Comment emprunter en France pour investir à l'étranger ?

Emprunter en France pour investir à l’étranger est aujourd’hui une solution privilégiée par de nombreux épargnants français. L’internationalisation des patrimoines n’est plus réservée aux grandes fortunes : chacun peut désormais profiter du dynamisme de certains marchés immobiliers européens ou mondiaux pour diversifier ses actifs.

Un pied-à-terre sous le soleil andalou, un appartement locatif à Lisbonne ou une opportunité à Dubaï : dans tous les cas, la question du financement demeure le pivot central de votre réussite. Si l’idée de solliciter une banque locale dans le pays cible séduit certains, obtenir un crédit pour investir à l’étranger auprès d’une banque française demeure, pour un résident fiscal français, la solution la plus pertinente et la plus économique. Cette démarche, certes plus technique qu’un crédit immobilier classique pour une résidence secondaire à La Baule, repose néanmoins sur des mécanismes bancaires éprouvés. Elle consiste à mobiliser la force du système financier hexagonal pour conquérir de nouveaux territoires.

Pourquoi choisir une banque française pour financer un projet étranger ?

Lorsqu'on envisage d'acquérir un bien hors de nos frontières, le réflexe naturel pourrait être de s'adresser aux établissements bancaires du pays de destination. Pourtant, pour un investisseur résidant en France, le parcours local est souvent semé d'embûches : barrière de la langue, exigence d'un apport personnel colossal (souvent plus de 40 %), et taux d'intérêt nettement plus élevés que ceux pratiqués par nos établissements domestiques.

Les avantages du crédit immobilier en France : taux et sécurité

Le marché du crédit français possède des spécificités uniques au monde qui constituent un avantage compétitif majeur pour l'emprunteur. En France, la quasi-totalité des prêts immobiliers sont accordés à taux fixe. Cela signifie que vous connaissez à l'euro près le coût de votre financement sur toute la durée du contrat, vous protégeant ainsi des fluctuations des marchés financiers. À l'inverse, dans de nombreux pays comme l'Espagne ou le Royaume-Uni, les taux variables sont la norme, ce qui peut mettre en péril la rentabilité d'un investissement locatif en cas de remontée brutale des indices.

De plus, les taux d'intérêt en France demeurent structurellement bas par rapport aux moyennes mondiales. En finançant votre projet via une banque française, vous maximisez l'effet de levier. Si vous empruntez à 3,5 % pour un bien qui délivre un rendement net de 6 % à l'étranger, vous créez une richesse patrimoniale significative en utilisant l'argent de la banque. Enfin, la protection de l'emprunteur est extrêmement forte en France, avec des réglementations strictes sur le coût de l'assurance et les frais de dossier.

La problématique de la garantie hypothécaire hors des frontières

Le défi majeur lorsque vous souhaitez emprunter en France pour investir à l'étranger est d'ordre juridique. Pour sécuriser un prêt, une banque exige systématiquement une garantie. En France, il s'agit généralement d'une hypothèque sur le bien acheté. Or, une banque française ne peut pas (ou très difficilement) inscrire une hypothèque sur un bien situé en dehors du territoire national.

Cette limite s'explique par la complexité de faire exécuter une saisie immobilière à l'étranger en cas de défaut de paiement. Les systèmes juridiques diffèrent, et les coûts de recouvrement international seraient prohibitifs. C'est le principal "non" que vous essuierez si vous demandez un prêt classique pour acheter directement à Rome ou à Athènes. Pour contourner cet obstacle, il faut donc proposer à la banque des garanties situées en France, là où elle possède un pouvoir d'action direct.

Les solutions de financement pour votre investissement international

Puisque l'hypothèque sur le bien étranger est exclue, les banques françaises ont développé des solutions alternatives pour accompagner leurs clients. Ces outils permettent de lever des fonds en s'appuyant sur votre patrimoine déjà constitué dans l'Hexagone.

Le prêt de trésorerie hypothécaire sur un bien situé en France

C'est sans doute le levier le plus puissant pour l'investisseur déjà propriétaire. Si vous possédez votre résidence principale ou un bien locatif en France, et que celui-ci est intégralement ou largement remboursé, vous pouvez solliciter un prêt de trésorerie hypothécaire.

