Calculateur de rentabilité immobilier : un outil indispensable en 2026

Un bel appartement ne fait pas forcément un bon placement. Les chiffres, eux, ne mentent pas. En 2026, les règles ont bougé. La loi de finances du 19 février 2026 a ouvert l'amortissement à la location nue. La CSG sur les loyers meublés a augmenté. Les taux de crédit tournent autour de 3 à 3,5 % selon les profils. Dans ce contexte, investir au feeling coûte cher. Un simulateur vous aide à trancher vite et bien. Chez Investissement-Locatif.com, nous accompagnons des investisseurs depuis 2012. Nous chiffrons chaque projet avant de le proposer.

À quoi sert un calculateur de rentabilité immobilier en 2026 ?

Un calculateur de rentabilité immobilier sert à une chose : savoir si un projet locatif mérite votre argent. Il transforme une annonce séduisante en chiffres concrets. Avant d'entrer dans le détail des formules, voyons son rôle le plus évident. Il permet de trier les biens avant même de les visiter.

Évaluer la rentabilité d'un bien immobilier avant l'achat

Le principe est simple. Le calculateur met en rapport le coût total d'acquisition et les loyers attendus. D'un côté, ce que vous dépensez. De l'autre, ce que le bien vous rapporte chaque année.

Concrètement, l'outil confronte plusieurs éléments :

• le prix d'achat négocié, et non le prix affiché sur l'annonce ;
• les frais de notaire, d'agence et de dossier bancaire ;
• le budget travaux et, en meublé, le coût du mobilier ;
• les loyers annuels hors charges que le marché local peut absorber.

Cette mise en rapport permet de comparer des biens très différents. Un studio à Saint-Étienne et un T2 à Lyon n'ont pas le même prix. Ils n'ont pas non plus le même loyer. Le pourcentage de rendement, lui, les place sur la même échelle.

Prenons un cas fréquent. Un investisseur hésite entre deux biens à 150 000 €. Le premier se loue 650 € par mois. Le second, avec 20 000 € de travaux, se loue 800 €. Sans calcul, le second semble bien meilleur. Avec le calcul, l'écart se réduit nettement, travaux et frais compris.

L'outil sert aussi à dire non. Un bien qui n'atteint pas votre seuil plancher sort de la liste en deux minutes. Vous gagnez du temps et vous évitez les visites inutiles. Pour repérer les marchés qui passent ce filtre, consultez notre analyse des villes et biens les plus rentables en 2026.

Estimer les revenus locatifs réellement générés

Le loyer encaissé n'est pas le revenu conservé. Entre les deux, il y a les charges, les périodes sans locataire et les impôts. Un bien loué 750 € par mois ne vous laisse jamais 750 € en poche.

Le calculateur vous oblige à anticiper chaque dépense. Voici celles que les débutants oublient le plus souvent :

• la taxe foncière, qui augmente chaque année avec la revalorisation des valeurs locatives ;
• les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire ;
• l'assurance propriétaire non occupant, obligatoire en copropriété (article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) ;
• les frais de gestion locative si vous déléguez ;
• les petites réparations et le remplacement des équipements ;
• les semaines de vacance entre deux locataires.

Réaliser cette estimation avant de faire une offre change tout. Vous savez exactement à quel prix le projet devient intéressant. Vous négociez donc avec des arguments chiffrés, pas avec une impression. Un vendeur réagit mieux à un calcul précis qu'à une offre au rabais sans justification.

Comparer plusieurs stratégies d'investissement locatif

Un même appartement peut se louer de plusieurs façons. Location nue, location meublée ou colocation : chaque option change le loyer, les charges et la fiscalité. Le calculateur permet de les tester côte à côte.

Reprenons un appartement acheté 180 000 €, avec 14 000 € de frais de notaire et 6 000 € de travaux. Voici trois scénarios réalistes en 2026, si la configuration du logement le permet.

