Investissement immobilier pour expatriés : investissez depuis l’étranger

Parlons de l’investissement immobilier pour expatriés. Mais quelles solutions concrètes s’offrent à vous, pour les Français vivant à l’étranger ? Vous vivez hors de France, mais vous souhaitez investir intelligemment, sécuriser votre avenir et générer des revenus durables ? C’est tout à fait possible, même en étant non-résident. Acheter une propriété en France, monter un projet locatif rentable ou placer votre argent dans une SCPI, tout cela est accessible à distance.

Aujourd’hui, de nombreux expatriés choisissent de profiter de la solidité du marché immobilier français. Pourquoi ? Parce que la France reste un pays attractif pour investir, avec des taux encore compétitifs et une fiscalité maîtrisable, même depuis l’étranger. Vous pouvez envisager un achat pour la location, une résidence secondaire, ou simplement bâtir un patrimoine en prévision d’un retour. Voici comment procéder !

Dans quoi voulez-vous investir ? Locatif, résidence principale ou secondaire ?

Quand on parle d’investissement immobilier pour expatrié, la première question à se poser est simple mais cruciale : dans quoi souhaitez-vous investir exactement ? Vous êtes français, vous vivez à l’étranger et vous voulez bâtir un projet solide. Très bien. Mais avant de choisir un bien, un pays ou une fiscalité, vous devez clarifier un point fondamental : l’objectif de votre investissement.

C’est cette étape qui conditionnera toutes vos décisions. Et quand on est expatrié, les enjeux sont encore plus forts, car l’investissement se fait à distance, avec parfois une visibilité limitée sur le marché français. Voilà pourquoi vous devez faire le bon choix entre un bien locatif, une résidence principale future ou une résidence secondaire pour les vacances.

Investir dans le locatif pour générer des revenus à distance

L’investissement locatif est l’option la plus populaire parmi les expatriés. Pourquoi ? Parce qu’il permet de générer des revenus réguliers, même à plusieurs milliers de kilomètres. C’est une solution concrète pour faire travailler votre argent tout en développant votre patrimoine immobilier en France. Voici ce que vous devez considérer avant de vous lancer :

• Type de location : meublée ou vide ? La location meublée permet de profiter du statut LMNP, intéressant sur le plan fiscal ;
• Localisation stratégique : visez les grandes villes dynamiques comme Lyon, Nantes ou Bordeaux. Ces zones garantissent une demande locative élevée ;
• Gestion à distance : confiez la gestion à une agence de confiance. C’est un point clé quand on vit à l’étranger.

 

Prenons un exemple : vous êtes basé à Singapour. Vous investissez dans un studio à Lille pour la location meublée. Un gestionnaire s’occupe des locataires, des loyers et de la maintenance. Résultat : un taux d’occupation élevé et des revenus réguliers sans contrainte. C’est l’exemple typique d’un investissement immobilier pour expatrié bien pensé et bien piloté.

Une résidence principale anticipée : un choix stratégique pour votre retour

Certains expatriés choisissent d’acheter leur future résidence principale pendant leur séjour à l’étranger. Cela peut paraître prématuré, mais c’est en réalité une stratégie efficace. Pourquoi ? C’est pour :

• Anticiper son retour : vous rentrez dans 3 ou 5 ans ? Acheter maintenant vous permet d’éviter une flambée des prix ;
• Bénéficier d’un bon taux : les taux d’intérêt sont actuellement encore attractifs. Profitez-en avant qu’ils ne remontent ;
• Rendre le bien rentable en attendant : louez votre bien jusqu’à votre retour. Cela vous aide à rembourser une partie du crédit.

 

Prenons encore un exemple. Vous vivez à Montréal, mais vous savez que vous rentrerez à Lyon d’ici 4 ans. Vous achetez un appartement de 80m² maintenant. Vous le louez en meublé avec un bon taux de rentabilité. Et le jour de votre retour, vous récupérez votre logement en parfait état. Ce type de projet nécessite un peu plus de planification, mais il combine patrimoine, revenus et résidence future. C’est donc une stratégie très rentable à long terme.

