L’immobilier au cœur de la gestion de patrimoine : Quelle est la stratégie recommandée ?

Bien que les investisseurs aient souvent une bonne compréhension de leurs portefeuilles, les spécialistes de l'immobilier qui entreprennent le processus de gestion des actifs peuvent souvent faire des suggestions basées sur l'expérience et une compréhension plus large du cycle d'investissement qui aideront les clients à atteindre leurs objectifs. En outre, le point de vue objectif d'un professionnel sur le marché ou sur un bien immobilier peut offrir une perspective inestimable aux clients qui n'ont pas toujours une vue d'ensemble. Avec les conseils de Jules Rousselet, conseillé en gestion de patrimoine, cet article se focalisera sur les grandes stratégies patrimoniales. Jules Rousselet a été l’invité spéciale dans la 6ème épisode de l’émission des investisseurs immobiliers sur investissement locatif TV pour parler de l'immobilier et de la place de ce dernier au cœur de la gestion de patrimoine, mais aussi de l'impact du COVID sur cette gestion de patrimoine.

Conseils pour pouvoir bien gérer son patrimoine

Posséder un immeuble de placement peut être financièrement gratifiant si vous le faites bien. Mais, mal gérées, les propriétés peuvent rapidement devenir un gouffre, tant sur le plan financier qu'émotionnel. Un bon gestionnaire immobilier devrait faire partie de votre stratégie d'investissement, afin que vous puissiez obtenir et profiter de bons rendements.

Jules Rousselet a ajouté : « Le premier conseil que je pourrais donner c'est de se faire accompagner par des professionnels du métier, tout simplement parce qu’on n’a pas de cours d'éducation financière à l'école. On n'a jamais appris à gérer nos finances, donc le premier conseil que je pourrais donner aux gens qui ont envie d'investir leur argent intelligemment c'est de se faire aider et de commencer, par exemple, par un audit patrimonial. ».

Optimiser la valeur de son patrimoine peut être compliqué. Pour aider les hauts revenus à se positionner, il existe des gestionnaires de patrimoine, à ne pas confondre avec les gérants de fortune. Les premiers, appelés Family offices, limitent le nombre de leurs clients afin de leur fournir des conseils approfondis et très personnalisés. Ces ingénieurs patrimoniaux, fiscalistes, travaillent avec des avocats, des notaires ou des financiers et gèrent des patrimoines très importants (au moins un million d'euros d'actifs financiers ou immobiliers). Les gestionnaires de patrimoine remplissent les mêmes missions, pour des ménages aux revenus un peu plus faibles (de 150 000 à 1 million d'euros).

Le gestionnaire de patrimoine peut être totalement indépendant ou dépendre d'une banque ou d'une compagnie d'assurance. La différence est importante car les professionnels affiliés à un grand réseau ont tendance à proposer à leurs clients les produits financiers de l'établissement qui les emploie. A l'inverse, le gestionnaire indépendant recherche, parmi un panel beaucoup plus large, les actifs qui conviennent le mieux à ses clients sans avoir intérêt à en promouvoir un plutôt qu'un autre.

Comme un médecin de famille, le gestionnaire de fortune, surtout s'il est indépendant, suit souvent son client tout au long de son parcours patrimonial. En fonction des étapes de sa vie. Il lui fournit les conseils, les solutions et les stratégies appropriées à mettre en place pour diversifier ses risques et maximiser ses rendements.

Quelles sont les grandes stratégies patrimoniales et quelle est la place de l'immobilier à l'intérieur de cette stratégie ?

Selon Jules Rousselet : « Les trois grandes stratégies patrimoniales sont la constitution de ce patrimoine, la structuration et la transmission de celui-ci. L’immobilier va être une étape fondamentale de la stratégie de construction de ce patrimoine, grâce notamment à l'effet de levier du crédit bancaire, et il y a donc énormément de demandes sur cette première étape de la vie, voire de la continuité de la vie. Donc l'immobilier a une place fondamentale en effet dans la gestion du patrimoine. »

La gestion de patrimoine n’est-elle réservée qu’aux personnes fortunées

La gestion de votre argent vous aide à déterminer la meilleure façon d'investir et d'épargner afin d'atteindre vos différents objectifs financiers. Ce qui peut vous aider à accumuler, gérer ou préserver la richesse.

Le terme "gestion de patrimoine" fait souvent référence à quelque chose de très spécifique : l'accompagnement financier des personnes fortunées, généralement par le biais de services allant de la gestion des investissements aux services comptables et fiscaux en passant par les conseils juridiques et la planification successorale.

Pourtant, la gestion de patrimoine ne devrait pas être considérée comme si exclusive, car nous avons tous, riches ou pauvres, besoin d'une gestion de patrimoine. En fait, ceux d'entre nous qui ne sont pas riches doivent gérer leur argent avec le plus grand soin, étant donné qu'ils n'ont pas des millions à dépenser.