Stratégie	Loyer mensuel	Mobilier	Coût total	Loyers annuels	Rendement brut
Location nue	750 €	0 €	200 000 €	9 000 €	4,5 %
Location meublée	820 €	5 000 €	205 000 €	9 840 €	4,8 %
Colocation meublée (3 chambres)	3 × 360 €	9 000 €	209 000 €	12 960 €	6,2 %

La colocation semble gagner haut la main. Pourtant, le rendement ne doit jamais être votre seul critère. La colocation demande plus de gestion et connaît plus de rotation. Le meublé supporte désormais 18,6 % de prélèvements sociaux. La location nue, elle, attire souvent des locataires plus stables.

Le prix d'achat, le loyer et les travaux pèsent tout aussi lourd. Négocier 10 000 € de moins fait gagner plusieurs dixièmes de point. Un loyer surestimé de 50 € fait l'inverse. Le simulateur vous montre ces effets en un clic. À vous de choisir la stratégie qui colle à votre objectif : cash-flow, patrimoine ou fiscalité.

Comment utiliser un calculateur de rentabilité immobilier ?

Utiliser un calculateur prend dix minutes. Bien l'utiliser demande un peu de méthode. La qualité du résultat dépend entièrement des données saisies. Commençons donc par le bloc qui pèse le plus lourd dans le calcul : le coût d'acquisition.

Renseigner le prix d'achat et les frais d'acquisition

Saisissez toujours le prix négocié du logement. Le prix affiché n'est qu'un point de départ. En 2026, beaucoup de biens restent plusieurs mois en vente. Cela laisse souvent une vraie marge de discussion.

Ajoutez ensuite tous les frais liés à l'achat :

• les frais de notaire, autour de 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf ;
• les frais d'agence, s'ils sont à la charge de l'acquéreur ;
• les frais de dossier bancaire et de garantie du prêt ;
• les honoraires de courtage, si vous passez par un courtier.

Les frais de notaire méritent une attention particulière. L'essentiel correspond aux droits de mutation, encadrés par l'article 1594 D du CGI. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a permis aux départements de les relever. Depuis le 1er avril 2025, la plupart appliquent 5 % au lieu de 4,5 %. Cette hausse court jusqu'au 31 mars 2028. Les primo-accédants en sont exonérés, mais pas les investisseurs locatifs.

Intégrez enfin le coût des travaux et de l'ameublement. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE n'est plus décent pour une nouvelle location. C'est l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat et résilience. Selon le calendrier actuel, les logements F suivront le 1er janvier 2028. Un bien énergivore impose donc un budget rénovation dès la première simulation.

Saisir le loyer prévisionnel et les charges

Le loyer saisi doit être le loyer mensuel hors charges. Les charges récupérables sont refacturées au locataire. Elles ne comptent donc pas comme un revenu. Pour estimer un loyer juste, comparez les annonces similaires du quartier. Vérifiez aussi si la ville applique l'encadrement des loyers. Ce dispositif découle de l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il concerne notamment Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier.

Voici les données à saisir, avec un exemple réaliste pour notre appartement de 180 000 €.

Poste à renseigner	Exemple saisi	Comment l'estimer
Loyer mensuel hors charges	750 €	Annonces comparables, observatoire local des loyers
Taxe foncière	950 € par an	Dernier avis du vendeur, à demander avant l'offre
Charges de copropriété non récupérables	480 € par an	Appels de fonds et procès-verbaux d'assemblée générale
Assurance propriétaire non occupant	150 € par an	Devis d'assureur
Rental management	7 % des loyers, soit 630 €	Barème de l'agence, avec ou sans garantie loyers impayés
Vacance locative	2 semaines par an	Tension du marché local
Entretien courant	400 € par an	Âge du bien et des équipements

Les frais de gestion locative tournent généralement entre 6 et 10 % des loyers. La vacance, elle, dépend surtout du marché. Dans une ville étudiante tendue, deux semaines suffisent souvent. Dans une ville moyenne moins dynamique, prévoyez plutôt un mois. Une estimation prudente vaut mieux qu'une bonne surprise qui ne vient jamais.