Résidence secondaire : pour les vacances, mais aussi pour le patrimoine

Acheter une résidence secondaire en France est une autre solution à envisager. Ce n’est pas toujours le premier réflexe des expatriés, mais c’est un choix plein de sens si vous retournez souvent dans votre région d’origine, ou si vous souhaitez transmettre une propriété à vos enfants. Les avantages sont multiples :

• Un pied-à-terre personnel : pour les vacances, les séjours familiaux, ou simplement pour garder un lien fort avec la France ;
• Un investissement plaisir : vous profitez du bien, tout en le valorisant sur le long terme ;
• Une location ponctuelle : vous pouvez aussi louer le bien en votre absence, et générer quelques revenus complémentaires.

 

Exemple : Vous êtes originaire de la Bretagne, mais vous vivez actuellement à Abu Dhabi, au cœur des Émirats arabes unis. Il s’agit d’une ville dynamique où modernité et tradition se côtoient. Pourtant, votre attachement à la Bretagne reste intact. Pour renouer avec vos racines, vous achetez une maison de charme à Quimper, nichée entre ruelles pavées et paysages verdoyants.

Vous y passez vos étés pour profiter de ses marchés locaux, des randonnées en bord de mer et de ses soirées conviviales.  Le reste de l’année, vous louez la maison sur des plateformes saisonnières. Avec ce type d’investissement, l’équilibre est parfait entre rentabilité, plaisir et transmission. Ce type d’investissement immobilier pour expatrié est idéal pour ceux qui recherchent à la fois un cadre de vie personnel et un actif patrimonial durable.

Et pourquoi pas les SCPI ? L’alternative souple et 100 % à distance

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont aussi une excellente solution pour les expatriés qui veulent investir sans gérer un bien. Vous achetez des parts dans des immeubles professionnels, et vous percevez des revenus locatifs sans aucune gestion.

Voici les avantages principaux de ce type d’investissement :

• Zéro contrainte de gestion : tout est pris en charge par la société de gestion ;
• Accessibilité à distance : vous souscrivez en ligne, depuis n’importe quel pays ;
• Diversification immédiate : vos parts sont investies dans des dizaines d’immeubles partout en France.

 

Prenons un cas simple : vous êtes expatrié au Canada. Vous placez 50 000 euros dans une SCPI de bureaux à Paris. Chaque trimestre, vous touchez des revenus locatifs nets. Vous n’avez rien à gérer, ni à déclarer sur place. C’est une forme moderne, souple et efficace d’investissement immobilier pour expatrié, parfaite pour ceux qui veulent investir sans souci.

Bref, quel que soit le type de bien choisi, il est essentiel de définir votre projet dès le départ. C’est cette clarté qui vous évitera les erreurs, les doutes, et les pertes de temps. Posez-vous ces questions dès maintenant :

• Est-ce un projet pour générer des revenus, pour habiter plus tard, ou pour profiter durant les vacances ?
• Quel niveau de gestion êtes-vous prêt à déléguer depuis l’étranger ?
• Quelle est votre situation fiscale dans votre pays de résidence ?
• À quel horizon voulez-vous rentabiliser votre investissement ?

 

En définissant clairement votre objectif, vous choisissez le bon bien, le bon emplacement, le bon mode de financement et la bonne stratégie fiscale.

Où investir en France depuis l'étranger ? Zones clés et opportunités

Vous êtes français et expatrie, et votre projet d'investissement immobilier en France prend forme. Après avoir défini le type de bien, une question essentielle se pose. Où allez-vous investir exactement ? Le choix de la zone géographique est absolument déterminant. C'est même plus important que le bien en lui-même. En effet, votre réussite dépendra grandement de cet emplacement.