La banque va inscrire une hypothèque sur votre bien français pour vous prêter une somme d'argent que vous pourrez utiliser librement pour votre achat à l'étranger:

• Quotité de financement : généralement, les banques prêtent entre 50 % et 70 % de la valeur vénale de votre bien français.

• Usage : vous apparaissez comme un acheteur "comptant" dans le pays cible, ce qui renforce votre pouvoir de négociation.

• Exemple : vous possédez un appartement à Lyon estimé à 400 000 €, totalement payé. La banque vous accorde un prêt de 250 000 € garanti par cet appartement. Vous utilisez ces 250 000 € pour acheter une villa en Grèce sans avoir besoin de crédit sur place.

Le nantissement de placements financiers ou crédit Lombard

Si votre patrimoine est financier plutôt qu'immobilier, le crédit Lombard est la solution idéale. Il s'agit de "nantir" (donner en garantie) un contrat d'assurance-vie, un PEA ou un compte-titres auprès de votre banque. En contrepartie, l'établissement vous accorde une ligne de crédit.

L'intérêt majeur du nantissement est que votre épargne continue de travailler pour vous. Si vous avez 300 000 € sur une assurance-vie, vous ne les retirez pas (évitant ainsi la fiscalité sur les gains) ; vous les bloquez simplement. La banque vous prête, par exemple, 180 000 €. Votre capital de 300 000 € continue de générer des intérêts qui peuvent, dans certains cas, compenser une partie du coût des intérêts du prêt. C'est une stratégie d'optimisation patrimoniale de haut niveau, très prisée des clients de banques privées.

Le prêt personnel non affecté pour les petits projets immobiliers

Pour des projets de moindre envergure, comme l'achat d'un parking, d'un petit studio dans un pays où l'immobilier est très abordable (certaines zones d'Europe de l'Est par exemple) ou pour financer un apport personnel, le prêt personnel peut être envisagé.

Contrairement au crédit immobilier, le prêt personnel ne nécessite pas de garantie réelle (hypothèque ou nantissement). Cependant, il présente des caractéristiques différentes :

• Montant limité : rarement au-dessus de 75 000 €.

• Durée courte : souvent limitée à 7 ou 10 ans maximum.

• Taux : généralement plus élevé qu'un crédit immobilier classique.

  C'est une solution d'appoint efficace pour boucler un plan de financement ou pour agir extrêmement rapidement sur une opportunité de marché, car le déblocage des fonds est bien plus véloce qu'un prêt avec passage devant notaire.

Les critères d'éligibilité des banques françaises

Même avec des garanties solides, les banques ne financent pas n'importe quel projet à l'aveugle. Elles procèdent à une analyse rigoureuse de votre profil et de la destination choisie pour s'assurer que l'opération ne présente pas de risque systémique.

La solidité du patrimoine existant et le taux d'endettement

Pour emprunter en France pour investir à l'étranger, vous devez présenter un profil rassurant. Les banques recherchent des investisseurs dits "patrimoniaux". Cela signifie que l'acquisition à l'étranger ne doit pas être votre premier achat. Le fait de posséder déjà sa résidence principale en France est un prérequis quasi systématique.

Votre taux d'endettement sera scruté avec une attention particulière. En France, la norme du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) limite l'endettement à 35 % des revenus nets. Pour un investissement à l'étranger, les banques sont souvent encore plus prudentes. Elles appliqueront une décote importante sur les futurs revenus locatifs étrangers (parfois jusqu'à 50 %) pour tenir compte des frais de gestion à distance, de la fiscalité locale et des risques de vacance. Votre reste à vivre doit être confortable pour pallier tout imprévu dans le pays de destination.

La localisation du projet : focus sur l'Union Européenne

La géographie de votre investissement influence directement la décision de la banque. Il est infiniment plus simple d'obtenir un financement pour un bien situé en Union Européenne (Espagne, Portugal, Italie, Allemagne) que pour un projet en Amérique Latine ou en Asie du Sud-Est.

