Cash flow positif : comment l'obtenir ?

Obtenir un cash flow positif est très important pour les investisseurs immobiliers qui cherchent à générer des revenus stables et à sécuriser leur patrimoine. En effet, avoir un cash flow positif assure la stabilité financière de l'investissement en couvrant les charges et en générant un excédent pour faire face aux imprévus. Grâce à un cash flow positif, l'investisseur pourra aussi réinvestir dans d'autres projets immobiliers. Il pourra améliorer la rentabilité globale de son investissement. 

Selon l'Insee, le rendement locatif brut moyen en France est d'environ 4,5 % par an. Cependant, seulement 30 % des investisseurs réussissent à maintenir un cash flow positif régulier. Mais comment ces investisseurs font-ils pour obtenir un cash flow positif ? Pour répondre à cette question, dans cet article, Investissement Locatif vous dévoile les secrets pour obtenir un cash flow positif. 

Comprendre le principe du cash flow positif !

Avant de vous donner les astuces pour obtenir du cash flow positif, vous devez comprendre ce principe. Ainsi, il sera plus facile pour vous d'appliquer nos conseils.

Quelle est la définition du cash flow positif ?

Le cash flow positif est un phénomène qui se produit quand les loyers générés par un bien immobilier locatif surpassent les dépenses associées à ce bien. En termes simples, c'est la somme d'argent qui reste à l'investisseur après qu'il a payé toutes les charges. Parmi ces charges, on peut par exemple parler des mensualités de l'emprunt, des taxes foncières, des frais de gérance locative et des dépenses d'entretien.

Quelle est la différence entre un cash flow positif et un cashflow négatif ?

Le cash-flow négatif est l'inverse du cash-flow positif. Le cash-flow négatif est mauvais pour un projet d'investissement. En effet, il signifie que les dépenses dépassent le montant total du loyer. Ce qui peut mener à des difficultés financières pour l'investisseur. À l'inverse, un cash flow positif indique une bonne santé financière et une rentabilité locative assurée. Voilà pourquoi, lorsque vous investissez dans l'immobilier locatif, vous devez absolument faire tout le nécessaire pour obtenir un cash flow immobilier positif !

Comment calculer le cash-flow de son investissement locatif ?

En tant qu'investisseur immobilier, vous devez savoir calculer votre cash-flow pour avoir un aperçu de votre investissement. Mais comment s'y prendre ?

Pour calculer le cash-flow de votre investissement locatif, vous devez vous baser sur la formule suivante : 

Cash-flow = Revenus Locatifs−(Charges d’Exploitation+Frais Financiers+Taxes et Impôts)

• Les revenus locatif correspondent aux loyers que vous percevez
• Les charges d'exploitation correspondent aux dépenses liées à la gérance et à l'entretien du bien comme les frais de réparations et des travaux, la prestation des professionnels qui s'occupe de la gérance du bien locatif, etc.
• Les frais financiers correspondent aux coûts liés aux prêts immobiliers comme les intérêts de crédit et l'assurance emprunteur par exemple
• Les taxes et les impôts correspondent aux impôts fonciers et autres taxes liées à la propriété.

Pour vous aider à mieux comprendre cette méthode de calcul, voici un exemple concret.

Supposons que vous êtes investisseur immobilier et que vous possédez un bien immobilier locatif.  Les revenus locatifs mensuels que vous percevez sont de 1500 € (prix de location de votre logement locatif), vos charges d'exploitation mensuelles s'élèvent à 300 €, tandis que vos frais financiers mensuels sont fixés à 600 €. Quant aux taxes et aux impôts mensuels, vous devez payer un total de 100 €.

En fonction de ces données, pour calculer le cash-flow, en appliquant la formule, nous obtenons :

• Cash Flow Mensuel=1500€−(300€+600€+100€)
• Cash Flow Mensuel=1500€−1000€
• Cash Flow Mensuel=500€

Ainsi, votre cash-flow mensuel est de 500 €. Cela signifie que vous avez un excédent de trésorerie de 500 € par mois après avoir couvert toutes les charges, frais financiers et impôts liés à votre investissement locatif. Le cash-flow est donc positif.

Quelle est l'importance d'avoir un cash flow positif sur le long terme ?

Avoir un cash flow positif sur le long terme est très important pour un investisseur immobilier. Un cash-flow immobilier positif garantit une rentabilité locative optimale. En générant un cash flow positif, l'investisseur s'assure que ses revenus provenant de la location couvrent toutes les dépenses. Grâce à un cash flow positif, les revenus laissent un excédent, assurant ainsi une stabilité financière. Ce qui va lui permettre de faire face aux imprévus et de garder la différence pour réinvestir dans d'autres projets immobiliers. Mais cet excédent peut aussi être utilisé pour épargner ou pour améliorer les biens immobiliers existants.