Interpréter les résultats affichés par le simulateur

Une fois les données saisies, le simulateur affiche plusieurs indicateurs. Chacun répond à une question différente. Voici ceux à repérer en priorité :

• le rendement brut, pour une première comparaison rapide entre annonces ;
• le rendement net, qui intègre les charges et la vacance ;
• le rendement net-net, qui tient compte de l'impôt et des prélèvements sociaux ;
• le cash-flow mensuel, qui mesure votre effort d'épargne avec un crédit.

Le cash-flow mérite qu'on s'y arrête. Il correspond aux loyers encaissés, moins la mensualité du crédit, les charges et les impôts. Prenons notre appartement, financé par un prêt de 160 000 € sur 25 ans à 3,3 %. La mensualité hors assurance atteint environ 784 €. Avec l'assurance emprunteur, comptez environ 815 €.

Côté recettes, le loyer moyen encaissé tombe à 719 € avec deux semaines de vacance. Les charges représentent environ 218 € par mois. Le calcul donne donc : 719 − 218 − 815 = −314 €. Le cash-flow avant impôt ressort à environ −314 € par mois.

Ce chiffre n'est pas forcément un échec. Il signifie que vous épargnez 314 € par mois pour vous constituer un patrimoine. Mais cet effort doit être choisi, pas subi. C'est là que la comparaison de scénarios prend tout son sens.

Modifiez un seul paramètre et observez l'effet. Négociez le bien à 165 000 € et empruntez 145 000 €. La mensualité descend à environ 740 €, assurance comprise. Le cash-flow s'améliore d'environ 75 € par mois. Ajoutez un passage en meublé, et l'écart se creuse encore.

Comment calculer la rentabilité brute d'un investissement locatif ?

La rentabilité brute est le premier chiffre que donne un calculateur. C'est aussi le plus cité dans les annonces. Il faut donc savoir le calculer soi-même et, surtout, savoir le lire. Tout commence par une formule très simple.

Appliquer la formule du rendement locatif brut

La formule tient en une ligne :

Rendement brut = (loyers annuels hors charges ÷ prix d'achat) × 100

Cet indicateur mesure le rapport entre ce que le bien rapporte et ce qu'il coûte à l'achat. Il ne regarde rien d'autre. C'est à la fois sa force et sa faiblesse.

Attention, deux conventions coexistent. Certaines méthodes retiennent uniquement le prix d'achat. C'est le cas de la plupart des annonces immobilières. Une analyse plus complète intègre les frais d'acquisition et les travaux au dénominateur. Le résultat baisse alors de quelques dixièmes de point. Vérifiez toujours la base utilisée par votre simulateur avant de comparer deux chiffres.

Calculer le rendement brut avec un exemple concret

Prenons un appartement acheté 180 000 €, loué 750 € par mois hors charges.

• Étape 1 : loyers annuels = 750 € × 12 = 9 000 €.
• Étape 2 : 9 000 € ÷ 180 000 € = 0,05.
• Étape 3 : 0,05 × 100 = 5 %.

Le rendement brut atteint donc 5 %, en rapportant les loyers au seul prix d'achat. Ce calcul ne tient compte ni des frais, ni des travaux.

Ajoutons maintenant 14 000 € de frais de notaire et 6 000 € de travaux. Le coût total passe à 200 000 €. Le rendement brut « complet » tombe à 4,5 %. Un demi-point d'écart, simplement en changeant de convention.

Ce niveau de 5 % brut correspond au seuil que nous considérons comme plancher pour un bien rentable. En dessous, le cash-flow devient vite négatif dès qu'un crédit entre en jeu.

