Investissement immobilier quand on est expatrié

Une étude a récemment dévoilé que de nombreux Français sont séduits par l’investissement immobilier. Ce placement offre la possibilité d’optimiser son patrimoine sur le long terme. De nos jours, un bon nombre d’expatriés français investissent dans l’immobilier en France. Cependant, réaliser des investissements immobiliers en France en étant à distance n’est pas une mince affaire. En étant un non-résident français, il est capital de connaitre les diverses étapes et démarches à entreprendre pour réussir un investissement immobilier en tant qu’expatrié.

Pourquoi opter pour un investissement immobilier lorsque l’on s’expatrie ?

Généralement, lorsque l’on s’expatrie, on cherche à obtenir un revenu plus important que celui proposé en France. En effet, les expatriés choisissent souvent de travailler à l’étranger pour les meilleures conditions de vie qu’offre le pays de destination (pris en charge du logement par l’employeur, les indemnités liées à l’expatriation, les salaires plus élevés…). Ainsi, ils pourront faire des économies. Cependant, les expatriés sont en parfaite connaissance du fait qu’ils ne vont pas rester éternellement à l’étranger. La plupart d’entre eux reviennent même avant l’âge de la retraite. Il est donc important de miser sur un placement financier afin de garantir une rentrée d’argent pérenne.

L’investissement immobilier pour expatriés est une démarche prometteuse et rentable, surtout l’investissement locatif. Ce type de placement offre la possibilité de générer des profits durant l’expatriation et permet d’avoir une résidence principale au moment du retour en France. Il permet également de créer des revenus supplémentaires afin de pouvoir préparer la retraite ou de constituer un patrimoine pour les générations futures. Un investissement locatif pour expatriés permet donc de rapporter de l’argent tout en mettant en place un bien à transmettre aux enfants plus tard.

La fiscalité immobilière pour expatriés

Il existe quelques spécificités fiscales pour les expatriés souhaitant établir un investissement immobilier en France. Même si la résidence fiscale d’un expatrié se trouve à l’étranger, l’administration fiscale de l’Hexagone impose des revenus immobiliers de source française en France. La taxe foncière et d’habitation ainsi que la taxe sur les logements inoccupés devront également être versées à l’état français, un minimum de 20 % du revenu locatif est imposé pour une location nue. Cette taxe s’applique notamment aux revenus des bénéfices industriels et commerciaux de la location meublée, communément appelés BIC. Il concerne aussi les revenus fonciers de la location vide. Un taux de 17,2 % de prélèvements sociaux s’additionne à cette contribution.

Une fiscalité avantageuse pour les expatriés

Si l’on se réfère à cette convention imposée par l’état français, un expatrié, en plus de payer les taxes en France, est également soumis à l’impôt du pays de son expatriation. De ce fait, il est soumis à une double taxation. Toutefois, la plupart des pays étrangers ont signé une convention fiscale internationale avec la France offrant la possibilité d’éviter la double imposition aux revenus immobiliers sur le territoire français. La majorité des pays d’expatriation prisés des Français et les pays de l’Union européenne ont approuvé ce traité fiscal. Les pays éligibles à cette taxe sont consultables auprès de l’administration fiscale française et pour trouver la liste des conventions fiscales avec la France.

Depuis l’octobre 2019, d’autres mesures ont été prises pour faciliter la vente immobilière pour les expat. Le ministre de l’Action et des Comptes publics, les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine immobilier des expatriés non-résidents ont été supprimés dans l’Union européenne et le barème progressif identique à celui des résidents a été établi. Dix ans après le départ d’un expatrié du territoire national, il bénéficie également d’une exonération de 150 000 euros pour les cessions immobilières.

Investissement immobilier pour expatriés : une démarche  à distance

L’investissement en LMNP

L’investissement en LMNP consiste à faire l’achat d’un appartement ancien, puis le mettre en location meublée suivant le minimum d’ameublement exigé par la loi Alur. En tant qu’expatrié, il est plus judicieux de confier la gestion locative à une agence immobilière. En termes de gestion locative, la location meublée classique se révèle être plus rentable. Vous bénéficierez d’une souplesse de gestion ou de revente. En effet, quand la location prend fin, le propriétaire expat peut récupérer la propriété pour en faire sa résidence principale ou pour la revendre.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP présente de nombreux avantages, surtout pour les personnes qui s’expatrient. Il est parfait pour ceux qui désirent faire un investissement locatif en France pour faire des revenus locatifs un complément de revenu. Toutefois, il faut que les recettes ne dépassent pas les 50 % des revenus totaux et soient limitées jusqu’à 70 000 euros par an. Ce régime fiscal offre également la possibilité de se constituer un patrimoine sans avoir à payer de l’impôt à travers un investissement locatif meublé.

