Gérant SCI : décryptage de son rôle et de ses responsabilités

Le gérant d'une SCI est celui qui administre la société et qui la représente légalement. Sa nomination est régie par les articles 1846 et suivants du Code civil. Il est chargé de tous les actes de gestion au nom de l'entité. Ce poste implique ainsi certains pouvoirs et responsabilités. Mais, comment est nommé le gérant ? Quels rôles jouent-ils au sein de la structure civile et quelles sont ses responsabilités légales ? Comment est-il rémunéré ? Découvrez dans cet article tout ce qu'il y a à savoir sur la gérance d'une SCI.

Comment nomme-ton le gérant d’une société civile immobilière ?

Qui peut gérer une SCI ?

La loi impose la nomination d'un ou de plusieurs gérants pour administrer une SCI, et ce, dès la création de la société civile. De manière générale, le gérant d'une SCI est désigné par les associés, et peut donc être un associé lui-même. On fait alors référence à un associé-gérant. Toutefois, il est possible de nommer une personne extérieure à l'entreprise civile. La gérance d'une SCI peut être confiée à :

• une personne physique ou une personne morale (une autre société). Si la gestion d'une SCI est confiée à une personne morale, c'est le représentant légal de cette dernière qui prendra la tête de la société ;
• une personne majeure ou un mineur émancipé, ce poste impliquant de nombreuses responsabilités légales ;
• une personne ne faisant l'objet d'aucune condamnation ;
• une personne qui n'exerce pas de métier incompatible avec le poste de gérant d'une société civile immobilière. C'est le cas, entre autres, d'un avocat, d'un notaire, d'un expert-comptable ou d'un fonctionnaire ;
• une personne ne faisant pas l'objet d'une interdiction de gérer. Il se peut, en effet, qu'un tribunal sanctionne le dirigeant d'une entreprise en pleine liquidation judiciaire l’empêchant d'exercer à nouveau le poste de gérant d'une SCI.

À noter que les incompatibilités au poste de gérant SCI peuvent faire l'objet d’une dérogation dans le cas d'une SCI familiale ou d'une société civile dont l'objet principal n'est pas de générer des bénéfices. Ce type de société ne génère pas de revenus locatifs, mais a pour objectif uniquement l'optimisation et la transmission d'un patrimoine immobilier. Un citoyen étranger remplissant les critères précités peut tout aussi bien être nommé à la tête d’une SCI.

Comment est nommé le gérant d’une société civile immobilière ?

Le gérant d'une société civile immobilière peut être nommé de différentes manières :

• par nomination directe dans les statuts : dès la rédaction des statuts, à la création de la SCI, une clause définit la nomination du gérant et ses pouvoirs ;
• par les associés : la nomination d'un gérant est votée lors d'une assemblée générale ;
• par acte séparé : le gérant est désigné sans nécessiter la modification des statuts.

Le gérant détient un rôle crucial au sein d'une SCI. Ainsi, en son absence, il est possible de demander la dissolution de la société civile immobilière, comme le stipule l'alinéa 4 de l'article 1846 du Code civil.

Les statuts de la SCI peuvent déjà contenir toutes les modalités de nomination d'un dirigeant. Dans le cas où le gérant est nommé par les associés lors d'une AGO ou une AGE, il doit accepter formellement ses nouvelles fonctions. Cela peut se faire soit expressément, soit tacitement. Dans le premier cas, il doit notifier son acceptation par écrit aux associés de la SCI. Une acceptation tacite se traduit par la prise de fonction immédiate du gérant.

Une fois la nomination du ou des gérants de la SCI effective, il est obligatoire de le faire paraître dans un journal d'annonces légales, comme l'indique l'article 1846-2 du Code civil. Cette attestation de parution est indispensable pour mettre à jour les informations de la SCI dans le Registre du commerce et des sociétés. De plus, elle rend la décision opposable aux tiers.

Pour quelle durée est nommé le gérant d’une SCI ?

Les statuts définissent également la durée du mandat d'un gérant de SCI. Le cas échéant, le gérant est nommé pour la durée de vie de la société. En l'absence de mention spécifique dans les statuts, le mandat du dirigeant de la SCI peut prendre fin à l'initiative du gérant lui-même. Il peut ainsi démissionner de son poste à tout moment. Les associés peuvent également le révoquer pour des motifs justifiés. Le mandat d'un dirigeant de SCI peut aussi s’interrompre en cas de décès ou d'un empêchement. En l'absence d'un gérant, la SCI est tenue d'en nommer un nouveau pour le remplacer.

Quelle est l’importance de l’objet social dans la désignation d’un gérant SCI ?

