Investissement dans une petite surface à Bordeaux

Pourquoi choisir la ville de Bordeaux pour un investissement dans une petite surface ?

Les villes de France ont chacune leurs spécificités, mais Bordeaux se démarque par de nombreux atouts comme notamment son bassin d’emplois important.

Un cadre de vie idéal

En France, la métropole de Bordeaux multiplie ses efforts pour offrir une qualité de vie agréable à ses habitants. Elle dispose d’un centre-ville piéton, d’un tramway ultra moderne et de 29 000 hectares d’espaces naturels, dont 6 km de quais jardinés et aménagés le long de la Garonne. En outre, Bordeaux offre 700 km de pistes cyclables permettant aux habitants d’arpenter les nombreux quartiers de la ville à leur rythme.

Avec son climat agréable, elle concilie avec brio le calme caractéristique des métropoles françaises et le dynamisme d’une grande capitale culturelle. Pour ces différentes raisons, la ville connaît un afflux massif de nouveaux habitants. Ces derniers sont d'ailleurs à la recherche d'un logement. De ce fait, le marché de l’immobilier bordelais ne cesse de se développer. Il faut d'ailleurs savoir que les appartements de type studio, T1 et T2 sont les plus convoités par les locataires du secteur.

De très nombreux établissements scolaires

La ville de Bordeaux remporte une mention très honorable pour la qualité et la diversité de ses établissements scolaires. Vous y trouverez par exemple :

• L’école Bordeaux-International-School (BIS) ;
• La petite école bilingue ;
• L’école bilingue Montessori-Libellule ;
• L’école Montessori-du-Lac ;
• L’école élémentaire publique Anatole ;
• L’école primaire du Vieux-Bordeaux ;
• L’école Sévigné ;
• L’école élémentaire Saint-Bruno ;
• L’école Saint-Gabriel.

Outre les écoles, la ville de Bordeaux dispose également de nombreux lycées et collèges de renom. Pour de nombreux parents, cette proximité avec les établissements scolaires est une des raisons pour élire domicile dans un des quartiers bordelais.

Analyse du marché locatif des biens de petite surface à Bordeaux

La rentabilité locative ou la plus-value d’un investissement immobilier repose en partie sur la surface des biens. À savoir qu'une petite surface se loue et se vend plus cher qu’une grande surface dans la métropole bordelaise.

Investir dans un studio à Bordeaux

Le studio correspond à un petit appartement qui offre une bonne rentabilité locative comprise généralement entre 3 et 5 %. Au sein de la ville de Bordeaux, ce type de bien immobilier est très convoité par les jeunes actifs et par les étudiants. En outre, son coût d’achat est plutôt accessible. De ce fait, investir dans un studio est une opération rentable pour les investisseurs immobiliers.

Investir dans un T1 à Bordeaux

L’appartement T1 convient surtout aux jeunes couples ou aux personnes qui vivent seules. L’investissement dans ce type de bien immobilier offre également une rentabilité locative importante dépassant les 4 %. Un autre de ses avantages est qu'il se vend rapidement sur le marché immobilier. Le coût d’achat d’un appartement T1 à Bordeaux est compris entre 41 000 € et 180 000 €.

Investir dans un T2 à Bordeaux

Si vous faites le choix d’un investissement immobilier en T2 à Bordeaux, les couples avec un enfant constituent votre cible. La rentabilité locative de ce type de bien immobilier peut atteindre les plus de 4 %, surtout en investissant dans l'ancien. En effet, le mieux est d’acheter un logement ancien à rénover, puis de le mettre en location.

Dans quel quartier de Bordeaux investir en petite surface

La métropole de Bordeaux est constituée de nombreux quartiers qui se prêtent à un projet d'investissement locatif. Deux d’entre eux se distinguent pour leur marché immobilier favorable à un investissement en petite surface.

Investir dans une petite surface dans le quartier de Saint-Seurin

Saint-Seurin est un quartier proche du centre-ville de Bordeaux. Il est bien desservi par les transports en commun et il compte de nombreux services de proximité et commodités appréciés par les familles, comme les centres médicaux, les commerces et les écoles. La basilique Saint-Seurin qui s’y trouve est un monument historique au style gothique qui attire de nombreux touristes. Le prix au mètre carré d'un appartement s'y élève à 5 354 € en moyenne. À noter que le paysage immobilier du quartier de Saint-Seurin se compose de 25 % de maisons et de 75 % d'appartements, notamment des petites surfaces.

Investir dans une petite surface au sein du quartier Bordeaux-Sud

Le quartier Bordeaux-Sud est plus accessible en termes de prix immobilier par rapport au centre-ville. Les petites surfaces (T1, T2 et studios) trouvent preneur rapidement grâce à la forte présence d’étudiants et de jeunes couples dans le secteur. Dans ce quartier de la ville de Bordeaux, le prix du mètre carré avoisine les 4 500 € en moyenne. 

Comment générer un bon rendement locatif dans une petite surface à Bordeaux ?

La ville de Bordeaux constitue l’une des plus belles régions viticoles de France. De ce fait, elle est favorable à la location saisonnière. Les nombreux étudiants qui s’y trouvent dopent également le marché de l’immobilier locatif local.

Cibler les étudiants

Année après année, la ville de Bordeaux accueille toujours plus d'étudiants. Ces derniers n'arrivent pas à trouver un grand logement en accord avec leur budget. De ce fait, cette population étudiante se tourne vers les petites surfaces. Ainsi, les investisseurs qui choisissent de mettre en location un appartement de type studio, T1 ou T2 profiteront d'une forte demande locative.

Investir sous le statut LMNP

Investir sous le statut LMNP présente un lot d’avantages fiscaux. Vous pouvez par exemple profiter d’une récupération de la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) à 20 %. En accord avec la loi de finances de 2018, le plafond des revenus pour profiter du régime micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) est passé de 33 200 euros à 72 600 euros par an.

Cette augmentation permet à un plus grand nombre d’investisseurs de bénéficier de ce régime micro-BIC. Si la totalité des revenus locatifs ne dépasse pas les 72 600 euros par an, les investisseurs bénéficieront d’un taux d’abattement fiscal de 50 %. La rentabilité moyenne des biens immobiliers en LMNP avoisine les 4,5 %, soit l’un des meilleurs ratios rendement/risque du marché.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.