Lmnp charges deductibles: s'en servir pour réduire vos impôts

Les LMNP charges déductibles permettent de profiter d'avantages fiscaux particulièrement attrayants. En effet, la location meublée attire davantage de locataires que les biens en location nue. Grâce au statut de loueur meublé, vous, en tant que particulier, peut générer des revenus supplémentaires. Pour tirer profit des bénéfices fiscaux du statut LMNP, vous devez connaître quelles charges sont déductibles et lesquelles sont amortissables. Cela vous permettra de maximiser vos gains tout en restant dans le cadre légal. 

Lmnp charges déductibles: pourquoi sont-elles importantes ?

La LMNP offre aux propriétaires d’un bien immobilier des bénéfices fiscaux. Toute personne qui exploite la location meublée de manière non professionnelle peut bénéficier de ce régime.

Les charges déductibles contribuent à l'optimisation de la fiscalité en LMNP. Elles permettent de réduire les revenus nets imposables : plus les charges sont élevées, plus l’imposition est faible. Ces charges sont classées en plusieurs catégories.

Les charges liées à la gestion du bien immobilier

Les frais de gestion locative, les honoraires de l’expert-comptable et les frais de recouvrement font partie des charges déductibles. Vous pouvez choisir de gérer vous-même votre activité de location meublée, mais cela n’engendre que des complications supplémentaires. La délégation de cette tâche vous sera bénéfique, car au final vous ne payez pas les frais qui sont déductibles. 

Les frais d'entretien et de réparation

Vous devez procéder à des travaux d’entretien et de réparations pour maintenir l’état du bien. Plus celui-ci est en parfait état, plus il attire les locataires. Vous générez ainsi plus de revenus, car vous réduisez le taux de vacances locatives. Cependant, ces travaux s’avèrent être assez lourds financièrement. Ils peuvent générer un déficit foncier s’ils sont mal gérés. Heureusement, ils font partie des charges à déduire dans le cadre du  statut LMNP. 

Les intérêts d’emprunt et les frais financiers

L’emprunt constitue l’un des moyens les plus pratiques pour financer votre achat immobilier. En contrepartie, vous êtes soumis à des frais qui viennent s’ajouter à vos charges. Heureusement, votre statut de loueur meublé non professionnel vous permet de déduire ces charges de votre base imposable. Les frais de dossier et les intérêts d’emprunt sont des charges déductibles. 

L’amortissement du bâti et des équipements

Les équipements et les meubles utilisés dans le bien locatif peuvent représenter une charge importante. Ceux-ci font également partie des charges déductibles LMNP. L’amortissement est une déduction fictive qui dure pendant plusieurs années selon le temps d’exploitation du bien. Il s’applique sur le logemenet et sur aussi sur les meubles qui y sont installés. L’amortissement réduit les charges imposables et permet de générer plus de profit. La durée d’amortissement des meubles est de 5 à 10 ans, celle du bâti est parcontre de 25 à 40 ans. 

Les autres charges déductibles

Vous devez les déclarer pour optimiser au maximum votre fiscalité.  Il y a d’autres frais supplémentaires que vous ne devez pas oublier pour alléger au maximum vos charges imposables. Ceux-ci concernent les frais de gestion du loyer et la comptabilité. Gérer une LMNP peut être complexe, nécessite l’intervention d’un expert. Cette prestation a un coût qui s’ajoutent à vos charges. Avec votre statut, vous pouvez les enlever des vos charges imposables. 

En d’autres termes, vous minimiser vos impositions avec le statut LMNP. En payant moins d’impôt, vous augmentez vos profits. Les charges déductibles apportent plus de souplesse à la gestion du bien. Il est important de les connaître si vous souhaitez réduire vos impôts. Cela garantit aussi la viabilité de votre investissement locatif. Pour que la charge soit déduite des charges imposables, son application doit avoir eu lieu durant l’année d’exercice. Vous devez les prouver avec des factures.  

Charges déductibles en LMNP: les astuces pour les optimiser  

Il est essentiel de gérer efficacement les charges déductibles. Voici quelques astuces pour y parvenir.

Bien choisir les travaux d’entretien

Ainsi, le prix des matériaux et celui de la main-d’œuvre sont déduits des charges. La déduction ne  s’applique que sur les travaux ont été réalisés durant l’année d’exercice ou avant. 

