Emprunter en SCI : comment financer votre projet immobilier ?

Pour emprunter en SCI il faut une bonne planification financière et un dossier solide. Vous mettrez ainsi toutes les chances de votre côté pour obtenir un financement avantageux. La Société Civile Immobilière ou SCI est devenue un incontournable si vous souhaitez investir dans l’immobilier de manière structurée et partagée.

En 2023, près de 1 million de SCI étaient répertoriées en France, selon les statistiques de l’INSEE. Il s'agit d'une structure parfaitement adaptée pour des projets d’acquisition et de gestion de biens immobiliers. En particuliers, dans un contexte familial ou entre associés non familiaux. La SCI familiale permet de protéger et transmettre le patrimoine entre proches. La SCI classique quant à elle, favorise les projets à vocation locative ou de plus-value avec des associés externes, souvent motivés par la rentabilité.

Obtenir un financement est un atout majeur pour une SCI. L’emprunt bancaire, par exemple, facilitera l’accès à des biens immobiliers de plus grande valeur aux associés. Il pourra aussi limiter l’effort d’investissement personnel. Le risque individuel sera réduit tout en augmentant les opportunités de rendement.

Selon une étude de la Banque de France, près de 80 % des projets en SCI font appel à un financement bancaire. C'est un levier qui tient une place décisive dans les stratégies d’investissement immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCI et ses spécificités d'emprunt ?

Plusieurs personnes pourront acquérir, gérer et transmettre ensemble des biens immobiliers, tout en bénéficiant d’avantages financiers et fiscaux spécifiques grâve à une structure juridique appelée Société Civile Immobilière ou SCI. Elle est différente de l’indivision, qui impose une gestion partagée de manière plus rigide.

La SCI permet aux associés de définir les règles de gouvernance via des statuts. Cela facilite la prise de décisions collectives et la continuité en cas de succession. Sa création implique des démarches administratives comme la rédaction des statuts et l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette structure simplifie cependant la gestion et optimise la détention de biens à long terme.

Dans ce type de société, l’emprunt bancaire peut être contracté au nom de la société. Cela permet de mutualiser les apports et de répartir les responsabilités entre les associés. Les risques individuels pourront être réduits et les projets immobiliers seront mieux rentabilisés.

L'engagement de chaque associé se fera en fonction de sa participation dans l'entreprise. Les banques considèreront la capacité d’endettement globale de la société. Il sera alors possible d’accéder à des prêts plus importants que ceux qu’un individu pourrait obtenir seul.

La SCI peut être soumise au régime fiscal de transparence (IR), ce qui signifie que les bénéfices générés par la société ne sont pas imposés au niveau de la structure elle-même, mais au niveau des associés. Chacun déclarera ainsi ses revenus immobiliers en fonction de sa quote-part dans la société. Il pourra potentiellement bénéficier de régimes fiscaux avantageux (déductions d’intérêts d’emprunt, frais d’entretien, etc.). 

Le nombre de SCI en France a connu une forte croissance ces dernières années, avec environ 1 million de structures recensées en 2023, selon l’INSEE. Une augmentation annuelle de plus de 5 % depuis 2018 a été constatée. Ce succès s’explique par les avantages fiscaux et financiers qu’elle procure, surtout dans un contexte de transmission de patrimoine.

Selon le Ministère de l’Économie, la SCI permettrait en moyenne une économie fiscale de 15 % sur les droits de succession pour les transmissions intrafamiliales. Elle est ainsi prisée par les familles qui cherchent à préserver leur patrimoine immobilier.

Prêt personnel ou emprunt via la SCI : quelle solution privilégier ?

Choisir entre un prêt personnel des associés pour financer une SCI et un emprunt contracté directement par la société est une décision qui va dépendre :

• des objectifs financiers

• de la capacité de chaque associé à prendre en charge les obligations liées au prêt.

