Dividende SCI : comment fonctionne la répartition des bénéfices ?

La dividende SCI est la part des bénéfices redistribuée aux associés de l'entreprise. Elle est calculée en fonction des apports ou des clauses statutaires. Les profits proviennent généralement des revenus locatifs ou de la cession d'un bien. Ils sont soumis à des régimes fiscaux différents selon la nature de la SCI : SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu) ou SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés).

En 2023, une SCI à l'IS était imposée à un taux de 25 % pour les bénéfices imposables. Dans le cas d'une SCI à l'IR, les associés étaient imposés directement. La distribution des dividendes aura alors un impact sur la fiscalité des associés, mais aussi sur la trésorerie de la SCI (ou Société Civile Immobilière). Une mauvaise gestion peut donc compromettre la stabilité financière de la société, surtout si elle est engagée dans des projets d'investissement.

Comment fonctionne la répartition des bénéfices dans une SCI ? Quels sont les enjeux fiscaux et juridiques à considérer ? Comment éviter les écueils financiers et optimiser les avantages pour les associés ? Toutes les réponses sont dans cet article.

Comprendre les dividendes en SCI et les conditions de leur distribution

Les dividendes représentent la part des bénéfices distribuables allouée aux associés après la clôture de l’exercice, dans une SCI. Ils sont définis comme les montants restants après avoir :

• affecté une partie aux réserves, selon les dispositions statutaires ou légales,

• déduit les pertes antérieures, le cas échéant.

Les dividentes peuvent provenir :

• des bénéfices de l’exercice (revenus générés par la location ou la cession d’un bien),

• report à nouveau (bénéfices non distribués des exercices précédents),

• les réserves disponibles (fonds conservés pour assurer la pérennité financière ou pour des investissements futurs).

À noter : les SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) permettent de distribuer des dividendes après imposition des bénéfices au taux en vigueur (25 % en 2023). Les revenus des SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) sont directement imposés au niveau des associés avant une éventuelle répartition.

Conditions nécessaires pour distribuer des dividendes

La répartition de dividendes en SCI est soumise à une réglementation stricte pour protéger la société et ses associés :

Condition	Description
Trésorerie disponible	La SCI doit disposer de fonds suffisants pour honorer ses obligations financières (emprunts, charges).   Distribuer des dividendes sans réserve peut compromettre la santé financière de la société.
Capital social entièrement libéré	L’intégralité des apports des associés, tels que stipulés dans les statuts, doit avoir été versée avant toute distribution.
Approbation des comptes annuels	Les associés doivent valider les comptes lors de l’assemblée générale, dans un délai de six mois après la clôture de l’exercice comptable. Cette étape assure la transparence et la conformité juridique.
Respect des dispositions statutaires	Les statuts de la SCI peuvent inclure des restrictions ou des modalités spécifiques concernant la distribution des dividendes.   Ces règles doivent être respectées.

Proportionnalité des dividendes

Les dividendes doivent être répartis proportionnellement aux apports au capital social des associés. Cela signifie que plus un membre a contribué au capital initial, plus il percevra une part importante des profits distribués.

Un associé ayant contribué à hauteur de 50 % au capital recevra la moitié des dividendes.

Mais il y aura des exceptions si les statuts de la SCI prévoient des modalités de répartition différentes. Ces clauses statutaires permettent de simplifier la gestion des bénéfices, comme :

• une répartition basée sur des critères autres que le capital, comme la participation active à la gestion,

• une part fixe de dividendes pour certains associés, indépendamment de leur contribution au capital.

Ces ajustements doivent être clairement définis dans les statuts et approuvés par tous les associés pour éviter tout litige.

Régimes fiscaux et leur impact sur la distribution des dividendes

La fiscalité appliquée aux SCI a une influence majeure sur la manière dont les bénéfices sont répartis. Il peut s'agir d’une SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Ces régimes déterminent la manière dont les bénéfices sont taxés, mais aussi les avantages et contraintes pour les associés.

SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR)

Dans une SCI à l’IR, les bénéfices ne sont pas distribués directement sous forme de dividendes. Ils sont imposés directement entre les mains des associés, au prorata de leur part dans la société. Ainsi, chacun déclarera sa part des revenus fonciers ou des plus-values immobilières dans sa déclaration personnelle.

