Amortissement immobilier : Comment maximiser les avantages fiscaux ?

L’amortissement immobilier est un mécanisme comptable permettant de répartir les coûts d’un bien immobilier et du mobilier sur leur durée d’utilisation normale. Celle-ci est une notion comptable ramenant à la période, durant laquelle un bien est censé conserver son utilité économique. Elle sert de base pour calculer l’amortissement immobilier. Ainsi, la durée amortissement s'étale sur 25 à 50 année pour un bien immobilier (le bâti) et de 5 à 10 année pour les équipements ou mobilier. Définies par des règles comptables et fiscales, ces durées revêtent une importance capitale en termes d'investissement locatif. Pour le statut LMNP, LMP, ou encore pour une SCI à l’IS, la durée d'utilisation normale se répercute directement sur les charges déductibles et la fiscalité.

Dans un investissement locatif, l’amortissement constitue une charge déductible des revenus locatifs. La base imposable s'en trouve réduite. Ce dispositif révèle toute son utilité en LMNP (location meublée non professionnelle) soumis au régime réel. Dans certains cas, il donne même lieu à une défiscalisation pure et simple. Reste à l'utiliser dans les règles de l'art, dans l'optique de maximiser la rentabilité nette de l’investissement. En outre, pour optimiser la fiscalité d’un investissement immobilier, mieux vaut bien comprendre l’amortissement. Ce mécanisme permet effectivement, sous le régime réel, de réduire la base taxable des revenus locatifs. Il s'agit alors de déduire une partie de la valeur du bien et du mobilier. Une bonne maîtrise de l’amortissement donne la possibilité de maximiser les charges déductibles. Cette thèse se confirme surtout, en matière de LMNP ou de SCI à l’IS. Reste à éviter une mauvaise gestion, au risque de compromettre ces avantages liés à l'amortissement immobilier.

Les spécificités de l’amortissement en location meublée

L’amortissement immobilier sous le statut LMNP se révèle être un levier fiscal majeur. Un mécanisme comptable qui tient tout son sens avec le régime réel. En effet, il permet de déduire des charges comme l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des équipements. La base taxable des revenus locatifs s'en trouve alors significativement réduite, voire annulée sans créer de déficit reportable. Reste à bien calculer l'amortissement immobilier, afin d'optimiser la rentabilité nette de l'investissement locatif.

Les particularités du statut LMNP

Grâce à l’amortissement immobilier, les avantages fiscaux liés au statut LMNP (Loueur meublé non Professionnel) sont décuplés. En effet, un LMNP soumis au régime réel permet déjà la déduction des charges classiques. Les amortissements du bien immobilier, des équipements et du mobilier sur leur durée normale d’utilisation, viennent donc réduire davantage la base taxable des revenus locatifs. De plus, l'amortissement immobilier ne crée aucun déficit foncier imputable sur le revenu global. Il s'agit donc d'un pilier d'une fiscalité optimisée, garant de la maximisation revenus issus de la location meublée.

Pourquoi opter pour le régime réel ?

Pour tirer grand profit des amortissements dans un investissement LMNP, mieux vaut opter pour le régime réel. Ce régime fiscal prévoit effectivement la déduction des charges réelles, incluant l’amortissement immobilier, l'amortissement du mobilier, ainsi que l'amortissement des équipements. Un mécanisme qui a le mérite de réduire, voire d'annuler les revenus locatifs imposables. Le régime réel tient tout son sens pour les biens nécessitant des travaux ou générant des revenus élevés. De plus, il permet de se projeter sur le long terme, grâce à une gestion plus calibrée de la rentabilité fiscale. Pour rappel, les avantages issus du régime micro-BIC sont confinés au seul domaine de l'abattement forfaitaire de 50 %.

Comment calculer l’amortissement LMNP ?

Le calcul de l’amortissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) repose sur la répartition du coût du bien, du mobilier et de ses équipements sur leur durée normale d’utilisation. Seules les parties amortissables sont prises en compte : la valeur du terrain est donc exclue. Par exemple, le bâti peut être amorti sur une période allant de 25 à 50 année. Le mobilier ou les équipements peuvent l'être sur 5 à 10 année. L’amortissement annuel s'obtient alors en divisant le coût par la durée. Sous le régime réel, ces amortissements se répercutent sur les revenus locatifs. Ils réduisent la base imposable, sans générer aucun déficit reportable au-delà de ces revenus.