L'objet social d'une société civile immobilière peut avoir un impact direct sur la nomination du gérant. Il définit, en effet, les différentes activités exercées par la société civile. Ainsi, il faut en tenir compte pour choisir un dirigeant en se basant sur les compétences requises pour l'exercice de ces activités. De plus, l'objet social définit l'étendue des pouvoirs attribués au gérant tout en délimitant son champ d'intervention. Il faut ainsi veiller à bien définir l'objet social de la SCI dès sa création et éviter qu'il ne soit vague ou trop large. D'où l'intérêt de confier la rédaction des statuts à un professionnel en droit des sociétés.

Quels sont les rôles et les pouvoirs du gérant d’une SCI ?

La principale attribution du dirigeant d'une SCI est la gestion courante de l'entité en se limitant à son objet social. Il est aussi tenu de représenter légalement à l'égard des tiers. Le gérant signe ainsi tout acte en rapport avec la gestion de la SCI au nom et pour le compte de cette dernière. À titre d'exemple, si le gérant signe un contrat de location pour un appartement appartenant à la SCI, c'est la société civile qu'il engage et non sa propre personne. Toutefois, il ne peut engager la SCI que pour les actes en rapport direct avec son objet social.

Le gérant d'une SCI peut ainsi être amené à :

• encaisser les loyers ;
• gérer les assurances des biens ;
• s'occuper des déclarations fiscales de la société ;
• payer les charges relatives à la société ;
• entretenir les biens appartenant à la SCI ;
• tenir les comptes de la SCI ;
• représenter la société en justice.

Les pouvoirs du gérant SCI sont donc limités par son objet social. De plus, les statuts de l'entreprise peuvent également prévoir des limitations. Ils peuvent notamment interdire au gérant d'accomplir certaines opérations. Pour une décision jugée trop importante, une assemblée générale avec les associés pourra être convoquée afin de prendre les mesures qui s'imposent. Les statuts peuvent, par exemple, inclure une interdiction d'acheter ou de céder seul un bien immobilier sans le consentement des associés.

Les associés de la SCI peuvent également permettre au gérant d'accomplir une mission sortant de ses attributions habituelles. Les modalités de ces mandats spéciaux doivent être définies dans les statuts de la SCI. Il peut s'agir de la conclusion d'un bail, de la contraction d'un prêt, etc.

Qu’en est-il des responsabilités du gérant SCI ?

Le gérant d'une SCI est responsable aussi bien à l'égard des associés qu'à l'égard des tiers. Il ne peut engager la société que pour les actes définis par son objet social. Pour tout acte dépassant de ce champ et les conséquences qui en découlent, seule la responsabilité personnelle du dirigeant sera mise en cause.

La responsabilité civile du gérant SCI

Pour rappel, les actes d'un gérant de société engagent cette dernière et non sa personne s'ils sont accomplis dans le cadre de ses fonctions. La responsabilité civile d’un dirigeant de SCI peut être engagée :

• s'il viole une loi ou un règlement spécifique ;
• s'il va à l'encontre des statuts de la SCI (par exemple s’il outrepasse l’objet social, s’il utilise les fonds de la société à des fins personnelles, etc.) ;
• s'il commet une erreur de gestion. Il peut s'agir, par exemple, du non-respect de ses obligations comptables (absence de comptabilité, comptabilité défaillante, etc.).

C'est le requérant qui devra prouver le préjudice ou la faute. Si les fautes sont avérées, le gérant peut être sommé de verser des dommages-intérêts aux personnes lésées ou à la SCI. À noter que la responsabilité du gérant à l'égard de tiers ne peut être engagée qu'en cas d'erreur grave et intentionnelle sans rapport avec l'exercice de ses fonctions. Sans aucune faute détachable, ce sera la responsabilité de la SCI qui sera engagée, et non celle de son dirigeant.

Le gérant peut se soustraire de sa faute s'il est en mesure de prouver la validité d'une délégation de pouvoir à une tierce personne.

La responsabilité pénale du dirigeant d’une SCI

Le gérant d'une SCI est passible de poursuites pénales s'il commet entre autres :

• une fraude fiscale ;
• un abus de biens sociaux (comme l'utilisation de biens de la SCI sans accord des associés) ;
• un détournement de fonds ;
• une falsification de documents ;
• une corruption.

La responsabilité d’un gérant vis-à-vis des associés :

Le gérant, bien qu'à la tête de la SCI, doit rendre des comptes aux associés au moins une fois par an lors d'une assemblée générale. Il est tenu de respecter les statuts de la société et par conséquent de ne pas outrepasser ses pouvoirs. Les associés peuvent librement intenter des actions en justice contre le gérant s'il porte préjudice à l'entité ou à l'un des associés à travers des fautes et des négligences.