Avec un cash flow positif, l'investisseur pourra aussi rembourser les emprunts plus rapidement. Il pourra renforcer la capacité d'endettement pour de futurs investissements.

Un flow positif de cash garantit aussi que l'investisseur peut non seulement maintenir le bien immobilier, mais aussi générer des profits. La vacance locative, une période où le bien n'est pas loué, peut en effet affecter le cash-flow. Une gérance locative efficace peut minimiser les périodes de vacances et garantir un flux de trésorerie constant.

Comment maintenir un cash flow positif sur le long terme ?

Vous vous demandez comment maintenir un cash flow positif sur le long terme pour son projet d'investissement locatif ? Voici nos conseils et astuces très efficaces !

Choisissez les meilleurs biens immobiliers pour votre investissement locatif

Pour obtenir un cash flow positif sur le long terme, la meilleure stratégie consiste à choisir les meilleurs biens immobiliers pour son investissement locatif. Mais que peut-on dire par meilleurs biens immobiliers ? Nous vous conseillons de rechercher des propriétés situées dans des zones à forte demande locative avec de bonnes perspectives de croissance. Parmi ces zones, les quartiers proches des universités, des centres d'affaires ou des transports en commun se démarquent. En effet, actuellement, les biens qui se trouvent dans ces emplacements sont les plus recherchés par les locataires. 

Cependant, même si vous avez trouvé le bien immobilier idéal, n’oubliez jamais de faire une analyse de marché approfondie pour évaluer les taux de vacances locatives, les loyers moyens et les tendances démographiques. L’analyse est une démarche à ne pas négliger, même si vous êtes sûr d’avoir déniché la perle rare !

Effectuez une analyse financière rigoureuse

Avant d'investir votre argent dans l’immobilier locatif, réalisez un calcul cash-flow détaillé pour votre bien. Mais comment s’y prendre ? Commencez par faire une estimation réelle des revenus locatifs et des charges, telles que les frais de gestion locative, les réparations, les taxes foncières et les frais financiers. Ensuite, faites le calcul. Pour vous aider dans cette démarche, nous vous conseillons d'utiliser des outils et des logiciels de gérance immobilière. Ainsi, vous pouvez effectuer vos calculs avec précision. Vous pouvez identifier les propriétés qui offrent un cash flow brut et net positif.

Maximisez vos revenus provenant de la location

Pour optimiser le cash-flow immobilier, vous devez augmenter les revenus provenant de la location. Cependant, l’augmentation de loyer doit être faite de manière stratégique pour continuer à attirer les locataires. Mais comment faire ? Voici quelques stratégies pour y parvenir :

• Réviser les loyers régulièrement : vous devez ajuster les loyers en fonction du marché local. Ainsi, vous vous assurez qu'ils restent compétitifs tout en maximisant vos revenus.

• Ajouter des services supplémentaires à votre logement locatif : si nécessaire, n’hésitez pas à offrir des services additionnels, comme le parking, le stockage ou les équipements de blanchisserie, moyennant des frais supplémentaires.

• Améliorer votre propriété : pour pouvoir augmenter le prix de location de votre logement, investissez dans des améliorations de la propriété. Vous pouvez par exemple prévoir la rénovation des cuisines et des salles de bains. Ces travaux de rénovation investissement locatif vous permettent de justifier une augmentation des loyers. Mais ils attirent aussi des locataires de meilleure qualité.

Réduisez vos charges d’exploitation

La réduction des charges est aussi importante pour maintenir un cash flow positif. En réduisant vos charges, pour payer moins de dépenses liées à votre investissement.  

Pour réduire les coûts de vos charges d’exploitation, voici quelques conseils :

• Une maintenance préventive : Effectuez une maintenance régulière pour éviter les réparations coûteuses. La maintenance préventive permet de prolonger la durée de vie des installations et des équipements disponibles dans votre logement locatif.

• Une négociation des contrats : Négociez avec vos fournisseurs pour obtenir des tarifs plus avantageux. Vous pouvez par exemple négocier les services de gestion, les assurances et les services publics.

• Une efficacité énergétique : Investissez dans des améliorations énergétiques, comme l'isolation, les fenêtres à double vitrage et les systèmes de chauffage et de refroidissement efficaces, etc. Ces améliorations énergétiques vous permettent de réduire les factures d'énergie.