Les grandes métropoles : sécurité, dynamisme et forte demande locative

Les grandes villes françaises sont des valeurs sûres pour un investissement immobilier. Pourquoi ? Parce qu’elles concentrent l’activité économique, les étudiants, les familles et les cadres en mobilité. Cela garantit une demande locative constante. Voici quelques villes clés à prioriser :

City	Atouts
Paris	Rareté, prestige, loyers élevés. Marché stable et attractif, surtout en petites surfaces
Lyon	Très dynamique économiquement, forte population étudiante, rendements intéressants.
Bordeaux	Qualité de vie, attractivité touristique, excellente accessibilité avec le TGV
Nantes & Rennes	Très appréciées des jeunes actifs, bonne tension locative, potentiel de croissance

 

Les avantages d’investir dans ces villes incluent :

• Vous louez rapidement, même en votre absence ;
• La gestion locative peut être totalement déléguée à une agence locale ;
• Vous bénéficiez de revenus réguliers grâce à une occupation optimale.

 

Les villes moyennes : rentabilité attractive et marchés en développement

Depuis quelques années, de nombreuses villes moyennes en France deviennent très intéressantes pour les expatriés. Et pour cause, les prix d’achat sont plus accessibles, et les rendements sont souvent meilleurs que dans les grandes métropoles. Vous pouvez choisir parmi ces villes :

• Angers : ville étudiante, proche de Paris, dynamisme culturel ;
• Tours : parfaite pour le meublé étudiant, bon potentiel touristique ;
• Dijon : croissance constante, centre-ville rénové, bon rapport qualité-prix ;
• Clermont-Ferrand : forte demande de logements, loyers stables, bonne gestion locative possible.

 

Les avantages d’investir dans ces villes moyennes incluent :

• Prix d’entrée plus faibles, donc accessible même avec un budget moyen ;
• Possibilité de diversifier en achetant plusieurs biens ;
• Idéal pour de la location meublée à fort rendement.

 

Les zones touristiques : investir pour louer et en profiter soi-même

Certaines zones en France offrent un double avantage : rendement et plaisir. Ce sont les régions touristiques. Vous pouvez y investir pour louer à l’année ou à la saison, tout en profitant du bien de temps en temps. Voici quelques villes touristiques intéressantes :

• Côte d’Azur : Antibes, Cannes, Nice. Marché haut de gamme, demande étrangère, loyers élevés ;
• Provence : charme, soleil, location saisonnière en forte demande ;
• Alpes : stations comme Annecy, Chamonix, ou Megève. Idéal pour de la location à la semaine en hiver ;
• Pays basque : Biarritz, Saint-Jean-de-Luz. Tension locative très forte l’été.

 

Voici ce qu’il faut savoir si vous souhaitez investir dans les zones touristiques de France :

• Ce type d’investissement nécessite une bonne gestion locale, souvent via des conciergeries ;
• Il peut être couplé à un usage personnel lors de vos séjours en France ;
• Il demande de respecter les réglementations locales sur la location touristique.

 

Exemple : vous êtes résident au Japon. Vous achetez un appartement à Annecy que vous louez sur Airbnb. Vous y venez l’été, et le reste du temps, vous encaissez de bons revenus locatifs.

Investir en SCPI pour diversifier sans se déplacer

Vous n’avez pas de préférence géographique ? Vous ne voulez pas gérer un bien en direct ? Les SCPI sont parfaites pour les expatriés qui cherchent de la simplicité et de la rentabilité. Vous investissez dans des portefeuilles immobiliers diversifiés, tels que les bureaux, les commerces, la santé…, partout en France, parfois même en Europe.

Voici ce que vous bénéficierez si vous choisissez d’investir dans une SCPI en tant qu’expatrié :

• Vous investissez depuis l’étranger, sans vous déplacer ;
• Vous touchez des revenus réguliers sans gérer quoi que ce soit ;
• Vous êtes exposé à des zones dynamiques, choisies par des experts.

 

Exemple : vous vivez à Londres. Vous placez 100 000 euros dans une SCPI orientée bureaux en Île-de-France. Tous les trimestres, vous percevez un rendement net sans aucune charge de gestion.

Comment bien choisir la zone quand on vit à l’étranger ?

