Quelles étapes pour réussir une donation de parts SCPI sans passer chez le notaire ?

La donation de parts SCPI séduit davantage d’investisseurs cherchant à anticiper la passation de leur actif sans gonfler les coûts. Transférer des titres SCPI hors notaire figure parmi les interrogations fréquentes, particulièrement avec un ensemble SCPI conséquent.

Nous allons explorer les circonstances dans lesquelles un don de parts SCPI évite le notaire, le déroulement pratique et les moments propices à un acte authentique. L’enjeu est clair : maîtriser le legs de titres SCPI vers les descendants ou les proches, en tirant parti des abattements et exonérations tout en limitant les droits dus sur les donations et les successions..​

SCPI et titres dans l’actif

SCPI : fondement essentiel

Une SCPI, soit « société civile de placement immobilier », offre un accès à l’immobilier sans achat direct de local. L’acquisition de parts confie à la société de gestion la charge des bâtiments, des locataires et des recettes locatives.​

Les redevances collectées reviennent aux porteurs proportionnellement à leurs avoirs, nets des charges d’administration.​

Titres SCPI et actif total

Les parts symbolisent une quote-part du parc immobilier de la SCPI. Elles cohabitent dans un dossier SCPI avec d’autres actifs tels que :

• l’immobilier propre,

• les contrats d’assurance-vie

• les instruments financiers.​

La société de gestion maintient un cadastre des porteurs : ce document fonde toute cession ou legs de parts.​

Avantages du legs de parts SCPI

Les parts SCPI circulent plus aisément qu’un immeuble direct, via simple ajustement du titulaire dans les comptes de la société de gestion. Cela simplifie le don de parts SCPI et leur succession, en totalité ou démantelée.​

En planification patrimoniale, ces parts aident à :

• structurer le legs,

• amoindrir les taxes successorales,

• rentabiliser les exonérations sur donations via les seuils fiscaux.​

Pleine propriété, nue-propriété, usufruit sur parts SCPI

Pleine propriété : droits complets

La pleine propriété octroie l’ensemble des prérogatives sur les parts SCPI.

Le détenteur perçoit les fruits, vend, cède ou lègue librement. Pour un don standard de parts SCPI, il s’agit généralement d’un transfert intégral.​

Simple à saisir, cette voie n’est pas toujours optimale face aux impositions sur dons et héritages.​

Nue-propriété : legs sans céder les fruits

Le nu-propriétaire détient le squelette des parts SCPI, sans percevoir les revenus.

Les loyers affluent vers l’usufruitier durant le démembrement. Le don de nue-propriété sur parts SCPI lègue la propriété aux descendants tout en réservant l’usufruit.​

Ainsi, les revenus persistent pour le donateur, et les enfants obtiennent la plénitude au terme, hors taxes successorales sur cette portion.​

Usufruit : fruits sans nue-propriété

L’usufruitier jouit des revenus des parts SCPI, sans détenir la nue-propriété.

À l’extinction de l’usufruit, ses droits s’éteignent, la plénitude rejoignant le nu-propriétaire. Ce schéma prédomine en planification patrimoniale pour rentabiliser le legs de parts SCPI.​

Il exploite la valeur imposable de la nue-propriété, atténuant les taxes sur dons, avec flux réguliers issus de l’immobilier via SCPI.​

Cadre légal et fiscal du don de parts SCPI

Nature du don de parts SCPI

Le don de parts SCPI transfère leur propriété à un tiers de son vivant.

Il peut viser la plénitude, la nue-propriété ou l’usufruit seul, selon le plan choisi. On désigne cela comme étant une donation de parts SCPI, un don SCPI ou un legs SCPI, le système demeurant identique : anticiper le passage des titres.​

La société de gestion inscrit le nouvel ayant-droit dans son cadastre, officialisant le transfert des parts SCPI.​

Rôle central de la société de gestion

La société de gestion recense les porteurs et leurs quantités de parts.