Comprendre les limites de la rentabilité brute

Le rendement brut est utile, mais il reste aveugle. Il ignore plusieurs réalités qui pèsent lourd sur votre projet :

• les charges qui restent à votre charge chaque année ;
• la fiscalité, qui peut absorber une part importante des loyers ;
• les périodes sans locataire ;
• le coût du crédit, et donc le cash-flow réel.

Un exemple suffit à le montrer. Deux appartements coûtent 180 000 € et se louent 750 € par mois. Tous deux affichent 5 % brut. Le bien A est situé dans un immeuble récent et bien géré. Ses charges annuelles atteignent 2 000 €. Le bien B se trouve dans une copropriété ancienne avec une taxe foncière élevée. Ses charges montent à 3 800 €.

Après charges, sur un coût total de 200 000 €, le bien A affiche 3,5 % net. Le bien B tombe à 2,6 %. Même rendement brut, résultats très différents. C'est pour cette raison qu'il faut aller plus loin, avec la rentabilité nette.

Comment calculer la rentabilité nette d'un bien immobilier ?

La rentabilité nette rapproche le calcul de la réalité. Elle retire des loyers les dépenses courantes du propriétaire. Elle rapporte ensuite ce revenu au coût total investi. Première étape, logique : identifier précisément les charges à déduire.

Déduire les charges restant à la charge du propriétaire

La formule devient :

Rendement net = [(loyers annuels − charges annuelles) ÷ coût total d'acquisition] × 100

Les charges à intégrer sont les dépenses d'exploitation récurrentes :

• la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier de l'année (article 1415 du CGI) ;
• les charges de copropriété non récupérables, comme les honoraires du syndic ;
• l'assurance propriétaire non occupant ;
• les frais de gestion locative et, le cas échéant, l'assurance loyers impayés ;
• les dépenses d'entretien et de petites réparations récurrentes.

Distinguez bien ces charges des frais ponctuels liés à l'acquisition. Frais de notaire, frais d'agence et travaux initiaux ne reviennent pas chaque année. Ils s'ajoutent au dénominateur, pas au numérateur. Confondre les deux fausse tout le calcul.

Intégrer les périodes de vacance locative

Un logement vide ne rapporte rien, mais il coûte toujours. Taxe foncière, charges et mensualités continuent de tomber. Chaque mois sans locataire ampute directement le rendement annuel.

Voici l'effet de la vacance sur notre appartement de 180 000 €, à charges constantes de 2 610 € par an.

Vacance annuelle	Loyers encaissés	Rendement brut (prix seul)	Rendement net (coût total 200 000 €)
Aucune	9 000 €	5,00 %	3,20 %
2 semaines	8 625 €	4,79 %	3,01 %
1 mois	8 250 €	4,58 %	2,82 %
2 mois	7 500 €	4,17 %	2,45 %

Deux mois de vacance coûtent donc 0,75 point de rendement net. C'est énorme sur vingt ans. Le bon scénario dépend du marché local. Dans une grande ville étudiante, deux semaines par an restent réalistes. Dans une ville moyenne, un mois est plus prudent. En colocation, raisonnez chambre par chambre : un départ ne vide pas tout le logement.

Comparez toujours le rendement attendu sans vacance avec celui obtenu après vacance. L'écart vous indique votre marge de sécurité. Si le projet ne tient qu'à zéro jour de vacance, il ne tient pas.

Calculer le rendement net à partir d'un exemple

Reprenons l'appartement de 180 000 €, loué 750 € par mois, avec deux semaines de vacance :

• Coût total investi : 180 000 + 14 000 + 6 000 = 200 000 €.
• Loyers encaissés : 9 000 − 375 = 8 625 €.
• Charges annuelles : 950 + 480 + 150 + 630 + 400 = 2 610 €.
• Revenu net avant impôt : 8 625 − 2 610 = 6 015 €.
• Rendement net : 6 015 ÷ 200 000 × 100 = environ 3,0 %.

