SCI and divorce: How to manage real estate during a separation?

SCI et divorce représentent souvent un défi pour les couples en séparation, surtout lorsque la répartition des biens inclut une Société Civile Immobilière. Utilisée par de nombreux couples pour gérer et transmettre leur patrimoine immobilier, la SCI facilite la gestion des biens communs mais introduit des complexités particulières lors d’un divorce, notamment pour le partage des parts sociales et l’administration du foyer conjugal.

Quels sont les droits de chaque conjoint dans une SCI en cas de divorce ? Quelles démarches permettent de partager ce patrimoine sans conflits prolongés ? Explorons dans ce guide les implications juridiques, fiscales et patrimoniales d'une SCI lors d'une séparation et propose des options pour mieux gérer cette situation.

The SCI: A special framework for the couple’s real estate assets

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes, souvent des membres d'une même famille ou des partenaires, de gérer un bien immobilier en commun. Elle fonctionne comme une société : chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport, ce qui facilite la répartition des bénéfices ou des charges.

Pour de nombreux couples, la SCI est une solution idéale pour structurer et sécuriser leur patrimoine immobilier. Non seulement elle simplifie la coordination des biens, mais elle permet également d’optimiser la fiscalité sur les revenus fonciers, en fonction des options fiscales choisies par les associés.

Why do couples choose SCI?

Les avantages de la SCI pour les couples sont nombreux. Tout d’abord, elle évite l’indivision, qui peut poser problème en cas de scission conjugale, car les biens détenus en indivision sont généralement plus difficiles à partager. Grâce à la SCI, la gestion des parts sociales est simplifiée, et les associés peuvent décider d’acquérir ou de vendre leurs parts selon des modalités fixées dès la création de la société.

Cela réduit les risques de blocage dans l’organisation des biens. De plus, la SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier aux enfants, car les parents peuvent céder progressivement leurs parts, permettant un transfert encadré du patrimoine familial.

The SCI and the marital home: a complex situation

En cas de divorce, la SCI, qui présente des avantages en période d’entente, peut devenir un obstacle. Lorsqu’un bien est détenu en commun au sein d'une SCI, le partage n'est pas aussi simple qu’une rupture classique des biens.

Cela est d’autant plus compliqué si le bien immobilier est le domicile conjugal, car il implique des enjeux émotionnels et financiers pour les deux parties. La législation sur le domicile conjugal exige une prise en compte des droits de chaque conjoint, ce qui peut allonger les délais et rendre le partage délicat.

The strict rules of the SCI: a brake in the event of separation

La SCI suit des règles juridiques et fiscales strictes, ce qui complique le partage des parts en cas de divorce. Le régime matrimonial du couple, qu'il s'agisse de la communauté légale ou de l'individualisation de biens, influence directement la répartition des parts. Les compagnons doivent donc passer par une procédure bien définie, et dans certains cas, le rachat des parts par l’un des conjoints peut s’avérer coûteux et complexe.

Il est également courant de faire appel à un expert pour évaluer la valeur des parts sociales et garantir une répartition juste. Ces démarches peuvent non seulement prolonger la procédure de divorce, mais elles peuvent aussi entraîner des coûts supplémentaires, notamment si le recours à un avocat ou un notaire est nécessaire.

SCI and divorce: the legal and patrimonial implications

The SCI and divorce raise many legal and property issues, which can make the division of property complex. When a married couple owns an SCI, each partner holds shares representing their rights in the company, rather than direct rights to the real estate itself. In the event of a breakup, it becomes essential to determine how these shares will be distributed, which may depend on the matrimonial regime under which the spouses were united.

The matrimonial regime and its effects on the SCI

Le partage des parts sociales dépend du régime matrimonial du couple. Sous le régime de la communauté légale, les parts de la SCI acquises durant le mariage sont généralement considérées comme des biens communs. Cela signifie que, même si un seul conjoint a financé l’acquisition, les parts peuvent être partagées entre les deux au moment du divorce.

En revanche, si le couple est marié sous le régime de la disparité de biens, chaque conjoint conserve en principe ses parts sociales propres, celles-ci n’étant pas soumises au partage. Ces distinctions influencent considérablement les droits de chaque conjoint et peuvent parfois être sources de tensions, surtout si l’un d’eux a investi plus que l’autre dans la SCI.

The marital home within the SCI: a particular issue

When the real estate held by the SCI constitutes the marital home, the situation becomes more complex. The judge may then decide to take this element into account to protect the interests of each spouse, particularly if the couple has children. For example, the judge may temporarily assign the use of the property to one of the spouses to allow them to continue living there with the children. This decision aims to prevent one of the spouses from being disadvantaged, especially if they have no other immediate housing solutions.

Management and modification of the SCI in the event of divorce

Le divorce affecte aussi la gestion de la SCI elle-même. Si l’un des conjoints souhaite quitter la SCI, il a le droit de vendre ses parts, que ce soit à l’autre associé ou à un tiers. Cependant, cette vente est soumise aux règles fixées par les statuts de la société.

En général, les statuts prévoient une procédure d’agrément, c’est-à-dire l’approbation des autres associés lors d’une assemblée générale, avant la cession des parts. Cette étape peut rallonger le processus de divorce et demande une organisation. Par ailleurs, des modifications des statuts de la SCI peuvent être nécessaires pour ajuster la gouvernance et les droits des associés restants. Ces changements entraînent des frais notariés et administratifs, qui viennent s’ajouter aux coûts du divorce.