Lors d’un don de parts SCPI, elle actualise le cadastre et valide le successeur. Elle livre aussi les données d’évaluation des parts SCPI, telles la valeur liquidative ou d’entrée, base du calcul fiscal.​

Cette cotation en devises nourrit les taxes sur dons et pèsera sur les successions ultérieures.​

Parenté, exonérations fiscales, taxes sur dons

La fiscalité du don de parts SCPI repose d’abord sur le degré de lien entre donateur et récipiendaire.

Les exonérations diffèrent pour les legs à :

• enfant,

• petit-enfant,

• conjoint,

• pacsé ou tiers.

Chaque récipiendaire bénéficie d’un seuil fiscal renouvelable périodiquement, autorisant des cessions échelonnées de parts SCPI sans alourdir les prélèvements.​

Astucieusement menée, cette donation atténue aussi les taxes successorales, une fraction du parc SCPI étant déjà cédée.​

Don de parts SCPI hors notaire : conditions d’application

Sens de « don SCPI sans notaire »

« Don de parts SCPI sans notaire » désigne surtout le don manuel ou l’engagement privé.

L’approche : céder des parts SCPI hors acte authentique, en respectant droit et fisc. Cela captive les investisseurs aux prises avec un dossier SCPI établi, visant un legs économique de parts.​

Cela englobe dons en plénitude ou nue-propriété dans des contextes limités.

Cas propices au don sans notaire

Un don de parts SCPI hors notaire convient à une structure familiale basique et des sommes modérées.

Ainsi, un legs à enfant dont la valeur tient dans les exonérations fiscales s’effectue via don manuel notifié. Il s’agit typiquement d’un don de parts SCPI intégral, ou nue-propriété si peu élaboré.​

L’essentiel : notifier les impôts et alerter la société de gestion pour ajuster la titularité des parts.​

Limites critiques du don sans notaire

Le don de parts de SCPI sans notaire ne convient pas à toutes les situations, ni aux patrimoines importants.​
En présence d’une famille recomposée, de nombreux héritiers ou de montants élevés, le risque de contestation ou d’erreur fiscale augmente.​

Dans ces cas, la donation sous seing privé montre ses limites, surtout lorsqu’elle combine nue-propriété, usufruit et plusieurs types d’actifs (résidence principale, SCI, assurance-vie).​
Il est alors préférable de se faire accompagner par un professionnel et, le cas échéant, de formaliser la transmission des parts de SCPI par acte notarié pour sécuriser le montage.​

Déroulement pratique d’un don SCPI sans notaire

Étape 1 : inventorier les parts SCPI

Préalablement, répertoriez les SCPI, quantités par entité et cotations.

La référence provient habituellement de la société de gestion (valeur de rachat ou d’acquisition). Ce recensement détermine le volume de parts SCPI à céder, le destinataire et l’équivalent monétaire.​

Il éclaire l’insertion du don de parts SCPI dans l’actif global (immobilier direct, assurance-vie, disponibilités).​

Étape 2 : opter plénitude ou nue-propriété

Suit le choix : don de parts SCPI intégral ou nue-propriété.

En plénitude, le récipiendaire capte tout : propriété et produits associés. En nue-propriété, l’usufruit demeure au donateur, qui conserve les loyers SCPI.​

Ce dualisme usufruit-nue-propriété favorise un legs graduel, idéal pour donations parentales vers enfants.​

Étape 3 : notifier fisc et gestionnaire

Hors notaire, tout don de parts SCPI requiert déclaration aux impôts.

Elle active les exonérations par parenté et chiffre les prélèvements éventuels. Puis, avisez la société de gestion pour constater le legs dans le cadastre des porteurs.​