Option	Description	Avantages	Inconvénients
Emprunt personnel	Chaque associé contractera un prêt à titre individuel pour financer sa contribution à la SCI. Il empruntera selon sa capacité financière et détiendra une part des bénéfices proportionnelle à son apport.	- Liberté individuelle : chaque associé peut moduler la somme empruntée. - Non-solidarité des associés : si un associé ne peut rembourser, les autres ne sont pas impactés. - Répartition des parts selon la contribution.	- Gestion multiple des crédits : chaque associé doit gérer son propre prêt. - Taux variables : chaque associé peut avoir un taux différent en fonction de son profil et de ses antécédents financiers.
Prêt au nom de la SCI	- La SCI contractera le prêt pour l’achat immobilier - Les associés apporteront une partie du capital en guise de fonds propres, - La capacité d’endettement collective est considérée - La gestion de la dette est mutualisée.	- Mutualisation du crédit : un seul prêt contracté par la SCI. - Simplification de la gestion : la SCI gère le crédit. - Meilleure négociation : possibilité d’obtenir un taux plus avantageux pour un montant collectif élevé.	- Obligation solidaire partielle : les associés peuvent être responsables en cas de défaillance de la SCI. - Dépendance à la solidité financière de la SCI, qui repose sur l’engagement des associés en fonction de leurs parts.

Les étapes pour obtenir un emprunt en SCI

Voici le processus détaillé pour obtenir votre prêt, étape par étape, avec les documents nécessaires et les attentes des banques pour ce type de financement.

Étape	Description	Documents et Exigences
1. Préparer un dossier solide	Constituer un dossier complet pour convaincre la banque de la viabilité financière de la SCI. Un dossier bien préparé renforce la crédibilité de la SCI et démontre la capacité des associés à rembourser le prêt.	- Statuts de la SCI : Définissent la structure et le fonctionnement de la société. - Apport des associés : Apport personnel souvent entre 10 % et 30 % du montant de l’investissement. - Prévisionnel de rentabilité : Projection des recettes et charges.
2. Garanties et exigences bancaires	Les banques demandent des garanties solides, car la SCI est une société de gestion immobilière. Ces garanties visent à limiter le risque pour la banque.	- Apports personnels : Apport minimum de 20 % du bien. - Garanties personnelles : Engagement des associés à rembourser en cas de défaillance. - Hypothèque : Garantie principale sur le bien immobilier.
3. Accord unanime des associés	La SCI nécessite l’unanimité des associés pour contracter un emprunt. Cela protège les associés d’un endettement excessif imposé par une minorité et garantit que chaque membre est pleinement d’accord avec l’investissement.	- Pourquoi l’unanimité ? : Assure que tous les associés partagent les mêmes risques et sont alignés sur la stratégie d’investissement.
4. Comparaison des offres bancaires	Comparer les offres bancaires permet de choisir le meilleur taux et les conditions de prêt les plus adaptées au projet de la SCI.	- Faire appel à un courtier : Négocier les meilleurs taux. - Comparer plusieurs banques : Optimiser les conditions en démarchant plusieurs établissements. - Choix entre taux fixe et variable : Selon les objectifs et la tolérance au risque.

 

La mutualisation des capacités d’emprunt 

Les associés pourront combiner leurs capacités d’emprunt pour financer des projets immobiliers d’envergure et optimiser la rentabilité de l’investissement en créant une SCI. Cela egendrera un effet de levier qui permettra à la société de financer une partie importante de l'achat immobilier par emprunt. Le rendement du capital propre investi sera optimal.

Capacité d’emprunt des associés et impact des garanties

Dans une SCI, la responsabilité des associés est illimitée par rapport aux dettes contractées par la société. Qu'est-ce- que ça veut dire ? Si la société est incapable de rembourser ses dettes, les créanciers peuvent se tourner vers le patrimoine personnel des associés en fonction de leur participation. Chacun pourra alors contribuer à augmenter les garanties présentées à la banque. L'entreprise sera alors plus solvable pour l’obtention d’un crédit.

Chaque associé pourra ainsi valoriser son propre patrimoine pour augmenter la capacité d’emprunt globale de la SCI. Cela augmentera les chances de la société d'obtenir un crédit à des conditions avantageuses. Les investisseurs pourront bénéficier d’une capacité d’emprunt supérieure à celle qu'ils pourraient obtenir individuellement, tout en répartissant les risques entre eux.

Rentabilité et impact de l’effet de levier en SCI

Le rendement brut moyen des biens immobiliers en France varie de 4 % à 7 %, en fonction de l’emplacement du bien et du type d’immobilier (résidentiel ou commercial) (INSEE). En ajoutant l’effet de levier par le financement bancaire, le rendement sur fonds propres peut dépasser les 10 %, surtout dans les zones tendues dans lesquelles la demande locative est forte et les loyers sont élevés.