Durée d’amortissement et durée normale d’utilisation

L'amortissement immobilier renvoie inéluctablement à la durée d’amortissement et à la durée normale d’utilisation. Cette première correspond à la période de dépréciation comptable d'un bien immobilier ou du mobilier. Le bâti s’amortit selon son état et son usage. Rien de plus normal si les amortissements du mobilier et des équipements sont plus courts. Reste à aligner ces durées sur les normes fiscales et économiques, afin de maximiser la déduction des charges.

Durée d’amortissements LMNP

En LMNP, la durée amortissement suit des normes fiscales précises et des pratiques bien éprouvées. Elle fait effectivement référence à la nature, l'état et le mode d'usage des biens. Pour le bâti, la durée normale d’utilisation varie ainsi de 25 à 50 année. Le mobilier et les équipements sont, quant à eux, amortis sur des périodes plus courtes : généralement de 5 à 10 année. Cadrant avec la réalité économique du bien, ces durées sont déterminées en fonction des règles comptables bien définies. Reste à assurer une bonne gestion rigoureuse et conforme au cadre fiscal, afin de garantir une déduction optimale des revenus locatifs.

Notion de durée normale d'utilisation

La durée normale d’utilisation correspond à la période, durant laquelle un bien conserve son utilité économique. Faisant office de base au calcul de l’amortissement immobilier et du mobilier, elle varie selon le type de bien. Ainsi, un bâtiment se voit attribuer une durée amortissement allant de 25 à 50 ans, selon son état et son mode d'utilisation. Les équipements et autres installations techniques ont, quant à eux, une durée amortissement de 10 à 20 ans. Pour sa part, le mobilier et les appareils électroménagers ont une durée amortissement plus courte de 5 à 10 ans. Dans l'optique d'une fiscalité optimisée, ces durées sont à cadrer avec les règles fiscales en vigueur. Une manière de conférer un caractère cohérent à la déduction, s'agissant de l’usure réelle des biens.

Exemple chiffré de l'impact de la durée amortissement immobilier

Soit un bien immobilier acheté avec un montant de 200.000 €, dont 160.000 € pour la valeur du bâti et 40.000 € celle du terrain. Le mobilier et les équipements valent, quant à eux, le montant de 20.000 €. Si la durée amortissement du bâti est de 40 année, la base taxable sera déduite chaque année du montant de 4.000 € (160.000 ÷ 40). Supposons aussi que la durée amortissement du mobilier et des équipements est de 10 année. La base taxable subit alors chaque année une coupe supplémentaire de 2.000 € (20.000 ÷ 10). Chaque année, les amortissements se chiffrent donc au montant de 6.000 € (4.000 € + 2.000 €). En outre, supposons des revenus locatifs annuels de 10.000 € et des charges déductibles à 2.000 €. Au final, le montant de la base taxable est donc de seulement 2.000 € [10.000 € - 2.000 € (charges) - 6.000 € (amortissements)]. Cette réduction substantielle met la fiscalité dans une toute autre dimension.

Amortissement LMNP : Quel changement apportera le PLF 2025 ?

L'amortissement immobilier fait l'objet d'un véritable chamboulement, à cause d'une mesure du PLF (Projet de loi de finances) 2025. Présentée jeudi 10 octobre 2024, celle-ci prévoit effectivement de supprimer l’un des avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle (LMNP). Inspirée du rapport sur la fiscalité locative de la député Renaissance Annaïg Le Meur, en juillet 2024, elle n'épargne nullement le logement étudiant et la location Airbnb.

Les investisseurs LMNP dans la ligne de mire

Les investisseurs LMNP (Location meublée non professionnelle) sont les premiers visés par la mesure du PLF 2025. Celle-ci prévoit effectivement d’intégrer l'amortissement du bien loué dans le calcul de la plus-value de cession. Fini donc le temps, où l'on s'acquittait moins d’impôt à payer sur cette plus-value. Au moment de la revente d'un bien LMNP, l’amortissement comptable du bien (perte de valeur au fil du temps) ne peut plus être déduit des revenus locatifs.

En effet, Bercy voit dans la mesure du PLF 2025 une manière d'endiguer le "déport des loueurs nus vers la location meublée". Le Ministère de l'Économie et des Finances veut ainsi favoriser "l'offre de logements destinés à la résidence principale", au détriment de "la location de courte durée et à vocation touristique". En d'autres termes, il s'agit de donner requinquer le marché de la location de longue durée.