L’investissement immobilier en BIC

Le régime fiscal BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux concerne généralement la location meublée. Il est souvent prisé des expatriés par les divers avantages qu’il offre et par sa capacité à fournir une situation favorable en termes de revenus fonciers par rapport à la location nue. Un investisseur en location meublée peut également déclarer les revenus au régime micro BIC ou régime réel simplifié. Ce statut offre la possibilité de bénéficier d’un abattement de 50 % avec de simples systèmes de déclaration.

Le régime fiscal micro BIC est intéressant quand l’expat obtient des loyers qui ne dépassent pas les 32 600 euros. Pour les loyers excédant ce seuil, il est préférable d’opter pour un régime du réel ou le BIC, car avec ce dernier, l’amortissement du bien et d’autres charges peuvent être déductibles. Cependant, il est plus judicieux de faire appel à un comptable professionnel afin de calculer les amortissements. En bref, le régime BIC offre une fiscalité avantageuse sur les loyers et une sécurité de gestion locative.

L’investissement immobilier en SCPI

Un investissement immobilier en SCPI ouSociété Civile de Placement en Immobilierest également connu sous le nom d’investissement « Pierre Papier ». Ce régime consiste à investir dans des parts d’immeubles. Le propriétaire expat ne dispose donc pas de bien palpable, mais des parts dans des biens immobiliers comme l’investissement dans des actions. Ce véhicule est géré par plusieurs autorités de marchés et par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).Avec ce type de placement, les investisseurs reçoivent les loyers par le biais de la société de gestion agréée par l’AMF, tous les mois ou tous les trimestres, à une hauteur de 95%.

Pour les investisseurs expatriés, la SCPI présente plusieurs avantages. A priori, ce statut est accessible à toutes personnes en expatriation et convient à tous types de budget. Ils peuvent effectuer un investissement à partir de 1000 euros. La SCPI ne présente pas de risques d’impayés étant donné que l’investissement concerne un parc entier et non un seul immeuble. Avec un taux de rendement de 7% net de charge, ce type de placement figure parmi les plus prisés des Français résidents à l’étranger.

Qu’en est-il du prêt investissement pour expatriés ?

Bien que l’investissement immobilier pour expatriés est rentable et prisé, nombreuses sont les banques qui restent réticentes pour octroyer un crédit immobilier pour les expatriés. Obtenir un prêt bancaire se révèle donc être un peu difficile pour un français résident à l’étranger. Afin de réussir à avoir une approbation de prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire, il faudra vérifier plusieurs paramètres tels que la capacité d’endettement de l’expat ainsi que le montant de son apport. Les banques examineront de près la situation d’un expatrié, elles cherchent à analyser l’entreprise dans laquelle il travaille et s’assurent qu’il dispose d’un contrat de travail. Les établissements bancaires restent plus frileux quand il s’agit d’approuver un crédit immobilier aux Français résidents à l’étranger, ils demandent des garanties solides avant de consentir le prêt.

Nos conseils pour obtenir un prêt investissement pour expatriés

Les expatriés sont souvent découragés par la difficulté de se faire un prêt immobilier par une banque. Cependant, il existe de bonnes pratiques que les Français résidents à l’étranger devront connaître pour mettre les chances de leurs côtés et bénéficier d’un crédit immobilier.

Bien choisir son statut fiscal

Bien que l’obtention d’un crédit immobilier auprès d’une banque se montre un peu compliquée pour un expat, elle n’est pas rédhibitoire. À vrai dire, le souci des établissements bancaires ne réside pas dans la présence physique, mais dans le statut fiscal. Les banques qui accordent un prêt investissement aux expatriés avancent des taux élevés pouvant aller de 0,2 à 0,5 %. Toutefois, les taux français se montrent plus avantageux que ceux avancés dans d’autres pays. Pour mettre les chances de son côté, il est préférable pour un expatrié d’éviter un contrat de travail qui le soumet au régime fiscal du pays d’expatriation. Privilégier un contrat de travail droit français est plus profitable et retient l’attention de nombreuses banques.