Pourquoi cette préférence ?

• Stabilité juridique : les banques connaissent les cadres légaux européens.

• Transparence du marché : Iil est facile pour un expert de vérifier la réalité des prix à Madrid ou Berlin.

• Stabilité monétaire : pour les pays de la zone Euro, le risque de change est nul, ce qui sécurise le remboursement.

Si vous sortez de l'UE, la banque pourra exiger que vous soyez déjà client depuis de nombreuses années ou que votre surface financière soit telle que le projet ne représente qu'une petite fraction de votre patrimoine global.

Les étapes pour obtenir votre crédit immobilier transfrontalier

Le montage d'un dossier de financement international demande une préparation minutieuse. Contrairement à un achat national, vous devrez prouver la pertinence économique de votre acquisition dans un marché que le banquier ne maîtrise pas forcément.

Constitution d'un dossier solide et évaluation de la valeur vénale

Votre dossier doit être "clé en main". Le banquier ne fera pas l'effort de chercher les informations sur le marché immobilier de Lisbonne à votre place. Vous devez lui fournir un dossier complet comprenant :

• Le compromis ou l'offre d'achat traduit (si nécessaire).

• Une étude de marché locale : prix au m², demande locative, projets d'urbanisme à proximité.

• Des estimations locatives de deux ou trois agences locales reconnues.

• L'évaluation de la valeur vénale : dans le cas d'un prêt hypothécaire sur un bien français, la banque mandatera un expert pour évaluer votre bien actuel. Cette estimation doit être récente et réaliste, car c'est elle qui déterminera le montant maximum du prêt.

Stage	Action	Objectif
1. Préparation	Bilan patrimonial complet	Identifier la garantie (Immo ou Placement)
2. Étude de marché	Dossier de rentabilité locale	Rassurer la banque sur l'investissement
3. Expertise	Évaluation du bien en France	Fixer l'enveloppe de financement possible
4. Accord	Édition de l'offre de prêt	Sécuriser les fonds avant la signature finale

 

L'importance de l'assurance emprunteur et des garanties de change

L'assurance emprunteur est un point souvent négligé qui peut bloquer un dossier. Pour un prêt de trésorerie hypothécaire, les règles sont les mêmes que pour un prêt classique : vous devez être assuré en cas de décès ou d'invalidité. Si vous achetez dans un pays jugé "à risque" par les assureurs, les primes pourraient grimper ou certaines garanties pourraient être exclues.

Autre point vital : la garantie de change. Si vous empruntez en euros pour acheter un bien dans une devise différente (dollar, dirham, couronne), vous vous exposez à un risque monétaire. Si l'euro se renforce, votre mensualité reste la même mais vos revenus locatifs convertis diminuent. Les banques préfèrent souvent que le financement soit dans la même devise que les revenus, mais cela est rarement possible avec une banque française. Vous devez donc démontrer que votre rentabilité locative est suffisante pour absorber une variation de change de 10 à 15 %.

Fiscalité et revenus locatifs : anticiper le remboursement du prêt

L'aspect fiscal est le nerf de la guerre. Il conditionne votre cash-flow net, c'est-à-dire l'argent qu'il vous reste réellement en poche pour rembourser votre crédit en France. Une erreur de calcul sur la fiscalité locale peut transformer un projet rentable en un gouffre financier mensuel.

La convention fiscale entre la France et le pays de destination

La France a signé des conventions fiscales avec la plupart des pays du monde pour éviter que vous ne soyez imposé deux fois sur les mêmes revenus. En règle générale, les revenus immobiliers sont taxés dans le pays où se trouve l'immeuble.

Cependant, vous devez déclarer ces revenus en France. Selon la convention, deux méthodes existent pour éviter la double imposition :

1. Le crédit d'impôt : vous payez l'impôt dans le pays cible, et la France vous accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus.

2. L'exemption avec taux effectif : les revenus étrangers ne sont pas taxés en France, mais ils sont ajoutés à vos revenus français pour déterminer le taux d'imposition global de votre foyer.

   Une étude fiscale préalable est indispensable pour savoir combien il vous restera après impôts pour payer vos mensualités de crédit.