Le rendement passe de 5 % brut à environ 3 % net. Deux points disparaissent. C'est normal, pas alarmant. Ce résultat reste une estimation, qui dépend entièrement des hypothèses retenues. Il se situe en bas de la fourchette de 3 à 8,5 % que nous visons pour nos clients.

Comment remonter ce chiffre ? Imaginons un prix négocié à 170 000 € et une gestion en direct. Le coût total descend à environ 189 500 €. Les charges tombent à 1 980 €. Le rendement net grimpe alors à 3,5 %.

Rentabilité brute, nette et nette-nette : quelle différence ?

Un bon simulateur affiche trois niveaux de rentabilité. Ils ne se concurrencent pas, ils se complètent. Chacun sert à une étape précise de votre décision. Le premier niveau a un rôle très clair : trier rapidement.

La rentabilité brute pour une première comparaison

La rentabilité brute est votre filtre de départ. Elle se calcule de tête, en quelques secondes. Vous recevez trente annonces dans la semaine ? En un quart d'heure, vous écartez celles qui n'atteignent pas votre seuil. Il en reste huit ou dix, qui méritent une vraie analyse.

Mais elle reste insuffisante pour décider. Elle ne dit rien des charges, de la vacance ni de l'impôt. Un bien à 7 % brut peut finir moins bon qu'un bien à 5 %. Acheter sur ce seul chiffre, c'est piloter sans tableau de bord.

La rentabilité nette pour mesurer le revenu avant impôt

La rentabilité nette déduit toutes les dépenses d'exploitation. Taxe foncière, charges non récupérables, assurance, gestion, entretien et vacance : tout y passe. Elle intègre aussi les frais d'acquisition et les travaux au coût total.

Elle montre ce qu'il reste réellement des loyers, avant fiscalité. Sur notre exemple, il reste 6 015 € sur 9 000 € de loyers théoriques. Soit environ deux tiers.

Cet indicateur est idéal pour comparer des biens similaires. Prenons deux studios dans la même rue, au même prix. Le premier affiche 5,2 % brut, le second 5,0 %. Après charges, le premier tombe à 3,1 % net à cause d'une copropriété coûteuse. Le second tient à 3,6 %. Le net inverse le classement.

La rentabilité nette-nette pour estimer le rendement après fiscalité

La rentabilité nette-nette va jusqu'au bout du calcul. Elle retire l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. C'est le chiffre le plus proche de ce qui arrive sur votre compte.

Rendement net-net = [(loyers − charges − impôt − prélèvements sociaux) ÷ coût total] × 100

Appliquons-le à notre appartement loué nu, au régime micro-foncier, avec une tranche marginale d'imposition de 30 %. L'abattement forfaitaire de 30 % ramène la base imposable à 6 037,50 €. L'impôt sur le revenu atteint environ 1 811 €. Les prélèvements sociaux à 17,2 % ajoutent environ 1 038 €. Il reste 6 015 − 2 849 = 3 166 € par an. Le rendement net-net ressort à environ 1,6 %.

Indicateur	Ce qu'il intègre	Résultat sur notre exemple	À quoi il sert
Rentabilité brute	Loyers et prix d'achat	5,0 %	Trier les annonces
Rentabilité nette	Frais, travaux, charges et vacance en plus	3,0 %	Comparer des biens similaires
Rentabilité nette-nette	Impôt et prélèvements sociaux en plus	1,6 % (micro-foncier, TMI 30 %)	Décider et choisir le régime fiscal

Ce 1,6 % n'est pas une fatalité. Il correspond au régime le moins optimisé, sans crédit ni amortissement. La partie suivante montre comment le faire remonter.

Gardez aussi en tête un point technique. Les conventions de calcul varient d'un simulateur à l'autre. Certains intègrent les intérêts d'emprunt, d'autres non. Certains raisonnent sur la première année, d'autres en moyenne sur la durée du prêt. Comparez toujours deux résultats issus du même outil.