Exemple chiffré pour comprendre la portée de la mesure

Soit un bien acquis avec le montant de 350.000 euros. Sa valeur (hors terrain) correspond au montant de 308.000 euros, avec une durée amortissement de 35 ans. Ce bien est proposé à la location meublée non professionnel. Chaque année, l'amortissement immobilier permet donc de déduire le montant de 8.800 euros, de la base taxable des revenus locatifs.

Après 5 ans d'exploitation, le bien LMNP fait l'objet d'une revente pour un montant de 395.000 euros. Normalement, le montant de plus-value est de 45.000 euros (395 000 euros - 350 000 euros). Avec un taux d'imposition à 19%, le montant de l'impôt est de 8.550 euros (19% x 45.000). Après l'adoption de la mesure du PLF 2025, le montant de la plus-value ne sera plus de 45.000 euros. En effet, il faudra intégrer dans son calcul le LMNP amortissement. Le montant de celui-ci est donc de 44.000 euros au total (8.800 euros x 5 ans).

Le montant de la valeur du bien LMNP après dégradation est alors ramené à 306.000 euros (350.000 - 44.000). Le vrai montant de la plus-value s'établit donc à 89.000 euros (395.000 - 306.000). Avec le taux d'imposition à 19%, le montant de l'impôt est de 16.910 euros (contre 8.550 euros avant la mesure PLF 2025.

Tour d'horizon des réactions des acteurs de la location meublée

S'agissant d'amortissement immobilier, la mesure du PLF 2025 concerne aussi bien la location meublée touristique (Airbnb) qu’à la résidence étudiante. Certains observateurs et fin connaisseurs du milieu dénoncent "un mécanisme punitif pour l’ensemble des investisseurs en meublé". D'autres déplorent le fait de s'attaquer au marché de la location meublée, un secteur qui affiche chaque année une "hausse à deux chiffres de la demande".

Rien de bien étonnant, puisqu'en s'attaquant à la location touristique, l'Exécutif ajoute en réalité un impôt supplémentaire pour les investisseurs LMNP. Les étudiants occupent alors le premier rang des victimes collatérales de la mesure. Pourtant, ils ont déjà du mal à trouver un logement, fait remarquer Pierre Hautus, délégué général de l’association d’entreprises de la transaction immobilière Plurience. De son côté, l’Union nationale des propriétaires immobiliers parle d'une "confusion regrettable entre location touristique et location meublée".

Amortissement immobilier en bref et conseils pratiques

L’amortissement immobilier forme le pilier comptable de l'optimisation fiscale, et donc de la rentabilité d’un investissement locatif. Il permet de répartir le montant d'acquisition d’un bien immobilier et du mobilier sur leur durée amortissement LMNP et leur durée normale d’utilisation. En location meublée sous le statut LMNP ou LMP, ce mécanisme répond présent avec le régime réel. L'on peut alors déduire les amortissements des revenus locatifs imposables, sans créer de déficit reportable.

Le taux d’amortissement immobilier reflète la dépréciation annuelle en fonction de sa durée normale d’utilisation. Pour le bâti, avec une durée amortissement allant de 25 à 50 ans, le taux est de 2 à 4 % chaque année. Concernant le mobilier ou les équipements, la durée amortissement sur 5 à 10 ans ramène à un taux de 10 à 20 %. Ainsi, la nature du bien, son usage et son état déterminent le taux d'amortissement. Il faut néanmoins se référer aux règles fiscales et comptables en vigueur. Cette recommandation garantit une déduction optimale des charges, notamment en location meublée LMNP ou via une SCI à l’IS.

Enfin, il faut faire la différence entre l'amortissement linéaire et l'amortissement dégressif. Ce premier répartit la charge de manière uniforme sur la durée normale d’utilisation. Par exemple, une durée amortissement d'une bien sur 40 ans se traduit, chaque année, par une déduction fixe de 2,5 % de sa valeur. Pour sa part, l'amortissement dégressif applique un taux d'amortissement plus élevé les premières années, soit une déduction accrue. Ce mécanisme comptable concerne surtout les équipements soumis à une obsolescence rapide. Notons enfin qu'en immobilier, l’amortissement linéaire est le seul valable pour le bâti.