Solliciter l’aide d’un courtier

Pour être sûr de mettre la main sur un prêt immobilier pour expatriés, il est également possible de faire appel aux services d’un intermédiaire. Un courtier en crédit vous permet de gagner du temps dû au fait qu’il est mieux placé pour choisir la meilleure banque en pesant le pour et le contre préalablement. Un courtier serait aussi un bon négociateur, il saura très bien quelles sont les conditions qui sont favorables aux besoins et aux attentes de l’expatrié, que ce soit pour le type de prêt, pour le taux ou encore pour la durée. Généralement les risques liés au statut sont compensés par un taux élevé en premier apport pouvant s’élever jusqu’à 30 % alors que celui des résidents est de 10 %. La prestation d’une agence de courtage est toutefois abordable, elle n’alourdira pas la dépense de l’investisseur. Le coût horaire n’excède pas le 1 % du montant de prêt.

Réussir un investissement locatif pour expatriés

Après avoir obtenu un prêt immobilier auprès d’une banque, il est maintenant temps de concrétiser votre projet immobilier. En optant pour un investissement locatif pour expatriés, vous bénéficierez d’une défiscalisation. En misant sur l’achat d’un bien ancien et en le rénovant pour en faire un bien locatif, vous allez créer des charges foncières. Vous allez ensuite déduire les revenus locatifs aux charges foncières dans le but d’avoir un déficit foncier.

Afin de pouvoir bénéficier de cet avantage, il faut remplir 3 conditions. A priori, vous devez faire l’achat d’un bien ancien. Par la suite, vous allez effectuer des rénovations pour un montant plus élevé que le loyer estimé sur une année. Enfin, il vous est conseillé de mettre le bien en location sur une durée de plus de trois ans successifs.

En étant éloigné, il est important de bien choisir l’assurance des biens mis en location. En effet, comme tous les propriétaires, les Français résidents à l’étranger peuvent être exposés aux risques de dommages causés par les troubles d’utilisation, les défauts de construction ou encore les manques d’entretien. Il est donc indispensable de souscrire à une assurance multirisque habitation. Afin de couvrir les éventuels problèmes de paiement, il est préférable de faire recours à une assurance qui garantit les impayés.

Quel type de bien investir en location en tant qu’expatrié ?

Afin de pouvoir effectuer un investissement à haut rendement, il est important de bien choisir le type d’investissement locatif pour expatriés qui rapporte et qui offre la possibilité de générer d’importants profits. 

Opter pour un investissement locatif des petites surfaces

L’investissement locatif des petites surfaces comme les studios est un marché dynamique. Ce placement requiert un apport ne dépassant pas les 130 000 euros, frais de notaire inclus. La rentabilité nette de l’investissement locatif de petites surfaces peut aller de 4 à 6 %. Afin de générer plus de profit, un expatrié doit penser à privilégier les grandes villes. Avec un investissement locatif des petites surfaces, il est préférable de trouver une ville sise dans des bassins d’emploi ou une cité étudiante. La demande locative est forte dans ces territoires.

Investir dans un immeuble

Un expatrié se lançant dans un investissement locatif dans un immeuble a la possibilité de profiter d’une rentabilité de 7 à 12%. Ce type de placement requiert un apport un peu élevé. Il permet aux expatriés de bénéficier de l’effet levier du crédit. Si l’expatrié prend le temps de bien choisir l’emplacement de l’immeuble et mise dans la rénovation de ce type de location, il pourrait bénéficier d’une rentabilité allant jusqu’à 10 %. Un investissement locatif dans un immeuble est idéal pour les expatriés désirant avoir un revenu périodique à la retraite. 

Miser sur une colocation

Miser sur une colocation est également un excellent choix pour réussir un investissement locatif pour expat. Avec un apport aux alentours de 280 000 euros, ce type d’investissement avance une rentabilité de 7 à 11 %. La colocation est très demandée dans les grandes villes et connait une croissance accrue. Ce type de location s’adresse aux jeunes actifs, aux étudiants ainsi qu’à ceux qui recherchent un logement moins cher. La colocation offre la possibilité de gagner des revenus immanents.

Où investir en France quand on est expatrié ?

La France est un pays favorable à l’investissement immobilier pour expats. Elle dispose de nombreuses grandes villes dynamiques, actives où il fait bon vivre. Afin d’éclairer les Français résidents à l’étranger sur les villes qui leur assurent un rendement locatif élevé, voici nos conseils pour pouvoir sélectionner les villes propices à l’investissement locatif pour expat.