Comment intégrer la fiscalité dans le calcul de rentabilité locative ?

Deux investisseurs peuvent acheter le même bien, au même prix, et obtenir des rendements nets-nets très différents. La raison tient en un mot : la fiscalité. Tranche d'imposition, mode de location, régime choisi : tout modifie le résultat. Commençons par la grande ligne de partage entre location nue et location meublée.

Comparer la fiscalité de la location nue et de la location meublée

En location nue, vos loyers sont des revenus fonciers. Deux régimes existent. Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an (article 32 du CGI). Il offre un abattement forfaitaire de 30 %. Le régime réel, prévu aux articles 28 et 31 du CGI, permet de déduire vos charges réelles. Intérêts d'emprunt compris.

Le réel ouvre aussi la porte au déficit foncier. Il s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156, I-3° du CGI). L'excédent se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Grande nouveauté de 2026 : le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun. Il est créé par l'article 47 de la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026. Publiée au Journal officiel le 20 février, elle est entrée en vigueur le 21 février 2026. Pour la première fois depuis longtemps, la location nue peut être amortie. Le taux va de 3 % à 5,5 % par an, calculé sur 80 % du prix. Le plafond annuel varie de 8 000 € à 12 000 €. En contrepartie, il faut louer nu pendant neuf ans, avec des loyers et des ressources plafonnés. Le dispositif vise les logements collectifs neufs ou fortement rénovés, acquis jusqu'au 31 décembre 2028.

En location meublée, :

• Vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-BIC (article 50-0 du CGI) applique un abattement de 50 % en location longue durée
• Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le seuil est de 77 700 €. Pour les revenus 2026, il passe à 83 600 €
• Les meublés de tourisme non classés sont limités à 15 000 € et 30 % d'abattement depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024.

Le régime réel du LMNP permet d'amortir le bien hors terrain, le mobilier et les travaux (article 39 C du CGI). Résultat : souvent zéro impôt pendant de longues années. Mais la loi de finances pour 2025 a changé la donne à la revente. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value.

Régime	Type de location	Plafond de recettes	Mode de déduction	Prélèvements sociaux 2026
Micro-foncier	Nue	15 000 €	Abattement forfaitaire de 30 %	17,2 %
Réel foncier	Nue	Aucun	Charges réelles, intérêts, déficit foncier, amortissement Jeanbrun si éligible	17,2 %
Micro-BIC longue durée	Meublée	77 700 € (revenus 2025), 83 600 € (revenus 2026)	Abattement forfaitaire de 50 %	18,6 %
Micro-BIC tourisme non classé	Meublée courte durée	15 000 €	Abattement forfaitaire de 30 %	18,6 %
Réel LMNP	Meublée	Aucun dans le cadre du statut LMNP	Charges réelles et amortissements	18,6 %

Le bon choix dépend de vos recettes, de vos charges et de votre situation fiscale. Peu de charges et pas de crédit ? Le régime micro peut suffire. Un crédit et des travaux ? Le réel l'emporte presque toujours.

Mesurer l'effet des impôts sur les revenus locatifs

Le revenu avant impôt n'est pas le revenu après impôt. Entre les deux, deux prélèvements s'additionnent. D'abord l'impôt sur le revenu, à votre tranche marginale : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %. Le barème 2026 a été indexé de 0,9 % par l'article 4 de la loi de finances 2026. Ensuite les prélèvements sociaux.

Ces prélèvements diffèrent désormais selon le type de location. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12) a relevé la CSG de 9,2 % à 10,6 %. Le taux global passe ainsi de 17,2 % à 18,6 % pour les revenus de location meublée. Les revenus fonciers de la location nue restent, eux, à 17,2 %.

Reprenons notre revenu net de 6 015 €, en location nue au micro-foncier :

• À une tranche de 11 %, l'impôt total atteint environ 1 700 €
• Le rendement net-net ressort à 2,2 %
• À 30 %, l'impôt grimpe à 2 850 € et le rendement tombe à 1,6 %. À 41 %, il dépasse 3 500 € et le rendement chute à 1,25 %
• Même bien, même loyer, trois résultats différents.

