Calcul rentabilité investissement locatif : Maximiser le rendement

Le calcul rentabilité investissement locatif permet de se faire une idée sur la viabilité et le rendement locatif d’un bien immobilier. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte dans l'opération. Il s'agit du montant d’acquisition, du loyer annuel, des charges, de la fiscalité, ainsi que les frais annexes. Il faut surtout s'assurer de générer des revenus suffisants pour couvrir les charges. Maximiser le cash-flow, éviter des erreurs de surévaluation, comparer plusieurs scénarios... Le calcul du rendement locatif vise à sécuriser un investissement immobilier sur le long terme. Reste à bien connaître les différents types de rendement, à savoir la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette.

En outre, le rendement locatif donne la possibilité d'évaluer la viabilité d’un projet d’investissement immobilier. Cet indicateur-clé reflète effectivement la capacité d’un bien immobilier à générer des revenus, eu égard de son prix final (prix achat, frais d’acquisition, charges fixes, frais de travaux d'entretien...). Un rendement locatif élevé garantit une meilleur rendement. Il se traduit par la réduction des risques financiers. À l’inverse, un faible rendement locatif augure des difficultés à régler les charges, notamment en cas de vacance locative. En somme, le rendement locatif est le reflet de la performance et de la pérennité de l’investissement locatif.

Les méthodes de calcul de la rentabilité locative

Le calcul rentabilité investissement locatif renvoie inéluctablement à des méthodes de calcul bien définies. À terme, il s'agit surtout de se faire une idée de la faisabilité de l'investissement immobilier.

Calcul de la rentabilité brute

Le calcul rentabilité brute permet d'évaluer le rendement d’un investissement locatif. L'opération prend en compte les revenus locatifs, ainsi que le montant final de l’acquisition. Voici donc la formule :

Rentabilité brute (%) = (Loyer annuel brut / Coût d’achat final) x 100

Ici, le loyer brut à l'année correspond au prix final des loyers perçus sur une année, sans déduction des charges. Le prix achat final inclut le prix d’acquisition du bien et les frais annexes (frais de notaire, frais d’agence, frais de travaux d'entretien...).

Un exemple chiffré donne la possibilité d'y voir plus clair. Soit un appartement acquis pour 150.000 euros, avec 10.000 euros de frais annexes. Les frais d'acquisition finaux sont donc de 160.000 euros, le loyer annuel à l'année de 8.400 euros (700 euros de loyers mensuels x 12 mois).

Le rendement brut est donc de 5,25 % [(8 400 / 160 000) x 100]. Correspondant au rendement brut moyen de 5,25 %, elle peut servir de base pour une première analyse. Qu'à cela ne tienne, pour une évaluation précise, il faut procéder au calcul rentabilité nette. Cette opération implique de déduire les charges (taxe foncière, gestion locative, etc.).

Calcul de la rentabilité nette

Le calcul rentabilité nette vise à évaluer la performance d’un investissement locatif, de manière plus précise et plus réaliste. Contrairement au calcul rentabilité brute, l'opération prend effectivement en compte les charges liées au bien. Voici donc la formule :

Rentabilité nette (%) = [(Loyer annuel brut - Charges annuelles) / Prix achat final] x 100

Ici, on entend par charges annuelles la taxe foncière, les frais de gestion locative, ou encore les frais relatifs à d'éventuels travaux d’entretien et de réparation.

Un exemple chiffré permet de voir plus clair dans le rendement net. Soit un appartement avec un prix d'acquisition de 160.000 € (150.000 € + 10.000 € de frais annexes) et qui génère un loyer brut à l'année de 8.400 €. Dans le rang des charges annuelles, on a la taxe foncière (800 €, les frais de gestion locative (840 €, soit 10 % des loyers), les sorties liées au taux d'occupation nul (700 €), ainsi que les frais liés aux travaux d’entretien et de réparation (500 €). Avec des charges globales à 2.840 €, le loyer net est à 5.560 € (8.400 € - 2.840 €). Le rendement net est donc de 3,48 % [(5 560 / 160 000) x 100].