Ne pas se limiter aux villes que vous connaissez

La plupart des expats ont tendance à investir dans la ville de sa résidence ou celle qui est proche de sa famille. Pour être sûr de faire appel à un proche en cas de besoin, nombreux sont ceux qui choisissent cette solution. Cependant, cette démarche n’est pas très fructifiante si l’environnement n’est pas propice à un investissement locatif. Cela engendrera une faible rentabilité. Opter pour une ville que vous connaissez bien n’est donc pas le seul critère qu’il faut prendre en considération lors d’un investissement immobilier pour les Français résidents à l’étranger. Il se peut également que la ville soit peu dynamique et cela impactera la rentabilité du projet. Il est de ce fait important de prendre en compte la demande locative de la cité.

Faire attention à la vacance locative

La vacance locative est surtout importante dans les petites villes et communes. Investir dans des grandes villes se révèle donc être une solution plus adaptée afin de pouvoir générer une rentabilité locative élevée. Dynamiques, elles boostent l’attractivité et présentent un important rendement locatif. Afin de connaitre les villes les plus attractives en termes d’investissement locatif, il est possible de consulter en ligne le classement annuel des cités les plus attractives. Se rendre sur l’INSEE est également une bonne idée, cette plateforme permet de vérifier l’attractivité locative d’une ville française.

• Paris

Ville lumière, ville économique et ville étudiante, la capitale française est l’une des villes les plus prisées des investisseurs, résidents ou non. Offrant une grande qualité de vie et d’une situation géographique stratégique, elle détient une forte demande locative. Bien desservie, Paris ne présente aucune vacance locative et est favorable pour un investissement locatif pour expat. Le prix de l’immobilier avoisine les 10 500 euros le m².

• Bordeaux 

Bordeaux, la capitale girondine figure également partie des villes les plus appréciées des bailleurs expats. Sa proximité avec la capitale de la France (2 heures en train) associée à son climat agréable lui offre la possibilité de bénéficier d’une excellente qualité de vie. En 5 ans, les prix de l’immobilier bordelais ont connu une augmentation de plus de 37 %. Cette ville avance de belles rentabilités aux investisseurs expats. De plus, la vacance locative dans cette commune est presque inexistante.

• Toulouse 

La ville de Toulouse enregistre ces dernières années une importante activité économique. Elle présente une forte demande locative. Les cadres, les jeunes actifs ainsi que les étudiants se ruent dans la recherche de logement dans cette localité grâce à son agréable climat et sa qualité de vie. Baptisée « Ville Rose », le prix moyen au m² d’un appartement dans cette cité s’élève à 3 260 euros. 

• Lyon

Lyon est une ville favorable pour un investissement immobilier pour les Français résidents à l’étranger. La capitale des Gaules enregistre, en effet, une augmentation annuelle de population de 1 %. Proche de la capitale, de la Méditerranée et des Alpes, Lyon possède une forte demande locative. Le marché immobilier dans cette ville est très prometteur, en une année, les prix ont augmenté de 7 %.

• Nantes

Cette ville fait partie des cités françaises qui attirent un bon nombre d’investisseurs immobiliers. Nantes dispose d’une grande qualité de vie, un dynamisme économique ainsi qu’une attractivité touristique. Elle abrite plus de 50 000 étudiants soit 20 % de la population nantaise et dispose d’une offre académique complète et de grande qualité. Cette ville étudiante avance un prix au m² d’une moyenne de 3 350 euros avec une population de plus de 60 % qui loue une propriété. Elle se révèle donc être une ville propice à un investissement locatif pour les expatriés.

• Rennes

Cette ville attire de nombreux locataires en raison de son offre universitaire. En effet, Rennes figure parmi les villes étudiantes les plus réputées de l’Hexagone. Elle compte des étudiants de plus de 20 % de sa population. En 2020, le prix au m² d’un immobilier à Rennes est de 3 200 euros et enregistre une hausse de près de 7 % en une année seulement. Les investisseurs français résidents à l’étranger peuvent profiter d’une rentabilité locative supérieure à 4 % dans cette ville.

Nombreuses sont les grandes villes propices à un investissement immobilier pour les Français résidents à l’étranger, quel que soit le pays d’expatriation. Pour une grande sécurité d’investissement, il est préférable de confier l’acquisition d’un bien et la gestion locative à des professionnels comme les agences immobilières ayant une force de frappe grandissante.