Apport immobilier SCI : Vraiment moins cher qu'un achat ?

Créer une SCI en y apportant un bien immobilier, c'est une solution que beaucoup d'investisseurs choisissent aujourd'hui. C'est pratique pour gérer son patrimoine et préparer sa transmission. Mais attention : cette opération a un coût. Il y a des frais de notaire et des droits d'enregistrement à prévoir. Mieux vaut les calculer à l'avance pour éviter les mauvaises surprises.

Qu'est-ce qu'un apport en nature dans une SCI ?

Comment ça marche, un apport immobilier ?

Faire un apport en nature, c'est simple. Vous transférez votre bien immobilier à la SCI. Ça peut se faire dès la création ou plus tard. En échange, vous recevez des parts sociales. Leur nombre dépend de la valeur de votre bien. Ces parts forment le capital de la société.

Types d'apports possibles

Plusieurs configurations d'apports immobiliers existent :

• L'apport d'un immeuble en pleine propriété

• L'apport de la nue-propriété ou de l'usufruit

• L'apport d'un terrain constructible ou non

• L'apport de parts de SCI existantes

Les frais de notaire lors d'un apport immobilier en SCI

Composition des frais de notaire

Les "frais de notaire" : on fait souvent fausse route

Contrairement à ce qu'on pense, le notaire ne garde pas tout. Ces frais se divisent en trois parties :

1. Les droits d'enregistrement (5 à 6 % de la valeur du bien) C'est la plus grosse part. Cet argent va directement au Trésor Public.

2. Les émoluments du notaire (1 à 2 %) C'est la vraie rémunération du notaire. Elle suit un barème officiel qui diminue selon le montant.

3. Les débours et formalités (0,5 %) Ça couvre les démarches administratives. Documents d'urbanisme, extraits cadastraux, publications... Tout ce que l'étude notariale fait pour vous.

Combien ça coûte pour un apport en SCI ?

On calcule les frais sur la vraie valeur du bien. Prenons un exemple simple : pour un bien de 200 000 €, comptez entre 12 000 et 16 000 € de frais. Ça fait 6 à 8 % du total.

Le barème du notaire fonctionne comme ça :

• De 0 à 6 500 € : 3,945 %

• De 6 500 à 17 000 € : 1,627 %

• De 17 000 à 60 000 € : 1,085 %

• Au-delà de 60 000 € : 0,814 %

Plus la somme est élevée, moins le pourcentage est important.

Côté fiscal, c'est avantageux

Bonne nouvelle : apporter un bien en SCI coûte moins cher qu'un achat classique. Les droits d'enregistrement sont à 5 % au lieu de 5,80 %.

Il y a même mieux. Si vous apportez le bien à la création de la SCI (ou dans les 3 ans après), vous pouvez avoir des réductions. Condition : garder vos parts pendant 3 ans.

Créer la SCI : les étapes et leur coût

La rédaction des statuts

C'est le document de base de votre SCI. Vous avez deux options :

• L'écrire vous-même (acte sous seing privé)

• Passer par le notaire (acte authentique)

La deuxième option coûte entre 1 500 et 2 500 €. C'est plus cher, c'est vrai. Mais quand vous apportez un bien immobilier, c'est vivement conseillé. De toute façon, vous devrez voir le notaire pour le transfert de propriété. Autant tout faire d'un coup.

Les statuts doivent obligatoirement mentionner :

• La dénomination sociale

• L'objet social (gestion d'un patrimoine immobilier)

• Le siège social

• Le montant du capital social

• La répartition des parts sociales entre associés

• Les modalités de gestion et de prise de décision

• La durée de la société (99 ans maximum)

Formalités administratives et coûts de création

Au-delà des frais de notaire, la création d'une SCI engendre plusieurs coûts :

Publication d'une annonce légale : entre 150 et 250 € Cette formalité obligatoire annonce la constitution de la société.

Immatriculation au greffe : environ 66,88 € Enregistrement auprès du Registre du Commerce et des Sociétés.

Déclaration des bénéficiaires effectifs : 21,41 € Obligation légale visant à identifier les personnes physiques détenant le contrôle effectif de la société.

Coût total de création d'une SCI sans apport immobilier : entre 500 et 3 000 €

Coût total avec apport immobilier : entre 15 000 et 25 000 € selon la valeur du bien

Le capital social d'une SCI

Constitution du capital

Le capital social d'une SCI peut être constitué :

• D'apports en numéraire (sommes d'argent)

• D'apports en nature (biens immobiliers principalement)

• Ou d'une combinaison des deux

Aucun capital minimum n'est imposé par la loi. Théoriquement, un capital de 1 € est possible, mais un capital symbolique peut nuire à la crédibilité de la société auprès des établissements bancaires.

