiger des statuts adaptés à votre situation familiale ;
• Optimiser la transmission de votre patrimoine ;
• Éviter les erreurs qui pourraient coûter cher à long terme.

 

Créer officiellement et acquérir un bien : le chemin vers la propriété via votre SCI

Créer une SCI familiale pour acheter un bien ne s’arrête pas à la rédaction des statuts. Une fois les bases posées, il faut officialiser la création de la société civile immobilière, puis passer à l’achat du bien immobilier.

Déclarer officiellement la création de votre SCI

Une fois les statuts rédigés et signés, vous devez immatriculer votre SCI. Cette formalité rend votre société civile immobilière légalement existante. Pour cela, vous devez publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Ensuite, vous devez déposer un dossier complet via le Guichet Unique sur le site formalites.entreprises.gouv. Ce dossier comprend :

• Un exemplaire signé des statuts ;
• Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
• Le formulaire de déclaration de création ;
• Une pièce d’identité du gérant ;
• Un justificatif du siège social.

 

Une fois l’immatriculation validée, votre SCI reçoit un numéro SIREN. Elle peut alors ouvrir un compte bancaire au nom de la société, gérer son capital social et commencer à agir juridiquement.

Acheter le bien immobilier au nom de la SCI

Une fois la SCI officiellement créée et dotée de fonds, elle peut acheter un bien immobilier. C’est la société, et non les personnes physiques, qui devient propriétaire du bien. L’achat se fait chez un notaire, comme pour une acquisition classique. Le contrat de vente mentionne la SCI comme acheteuse. Le financement peut provenir des apports, d’un emprunt bancaire ou d’une combinaison des deux.

Organiser la gestion du bien au quotidien

Une fois le bien acquis, il faut en assurer la gestion. C’est le rôle du gérant. Il s’occupe des tâches courantes : paiement des charges, travaux, location, déclarations fiscales… Les décisions importantes telles que la vente ou les gros travaux doivent être prises en assemblée des associés. Ces décisions suivent les règles prévues dans les statuts, comme la majorité simple ou l’unanimité.

Créer une SCI familiale : un cadre idéal pour investir en toute sérénité

Créer une SCI familiale pour acheter un bien offre de nombreux avantages pour investir et gérer un patrimoine immobilier en famille. Elle permet de structurer l’achat, d’optimiser la gestion locative, de faciliter la répartition des parts entre membres et d’anticiper la transmission. Ce cadre juridique souple s’adapte à de nombreux profils familiaux, du simple investissement locatif à un projet patrimonial de long terme.

Besoin d’un accompagnement sur mesure ? Contactez notre conseiller spécialisé pour sécuriser chaque étape de votre SCI familiale et réussir votre projet immobilier en toute sérénité.