Calcul du rendement locatif net-net

Le calcul rendement locatif net-net permet une évaluation très précise de la performance d’un investissement immobilier. En effet, l'opération tient compte des charges, ainsi que du mode d'imposition applicable. Il s'agit donc d'évaluer le revenu net issu de l'investissement locatif, après déductions fiscales. Voici donc la formule :

Rendement locatif net-net (%) = [(Loyer annuel brut - Charges - Fiscalité) / Prix d’achat final] x 100

Ici, les charges sont constituées de la taxe foncière, des sorties liées l'entretien, des frais de gestion locative, mais aussi les frais liés à l'inexistence de locataire. Le mode d'imposition dépend du régime choisi (micro-BIC ou réel simplifié sous le statut LMNP). Sous le régime réel LMNP, des charges comme les intérêts d’emprunt, l’amortissement du bien et les frais de gestion sont déductibles. La base taxable s'en trouve réduite.

Un exemple chiffré permet de voir plus clair dans le calcul rendement locatif net-net. Soit un bien au prix achat de 160.000 € avec un loyer brut à l'année de 8.400 €, ainsi que des charges (taxe foncière, gestion, inexistence de locataire) de 2.840 €. Sous le régime LMNP réel, après amortissements et déductions, la base taxable des revenus est réduite à 1.500 €. Avec un taux d'imposition à 20 %, on s'établit à 300 €. Le rendement net-net est donc de = 3,3 % [(8.400 - 2.840 - 300) / 160 000] x 100. Cet exemple montre surtout l’impact du statut LMNP sur la rentabilité nette-nette.

Les paramètres-clé de la rentabilité d’un investissement locatif

Le calcul rentabilité investissement locatif implique des paramètres-clé, en l'occurrence du prix achat, le loyer à l'année et les charges et autres frais annexes. Il est également envisageable de recourir à des outils et techniques éprouvées, dans l'optique de maximiser le rendement. L'on parle par exemple des simulateurs.

Le prix d’achat total et son impact

Le prix achat final est un facteur déterminant pour calculer le rendement d’un investissement locatif. En effet, il inclut le montant d’acquisition du bien, les frais annexes (frais de notaire et frais d’agence), ainsi que les sorties liés aux travaux à entreprendre. Son prix se répercute directement le rendement locatif. Rien de plus normal, puisqu'il sert de base de calcul du ratio entre les revenus locatifs et le prix final de l'investissement.

La localisation

La localisation joue un rôle crucial dans le montant final d'acquisition. Un bien situé dans une grande métropole (Paris, Lyon) se révèle forcément plus cher qu’un bien en zone rurale. Néanmoins, ce premier suscitera plus de demandes locatives et génèrera des loyers plus élevés. Quoi qu'il en soit, un prix achat trop élevé compromet le rendement brut moyen, notamment dans les zones tendues.

Le type de bien

Un studio ou un T2 permet souvent un meilleur rapport prix/loyer qu'un bien classique. L'engouement des étudiants et des jeunes actifs pour ce type de bien y est pour beaucoup. En revanche, les biens nécessitant des améliorations (immeubles anciens, rénovations) se voient attribuer un potentiel de valorisation. Le prix final d'achat s'en trouve néanmoins rehaussé.

Les travaux et leur impact

Les travaux de rénovation peuvent s'avérer coûteux. Néanmoins, un bien rénové implique des loyers plus élevés. Les risques d'inexistence de locataire sont minimes et le rendement net à long terme amélioré. Rien ne vaut donc la maîtrise du prix d’acquisition, en vue d'une rentabilité locative optimale.

Le loyer annuel et sa prévision

Une estimation avec précision du loyer brut à l'année garantit la réussite d’un investissement locatif. En effet, ce paramètre sert de base de calculs de rentabilité brute, nette et nette-nette. Rien de bien étonnant si une estimation hasardeuse vient souvent compromettre la viabilité du projet. De même, mieux vaut se référer au cours du marché local. Les loyers varient considérablement selon la localisation, le type de bien et ses environs (proximité avec les commodités). Il faut ainsi une étude approfondie des prix pratiqués dans le secteur, afin de fixer un loyer compétitif. Le taux d’occupation en dépend. Reste à s'appuyer sur les annonces immobilières dans la région, mais aussi sur l’avis de professionnels locaux.

Charges et frais récurrents

Les charges et frais annexes sont des paramètres clés pour évaluer la rentabilité locative nette et nette-nette. Ils renvoient à plusieurs éléments susceptible d'impacter les revenus. Allusion faite surtout à la taxe foncière, laquelle varie selon la localisation du bien et représente souvent une part significative des charges. Il y a aussi les sorties liées l'entretien et de réparation, sans oublier les primes d'assurances (PNO, loyers impayés).