Évaluation de l'apport immobilier

La valeur de l'immeuble apporté doit correspondre à sa valeur vénale réelle, c'est-à-dire son prix de marché. Cette évaluation peut être réalisée :

• Par un expert immobilier

• Par comparaison avec des biens similaires

• Par le notaire lui-même

Une surévaluation du bien peut entraîner des redressements fiscaux, tandis qu'une sous-évaluation pourrait être contestée par l'administration en cas de donation déguisée.

Le rôle du notaire dans l'opération

Missions essentielles du notaire

Le notaire intervient à plusieurs niveaux lors de l'apport d'un bien immobilier en SCI :

Conseil juridique et fiscal :

Il éclaire les associés sur les implications de leur choix et propose la structure optimale.

Rédaction de l'acte authentique :

L'acte d'apport doit obligatoirement être établi par acte notarié pour transférer légalement la propriété immobilière.

Vérifications préalables :

Le notaire contrôle l'origine de propriété, l'absence d'hypothèques, les servitudes, le respect des règles d'urbanisme.

Formalités de publicité foncière :

Il procède à la publication de l'acte au service de publicité foncière, rendant l'opération opposable aux tiers.

Achat immobilier par une SCI déjà constituée

Lorsqu'une SCI déjà existante acquiert un bien immobilier, le notaire intervient également pour :

• Rédiger le compromis de vente puis l'acte authentique de vente

• Calculer les frais de notaire selon le barème applicable à l'achat immobilier

• Vérifier la capacité juridique de la SCI à acquérir (selon les statuts)

• S'assurer que la décision d'acquisition a été régulièrement prise par les associés

Les frais de notaire lors d'un achat immobilier par une SCI sont identiques à ceux d'une acquisition par une personne physique : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf.

Gestion du patrimoine immobilier en SCI

Avantages patrimoniaux

La SCI offre plusieurs avantages pour la gestion d'un patrimoine immobilier :

Simplification de la transmission : Les parts sociales se transmettent plus facilement qu'un bien immobilier en direct, avec des droits de donation ou succession réduits.

Souplesse de gestion : Les statuts de la SCI peuvent prévoir des clauses adaptées aux besoins des associés (agrément, préemption).

Protection du conjoint : En cas de divorce ou décès, la SCI peut offrir une meilleure protection grâce à une structuration appropriée du capital.

Démembrement facilité : La séparation entre nue-propriété et usufruit des parts sociales est plus souple qu'en propriété directe.

Obligations comptables et fiscales

La société civile immobilière est soumise à plusieurs obligations :

Tenue d'une comptabilité :

Même simplifiée, elle doit respecter certaines règles et permettre de justifier l'origine des recettes et la nature des dépenses.

Déclarations fiscales annuelles :

La SCI doit déposer une déclaration de résultats (formulaire 2072), et chaque associé déclare sa quote-part de résultat dans sa déclaration personnelle.

Assemblées générales :

Des réunions régulières des associés doivent être organisées pour approuver les comptes et prendre les décisions importantes.

Mise à jour du registre des bénéficiaires effectifs :

Toute modification doit être déclarée sous peine de sanctions.

Droits d'enregistrement et optimisation fiscale

Régime fiscal de l'apport

Les droits d'enregistrement applicables à un apport immobilier en SCI sont de 5 % de la valeur du bien. Ces droits se décomposent ainsi :

• 0,7 % de taxe de publicité foncière

• 4,3 % au profit du département (variable selon les départements)

Cas d'exonération ou de réduction

Certaines situations permettent de bénéficier d'abattements sur les droits d'enregistrement :

Engagement de conservation des parts :

Si les associés s'engagent à conserver leurs parts pendant trois ans, un abattement de 23 000 € par associé peut s'appliquer sur la valeur des biens apportés.

Apport avec soulte :

Si l'apporteur reçoit une somme d'argent en plus des parts sociales, cette partie est soumise aux droits de mutation classiques (5,80 %).

SCI familiale :

Certains dispositifs permettent d'optimiser la transmission du patrimoine immobilier au sein de la famille.

Points de vigilance et erreurs à éviter

Erreurs courantes lors de la création

Sous-estimer les coûts :

Les frais de notaire et de création peuvent représenter une somme importante qu'il faut prévoir dans son budget.

Négliger la rédaction des statuts :

Des statuts mal rédigés peuvent entraîner des blocages dans la gestion future de la société civile immobilière.