Rapatriement des loyers et impact sur votre capacité de remboursement

Percevoir des loyers à l'étranger pour rembourser un prêt en France implique une logistique bancaire sans faille. Vous devrez souvent ouvrir un compte bancaire local pour percevoir les loyers et payer les charges de copropriété ou taxes locales.

Le rapatriement des fonds vers votre compte français peut engendrer des frais de virement internationaux et des commissions de change régulières. Pour optimiser cela, l'utilisation de plateformes de change en ligne (néobanques ou courtiers en devises) peut vous faire économiser des sommes significatives sur le long terme. La banque française qui vous a accordé le prêt voudra s'assurer que le flux de trésorerie est sécurisé et que vous disposez d'une épargne de précaution en France pour pallier un éventuel blocage administratif du transfert de fonds international.

Accompagnement : faire appel à un courtier spécialisé en non-résidents

Face à la complexité de monter un dossier pour emprunter en France pour investir à l'étranger, l'aide d'un professionnel est plus qu'un luxe : c'est une sécurité. Un courtier spécialisé dans le financement international ou les dossiers complexes possède un réseau de partenaires bancaires (banques privées, banques de gestion de fortune, pôles spécialisés) que vous ne pourriez pas solliciter seul.

Ce professionnel saura présenter votre dossier sous son meilleur jour, en mettant en avant les bonnes garanties et en choisissant l'établissement qui a le plus d'appétence pour votre pays de destination. De plus, il pourra vous accompagner sur les questions d'assurance et de structuration juridique (achat en nom propre, via une SCI ou une structure locale). Passer par un expert permet souvent d'obtenir des conditions de taux que vous n'auriez pas obtenues en direct, tout en sécurisant la validation de votre projet dans des délais compatibles avec vos obligations contractuelles à l'étranger.

Emprunt en France : une option avantageuse pour l’immobilier européen

Emprunter en France pour investir à l'étranger est une option stratégique, offrant des avantages considérables : des taux d'intérêt compétitifs, une sécurité renforcée grâce aux crédits à taux fixe, et des solutions flexibles adaptées à votre profil. Cependant, il est crucial de bien comprendre les défis juridiques, comme l'absence d'hypothèque sur le bien étranger, et de se préparer minutieusement pour constituer un dossier solide. Grâce à des solutions telles que le prêt de trésorerie hypothécaire ou le crédit Lombard, vous pouvez lever des fonds tout en optimisant votre patrimoine.

Vous avez un projet immobilier à l'international ? Contactez-nous dès maintenant pour discuter de vos options de financement et obtenir un accompagnement personnalisé pour concrétiser votre investissement à l'étranger. Faites le premier pas vers la diversification de votre patrimoine dès aujourd'hui !

FAQ : Peut-on emprunter en France pour investir dans n'importe quel pays ?

Oui, il est possible d'emprunter en France pour investir dans de nombreux pays, mais les banques privilégient généralement les investissements au sein de l’Union Européenne en raison de la stabilité juridique et monétaire.

Quel type de bien peut-on financer avec un emprunt en France pour un investissement à l'étranger ?

Vous pouvez financer divers types de biens, comme des appartements, maisons, ou même des biens commerciaux, tant qu'ils sont situés dans un pays où le financement est considéré comme viable par la banque.

Quels sont les frais supplémentaires associés à l'emprunt en France pour un projet à l'étranger ?

Outre les frais classiques (frais de dossier, assurance emprunteur), des frais de change ou des coûts de transfert des fonds peuvent s'ajouter si vous empruntez en euros pour acheter dans une devise différente.

Est-ce que l'éligibilité pour un prêt dépend du pays où l'on investit ?

Oui, les banques analysent la stabilité économique et la transparence du marché immobilier du pays cible. Les investissements dans des pays jugés instables ou risqués peuvent être plus difficiles à financer.

 Faut-il avoir une résidence principale en France pour emprunter ?

Bien que cela ne soit pas toujours obligatoire, la possession d'une résidence principale en France renforce généralement votre profil d'emprunteur, augmentant vos chances d'obtenir un prêt pour un investissement international.