Durée amortissement lmnp ancien: des éléments de réponse

Connaître la durée amortissement lmnp ancien est crucial pour optimiser la rentabilité d’un projet immobilier. L’amortissement LMNP fait partie des avantages de l’investissement meublé non professionnel. Il s’applique sur les biens logements neufs mais aussi sur les lmnp anciens. Bien que le mécanisme est avantageux en termes d'imposition, il est limité dans le temps. Cela peut ainsi avoir un impact sur la gestion fiscale du projet immobilier. Cet article répond ainsi à la question quelle est la durée amortissement lmnp ancien. 

Qu'est-ce que le LMNP ancien ?

Il s’agit d’un dispositif fiscal qui vous permet d’investir dans une vieille construction et de le mettre en location avec des meubles. Ce dispositif offre de profiter de nombreux avantages fiscaux. Il permet aussi de générer des revenus constants à long terme. La location meublée non professionnelle dans un bien immobilier vieux propose ainsi des atouts indéniable qui garantissent le succès de l'investissement. 

Pour rappel, le mot “ancien” fait référence à un bâtiment dont la construction a eu lieu il  y a plus de cinq ans. Vous pouvez les acheter, y effectuer ensuite quelques travaux de rénovations et la mettre en location sous le statut de loueur meublé non professionnel.  Le bien, malgré qu’il soit vieux, doit offrir au locataire, un cadre de vie agréable et confortable. Il doit comporter une liste de meubles permettant d'avoir un séjour descente. Comme pour la location neuve, le modèle ancien doit générer des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € annuels. 

Pour bénéficier des avantages fiscaux de l’amortissement, en tant que loueur meublé dans les vieux logements, vous devez choisir le régime réel. En effet, avec le régime micro-bic, vous n’obtiendrez qu’un abattement de 50%. Vous ne pouvez pas non plus dépasser les revenus annuels de 77 700 €. Le régime réel est plus avantageux pour pouvoir amortir le prix d’achat de l’hébergement ancien. Les équipements et le bâti sont amortis tout en réduisant les charges afférents à la gestion de l’activité.  

Durée d’amortissement LMNP ancien: qu’est ce que c’est? 

Le temps de l’amortissement du LMNP ancien est définie par l’administration fiscale. Elle correspond à la période de répartition de la dépréciation du vieux immeuble. Elle permet de calculer le montant qui sera déduit de vos revenus locatifs pendant un temps déterminé. Vous pouvez vous-même choisir la durée d'amortissement qui vous convient, selon votre profil investisseur. Si vous choisissez une durée assez courte, vous profitez immédiatement de certains avantages fiscaux, mais vos revenus imposants seront plus conséquents à court terme. Par contre, si vous choisissez une durée plus longue, vos avantages financiers s’étaleront sur du long terme. 

Qu’est-ce que l’amortissement dans le cadre d’un LMNP ancien ?

L’amortissement est l’un des avantages proposés par le régime LMNP. Il s’applique sur les locations meublées dans les vieux bâtiments. Il vous permet jouir d’une déduction fiscal attrayante, surtout au niveau de travaux de valorisation du bien. En effet, ceux-ci sont amortissables au bout de quelques années. Vous pouvez aussi en même temps générer des gains constants et à long terme. L’amortissement s'applique à la fois sur le prix d’achat de bien et aussi sur les meubles. Il concerne aussi les travaux réalisés sur le bâtiment.  Ce qui n’est pas le cas pour la location vide, qui ne permet de déduire que le frais d’acquisition. L’amortissement LMNP réduit les charges imposables du vieux batiment. En effet, quand le bien que vous avez acquis respecte toutes les conditions d’éligibilité, il vous offre une défiscalisation lmnp avec une déduction des charges. Celles-ci comprennent tous les travaux de rénovation et d’embellissement du bâti. Ceux-ci alourdissent l’imposition et les dépenses. Les charges déductibles LMNP concernent aussi les frais qui s’appliquent lors de l’achat du bien ancien, les intérêts d’emprunt et les charges de copropriété. L’amortissement fait également partie des charges déductibles lmnp ancien. Ce mécanisme constitue un recouvrement linéaire qui ne concerne que le bâti. Sachez que le terrain ne subit pas les dépréciations et n’est pas amortissable. 

L’amortissement du bien d’époque est applicable quand vos revenus locatifs dépassent le montant de vos charges. Dans le cas contraire, vous générez un déficit foncier lmnp.  Ainsi, si vous présentez un déficit, vous ne bénéficiez pas d’amortissement pendant quelques années. En cas d’excédent, l’amortissement est reporté sur les bénéfices de l’année suivante. Celui-ci représente un pourcentage de l'investissement global. 