Les taux d'intérêt des emprunts immobiliers pour les SCI en 2024 se situent en moyenne autour de 3 % pour des durées de 15 à 20 ans. Avec un effet de levier optimal, l'investissement locatif dans ce type de société peut ainsi offrir un taux de rentabilité nette de 7 % à 9 % en zones dynamiques. Il est bien supérieur aux placements traditionnels sans recours à l’emprunt.

Les prérequis indispensables pour emprunter avec une SCI

L'emprunt pour une SCI implique des critères spécifiques et des garanties que les banques exigent avant de financer des projets immobiliers d’envergure. 

Capital initial suffisant

Un apport conséquent permet non seulement de limiter le montant à emprunter, mais aussi de prouver aux banques la capacité des associés à contribuer financièrement. En général, les banques recommandent que la SCI finance au moins 20 % du projet avec ses propres fonds pour éviter un financement intégral. Cela réduit les risques pour les prêteurs. Ceux-ci accordent plus facilement un prêt lorsque les associés apportent une somme significative.

Accord à l’unanimité

Dans une SCI, tout emprunt souscrit engage la responsabilité des associés, ce qui nécessite leur accord unanime. Leur responsabilité est illimitée en cas de défaillance de la société. Les créanciers pourront se tourner vers le patrimoine personnel des membres pour le remboursement des dettes. Chacun sera alors engagé avec consentement explicite.

L'accord unanime assure une transparence totale et permet d’aligner les objectifs de chaque associé avant de prendre une décision financière majeure.

Assurance emprunteur

Dans le cadre d'une SCI, les associés peuvent choisir entre :

• une assurance collective souscrite au nom de la société

• des assurances individuelles pour chaque associé.

Une assurance collective garantit que la société peut rembourser le crédit en cas d’événements imprévus, comme le décès ou l'invalidité d'un associé. Elle simplifiera la gestion du contrat. Elle peut toutefois être coûteuse, surtout si les associés ont des profils variés en termes d’âge ou de santé.

À l’inverse, une assurance individuelle permet à chaque associé de choisir une couverture adaptée à son profil et à son budget, il pourra ainsi faire des économies.

Un associé plus jeune et en bonne santé pourrait obtenir une assurance à un coût moindre que les autres.

Les avantages et risques de l’emprunt pour une SCI

Les associés doivent peser le pour et le contre d'un emprunt pour une SCI. Ils pourront ainsi prendre des décisions avisées et gérer les finances de la SCI de manière optimale.

 

Avantages	Risques
Flexibilité du financement collectif   La SCI permet aux associés de mutualiser leurs ressources, accédant ainsi à des biens immobiliers plus importants.   Chaque associé peut apporter une part différente selon ses capacités. Cela facilite la gestion des participations et des remboursements.	Responsabilité illimitée des associés   Les associés sont responsables des dettes de la SCI sur leur patrimoine personnel, proportionnellement à leur part.   En cas de défaillance, chaque associé peut être tenu de rembourser la dette, risquant ainsi leur patrimoine personnel.
Accès à des prêts plus importants     Grâce à la mise en commun des capacités d’emprunt des associés, la SCI peut obtenir des prêts plus élevés auprès des banques, qui considèrent le patrimoine total et les garanties de chaque associé.   Les banques peuvent offrir des montants plus élevés et des conditions avantageuses en fonction des apports initiaux.	Nécessité d’une gestion concertée   La gestion exige des décisions prises en commun, souvent à l’unanimité.   Des désaccords entre associés peuvent ralentir les décisions et mettre en péril la stabilité de la SCI.
Optimisation de la rentabilité   L’emprunt permet d’appliquer l’effet de levier financier, augmentant la rentabilité des investissements en réduisant l’apport personnel.   Si les loyers couvrent les mensualités du crédit, la SCI peut générer une rentabilité nette favorable, notamment dans les zones à forte demande locative.	Conséquences en cas de défaut de paiement   En cas de non-remboursement, la banque peut saisir les biens de la SCI. Si ces biens ne couvrent pas la dette, les créanciers peuvent se tourner vers le patrimoine personnel des associés   Cela peut engendrer des répercussions financières importantes, notamment si le prêt est substantiel et sans garanties solides.