Sans cet ajustement, la mutation de titulaire des parts SCPI reste incomplète.​

Récapitulation des étapes d’une donation de parts SCPI sans notaire

Stage	Ce qu’il faut faire	Points de vigilance
1. Faire l’inventaire des parts	Lister chaque SCPI, le nombre de parts et leur valeur de référence (prix de retrait ou de souscription indiqué par la société de gestion). ​	Vérifier que les valorisations sont à jour et conserver les justificatifs fournis par la société de gestion. ​
2. Choisir le type de donation	Décider entre donation en pleine propriété ou en nue‑propriété avec réserve d’usufruit, selon ton besoin de revenus et tes objectifs de transmission. ​	S’assurer que le choix est cohérent avec le reste du patrimoine (résidence principale, assurance vie, autres placements). ​
3. Vérifier le cadre fiscal	Calculer le montant transmis et vérifier l’utilisation des abattements disponibles selon le lien de parenté (enfant, petit‑enfant, conjoint, autre). ​	Anticiper l’impact sur de futures donations pour ne pas épuiser trop vite les abattements. ​
4. Formaliser la donation	Rédiger un écrit (don manuel ou acte sous seing privé) mentionnant les parties, le nombre de parts et la valeur retenue. ​	Vérifier que la SCPI accepte ce mode de donation et prendre en compte d’éventuels frais de dossier. ​
5. Déclarer aux impôts	Remplir la déclaration de don manuel (formulaire n°2735 ou procédure en ligne) et la déposer dans le délai d’un mois. ​	Joindre les pièces justificatives (acte de donation, justificatif de valorisation des parts) et conserver le récépissé de dépôt. ​
6. Informer la société de gestion	Envoyer à la société de gestion le formulaire interne ou l’instruction de changement de propriétaire, avec la copie de la déclaration fiscale. ​	Tant que le registre des associés n’est pas mis à jour, le changement de propriétaire n’est pas pleinement opposable. ​

Préférence pour acte notarié en don SCPI

Circonstances mandatant un notaire

Malgré la faisabilité hors notaire dans les cas simples, l’acte authentique prime dès complexité.

Classique avec plusieurs enfants, famille mêlée ou actif volumineux incluant immeubles et SCPI. Pour donation-partage ou équilibre entre légataires, l’authentification offre robustesse.​

Le notaire aligne don de parts SCPI, autres avoirs et normes civiles, curbing litiges futurs sur propriété.​

Démembrement avancé et ingénierie patrimoniale

Pour nue-propriété de parts SCPI dans un schéma sophistiqué, le notaire s’impose.

Lorsque fusionnant nue-propriété, usufruit, réserves et biens comme résidence ou parts SCI. L’acte précise droits : usufruitier, nu-propriétaire, conjoint, progéniture.​

Cela ancre le legs SCPI durablement, prévenant chicanes successoral.​

Forces et faiblesses du don SCPI sans notaire

Avantages : économie et fluidité

Le don de parts SCPI hors notaire économise les émoluments d’authentification.

Pour sommes modérées et legs directs à enfant ou allié, cela demeure accessible. Autre atout : agilité.

Les cessions s’étalent, exploitant les exonérations fiscales au gré de l’actif et besoins des descendants.​

Faiblesses : aléas légaux et fiscaux

Ce don SCPI sans notaire exige rigueur administrative et fiscale.

Oubli de déclaration ou cotation erronée risque redressement ou surtaxes imprévues. Familialement, l’absence d’acte exhaustif génère opacités.​

Si enfants inégaux en parts SCPI ou valorisation floue, discorde surgit à la succession.​

Intégration don SCPI en plan patrimonial global

Associer SCPI, assurance-vie, divers supports

Le don de parts de SCPI s’intègre dans l’ensemble de la stratégie patrimoniale. Il vient compléter les comptes-titres, l’assurance-vie, l’immobilier en direct ou encore les SCI familiales.

L’objectif est de garder une cohérence globale en répartissant les actifs selon les besoins et le profil de chaque bénéficiaire. Par exemple : la nue-propriété des parts de SCPI pour les enfants, davantage d’assurance-vie pour le conjoint, et un bien immobilier en direct pour équilibrer le partage entre héritiers.