Gérez efficacement vos périodes de vacances locatives

La vacance locative peut sérieusement affecter votre cash-flow. Voilà pourquoi vous devez éviter de passer par ces périodes. Pour cela, une bonne gestion locative est nécessaire. Ainsi, vous minimisez les périodes auxquelles vos biens ne sont pas loués. 

Pour gérer vos périodes de vacances locatives, voici quelques conseils :

• Ne négligez pas le marketing proactif : utilisez des plateformes en ligne, les réseaux sociaux et les agents immobiliers pour promouvoir vos propriétés et attirer des locataires rapidement.

• Fidélisez vos locataires : offrez un excellent service à la clientèle. Ces services encouragent les locataires à renouveler leur bail. Aussi, maintenez des relations positives avec les locataires. Ainsi, vous réduisez les taux de rotation et les périodes de vacances.

• Restez flexibles dans les conditions de location : Soyez flexible sur les termes du bail, comme la durée du contrat ou les options de paiement, etc. Ainsi, vous attirez un plus grand nombre de locataires potentiels.

Optimisez la fiscalité de votre investissement locatif et les différentes déductions fiscales

Une gestion fiscale efficace peut améliorer votre cash flow net. Ainsi, ne négligez pas la fiscalité de votre investissement. Nous vous conseillons de travailler avec un conseiller fiscal pour optimiser les déductions fiscales liées à votre investissement immobilier locatif. Vous pouvez par exemple : 

• Profiter de l'amortissement pour réduire votre revenu imposable.
• Déduire les intérêts de votre prêt immobilier de vos revenus tirés de la location pour réduire votre impôt sur le revenu.
• Déduire toutes les dépenses admissibles, y compris les frais de gestion, les réparations et les améliorations.

Réévaluez et re-investissez régulièrement

Pour maintenir un cash flow positif sur le long terme, vous devez réévaluer régulièrement votre portefeuille immobilier. Ainsi, analysez les performances de vos biens. Identifiez ceux qui sous-performent. Si nécessaire, n’hésitez pas à vendre les propriétés peu performantes pour ensuite réinvestir dans des biens avec un potentiel de cash flow plus élevé. En effet, réinvestir dans des propriétés à plus fort rendement locatif ou dans des zones en croissance peut améliorer votre cash flow global.

Utilisez les prêts de manière stratégique

Vous envisagez d’emprunter auprès de la banque pour financer votre projet d’investissement locatif ? Nous vous conseillons d’utiliser les prêts de manière stratégique pour maintenir un cash flow positif. Mais comment ? En définissant de façon correct combien emprunter pour son projet et en choisissant des conditions de prêt favorables, avec des taux d'intérêt bas et des durées de remboursement adaptées à votre stratégie d'investissement. Vous pouvez aussi penser au refinancement de vos prêts existants. Ainsi, vous bénéficiez de meilleures conditions et réduisez vos frais financiers mensuels.

Diversifiez les sources de revenus

Diversifier les sources de revenus au sein de votre portefeuille immobilier peut réduire les risques et améliorer le cash-flow. Par exemple :

• Les investissements dans des types de propriétés différents : Diversifiez votre portefeuille en investissant dans différents types de bien immobilier comme les appartements, les maisons individuelles, les immeubles commerciaux ou les locaux industriels.
• La location d’un logement à court terme : envisagez les options de location de courte durée telles que les locations de vacances ou les locations meublées. Ainsi, vous augmentez vos revenus.

Suivez et adaptez votre investissement de façon continu

Le suivi régulier et l'adaptation sont aussi des démarches essentielles pour maintenir un cash flow positif. Pour vous aider dans ces démarches, nous vous conseillons d’utiliser des logiciels de gestion immobilière. Ces logiciels vous aident à suivre les performances de vos biens, à gérer les flux de trésorerie et à identifier les opportunités d'amélioration. En fonction des résultats obtenus après les suivis et des changements du marché, soyez prêt à adapter votre stratégie. Et n’oubliez pas que les nouvelles réglementations et les évolutions économiques impacteront également votre investissement.

Cashflow positif : ce qu'il faut retenir

Maintenir un cash flow positif sur le long terme est essentiel pour tout investisseur immobilier souhaitant sécuriser son patrimoine et générer des revenus stables. En choisissant les meilleurs biens immobiliers, en maximisant les revenus locatifs, en réduisant les charges d’exploitation et en gérant efficacement les périodes de vacances locatives, vous pouvez garantir la rentabilité de votre investissement. Une gestion fiscale optimisée et une réévaluation régulière de votre portefeuille sont aussi importantes. En suivant ces stratégies, vous pouvez non seulement assurer un cash flow positif, mais aussi augmenter votre capacité à réinvestir et à améliorer la rentabilité globale de vos investissements immobiliers.