 

Obtenir un crédit pour sa SCI en ligne

De plus en plus d’investisseurs choisissent le crédit en ligne pour financer leurs projets immobiliers via une SCI. Il offre un accès rapide aux offres et une gestion simplifiée des démarches. Les plateformes et banques en ligne proposent divers services adaptés aux besoins des entreprises. Cela inclut des simulateurs de crédit et des options de financement flexibles.

Avantages du crédit en ligne pour une SCI

Gain de temps et simplification des démarches

Avec le crédit en ligne, les associés d'une SCI peuvent entamer leur démarche de financement directement depuis chez eux, sans se déplacer. Les documents requis, comme les statuts de la SCI et le prévisionnel financier, peuvent être téléchargés et traités en ligne. Cela réduira considérablement les délais et la complexité du processus.

Le suivi du dossier sera aussi facilité : les investisseurs peuvent consulter l’avancement de leur demande de crédit en quelques clics. Ce qui est un avantage appréciable comparé aux procédures souvent plus longues en agence.

Transparence des offres et accès aux simulateurs de crédit

Les banques en ligne et courtiers digitaux mettent à disposition des simulateurs. Les SCI pourront visualiser rapidement les conditions de crédit. Vous obtiendrez ainsi une estimation :

• du montant empruntable,

• du taux applicable,

• des mensualités à rembourser.

Cette transparence aide les associés de SCI à mieux comparer les offres et à évaluer la rentabilité de leur projet avant de s’engager. Certaines plateformes, comme celles proposées par des courtiers en ligne ou des comparateurs de crédit comme Cafpi, affichent également les conditions spécifiques au prêt SCI.

Conditions souvent avantageuses

Les banques en ligne, ayant des frais de structure réduits par rapport aux établissements traditionnels, proposent souvent des taux d’intérêt attractifs. Cette réduction des coûts opérationnels leur permet d’offrir des taux compétitifs et des conditions avantageuses pour les crédits SCI.

Un emprunt en ligne pourrait présenter un taux d’intérêt moyen de 2,5 %. Un crédit similaire dans une banque traditionnelle pourrait avoisiner les 3 % ou plus, en fonction des conditions de l’établissement.

Comparaison des options : Banque en ligne vs Banque traditionnelle

Critère	Banque en ligne	Banque traditionnelle
Flexibilité	Les banques en ligne sont plus flexibles, avec des démarches simplifiées et une prise de décision rapide.   Les clients peuvent gérer leurs opérations sans rendez-vous et le suivi est digitalisé.   C’est l’idéal pour les investisseurs à l’aise avec les interfaces numériques.	Les banques traditionnelles donnent la possibilité de rencontrer physiquement un conseiller, ce qui peut rassurer les clients pour des projets d'envergure.   Cependant, elles imposent souvent des démarches plus formelles et des délais plus longs pour certaines procédures.
Approche personnalisée	Les banques en ligne proposent généralement un accompagnement standardisé avec moins de personnalisation.   Cela peut convenir aux investisseurs autonomes et aux projets simples.	Les banques traditionnelles privilégient une relation de proximité avec des conseillers dédiés.   Cette personnalisation est un atout pour les projets complexes nécessitant des conseils approfondis, bien que cela puisse être plus coûteux et chronophage.
Étude comparative des taux	Taux d’intérêt généralement plus bas, en moyenne entre 2,5 % et 2,8 % pour les crédits SCI, grâce aux frais de fonctionnement réduits et à une stratégie d’attraction de nouveaux clients (source : Cafpi).	Taux d’intérêt légèrement plus élevés, entre 3 % et 3,5 % pour des crédits SCI similaires, en raison des coûts de fonctionnement plus élevés des agences physiques et du service personnalisé (source : Cafpi).

Ce qu'il faut retenir

Pour emprunter en SCI, il faut d'abord comprendre les différentes options disponibles, comme le crédit en ligne et le financement par une banque traditionnelle. Il faut aussi suivre des étapes précises pour constituer un dossier solide. Chaque choix comporte des avantages et des inconvénients, qu'il s'agisse de la rapidité des démarches en ligne ou de l'accompagnement personnalisé en agence.

Il est conseillé de faire appel à un courtier pour optimiser les conditions de financement et de prendre en compte les objectifs spécifiques de chaque associé, ainsi que la capacité d’endettement de la SCI.

Une planification financière rigoureuse reste indispensable pour garantir la rentabilité du projet immobilier et éviter les risques liés aux engagements financiers de la SCI.