Schémas basiques de legs

Un couple peut donner régulièrement des parts de SCPI à ses enfants, en restant dans les abattements fiscaux renouvelables tous les quinze ans.​
Les parents conservent l’usufruit et les revenus, tandis que les enfants recevront la pleine propriété au décès ou à une date prévue.​

Autre cas : un épargnant qui détient un important portefeuille de SCPI peut transmettre dès maintenant la nue-propriété à ses enfants, tout en gardant l’usufruit.​
Cette stratégie réduit la base taxable des donations et allège la future succession, puisque qu’une partie des parts aura déjà été transmise.​

Précautions avant don SCPI sans notaire

Questions essentielles

Anticipez d’abord les principaux enjeux de la donation.
Montant : valeur des parts de SCPI et volume transmis immédiatement.
Lien de parenté : enfant, petit-enfant, conjoint, partenaire de PACS ou autre membre de la famille, car abattements et fiscalité diffèrent selon le bénéficiaire.
Besoin de revenus : si les loyers de la SCPI restent nécessaires au donateur, la donation de la nue-propriété est souvent plus adaptée que la pleine propriété.

Accompagnement mesuré

Même sans passer par un notaire, un avis extérieur permet d’éviter les erreurs lors d’une donation de parts de SCPI.​
Un conseiller en gestion de patrimoine peut ajuster les montants, choisir entre pleine propriété, nue-propriété ou usufruit, et mesurer les conséquences sur la succession.​

Sans rendre le montage lourd, cela permet de garder une cohérence entre la donation de SCPI et le reste du patrimoine : immobilier en direct, assurance-vie, épargne de précaution, etc.​
Selon la situation, on peut commencer par une donation simple, puis, plus tard, compléter avec un acte notarié si le patrimoine ou la famille le justifients.

Synthèse : don SCPI sans notaire, choix judicieux à encadrer

Le don manuel de parts de SCPI, sans notaire, permet de transmettre une partie de son patrimoine à moindre coût. Il convient bien aux situations simples, notamment pour optimiser la fiscalité.
Ce mécanisme reste souple, un peu comme la donation de nue-propriété : on garde l’usufruit et les revenus, tout en préparant la transmission.
En cas de patrimoine important ou de situation familiale complexe, mieux vaut consulter un professionnel et, si besoin, passer par un notaire pour sécuriser l’opération.

FAQ – Donation de parts SCPI sans notaire

Puis‑je donner des parts de SCPI à n’importe qui ?
Oui, la loi permet de donner des parts SCPI à la personne de ton choix, mais la fiscalité varie selon le lien de parenté avec le bénéficiaire. Les abattements et barèmes ne sont pas les mêmes pour un enfant, un conjoint, un petit‑enfant ou un tiers.​

Quel montant puis‑je donner sans payer de droits ?
Chaque parent peut transmettre jusqu’à un certain plafond par enfant (et un autre plafond pour les petits‑enfants ou le conjoint), en bénéficiant d’un abattement renouvelable tous les quinze ans. Au‑delà de ces montants, les droits de donation s’appliquent selon un barème progressif.​

Une donation de parts SCPI doit‑elle toujours passer devant notaire ?
Non, pour des montants limités et une situation familiale simple, un don manuel ou un acte sous seing privé peuvent suffire, à condition de le déclarer au fisc et de prévenir la société de gestion. En revanche, dès que le patrimoine est important, la famille recomposée ou le démembrement complexe, l’acte notarié reste fortement recommandé.​

Comment déclarer une donation de parts SCPI sans notaire ?
La donation se déclare auprès de l’administration fiscale via le formulaire dédié aux dons de titres, en indiquant la valeur des parts et leur nature (pleine propriété, nue‑propriété ou usufruit). La société de gestion doit ensuite mettre à jour son registre des associés pour reconnaître officiellement le nouveau propriétaire.​

Qui perçoit les loyers après une donation en nue‑propriété ?
En cas de donation de la seule nue‑propriété, le donateur conserve l’usufruit et continue à percevoir les revenus versés par la SCPI. Le bénéficiaire deviendra plein propriétaire automatiquement à l’extinction de l’usufruit, sans droits supplémentaires à payer à ce moment‑là.​

Quelles sont les erreurs les plus fréquentes à éviter ?
Les pièges classiques sont l’absence de déclaration fiscale, une valorisation trop basse ou approximative des parts, et l’oubli d’informer la société de gestion. Autre erreur fréquente : ne pas vérifier l’équilibre des donations entre enfants, ce qui peut générer des tensions au moment de la succession.​