Durée amortissement LMNP ancien: la réponse

Vous l’aurez compris, l’amortissement LMNP diminue significativement votre impôt sur le revenu. Il apporte une réduction de l’assiette des revenus fonciers soumis à l’imposition. Ce système n’est cependant pas éternel. Différents facteurs influent sur la période d’ amortissement LMNP à savoir: les gros œuvres, les frais d'acquisition, le toit et les équipements. 

L'amortissement du bâti

Tout ce qui concerne  la structure de l’immeuble peut être inclus dans l’amortissement du logement. Cela concerne ainsi les fondations, les murs et la toiture. La durée de l’amortissement immobilier est assez longue par rapport aux autres composants du bien. Le bâti est amorti entre 25 et 40 ans. En règle générale, la durée applicable est de 25 ans. Cela représente près de 4% de la valeur du bâti. 

L’amortissement s’applique de manière linéaire pendant plusieurs années.  Le montant de l’amortissement est ainsi déduit tous les ans des charges imposables. 

Par exemple: 

Si le prix d’achat d’un bâtiment ancien est de 200 000 €, 8 000 € par an seront déduits de vos charges pendant 25 ans. Ce montant est imputé sur la valeur de l’immeuble. De ce fait, il est primordial de bien distinguer le bâti du terrain pour éviter les erreurs dans les déclarations de revenus. 

L'amortissement des meubles et des équipements 

La valeur des meubles et des équipements sont aussi amortissables. Les équipements électroménagers et les meubles profitent d’une période de dépréciation plus courte, soit de 5 à 10 ans. Cela dépend surtout de la valeur du mobilier et de l’équipement. 

Si par exemple, le prix du meuble est de 5 000 €, un montant de 714 à 1 000 € par an sera déduit pendant 5 à 7 ans selon la durée d’amortissement que vous avez choisie. 

L'amortissement des mobiliers augmente la déduction fiscale et minimise l'impôt sur le revenu. Cela optimise alors la rentabilité locative du loueur meublé non professionnel. 

L'amortissement des travaux de rénovation

Les travaux de rénovation sont assez courants dans les biens immobiliers anciens. Ils sont nécessaires pour garantir la conformité de l’investissement aux exigences du statut lmnp. Le montant de ses travaux sont aussi déductibles. Le taux dépend de la nature de chacun des travaux. S’il s’agit de lourds travaux, la durée d’amortissement lmnp ancien varie de 15 à 20 ans.  Les petits travaux par contre sont déduits immédiatement sur les charges. 

Ainsi, vous avez par exemple effectué le remplacement de fenêtres pour un montant total de 10 000 € 667 € seront déduits tous les ans pendant 15 ans. 

Sachez cependant que les travaux d’entretien ne sont pas amortis. Ceux-ci servent à augmenter la valeur de l'immeuble et ne touchent pas aux structures du bien. Ils sont déductibles des charges imposables. 

Pour le LMNP ancien, la définition de l’amortissement est plus complexe. Vous devez être capable de distinguer la valeur du terrain et celle de l’immeuble. Vous devez aussi calculer avec précision la valeur des équipements et des meubles. Un diagnostic spécifique est parfois indispensable pour connaître la valeur des éléments amortissables. Un mode de calcul précis est nécessaire pour optimiser la défiscalisation lmnp d’un vieux bâtiment. Vous devez en effet sortir un résultat  similaire à l’estimation théorique de la dépréciation du bien. Dans cette situation, il est recommandé de contacter un expert-comptable pour réaliser les calculs. 

En règle générale, la durée d’amortissement lmnp ancien est de 5 à 10 ans pour les équipements et les mobiliers. Celle de l’immobilier est de 25 à 40 ans soit 2.5 à 4 % de la valeur du bien. 

Durée d'amortissement LMNP ancien: quelle importance? 

En LMNP ancien, la durée d’amortissement constitue un point essentiel dans l’optimisation de la rentabilité du projet immobilier. Cet élément permet de connaître l’impact des déductions fiscales sur vos revenus locatifs. Le régime LMNP vieux bâtiment est en effet assez spécifique par rapport au statut loueur meublé neuf. Le bien peut demander la réalisation de lourds travaux pour l’amélioration de la structure et donner un coup de fraîcheur au bien.  La durée d’amortissement en LMNP influe sur différents éléments de votre investissement. 

Une réduction des revenus sur le long terme 

Avec l’amortissement, vos revenus fonciers imposables se trouvent réduits. Une partie du prix d’achat du logement est déduite des revenus imposables chaque année. La déduction s’effectue sur le long terme, selon  la durée de l’amortissement. Avec un amortissement de 25 ans, vous bénéficiez de revenus attrayants durant cette période. En fonction du prix du bien ou des travaux réalisés, vous payerez moins d’impôt sur le long terme. En ce qui concerne les biens mobiliers, malgré leur faible dépréciation, vous pourrez récupérer rapidement leur prix d’achat pour pouvoir investir dans d’autres mobiliers.

