Liste meuble LMNP : Quel mobilier pour la location meublée ?

Une liste meuble LMNP est stipulée par  le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Dans les faits, pour être conforme au statut de Loueur Meublé Non Professionnel, le bien immobilier doit inclure un équipement minimum défini par la loi ALUR.

Cet inventaire de meubles obligatoires garantit au locataire un logement fonctionnel et permettant une occupation immédiate. Elle comprend notamment une literie, des rangements, une table, des sièges, des luminaires et des équipements de cuisine (frigo, plaques de cuisson, four micro-ondes, vaisselle, etc.). En l’absence de ces éléments, le bail peut être requalifié en location nue, avec des impacts significatifs au niveau de la fiscalité.

En outre, la location meublée est aux antipodes de la location nue. Impliquant un logement loué sans mobilier, cette dernière amène le locataire apporte ses propres équipements. Elle prévoit aussi une période de location d'une durée minimum de 3 ans. Sa fiscalité portant sur l'imposition sur les revenus fonciers, se révèle moins avantageuse. Avec la location meublée, le contrat est plus flexible : 1 an renouvelable ou 9 mois pour un étudiant. Le LMNP implique une fiscalité avantageuse (amortissement du bien immobilier et du mobilier avec le LMNP réel, abattement forfaitaire avec le micro-BIC).

Cet article revient sur la liste des meubles LMNP, sur la nécessité d'un état des lieux dans la location meublée, ainsi que sur les avantages LMNP.

Inventaire des meubles obligatoires en LMNP

Une liste meuble LMNP fait partie des exigences de la location meublée. Elle évite la requalification du logement immobilier en location nue. Afin de procurer davantage de confort aux locataires, certains propriétaires ajoutent des équipements supplémentaires.

Mobilier et équipements requis par la loi

La loi ALUR impose une liste d’équipements bien précise. Il en va de la conformité avec les obligations liées à la location meublée. Cet inventaire garantit au locataire un logement immobilier immédiatement occupable, sans nécessiter d’achats supplémentaires. Le non-respect de cette règle expose le propriétaire à une requalification en location nue. Situation qui ne sera pas sans conséquence sur la fiscalité et la durée de location.

Dans la pratique, le logement doit contenir :

• Une literie complète (matelas, couette ou couverture)
• Des rangements (placards, étagères)
• Une table et des sièges
• Des luminaires
• Une cuisine équipée : plaques de cuisson, frigo, congélateur (ou compartiment), micro-ondes, vaisselle et ustensiles
• Des équipements d’entretien adaptés au logement

Différences entre meubles obligatoires et équipements facultatifs

Dans une location meublée, le dispositif ALUR impose une liste de meubles, garantissant un logement prêt à l’emploi. Ces meubles incluent une literie complète, des rangements, des luminaires, ainsi que des équipements de cuisine (frigo, plaques de cuisson, micro-ondes, vaisselle et ustensiles). L’absence d’un seul de ces éléments peut entraîner une requalification en location nue, avec un impact sur la fiscalité et la durée de location (3 ans au lieu d'1 an en LMNP).

Les équipements facultatifs, quant à eux, ne sont pas imposés mais ajoutent du confort et rendent le logement immobilier plus attractif. Il peut s’agir d’une machine à laver, d’un lave-vaisselle, d’un téléviseur, d’un aspirateur, ou encore d’un grille-pain. Ces ajouts permettent de se démarquer sur le marché, de justifier un loyer plus élevé et de limiter la vacance locative. Un logement meublé convenablement équipé attire davantage de locataires et augmente la rentabilité de l’investissement.

Comment répartir les meubles à travers les pièces ?

Se conformer aux recommandations de liste meuble LMNP est un bon début. Toutefois, le décret de 2015 stipule aussi une répartition précise des meubles et équipements à travers les pièces. Il est par exemple incongru d'installer une micro-ondes dans la pièce à vivre, et encore moins dans salle de bains. L’idée est donc de permettre aux locataires de prendre possession des lieux, sans s'adonner à des rangements supplémentaires.

Voici donc les recommandations de répartition des meubles et des équipements par pièce :

Dans la chambre

Dans la chambre, on devrait naturellement trouver une literie avec une couette ou une couverture. Notons que le décret n'impose ni alèse, ni drap. Néanmoins, pour une chambre à coucher, mieux vaut ajouter des éléments destinés à calfeutrer les ouvertures. Allusion que l'on fait à des rideaux, des persiennes, ou encore à des stores.