Taxation

• Revenus fonciers : ils sont taxés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45 % en 2024), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %). Un associé dans une tranche marginale de 30 % subira une imposition globale de 47,2 % sur ses revenus fonciers.

• Plus-values immobilières : elles sont soumises à un abattement progressif en fonction de la durée de détention. Après 22 ans, elles sont totalement exonérées de l’IR et, après 30 ans, des prélèvements sociaux.

• Déficits fonciers : s'ils sont issus de charges supérieures aux revenus, ils peuvent être utilisés pour réduire la base imposable. Ils s'élèvent à hauteur de 10 700 € par an sur le revenu global (sous conditions) ou reportés sur 10 ans.

Avantages

• un régime adapté pour les projets d’investissement à long terme,

• des exonérations avantageuses sur les plus-values à long terme,

• la possibilité de réduire l’imposition grâce aux déficits fonciers,

Inconvénients

• la taxation élevée pour les associés dans les tranches d’imposition supérieures,

• moins de flexibilité pour amortir les biens immobiliers.

SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Dans une SCI à l’IS, les bénéfices sont imposés au niveau de la société avant toute distribution aux associés. Une fois les bénéfices nets imposables calculés, la société peut décider de distribuer des dividendes.

Taxation

- Taux d’IS : en 2024, le taux est fixé à 15 % pour les bénéfices jusqu’à 42 500 € et à 25 % au-delà. Pour une SCI réalisant 60 000 € de bénéfices nets, l’impôt sera d’environ 10 625 €.

- Dividendes : leur versement est soumis :

• soit au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux),

• soit au barème progressif de l’IR, avec un abattement de 40 % sur le montant imposable.

Avantages

• l' amortissement des biens immobiliers permet de réduire artificiellement les bénéfices imposables,

• un régime intéressant pour des projets à court terme ou pour des revenus élevés non imposés directement sur les associés.

Inconvénients

• la taxation accrue lors de la cession des biens immobiliers, car les plus-values sont calculées après amortissement (ce qui augmente leur montant imposable),

• une moindre attractivité pour les associés percevant des dividendes, en raison de la double imposition (IS + fiscalité sur les dividendes).

Comparaison entre SCI à l’IR et SCI à l’IS

Critère	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Imposition des bénéfices	Directe sur les associés selon leur TMI.	Au niveau de la société : 15 % (jusqu’à 42 500 €) et 25 % au-delà.
Dividendes	Non distribués, les associés perçoivent directement leur part des revenus fonciers.	Distribuables après impôt, soumis au PFU (30 %) ou au barème progressif avec abattement de 40 %.
Avantages fiscaux	Déficits fonciers utilisables sur le revenu global (sous conditions). Exonération des plus-values à long terme.	Amortissement des biens réduisant les bénéfices imposables.
Plus-values	Abattements progressifs : exonération totale après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.	Calcul basés sur la valeur amortie, augmentant la base imposable.
Objectifs d’investissement	Adaptée aux projets à long terme, optimisant les avantages fiscaux pour les associés.	Idéale pour les projets à court terme ou lorsque les bénéfices sont réinvestis au lieu d’être distribués.

 

Modalités de répartition des dividendes en SCI

La répartition des dividendes dans une SCI obéit à des règles précises. Elles respectent à la fois la législation en vigueur et les accords établis entre associés. Ces modalités suivent :

• un processus de décision clair,

• une proportionnalité des distributions par défaut,

• des options de dérogation via les statuts de la société.

Processus décisionnel pour la distribution

La distribution des dividendes en SCI se fait en fonction des décisions prises lors de l’assemblée générale des associés. Cette instance validera les étapes nécessaires à une répartition conforme et transparente :

Validation des comptes annuels 

Les comptes de la SCI doivent être approuvés par l’assemblée générale dans les six mois suivant la clôture de l’exercice. Elle déterminera les bénéfices nets distribuables après déduction :

• des charges,

• des amortissements,

• des éventuelles pertes antérieures.

Détermination des montants distribuables 

Une fois les comptes approuvés, l’assemblée décide de l’affectation des résultats. Les bénéfices peuvent être :

• affectés aux réserves pour renforcer la solidité financière de la société,

• conservés en report à nouveau pour une distribution future,

• distribués immédiatement sous forme de dividendes.