Un dernier réflexe s'impose. Vérifiez toujours les règles fiscales en vigueur avant de chiffrer un projet. Seuils, taux et abattements ont changé trois fois en deux ans. Le BOFiP et le site impots.gouv.fr restent les références officielles.

Comparer plusieurs scénarios fiscaux avec le calculateur

Le calculateur prend ici toute sa valeur. Faites varier le régime fiscal lorsque l'outil le permet. Reprenons notre appartement financé par un crédit de 160 000 € à 3,3 % sur 25 ans. La première année, les intérêts atteignent environ 5 200 €. L'assurance emprunteur coûte environ 370 €.

Scénario A, location nue au micro-foncier

Les intérêts ne sont pas déductibles. L'impôt reste d'environ 2 850 € par an, pour une tranche de 30 %.

Scénario B, location nue au réel

On déduit les charges, les intérêts, l'assurance et le forfait de 20 € de frais de gestion. Le revenu imposable tombe à environ 425 €. L'impôt total descend autour de 200 € par an. Soit 2 650 € d'économie par rapport au micro-foncier.

Scénario C, location meublée au réel LMNP

Le loyer passe à 820 € par mois, avec un mois de vacance. Les recettes atteignent 9 020 €. On déduit les charges, environ 600 € d'expert-comptable, les intérêts et l'assurance. Puis les amortissements, d'environ 6 400 € par an. Le résultat imposable tombe à zéro. L'amortissement non utilisé se reporte sur les années suivantes.

Sur le papier, le scénario C semble imbattable. Pourtant, il faut éviter de choisir un régime sur une estimation simplifiée. L'option pour le réel foncier vous engage trois ans (article 32 du CGI). Le LMNP réel impose une comptabilité annuelle et une liasse fiscale n° 2031. Et les amortissements reviendront dans la plus-value à la revente. Notre bien, ancien et peu rénové, n'est pas non plus éligible au dispositif Jeanbrun.

Avant de trancher, passez ces points en revue :

• votre tranche marginale d'imposition actuelle et son évolution probable ;
• le montant et la durée de votre crédit ;
• le budget travaux et sa nature, entretien ou amélioration ;
• votre horizon de détention et votre stratégie de revente ;
• le temps que vous êtes prêt à consacrer à la gestion.

Calculateur de rentabilité immobilier : passez de l'estimation à l'action

Un calculateur de rentabilité immobilier ne remplace pas votre jugement. Il l'éclaire. Il vous dit si un bien tient la route, à quel prix il devient intéressant et quel régime fiscal lui convient.

Retenez l'essentiel. Le rendement brut sert à trier. Le rendement net sert à comparer. Le rendement net-net et le cash-flow servent à décider. Sur notre exemple, un bien à 5 % brut tombe à 3 % net, puis à 1,6 % net-net au micro-foncier. Avec un crédit et le bon régime, l'impôt peut pourtant presque disparaître. Tout se joue dans les hypothèses que vous saisissez.

En 2026, les règles sont plus exigeantes qu'hier. Prélèvements sociaux à 18,6 % sur le meublé, réintégration des amortissements, nouveau statut du bailleur privé : chaque projet mérite un calcul sur mesure. Notre objectif reste le même depuis 2012. Viser un rendement compris entre 3 et 8,5 %, ajusté à votre situation et à votre horizon.

Vous avez un bien en vue, ou simplement un budget ? Faites le premier calcul vous-même, avec les données réelles du vendeur. Puis, si vous voulez un regard expert, parlez-en à un conseiller en investissement locatif de notre équipe. Nous recherchons le bien, chiffrons les travaux, négocions le prix et mettons en location. Votre projet commence par un chiffre juste. 🚀