Voici les critères clés pour choisir le bon emplacement :

• Objectif de votre projet : locatif, résidence, transmission ?
• Budget disponible : selon les zones, le prix au m² peut varier fortement ;
• Niveau de délégation souhaité : plus vous êtes loin, plus la gestion doit être professionnelle ;
• Durée de détention prévue : un projet court nécessite un marché liquide. Un projet long peut viser des zones en développement ;
• Taux de rentabilité : attention aux promesses trop belles. Préférez un rendement cohérent et stable.

 

En tant qu’expatrié, quelle fiscalité pour votre investissement immobilier en France ?

Quand on parle d’investissement immobilier pour expatrié, la question de la fiscalité revient immédiatement. Vous vivez à l’étranger, mais vous achetez un bien en France. Alors, qui vous impose ? Quel taux s’applique à vos revenus locatifs ? Comment optimiser la gestion fiscale de votre projet immobilier ?

Être non-résident fiscal : ce que cela implique

Un expatrié est généralement un français résident fiscal à l’étranger. Cela signifie que vous ne payez plus vos impôts en France sur vos revenus mondiaux, mais uniquement sur vos revenus de source française. Et cela change tout pour votre investissement immobilier. Un expatrié est non-résident fiscal si :

• Il passe plus de 183 jours par an hors de France ;
• Son foyer fiscal et son activité professionnelle sont dans un autre pays.

 

Conséquences :

• Vous êtes imposé uniquement sur les revenus générés en France, comme vos revenus locatifs ;
• Vous relevez du centre des impôts des non-résidents, situé à Noisy-le-Grand ;
• Vous bénéficiez de règles fiscales spécifiques.

 

Cette distinction est fondamentale. Elle détermine votre taux d’imposition, vos obligations déclaratives et vos droits à exonération.

Imposition des revenus locatifs : ce que vous devez savoir

En tant qu’expatrié, si vous louez un bien immobilier en France, vous devez déclarer vos revenus locatifs en France. La fiscalité applicable dépend du type de location que vous choisissez. Deux options s’offrent à vous.

Location vide : régime des revenus fonciers

Si votre bien est loué non meublé, vous relevez du régime foncier. Voici comment cela fonctionne :

• Vous déclarez vos revenus locatifs bruts ;
• Vous pouvez déduire les charges réelles suivantes : travaux d’entretien ou de rénovation, intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, assurances du bien ;
• Le bénéfice net est imposé à un taux minimum de 20 %.

 

Astuce importante : si vous prouvez que votre taux d’imposition effectif (calculé sur l’ensemble de vos revenus mondiaux) est inférieur à 20 %, vous pouvez demander à l’utiliser. Cela vous permet de payer moins d’impôt en France.

Location meublée : régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Si vous choisissez la location meublée, vous êtes imposé dans la catégorie des BIC. Deux régimes sont possibles : Micro-BIC et régime réel.

Voici ce qui caractérise ces deux régimes :

Régime	Conditions	Benefits	Limites
Micro-BIC	Loyers annuels < 77 700 euros	Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus	Aucune déduction de charges possible
Régime réel	Sans plafond de loyers, souvent choisi si charges importantes	Déduction de toutes les charges (travaux, frais, assurances) Amortissement du bien immobilier	Plus complexe, obligations comptables plus lourdes

 

Ces deux régimes sont ouverts aux expatriés. Vous pouvez les utiliser même si vous êtes résident à l’étranger. Il suffit de bien choisir selon votre stratégie patrimoniale et votre mode de gestion locative.

Prenons un exemple clair et concret. Vous êtes expatrié en Australie. Vous avez investi dans un studio meublé à Montpellier. Vos loyers perçus en une année s’élèvent à 10 000 euros. Vous choisissez le régime micro-BIC. Voici ce qu’il se passe :

• Un abattement de 50 % est appliqué : vous ne serez imposé que sur 5 000 euros ;
• Le taux d’imposition minimum est de 20 % (sauf si vous justifiez un taux plus bas) ;
• Vous paierez donc environ 1 000 euros d’impôt sur ces revenus.

 

Vous voyez, en tant qu’expatrié, la fiscalité des revenus locatifs en France peut être simple à gérer, à condition de bien connaître les options. Choisissez la formule la plus adaptée à votre projet, et anticipez vos charges et vos revenus.