Dans la cuisine

Dans la cuisine, les locataires devraient trouver une table et des chaises. Vaisselle en quantité suffisante, ustensiles de cuisine complètes, frigo et congélateur... Autant d'équipements qui sont de mise dans cette pièce.

De préférence, le frigo doit être d'un compartiment proposant une température inférieure ou égale à - 6°C. Ainsi, les locataires seront en mesure de stocker des aliments congelés, durant plusieurs jours.

Bien entendu, pour les cuissons et le réchauffage, la cuisine devrait présenter au moins des plaques de cuisson et un un four à micro-ondes.

Dans la pièce à vivre

La pièce à vivre doit être équipée d'étagères de rangement et de luminaires. De plus, des outils et équipements dédiés aux tâches de ménage sont très recommandés. Ceux-ci sont à adapter aux caractéristiques de la pièce à vivre. Ainsi, pour un revêtement de sol en parquet, un balai et un aspirateur devraient faire l'affaire. En revanche, s'agissant de sol carrelé ou en PVC, il faut un seau et une serpillère microfibre.

Important : Dans le cas d'un bail de location avant 2015, cette répartition n'est pas de mise. La liste meuble LMNP est donc plus succincte. Il suffit de quelques meubles, de la literie, des plaques chauffantes, un réfrigérateur et des ustensiles de cuisine.

La compétitivité grâce à des équipements supplémentaires

La liste meuble LMNP établie par l’administration est non-exhaustive. Pour assommer la concurrence, l'on peut ajouter des équipements supplémentaires assurant davantage de confort aux locataires. Machine à laver, sèche-linge, poste téléviseur, mais aussi bouilloire et cafetière... Ces derniers n'en seront que ravis. Dans la mesure du possible, une connexion internet avec le WIFI serait le Graal.

Toujours est-il qu'un locataire jouissant d'un confort optimal est amené à rester. Il peut même amené à prendre soin du logement. Le cas échéant, le potentiel de valorisation du bien est garanti. Néanmoins, pour ce qui est de la connexion Internet, la responsabilité du bailleur peut être engagé selon l'utilisation faite par le locataire.

Quel type de mobilier installer dans le logement ?

La liste meuble LMNP renvoie à un inventaire de mobilier et d'équipements bien définis. En revanche, rien n'oblige le bailleur d'équiper le logement avec des meubles neufs. De plus, le décret 2015 ne stipule pas un niveau précis de qualité d'équipements. Une jolie table en bois massif d’occasion avec ses chaises feront, par exemple, bien l'affaire dans la cuisine.

Concernant les équipements électroménagers, le mieux est de mettre les notices à disposition des locataires. Il s'agit là de garantir une utilisation sans souci et dans la durée. Une recommandation qui tient tout son sens, dans le cas de matériels issus d'une grande marque.

Meubler un logement dédié aux étudiants

Une liste meuble LMNP destinée aux étudiants tient tout son sens. En effet, cette frange de locataires affiche un engouement croissant pour la location meublée. Mieux vaut donc meubler le logement étudiant conformément aux tendances du moment. Le recours aux services d'un spécialiste en ameublement ou en décoration peut être envisageable.

Néanmoins, pour faire des économies et conférer au logement étudiant un cachet particulier, l'on peut s'atteler soit même à le meubler. Il s'agit donc de faire en sorte que la pièce à vivre ne soit ni trop encombrées ni trop vides. L'idée est de permettre aux locataires de se projeter facilement.

De même, une décoration contemporaine sobre est envisageable. Quelques accessoires comme un miroir, une horloge et des tapis suffiraient à rehausser le standing du logement. Bien entendu, ce type de décoration cadre parfaitement avec un certain nombre de rangements et d'étagères. Des éléments qui révèlent toute leur utilité pour les étudiants. Il leur devrait être possible de disposer leurs affaires de manière convenable.

État des lieux dans la location meublée

Une liste meuble LMNP amène aux démarches légales à faire dans le cadre de la location meublée. Parmi celles-ci figurent les états des lieux d'entrée et de sortie. Pour éviter les litiges, une check-list de vérifications est recommandée à la sortie. 