Respect des délais légaux et des statuts 

Les statuts de la SCI peuvent prévoir des règles spécifiques concernant les modalités et les conditions de distribution des dividendes. Ces dispositions doivent être respectées pour éviter tout litige entre associés.

Montant et proportionnalité des dividendes

La répartition des dividendes dépend du principe de proportionnalité des apports au capital social. Chaque associé reçoit une part des bénéfices répartis correspondant à sa participation dans la SCI.

Calcul des montants distribuables 

Les dividendes sont calculés à partir des bénéfices nets. Pour rappel, ce sont les revenus disponibles après déduction des charges, des amortissements et des pertes éventuelles. Les montants en report à nouveau (bénéfices non distribués des exercices précédents) peuvent aussi en faire partie.

Imaginons une SCI ayant réalisé un bénéfice net distribuable de 20 000 €. Si un associé détient 25 % du capital social, il percevra :

20 000×25%=5 000 €

De même, un associé possédant 50 % du capital recevra 10 000 €, conformément à la proportionnalité des apports.

Ce mode de répartition garantit une équité basée sur l’investissement initial des associés dans la SCI. Cependant, des adaptations sont possibles en fonction des dispositions statutaires.

Clauses statutaires et dérogations

Les statuts de la SCI peuvent comprendre des clauses permettant une répartition non proportionnelle des dividendes. Ces dérogations seront prises en compte lorsque les associés souhaitent adapter la répartition des bénéfices à des situations spécifiques.

Cas courants de dérogations :

• un associé participe activement à la gestion de la SCI et se voit attribuer une rémunération indirecte sous forme de dividendes supplémentaires,

• la répartition en faveur d’un associé ayant consenti un prêt ou un apport exceptionnel à la société.

Importance de la rédaction des statuts 

Les clauses statutaires permettent une certaine flexibilité. Pour en profiter, il faudra rédiger des statuts clairs et détaillés dès la création de la SCI. Elles doivent être acceptées par tous les associés pour éviter tout litige ultérieur. Vous devrez bie examiner les termes liés à la répartition des bénéfices, pour concilier les intérêts individuels et collectifs.

Fiscalité des dividendes selon le profil de l’associé

La fiscalité des dividendes versés par une SCI varie en fonction du profil de l’associé, qu’il soit une personne physique ou morale. Elle diffère surtout en termes :

• de taux d’imposition,

• de modalités d’abattement

• d’exonérations.

Une bonne compréhension de ces spécificités permet d’optimiser la fiscalité des associés en fonction de leur situation.

Pour un associé - personne physique

Les dividendes perçus par un associé sont soumis à l’imposition sur le revenu, assortie de prélèvements sociaux. Deux options fiscales s’offrent à cet associé : le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) ou le barème progressif de l’IR avec abattement.

Application du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) 

Ce régime est la solution par défaut pour les dividendes. Il est composé de :

• 12,8 % d’impôt sur le revenu (IR),

• 17,2 % de prélèvements sociaux, portant ainsi le total à 30 %.

Le PFU est avantageux pour les contribuables disposant de revenus élevés, car il leur permet d’éviter les tranches marginales supérieures de l’impôt sur le revenu.

Option pour le barème progressif avec abattement de 40 % 

Les associés peuvent choisir de soumettre leurs dividendes au barème progressif de l’IR, avec un abattement de 40 % sur les dividendes bruts. Cette option peut être avantageuse lorsque :

• le contribuable se situe dans une tranche marginale d’imposition basse (0 % ou 11 %),

• les autres revenus sont peu élevés, réduisant ainsi l’impact de l’imposition progressive.

Pour un dividende brut de 10 000 €, seuls 6 000 € seront soumis au barème progressif après abattement de 40 %.

Impact des prélèvements sociaux 

Dans tous les cas, les prélèvements sociaux de 17,2 % restent applicables sur la totalité des dividendes bruts, même après abattement fiscal.

Pour un associé - personne morale

Les personnes morales associées à une SCI sont en général soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) sur les dividendes qu’elles perçoivent. Ce régime présente des spécificités et des exonérations propres aux entreprises.

Dividendes soumis à l’IS 

Les bénéfices distribués sont intégrés dans le résultat imposable de la personne morale et soumis au taux de l’IS, soit :

• 15 % pour la tranche de bénéfices jusqu’à 42 500 € (en 2024),

• 25 % au-delà de ce seuil.