Oublier les obligations déclaratives :

Le défaut de déclaration des bénéficiaires effectifs est sanctionné par une amende de 750 €, voire 7 500 € en cas de récidive.

Confondre patrimoine personnel et patrimoine de la SCI :

La séparation des patrimoines doit être strictement respectée sous peine de remise en cause de la structure.

Conseils pour optimiser son opération

Anticiper l'opération :

Une préparation minutieuse permet d'optimiser la structure juridique et fiscale.

Se faire accompagner :

L'intervention d'un notaire, d'un expert-comptable et éventuellement d'un avocat fiscaliste est recommandée.

Prévoir une clause d'agrément :

Cette clause dans les statuts permet de contrôler l'entrée de nouveaux associés.

Adapter le capital social :

Un capital cohérent avec la valeur du patrimoine facilite l'obtention de financements bancaires.

What you need to remember

Apporter un bien immobilier en SCI, c'est une décision importante. Ça demande de la préparation. Et il faut bien comprendre ce que ça coûte. Les frais de notaire représentent une somme conséquente. Mieux vaut les prévoir dès le départ.

La SCI offre de vrais avantages. Pour gérer votre patrimoine. Pour le transmettre aussi. Mais il y a des obligations à respecter. Sur le plan administratif et fiscal. Pas question de les négliger.

Le conseil d'un bon notaire est essentiel. Vous pouvez aussi consulter des spécialistes. Ils sécurisent l'opération. Et vous aident à optimiser la fiscalité.

Avant de vous lancer, faites vos calculs. Simulez les coûts précisément. Vérifiez que la SCI correspond vraiment à votre situation. Et à vos objectifs patrimoniaux.

Questions fréquentes sur l'apport immobilier en SCI

Combien coûte la création d'une SCI avec apport immobilier ?

Ça dépend de la valeur de votre bien. Pour un bien de 200 000 €, comptez entre 15 000 et 20 000 € au total. Dans le détail : frais de notaire (12 000 à 16 000 €), rédaction des statuts par le notaire (1 500 à 2 500 €), formalités administratives (environ 500 €).

Peut-on créer une SCI sans notaire ?

Si vous apportez un bien immobilier, non. Le notaire est obligatoire. C'est lui qui établit l'acte de transfert de propriété. Par contre, si vous créez une SCI juste avec de l'argent, vous pouvez rédiger les statuts vous-même.

Les frais de notaire sont-ils identiques pour un apport et un achat ?

Non. L'apport est un peu plus avantageux. Comptez 6-7 % avec des droits à 5 %. Pour un achat classique dans l'ancien, c'est plutôt 7-8 % avec des droits à 5,80 %.

Combien de temps pour créer une SCI avec apport ?

Entre 4 et 8 semaines en général. Il faut rédiger les statuts. Préparer l'acte d'apport chez le notaire. Publier l'annonce légale. Et immatriculer la société au greffe.

Peut-on apporter un bien qui a encore un crédit ?

Oui, c'est possible. Deux solutions : soit la SCI reprend le prêt (avec l'accord de la banque), soit vous continuez de rembourser personnellement. Dans ce cas, on apporte seulement la valeur nette du bien. C'est-à-dire la valeur totale moins ce qui reste à payer.

Quelle différence entre apporter et vendre à sa propre SCI ?

L'apport est plus intéressant fiscalement. Vous recevez des parts sociales. Les droits d'enregistrement sont réduits à 5 %. Une vente coûte plus cher. Et vous risquez de payer des impôts sur la plus-value.

Faut-il faire évaluer le bien par un expert ?

Ce n'est pas obligatoire. Mais c'est fortement conseillé. Ça justifie la valeur auprès du fisc. Le notaire peut aussi donner une estimation. Une évaluation réaliste évite les problèmes avec l'administration.

Que se passe-t-il si on vend ses parts avant 3 ans ?

Attention, c'est risqué. Si vous avez eu une réduction en vous engageant à garder vos parts 3 ans, la vente anticipée a un coût. Vous devez payer les droits qui avaient été réduits. Plus des intérêts de retard.

Une SCI peut-elle acheter d'autres biens après sa création ?

Bien sûr. Une fois créée, la SCI peut acquérir d'autres immeubles. Deux conditions : que ce soit prévu dans les statuts. Et que les associés valident l'achat en assemblée générale.

Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?

Non, pas des revenus fonciers. Par contre, ils s'ajoutent au prix de revient du bien. Ça peut réduire la plus-value imposable si vous revendez plus tard.