Une meilleure rentabilité nette après imposition 

La rentabilité nette de votre projet immobilier est influencée par la durée d’amortissement. C’est pratique dans les LMNP anciens. Plus la durée de l’amortissement est longue, plus l’imposition sur les revenus est intéressante. La base imposable connaît en effet une importante réduction pendant plusieurs années. Cela vous permet alors de payer moins d’impôt durant cette période. 

Selon la durée de l’amortissement, vous pouvez étaler les déductions fiscales sur une longue période. Cela vous permet d'alléger les charges à supporter durant la première année d’activité. C’est assez bénéfique surtout si vous avez beaucoup de charges à payer ainsi que des emprunts à rembourser.  

L’amortissement joue un rôle important dans votre stratégie fiscale. Le revenu brut connaît une réduction en cas de fluctuation des gains. Cela minimise ainsi vos charges fiscales. 

Une meilleure gestion de la fiscalité selon le marché

Vous réduisez l’impact fiscal qui doit s’appliquer sur vos revenus avec l’amortissement. En effet, quand le marché immobilier est en bonne santé, vos gains locatifs le sont également. Cependant, plus vous générez de revenus, plus vous êtes imposé. Vous bénéficiez donc d’une certaine flexibilité sur la gestion de l’imposition pendant plusieurs années. De plus, si vous envisagez une revente LMNP du logement ancien, la plus-value ne sera pas amortie et vous la percevez en totalité. 

Durée d’amortissement LMNP ancien: comment l’optimiser?  

Savoir jouer avec la durée d’étalement des charges vous permet de rentabiliser au maximum votre investissement dans l’ancien. Si vous choisissez correctement la durée d’amortissement, vous générez du profit entre vos avantages financiers et vos charges fiscales substantielles. Ces quelques conseils vous permettront de bien choisir. 

Examinez les caractéristiques du bien

C’est primordial quand vous investissez dans l’immobilier ancien. En plus de la structure du bâti, vous devez aussi vérifier que les équipements ne sont pas obsolètes pour être proposés à location meublée. Cela vous permet de proposer des équipements plus performants avec une durée de dépréciation plus correcte.  

Estimez l’usure anticipée de l’immobilier et du mobilier

L’usure anticipée des meubles et du bâtiment peut aussi avoir des répercussions sur la durée d’amortissement. Certains équipements s’usent plus rapidement et demandent une période d’amortissement plus courte. En tenant compte de ces informations, vous pourrez choisir avec exactitude la durée de l’amortissement du LMNP ancien. Cela augmente ainsi vos déductions fiscales.  

Prenez en compte la flexibilité financière

Vous pouvez choisir une durée d’amortissement plus courte pour profiter des avantages fiscaux immédiats. Cependant, cela engendre des surcout suf les charges fiscales à court terme. En optant pour une durée plus longue, vous bénéficiez des avantages fiscaux pendant une longue période, même si les économies d’impôts sont retardées. 

En optimisant la durée de répartition des charges du LMNP ancien, vous profitez d’une meilleure rentabilité à long terme. Pour cela, vous devez appliquer une analyse approfondie du bien meublé. Pour tirer les meilleurs avantages fiscaux, vous devez choisir la durée adaptée à votre activité. Cela vous permet de mieux gérer votre investissement. 

Durée amortissement  LMNP ancien : quelles conséquences ?

L’imposition des bénéfices locatifs d’un lmnp ancien est très faible avec l’amortissement. Dans le cas où ces bénéfices sont nuls, vous êtes libérés des charges fiscales pendant quelques années.  En location meublée non professionnelle, la dépréciation minimise donc les revenus imposables pendant plusieurs années. 

L'amortissement rapide

Si vous choisissez l'amortissement de courte durée, la déduction se fait rapidement. La réduction d'impôt est de ce fait plus courte. L’amortissement reste complet, mais son exécution se fait le plus rapidement possible. La déduction fiscale est à court terme

L'amortissement long terme

Avec une durée d’amortissement plus longue, la réduction fiscale perdure sur plusieurs années. Son application est moins rapide, mais vous préservez une économie fiscale pendant longtemps. C’est la solution adéquate si vous souhaitez conserver votre activité LMNP ancien à long terme. 

L’impact de l’amortissement sur la revente

En règle générale, la plus-value en cas de revente est imposable. La plus-value augmente quand le remboursement des coûts du bien est assez conséquent. Cela augmente ainsi la plus-value du logement en cas de revente. En effet, l’amortissement entraîne la “réduction de valeur” de l’immeuble. Par contre, un faible amortissement engendre une plus-value nette moins importante. 

Ce qu’il faut retenir: 

• La durée de l’amortissement lmnp ancien est de 25 à 40 ans pour le bâti, elle est de 5 à 10 ans pour les meubles. 
• L’amortissement réduit la dépréciation du bien au cours du temps. 
• La durée de l’amortissement permet de profiter d’une réduction à long terme.