Possible options for sharing an SCI during a divorce

In the event of a divorce involving a civil property company, several options are available to allow spouses to divide up the shares and decide on the future of the joint real estate. These options are adapted to the financial situation and objectives of the former spouses, but they also have tax and administrative implications. Here are the three main possible solutions:

Dissolution of the SCI: End of the company and sale of the real estate

The first option is to dissolve the SCI, which results in the sale of the real estate . This solution is often preferred when both spouses no longer wish to be bound by the management of the SCI or do not have the resources to keep the company in business. The dissolution of the SCI marks the end of the company and leads to the liquidation of the assets.

Cependant, cette option comporte plusieurs conséquences fiscales et financières importantes. La vente du bien immobilier peut être soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières, notamment si la valeur du bien a augmenté depuis son acquisition. Des frais de notaire s’ajoutent également aux coûts de cette dissolution, sans compter les éventuels frais d’encadrement pour finaliser la procédure.

Furthermore, a dissolution can result in a loss of value if the sale is carried out urgently, with an impact on the sale price. It is therefore an option to consider if neither spouse wishes to keep the property or if the sale allows the settlement of any debts of the SCI.

Purchase of shares by a former spouse: Keep the SCI by changing partners

An interesting alternative is for one of the spouses to buy back the shares of their former partner. This solution allows the SCI and the real estate to be preserved, while separating the interests of the two former spouses. To do this, the spouse wishing to keep the property must buy back the shares of their former spouse, who then withdraws from the company.

Le rachat des parts nécessite une estimation préalable de leur valeur, afin de déterminer le montant à verser pour le transfert de propriété. Cette estimation peut être réalisée par un expert immobilier ou un notaire, qui tiendra compte de la valeur du bien, de l’évolution du marché et de l’état de la SCI. La procédure est effectuée devant un notaire, ce qui garantit sa légalité et sa transparence.

This solution is ideal if one of the spouses is particularly attached to the property or if they wish to make it their main residence. However, the repurchase of the shares requires having the necessary funds to finance the purchase, or obtaining a loan to cover the cost of this acquisition.

Sale of the property held by the SCI: Transfer of shares or of the property itself

The last option is to sell the property without dissolving the SCI . The two ex-spouses can then decide to put all of the shares up for sale or to sell the property directly. In the case of the sale of the shares, the potential buyer will have to be ready to join the SCI and respect its statutes, which can complicate the sale process.

Selling the property without dissolving the SCI can be advantageous from a tax perspective, particularly if the former spouses wish to avoid the tax linked to the dissolution. However, the transfer of shares involves specific formalities and requires an agreement between the two parties. It is often necessary to obtain the authorisation of the general meeting of the SCI to proceed with the sale, depending on the rules set out in the company's statutes.

This solution is interesting when both spouses want to separate from their joint assets without taking charge of the dissolution of the SCI. But it remains complex, particularly in finding a buyer who accepts the constraints of the SCI.

The choice of one of these options depends on the needs and resources of each spouse, as well as the tax and legal constraints specific to each situation. While the dissolution of the SCI allows the company to be closed, it can result in high tax costs. The repurchase of the shares is a viable alternative to retain the property, but it requires adequate financing. Finally, the sale of the shares or the property itself offers an intermediate solution for ex-spouses wishing to transfer their assets while preserving the structure of the SCI.

Tax aspects to consider

The separation of spouses who hold an SCI involves tax aspects that are crucial to understand in order to avoid unforeseen costs. One of the main issues is the tax on real estate capital gains in the event of the sale of the property held by the SCI or its dissolution. If the SCI has owned the property for several years, the amount of the capital gain can be significant, especially in a context of rising real estate prices.

The influence of the matrimonial regime on taxation

The matrimonial regime also influences the tax aspects of the division of shares. Under the community property regime, the distribution of shares may result in transfer taxes depending on the value of the shares redeemed. On the other hand, for spouses married under a separation of property regime, the shares held before the marriage are considered separate property and are not subject to division.

Taking into account donations between spouses

Finally, donations made between spouses during the marriage, in particular to finance the purchase of shares in the SCI, must be taken into account. These donations may give rise to sharing rights in the event of separation, according to the terms specified in the statutes of the SCI. Calling on a notary or a lawyer specializing in divorce and SCI taxation is recommended to manage these aspects optimally.

Practical advice for managing the SCI during a divorce

Faced with the challenges that an SCI represents during a divorce, it is crucial to take certain precautions to avoid conflicts. Consulting a notary or a specialized lawyer from the beginning of the process can be essential. These experts can advise spouses on the sharing options and the legal consequences of each choice.

A useful precaution is to provide, from the creation of the SCI, suitable statutes in the event of separation. For example, the statutes may include a clause for the repurchase of shares in the event of divorce or a procedure facilitating the transfer of shares to the other spouse. In addition, for couples considering creating an SCI , it is often recommended to opt for a separation of property regime. This regime allows for a simplified organization of the company shares and prevents the distribution from becoming an obstacle in the event of separation.

It is also advisable to inform children or potential heirs of the situation of the SCI, especially if it was created for the purpose of transferring assets. The proper coordination of the SCI is based on clear communication between the partners and on decisions taken in consultation, even during periods of separation.

What you need to remember

La SCI et divorce est une combinaison complexe qui nécessite une approche méthodique et informée. Les implications juridiques, fiscales et patrimoniales d’une SCI en cas de séparation imposent aux conjoints de prendre des décisions mûries, en tenant compte de leurs droits respectifs sur les parts sociales.

Il est essentiel de bien anticiper ces situations, idéalement dès la création de la SCI, en rédigeant des statuts adaptés et en optant pour un régime matrimonial propice à une gestion plus flexible en cas de séparation. Consulter des professionnels du droit et de la fiscalité permet de gérer les enjeux spécifiques liés au domicile conjugal sci et de préserver autant que possible les intérêts de chacun.