Quid de la rémunération du gérant SCI ?

Le gérant d'une SCI ne perçoit pas obligatoirement une rémunération en contrepartie de son intervention dans la société. En effet, aucune disposition légale ne le stipule. Ainsi, libre aux associés de fixer sa rétribution, que ce soit en ce qui concerne le montant ou la régularité. Ces derniers peuvent s'accorder pour une rémunération proportionnelle ou conditionnelle. La rémunération du gérant d'une SCI peut ainsi dépendre des bénéfices réalisés (pourcentage) par l’entreprise. Elle peut aussi être fonction de l'atteinte des objectifs fixés (prime) ou encore du temps de travail effectué (salaire proportionnel au temps consacré à la SCI).

Les associés d’une SCI peuvent choisir de n’attribuer aucune rémunération au gérant, qui est, la plupart du temps, un associé.

Quel régime social pour le dirigeant d'une SCI ?

Le régime social du gérant d'un SCI est fonction de son statut dans la société.

• S'il est associé, il relève de la Sécurité sociale des indépendants.
• S'il s'agit d'une personne externe, il relève du régime général de la Sécurité sociale.

Le gérant d'une SCI peut être titulaire d'un contrat de travail. Il est d’ailleurs possible de nommer comme gérant un salarié de la SCI. Pour cela, il faut impérativement que ses fonctions soient détachables de celles relatives à la gestion de la SCI. Il faut également justifier d'un lien de subordination avec la SCI. Ce cumul n'est ainsi pas possible pour un gérant associé majoritaire. Ce dernier ne pouvant être considéré comme un subordonné dans l’entreprise, mais plutôt comme un décideur.

Pendant la durée de son mandat, le gérant se voit suspendre, et non annuler, son contrat de travail, qui reprendra effet une fois que ses fonctions à la tête de la SCI prennent fin. Dans ce cas, il peut bénéficier d'une assurance chômage.

Qu’en est-il de la fiscalité applicable sur la rémunération d’un gérant SCI ?

L'imposition d'un gérant de SCI va dépendre du régime d'imposition de l’entreprise.

• Si la SCI est soumise à l'IR (impôt sur le revenu), la rémunération du gérant-associé est déduite du bénéfice imposable de la SCI. Celle d'un gérant non associé sera déductible des frais de gestion de la SCI.
• Si l’entreprise est soumise à l'IS (impôt sur les sociétés), le salaire du gérant-associé peut être déduit des frais de gestion de la SCI. Celui du gérant non associé sera déductible du bénéfice imposable de la SCI.

Quand peut-on changer ou révoquer un gérant de SCI ?

La SCI peut opter pour la révocation de son gérant en veillant à appliquer les dispositions légales citées dans ses statuts. Pour ce faire, il est nécessaire de réaliser un vote auquel le gérant participe. Un quorum ou un nombre de voix requis peut être défini dans les statuts. Le cas échéant, la révocation est adoptée à la majorité simple, soit votée par un nombre d'associés possédant plus de la moitié des parts sociales de la SCI.

Différents motifs peuvent justifier la révocation d'un dirigeant de SCI : détournement de fonds, mauvaise gestion, comptabilité défaillante, etc. En plus de sa révocation, ils peuvent engager sa responsabilité civile ou pénale. Le gérant peut, toutefois, demander réparation si son licenciement présente un caractère abusif.

Une interdiction de gérer énoncée par un tribunal peut aussi contraindre un gérant de SCI à quitter ses fonctions. Cela peut résulter d'une sanction pénale liée à une défaillance de gestion au sein de la société. C'est aussi le cas en cas de faillite personnelle du gérant.

Gérant d’une SCI : un poste clé, mais à responsabilités

Le gérant d'une SCI joue un rôle clé dans la gestion d'une société civile. Il veille aux besoins financiers de l'entité et à sa santé financière tout en la représentant sur le plan légal. Sa nomination doit ainsi être effectuée en toute connaissance de cause, le poste exigeant parfois des compétences techniques précises.

Bien qu'assez large, le périmètre de ses fonctions est limité par les statuts de l'entreprise. Il doit d’ailleurs toujours veiller à s'en tenir à l'objet social de la SCI dans le cadre de ses fonctions, au risque d’engager sa responsabilité civile ou pénale. Cela peut aboutir au changement ou à la révocation dudit gérant.

Vous souhaitez en savoir plus sur la gestion d’une SCI ou sur son fonctionnement ? N’hésitez pas à parcourir nos nombreux articles sur le sujet. Nos experts se tiennent également à votre disposition pour vous conseiller dans vos projets relatifs à la création d’une SCI.