Exonérations possibles pour optimiser la fiscalité 

Régime mère-fille 

Une société détenant au moins 5 % du capital social d’une autre société peut bénéficier d’une exonération à hauteur de 95 % des dividendes perçus. Les 5 % restants sont considérés comme des frais et charges imposables.

Ce régime est particulièrement avantageux pour les groupes de sociétés qui souhaitent limiter la double imposition des bénéfices.

Régime d’intégration fiscale 

Lorsque la SCI et ses associés appartiennent à un groupe intégré fiscalement, les dividendes peuvent être intégralement exonérés, sauf une quote-part de 1 % des frais et charges. Ce système est destiné à simplifier et optimiser la fiscalité des groupes de sociétés.

Cas particuliers et optimisations pour les dividendes en SCI

Les associés d’une Société Civile Immobilière (SCI) peuvent envisager diverses stratégies pour optimiser la gestion et la distribution des dividendes. Ces stratégies impliquent des cas particuliers comme :

• un changement de régime fiscal,

• les avantages spécifiques offerts par la SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS),

• le réinvestissement des dividendes pour dynamiser le patrimoine de la société.

Changement de régime fiscal de la SCI

Le choix du régime fiscal structurera la SCI. Par ailleurs, le passage de l’Impôt sur le Revenu (IR) à l’Impôt sur les Sociétés (IS) peut parfois s’avérer stratégique.

Conditions et formalités :

• le passage de l’IR à l’IS est irréversible. Les associés doivent en évaluer soigneusement les impacts avant de prendre cette décision,

• cette modification nécessite une délibération en assemblée générale extraordinaire, suivie d’une déclaration auprès du service des impôts compétent,

• une mise à jour des statuts est également obligatoire pour refléter ce changement.

Impact sur les biens immobiliers :

• sous le régime de l’IS, les biens immobiliers détenus par la SCI deviennent amortissables, ce qui permet de réduire les bénéfices imposables. Cet avantage est particulièrement pertinent pour des biens de grande valeur ou générant des revenus locatifs stables.

• lors du passage à l’IS, les biens doivent être inscrits au bilan de la SCI à leur valeur actuelle. Cette réévaluation peut entraîner une taxation immédiate des plus-values latentes, mais elle optimisera les amortissements futurs.

Avantages de la SCI à l’IS pour les grandes opérations

La SCI à l’IS est souvent privilégiée pour des opérations immobilières de grande envergure ou des biens générant des revenus locatifs élevés.

Réduction des bénéfices imposables grâce à l’amortissement 

Sous le régime de l’IS, l’amortissement annuel des biens immobiliers est comptabilisé comme une charge déductible. Cela permet :

• de réduire considérablement la base imposable des bénéfices,

• de maintenir une trésorerie plus élevée, car les bénéfices taxables sont diminués.

Optimisation pour les revenus locatifs élevés 

Les SCI générant des revenus locatifs importants bénéficient du taux réduit de l’IS à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices. Ce taux est souvent plus favorable que le barème progressif de l’IR, notamment pour les tranches marginales élevées.

Flexibilité pour les cessions 

Les cessions de biens sous le régime de l’IS sont soumises à une taxation sur la plus-value professionnelle. La SCI peut utiliser les amortissements cumulés pour compenser cette base imposable. L’impact financier pourra être réduit.

Réinvestissement des dividendes

Plutôt que de distribuer systématiquement les dividendes, les associés peuvent choisir de réinvestir les bénéfices. Ils auront ainsi des perspectives de croissance et de renforcement du patrimoine de la SCI.

Affectation aux réserves :

• les bénéfices non distribués peuvent être affectés aux réserves de la société, renforçant ainsi sa solidité financière,

• cette stratégie est idéale pour financer de futurs investissements ou faire face à des imprévus, sans recourir à des financements externes.

Augmentation de capital :

• Les bénéfices pourront augmenter le capital social de la SCI. Cette opération est avantageuse lorsque les associés souhaitent augmenter la capacité d’emprunt de la société ou attirer de nouveaux investisseurs.

• Une augmentation de capital renforce également la valorisation de la SCI, ce qui peut être un atout en cas de revente de parts sociales.