Prélèvements sociaux : êtes-vous concerné ?

C’est une question cruciale pour les expatriés. En tant que non-résident, êtes-vous soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS) sur vos revenus immobiliers en France ? Voici la règle :

Situation de l’expatrié	Régime applicable	Taux de prélèvements
Résident dans l’EEE ou en Suisse, affilié à un régime local de sécurité sociale	Non soumis à la CSG/CRDS, mais soumis au prélèvement de solidarité	7,5 %
Résident hors de l’EEE	Soumis aux prélèvements sociaux (CSG + CRDS)	17,2 %

 

 

Exemple : vous vivez au Royaume-Uni (hors EEE depuis le Brexit). Vous devez donc payer les 17,2 %. Si vous vivez en Allemagne, seulement 7,5 %.

C’est un point à vérifier selon votre pays de résidence fiscale. Cela change fortement la rentabilité nette de votre projet immobilier.

SCPI : une fiscalité différente et souvent plus simple

Si vous investissez via une SCPI, la fiscalité dépendra du type de SCPI (française ou internationale) et de la nature des revenus perçus. Pour les SCPI françaises, vous êtes imposé sur les revenus fonciers, comme pour un bien en direct. La SCPI vous fournit un relevé annuel fiscal pour votre déclaration. Les prélèvements sociaux s’appliquent selon les mêmes règles que précédemment. Les SCPI peuvent aussi distribuer des revenus issus d’investissements hors de France. Ces revenus étrangers sont imposables dans le pays source, puis potentiellement exonérés en France selon les conventions fiscales.

Exemple : vous achetez des parts de SCPI depuis Singapour. Vous touchez 3 000 euros de revenus immobiliers français. Vous serez imposé en France, et le reste dépendra de votre convention fiscale bilatérale.

Conventions fiscales internationales : un outil puissant à ne pas négliger

La France a signé des conventions fiscales avec plus de 120 pays, comme l’Allemagne, l’Algérie, la Suisse... Ces textes évitent la double imposition et déterminent où vous devez payer vos impôts selon la nature de vos revenus. Grâce à ces accords :

• Vos revenus locatifs sont généralement imposés uniquement en France ;
• Vous pouvez éviter la double taxation sur les plus-values ou les dividendes ;
• Certains accords permettent un crédit d’impôt dans votre pays de résidence.

 

Chaque expatrié doit consulter la convention fiscale signée entre la France et son pays. Cela vous permet d’anticiper, d’optimiser et d’éviter les mauvaises surprises.

Voici quelques conseils simples pour optimiser votre fiscalité d’expatrié :

• Renseignez-vous bien sur votre statut de non-résident ;
• Choisissez le bon régime fiscal selon la nature de votre location ;
• Faites appel à un expert-comptable spécialisé non-résidents si besoin ;
• Utilisez les conventions fiscales à votre avantage ;
• Optez pour une bonne gestion locative, avec des professionnels en France ;
• Pensez à la SCPI si vous voulez éviter la complexité de la gestion.

 

La fiscalité d’un investissement immobilier pour expatrié peut sembler dense, mais elle devient un levier puissant dès que vous l’appréhendez bien.

L’investissement immobilier en France à portée des expatriés

L’investissement immobilier pour expatrié en France est bien plus qu'une simple transaction : c'est un projet concret et passionnant. Que vous visiez des revenus locatifs stables, une future résidence ou un patrimoine de propriété à transmettre, les opportunités sont nombreuses. Par ailleurs, grâce aux outils numériques, aux SCPI et aux agences de gestion, investir en France depuis l’étranger n’a jamais été aussi simple et sécurisé.

Prêt à concrétiser votre investissement immobilier en France depuis l'étranger ? Ne laissez pas la distance vous freiner ! Contactez dès aujourd'hui notre expert spécialisé dans l'investissement immobilier pour expatriés. Recevez des conseils personnalisés, explorez les meilleures opportunités et sécurisez votre avenir financier.