C’est aussi la même chose pour les travaux d’entretien et de réparation. Ces interventions sont fréquentes pour garder l’état du bien locatif. Ils préservent la fonctionnalité du logement sans modifier la valeur du bien. 

En effet, vous devez garder en tête que certains travaux ne peuvent pas être déduits du LMNP. Les travaux de rénovation et les travaux de construction en font partie. Ceux-ci engendrent des modifications sur la structure du bâtiment et nécessitent des investissements à long terme. 

Optimiser l'amortissement du bien et des équipements

Une bonne répartition de l’amortissement LMNP du bien et des équipements permet de réduire votre impôt au maximum. Les charges déductibles LMNP comprennent le prix des meubles ainsi que leur installation. Ainsi, la mise en place de la salle de bain ou encore d’une cuisine équipée est amortie au bout de 5 ou de 10 ans selon la valeur des mobiliers.   

Choisir le régime fiscal adapté

La réduction des charges imposables fait partie des principaux avantages de la LMNP. Cela n’est pas systématique cependant, mais selon le régime fiscal que vous avez choisi. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux: le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC

Vous êtes soumis au régime fiscal micro-bic lorsque vos revenus locatifs restent inférieurs à 77 000 euros.  Avec ce régime, vous recevez un abattement de 30 à 50 % pour réduire l’imposition. Cependant, aucune charge n’est déductible. Ce qui implique que la réduction d’impôt ne sera pas assez optimisée.

Le régime réel

Vous êtes soumis à ce régime si vos revenus locatifs dépassent les 77 000 euros par an. Vous pouvez aussi en profiter si vous avez choisi le régime lors de l’immatriculation de votre activité. Ainsi, le prix d’achat du logement et des meubles sont amortis avec le régime réel. Il faut cependant que la bien soit en location meublée pendant au moins 9 ans. Les frais de gestion du bien peuvent être déduit des charges imposables. Si les charges sont plus importantes que les revenus, vous engendrez un déficit foncier LMNP. L’amortissement sera alors annulé.  

Charges déductibles et charges amortissables

Il est crucial de ne pas confondre les charges déductibles et les charges amortissables. Les travaux de réparation courants, comme le remplacement d’un canapé ou l’installation d’une nouvelle cuisine ou salle de bain, peuvent être déduits directement des charges imposables. Ces dépenses permettent de maintenir l’état du bien sans en modifier la structure.

En revanche, les travaux d’agencement et d’aménagement d’un bien locatif prolongent la durée de vie du bien. Ils font partie des dépenses amortissables. Ces travaux nécessitent un investissement à long terme pour améliorer ou remplacer la structure du logement.

Charges déductibles LMNP: quel montant des travaux peut être déduit ?

Les charges de moins de 600 euros peuvent être déduits de la base imposable. La déduction s'applique sans passer par l’amortissement LMNP dès que la charge est éligible. Cela concerne entre autres les petites réparations, l’entretien régulier et la gestion courante du logement.

Cependant, cette règle ne s’applique pas systématiquement. Par exemple, l’achat d’un meuble "meublant" est considéré comme une charge amortissable, même si son coût est inférieur à 600 euros. La liste des meubles et équipements achetés dans la location sont considérés comme un investissement, et non comme une simple dépense.

Il est également important de noter que, même si le coût des travaux de rénovation est inférieur à 600 euros, ces travaux sont amortissables et non déductibles. Ces travaux, tels que la rénovation d’une salle de bain ou d’une cuisine, ajoutent de la valeur à votre bien et prolongent sa durée de vie. Leur amortissement se fait sur une période de 5 à 15 ans, selon l’ampleur des travaux.

Les erreurs fréquentes à éviter dans la déduction des charges LMNP

Le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de bénéficier d’une réduction fiscale importante. Cependant, certaines erreurs courantes peuvent nuire à ces avantages fiscaux.

Oublier certaines charges déductibles

Oublier de déclarer certaines charges fait partie des erreurs fréquentes en LMNP. Celles-ci peuvent ainsi avoir un impact sur les charges imposables. 

Les frais de comptabilité LMNP et de gestion du bien peuvent avoir de lourdes conséquences sur votre investissement. Ils compliquent aussi la gestion du bien locatif. 