Mieux vaut donc réduire autant que faire se peut les charges. Une opération qui passe par le choix d'un bien récent ou rénové pour limiter les frais d’entretien. Il est aussi envisageable d'investir dans des zones dynamiques, et donc avec un taux d'occupation élevé. Autre pistes possibles : Négocier les contrats d’assurance pour obtenir de meilleurs tarifs, recourir à des dispositifs fiscaux comme le LMNP, ou encore assurer soi-même la gestion locative.

Simulateurs de calcul rentabilité locative

Les simulateurs de rentabilité locative sont des alliés précieux, dans l'estimation rapide du rendement potentiel d’un bien immobilier. On leur prête une grande puissance de calcul, avec intégration de plusieurs paramètres clés (prix d’achat, loyers, charges, frais annexes...). Il existe trois grandes familles de simulateurs.

La première regroupe les simulateurs de rentabilité brute, très recommandés pour une première évaluation rapide. Leur calcul de la rentabilité brute passe par une comparaison du loyer brut à l'année au prix final d’acquisition du bien. On a aussi les simulateurs de rentabilité nette, une estimation réaliste du rendement net. Ces outils intègrent des éléments comme la taxe foncière, la gestion locative, les frais d’entretien et les charges. Pour leur part, les simulateurs de rentabilité nette-nette sont plus avancés. Ils peuvent effectivement évaluer l’impact des dispositifs fiscaux sur la rentabilité.

De plus, ces simulateurs donnent la possibilité, en quelques clics, de comparer plusieurs projets, de tester différents scénarios (ex : variation des loyers), mais encore d'identifier les opportunités à fort potentiel. Parmi les simulateurs très recommandés, il y a ceux proposés par MeilleursAgents, SeLoger, ou encore des plateformes spécialisées comme Gridky ou Patrimmo.

Calcul rentabilité investissement locatif en bref et conseils pratiques

Le calcul rentabilité investissement locatif se doit d'être précis. Une opération qui doit être agrémentée d'une analyse approfondie dans l'optique de maximiser le rendement brut ou net. De cette manière, on peut estimer correctement les revenus possibles, par rapport aux prix totaux d’acquisition et aux charges récurrentes (taxe foncière, frais de gestion, vacance locative). Rien ne vaut une estimation réaliste pour mieux identifier les opportunités à fort rendement. Ce faisant, il sera possible d'anticiper les risques financiers. S'agissant du rendement net-net, une analyse détaillée intègre également les dispositifs fiscaux, comme le statut LMNP. Il est important de maîtrisant ces paramètres, afin de pouvoir ajuster son projet et sécuriser la performance de son investissement immobilier sur le long terme.

Dans l'estimation de la rentabilité, il est crucial d'éviter certaines erreurs. Allusion que l'on fait notamment à la surévaluation du prix d'achat final. En effet, ce paramètre englobe le montant d’acquisition, les frais de notaire, les coûts d'entretien, les frais d’agence et autres charges annexes. Une estimation hasardeuse ne peut que fausser le calcul de rentabilité brute et nette, et donc du rendement. Par exemple, des frais financiers non budgétés peuvent réduire drastiquement le cash-flow.

De même, négliger les frais annexes (charges, gestion locative) constitue aussi une erreur à éviter, s'agissant de l'estimation de la rentabilité de l'investissement immobilier. Rien de bien étonnant puisque ces montants sont susceptibles de réduire significativement le rendement net. Par exemple, une gestion locative externalisée peut représenter jusqu’à 10 % des loyers perçus. La taxe foncière varie, quant à elle, selon la localisation.

Enfin, il ne faut pas sous-estimer les risques de vacance locative. Une vacance prolongée se traduit forcément par une perte de revenus. Le rendement net en pâtit. Ces risques sont plus élevés dans des zones à faible demande locative. Ils résultent aussi d'un mal-positionnement du bien sur le marché (loyer trop élevé, prestations inadéquates). Autant d'éléments qui tendent à fausser les prévisions financières et des difficultés à couvrir les charges fixes. Mieux vaut donc bien analyser le marché local, d’estimer un taux de vacance réaliste et de prévoir une marge de sécurité.