Si vous pensez que la gestion de patrimoine est réservée aux personnes fortunées, il est possible d'obtenir d'excellents conseils, services et solutions de la part d'un conseiller en patrimoine à des coûts très raisonnables.

Jules Rousselet : « Aujourd’hui, la gestion de patrimoine n'accompagne pas uniquement que les riches au sens vraiment littéral du terme »

Ne peut-on pas faire de cash flow positif sur un investissement en Pinel.

Investir dans l'immobilier neuf avec la loi Pinel est un moyen judicieux de se constituer un patrimoine et de réduire ses impôts.

« En fait, vous ne faites pas un investissement dans le neuf forcément pour avoir du cash flow positif. Vous le faites surtout parce que vous avez une problématique d'allègement de votre fiscalité, de maîtrise de votre fiscalité, et grâce à ce type de dispositif, vous avez le droit finalement à une réduction d'impôt sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Ce qui peut être parfois intéressant, cela vous permet de faire d'une pierre deux coups. Le secret du patrimoine : se créer un complément de revenu à terme et alléger sa fiscalité pendant une décennie. » a ajouté Jules Rousselet.

La loi Pinel qui est entrée en vigueur en octobre 2014, est un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement afin de relancer les ventes dans l'immobilier neuf. Elle remplace la loi Duflot. Ainsi, la nouvelle mesure offre plus de souplesse et d'avantages aux acheteurs, mais certains points sont à observer avant d'acheter. L'incitation fiscale prévue par la loi Pinel en 2015 vise à dynamiser le marché de la construction qui a rencontré des difficultés ces dernières années. Selon la loi, les acheteurs qui mettent leur bien en location peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt.

Inutile de vous lancer si cela ne compense pas la réduction de loyer imposée par la loi. La formule de défiscalisation de la loi Pinel est simple : vous obtiendrez 12, 18 ou 21 % de réduction d'impôt sur le prix d'achat, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré selon que vous louez votre bien, six, neuf ou douze ans (sachant que la réduction d'impôt sera répartie sur la durée de location, et qu'elle inclut le plafond des niches fiscales de 10 000 euros par an). Mais attention, cela peut ne pas être suffisant pour justifier votre achat. Vous devez comparer l'avantage fiscal accordé avec le manque à gagner qu'il peut engendrer. Car, attention, les plafonds de loyer imposés par la loi sont de 10 à 15% inférieurs à ceux du marché. Si cette différence n'est pas compensée par l'économie d'impôt, vous ne devez pas vous lancer.

Les propriétaires du bien neuf auront le droit de le louer à des membres de leur famille tout en conservant les avantages de la loi. Comme pour tout investissement important, il est nécessaire de rester vigilant. La loi mise en place par François Scellier offre en effet de sérieux avantages aux acheteurs mais il ne peut éviter certaines déconvenues si l'on n'est pas vigilant. Si vous souhaitez acheter un logement en loi Pinel, renseignez-vous sur la localisation du bien. Le dispositif prévoit certains avantages mais sous certaines conditions. Notamment, le logement doit être loué dans un délai maximum de 12 mois après sa livraison pour obtenir la réduction d'impôt. Si le logement est situé dans un quartier peu attractif, vous risquez d'avoir des difficultés à trouver des locataires. Cette technique permet de réduire le montant des mensualités et donc d'avoir un flux financier positif. Lorsque l'on additionne le montant du loyer avec la réduction d'impôt, moins le prêt, le résultat est positif. Cependant, il est important de prendre en compte le montant total du crédit accordé par la banque en fonction de la durée de défiscalisation.

L’épargne COVID, utile ou inutile ?

Les économies dues au Covid sont estimées à 200 milliards d'euros en 2021 selon Mickael Zonta, présentateur de l’émission des investisseurs immobiliers. On parle de plus en plus de l’épargne COVID, les français ont un trésor de guerre, il épargne sur leur compte. Mais, est-ce une bonne stratégie d'épargner, est-ce une bonne ou une mauvaise nouvelle ?

« Les français ont un trésor de guerre sous leurs lits, bien évidemment c'est de l'épargne forcée, donc c'est de l'épargne qui n'a pas été affectée aux vacances ou aux activités qu’ils ne peuvent plus faire aujourd'hui. Bien évidemment non, ce n'est pas une bonne stratégie, une bonne stratégie serait de garder un coussin, un matelas de sécurité pour payer les impôts, pour payer les futures vacances, mais le reste bien évidemment, il faut l'investir. » Jules Rousselet.

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  • Mickael ZONTA
  • President, Investissement-Locatif.com

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