Parmi ces frais, il y a les taxes foncières. Ce sont des impôts locaux que vous devez payer auprès des collectivités territoriales. Leur calcul commence à partir du 1er janvier de l'année d’imposition. C’est la collectivité territoriale qui définit la base de calcul. Cette entité se base surtout sur la valeur locative du bien. Votre statut LMNP vous donne l’autorisation d’enlever des bases imposables.

Mauvaise répartition de l’amortissement

L’amortissement constitue également un levier important de déduction du revenu imposable. Il reste cependant inefficace s’il est mal réparti. L'administration fiscal peut exiger un redressement fiscal. De ce fait, vous devez distinguer les travaux de construction des travaux d'entretien et d'amélioration. 

Les travaux de construction, de rénovation ou d’ajout de structure sont considérés comme des dépenses d’investissement par l’administration fiscale et ne peuvent pas être déduits. En revanche, les travaux de réparation et d’entretien font partie des dépenses déductibles, sous réserve qu'ils visent à maintenir le bien en bon état sans en améliorer la structure.

En cas de mauvaise répartition des dépenses, les déductions fiscales peuvent être remises en cause. Vous devez également respecter les durées d’amortissement pour éviter un redressement. Les biens immobiliers sont amortis au bout de 25 à 30 ans, alors qu'il faut 5 à 10 pour les meubles et les équipements.  

Un expert en LMNP comme un expert-comptable peut vous aider à réduire les erreurs de calculq des charges.  La gestion d’une location meublée non professionnelle nécessite souvent la lecture de textes de loi complexes. L’expert vous sera d’une grande aide pour cela. Il dispose des compétences nécessaires pour décortiquer ces textes et vous permettre de rester à jour sur les dernières réformes fiscales.

Bien que l’intervention d’un expert-comptable ne soit pas obligatoire, elle reste néanmoins indispensable. Vous pouvez certes gérer vos biens immobiliers vous-même, mais cela n’est pas nécessairement bénéfique pour vous. De plus, vous devez créer un compte dédié à la location meublée dès que vos recettes locatives dépassent 10 000 euros, ce qui justifie l’intervention d’un expert-comptable pour faciliter la gestion.

Les implications fiscales et les contrôles fiscaux

Lorsque vous optez pour le régime LMNP, il est important de prendre conscience des implications fiscales qui en découlent. Vous devez d’abord choisir entre deux régimes fiscaux, chacun ayant un impact majeur sur vos déductions fiscales. Le régime micro-BIC et le régime réel sont les deux options disponibles, mais c’est ce dernier qui vous permet de déduire un plus grand nombre de dépenses des charges imposables. Le régime réel offre un potentiel économique bien plus important, surtout si vos charges sont élevées. Il permet également de reporter le déficit foncier généré par ces charges sur l’ensemble du foyer fiscal, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu.

Cependant, il ne faut pas sous-estimer les risques liés au contrôle fiscal, qui reste une réalité incontournable pour les locations meublées. Bien que le régime LMNP offre des avantages fiscaux considérables, il impose une rigueur particulière en matière de déclaration des charges déductibles. Il est essentiel de pouvoir fournir les justificatifs de toutes les charges déclarées. Ces documents seront minutieusement examinés par les inspecteurs des impôts pour valider les déductions fiscales.

Une gestion rigoureuse est donc indispensable pour garantir votre conformité. En effet, le contrôle fiscal peut porter sur plusieurs années. Il est crucial de conserver tous les documents et les déclarations attestant chaque dépense, et ce, pendant au moins 6 ans suivant la réalisation des travaux ou l’engagement des dépenses.

Pour conclure, une bonne gestion des charges déductibles vous permet de profiter au mieux des avantages fiscaux de la LMNP. Avec ce statut, vous avez l’autorisation d’enlever certaines dépenses de vos charges imposables. Vous paierez ainsi moins d'impôts. Pour cela par contre, vous devez opter pour le régime reel. Ce dernier nécessite cependant une gestion rigoureuse. Vous devez alors contacter un expert-comptable pour vous accompagner et pour éviter les erreurs dans vos déclarations de revenus. Si cela se présente, vous risquez une forte imposition et même un redressement fiscal.