Une SCI générant 100 000 € de bénéfices nets décide de réinvestir 50 % dans l’acquisition d’un nouveau bien immobilier, tout en affectant le reste aux réserves. Cette stratégie permet non seulement de diversifier le patrimoine, mais aussi de réduire la distribution de dividendes et donc leur imposition.

Études de cas et conseils pratiques

Pour comprendre la gestion des dividendes en SCI, vous devez :

• examiner des scénarios concrets

• appliquer des stratégies adaptées aux besoins des associés et aux contraintes fiscales.

Voici deux études de cas ainsi que des conseils pratiques pour optimiser la gestion et la répartition des bénéfices.

Cas 1 : SCI à l’IR avec 3 associés et bénéfices annuels de 30 000 €

Dans ce scénario, une SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) génère des bénéfices nets annuels de 30 000 €. Elle est détenue par trois associés :

• Associé A détient 50 % des parts.

• Associé B détient 30 % des parts.

• Associé C détient 20 % des parts.

Répartition des bénéfices :

Conformément aux règles de proportionnalité, les bénéfices sont répartis selon les parts détenues :

• Associé A : 15 000 € (50 %),

• Associé B : 9 000 € (30 %),

• Associé C : 6 000 € (20 %).

Fiscalité des associés :

Les bénéfices sont imposés directement dans les revenus des associés comme revenus fonciers :

• Ces montants s’ajoutent à leur revenu global et sont soumis au barème progressif de l’IR, plus les prélèvements sociaux de 17,2 %.

• Si l’un des associés a d’autres déficits fonciers disponibles, il peut réduire sa base imposable.

Cas 2 : SCI à l’IS avec amortissement d’un bien de 1 million d’euros

Une SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) possède un immeuble d’une valeur de 1 000 000 €, générant 80 000 € de revenus locatifs annuels.

Amortissement du bien :

• le bien est amorti sur 25 ans, à raison de 40 000 € par an,

• cet amortissement est comptabilisé comme une charge, réduisant les bénéfices imposables à 40 000 € (80 000 € - 40 000 €).

Fiscalité de la SCI :

Les 40 000 € restants sont imposés à l’IS :

• 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfices, soit 6 000 €,

• la SCI conserve un solde net de 34 000 €, disponible pour distribution ou réinvestissement.

Répartition des dividendes :

Si les associés choisissent de distribuer ces bénéfices, les dividendes sont soumis au PFU (30 %) ou au barème progressif de l’IR avec abattement de 40 %, selon l’option retenue par chaque associé.

Conseils pratiques

Rédiger soigneusement les statuts

• Les statuts doivent anticiper les besoins spécifiques des associés, surtout en matière de répartition des bénéfices.

• Des clauses peuvent être ajoutées pour prévoir une répartition non proportionnelle ou des modalités de réinvestissement.

Utiliser des simulateurs fiscaux

• Des outils en ligne permettent de comparer les régimes fiscaux (IR vs IS) et d’estimer l’impact des distributions sur la fiscalité des associés.

• Ces simulations aident à choisir le régime optimal en fonction des objectifs patrimoniaux et des revenus prévisionnels.

S’entourer d’experts

• Un expert-comptable devra valider les calculs fiscaux et comptables. Il antivipera aussi les impacts des décisions sur la trésorerie de la SCI.

• Un avocat fiscaliste pourra conseiller sur les optimisations possibles et garantira la conformité des décisions aux réglementations en vigueur.

Ce qu'il faut retenir

La distribution des dividendes en SCI est encadrée par des conditions précises, comme l’approbation des comptes et la disponibilité de trésorerie. Le régime fiscal choisi – IR ou IS – influence fortement la fiscalité appliquée et les modalités de répartition. Ces choix stratégiques ont des répercussions importantes sur :

• la fiscalité personnelle des associés,

• la trésorerie de la société,

• la pérennité de l’investissement.

Une bonne approche est nécessaire pour aligner la gestion de la SCI avec les objectifs à long terme des associés, (qu’il s’agisse d’optimisation fiscale ou de gestion patrimoniale). Vous faire accompagner par des professionnels, comme un expert-comptable ou un avocat fiscaliste, vous permettra de sécuriser les décisions et d'optimiser les avantages tout en évitant des erreurs coûteuses.