L’importance de l’état des lieux d’entrée et de sortie

L’état des lieux est une étape cruciale dans une location meublée. Il permet de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. On prévient ainsi les litiges liés à la restitution du dépôt de garantie. Cette opération vise à protéger à la fois le propriétaire et le locataire en attestant de l’état des meubles et des équipements. De même, il facilite la gestion locative et protège les intérêts du propriétaire.

Lors de cette opération, chaque meuble et équipement doit être inspecté minutieusement :

• Literie : absence de taches, état du matelas et du cadre de lit.
• Table et chaises : solidité, absence de rayures profondes.
• Rangements : état des charnières, étagères en bon état.
• Cuisine : fonctionnement des plaques, micro-ondes, frigo, état des ustensiles et vaisselle.
• Luminaires : ampoules fonctionnelles, interrupteurs en état.

Rien ne vaut les bonnes pratiques pour éviter les litiges. Il s'agit de prendre des photos détaillées de chaque élément du mobilier lors de la vérification d’entrée. Mieux vaut aussi faire signer un document consignant l’usure normale.

Check-list pour un état des lieux à la sortie

Lors de la vérification de sortie, il est essentiel d’examiner en détail l’état du mobilier et des équipements pour identifier toute détérioration anormale.

• Cuisine : Vérifier le bon fonctionnement des plaques de cuisson, du frigo et des rangements. S’assurer que la vaisselle et les ustensiles sont propres et complets. Examiner l’état du plan de travail et l’absence de traces de brûlure.
• Literie : Inspecter le matelas pour repérer les taches, déchirures ou affaissements. Vérifier l’état du sommier et des couvertures.
• Micro-ondes : Tester son fonctionnement, contrôler l’absence de résidus alimentaires et de traces de brûlure à l’intérieur.
• Mobilier : S’assurer que les rangements sont intacts, sans rayures profondes ni pieds cassés. Vérifier les charnières des placards.

Une vérification appuyée de photos protège le propriétaire contre les litiges et facilite la gestion du dépôt de garantie.

Liste meuble LMNP en bref et conseils utiles

Une liste meuble LMNP fait référence à le dispositif ALUR. Les équipements garantissent un logement immédiatement occupable. Cet inventaire comprend une literie complète (matelas, couette ou couverture), des rangements (placards, étagères), des luminaires, ainsi qu'une cuisine équipée (plaques de cuisson, frigo, congélateur (ou compartiment freezer), vaisselle, ustensiles, micro-ondes.)

Ces équipements sont essentiels pour répondre aux critères du bail meublé, permettant un contrat plus court (1 an renouvelable ou 9 mois pour un étudiant) et des atouts fiscaux en LMNP. Leur absence peut entraîner une requalification en location nue. Situation qui implique une durée de location de 3 ans et une fiscalité moins favorable. Respecter cette obligation assure la conformité et optimise la rentabilité locative.

Avec un inventaire complète des meubles, on peut profiter des bénéfices liés au statut LMNP. L'on parle de l'abattement de 50 % avec le micro-BIC, ainsi que l'amortissement comptable avec le LMNP réel. Le bail est aussi flexible : durée d’1 an renouvelable (9 mois pour les étudiants) contre 3 ans en location nue.

La rentabilité est d'ailleurs au rendez-vous, grâce à des loyers plus élevés qu’en location nue. On peut aussi citer l'exonération de cotisations sociales. En respectant l'obligation liée aux meubles LMNP, le bailleur bénéficie d’une fiscalité optimisée et d’un cadre juridique plus souple, idéal pour maximiser la rentabilité de son investissement.

Recourir aux services d’un expert en location meublée permet d’optimiser l’aménagement du bien, tout en respectant l'obligation relative aux meubles imposée par le dispositif ALUR. En effet, un expert garantit que tous les équipements (literie, sièges, micro-ondes, vaisselle…) sont présents, évitant ainsi une requalification en location vide. Il sélectionne un mobilier adapté pour limiter l’usure et réduire les remplacements fréquents.

De même, l’expert recommande de miser sur les équipements facultatifs (TV, machine à laver…) pour justifier un loyer plus élevé. Les risques de vacance locative s'en trouve aussi réduits. Grâce à son expertise, le propriétaire sécurise son investissement et maximise la satisfaction des locataires.