Fiscalité des SCI familiales : optez pour le bon régime pour votre patrimoine

En France, la fiscalité des SCI familiales est connue pour sa complexité. Qu'à cela ne tienne, ce montage affiche une popularité accrue. Le CNGTC (Conseil national des greffiers des tribunaux de commerce) fait effectivement état d'un dédoublement du nombre de créations en à peine une décennie. Si en 2012, on comptait environ 48.000 sociétés civiles immobilières familiales, le chiffre est bien en-dessus de 88.000 en 2022. Rien de bien étonnant, puisque ce mode d'investissement permet aux membres d'une même famille la simplicité, quant à la gestion du patrimoine immobilier. On est à l'abri des déconvenues liées aux règles de l’indivision, souvent problématiques. Le tout est donc de bien choisir son régime fiscal de SCI.

Quels sont les régimes fiscaux applicables aux SCI familiales ?

La fiscalité des SCI familiales ramène à deux régimes fiscaux, à savoir l'IR (impôt sur le revenu) et l'IS (impôt sur les sociétés). Deux régimes d'imposition aux arcanes qui diffèrent les unes des autres.

L’impôt sur le revenu (IR)

Le régime d’impôt sur le revenu s’attribue par défaut à une société civile immobilière familiale. Il est surtout recommandé pour des objectifs patrimoniaux particuliers et dans la perspective d’une transmission familiale. Dans le cas d’une cession de parts SCI correspondant un bien immobilier, les revenus sont taxés au même titre que les plus-values immobilières particulières. L’abattement selon la durée de détention progressif entre alors en jeu.

Par ailleurs, en cas de location d'immeubles SCI, il sera question de revenus fonciers pour chaque associé. Chacun aura droit à ses gains, selon ses parts sociales. Il sera alors de taxation individuelle à des degrés divers. Notons que ce régime d'imposition SCI exonère l'entreprise elle-même de toute forme de taxation.

L’impôt sur les sociétés (IS)

Sous le régime d’impôt sur les sociétés, la SCI société civile est considérée comme une entité fiscale autonome. Les gains seront alors taxés à son niveau et non au niveau des associés. En 2024, le taux forfaitaire de 15% s’applique sur les premiers 42.500 € de revenu d’impôt sur les sociétés. Pour une civile immobilière SCI affichant un chiffre d’affaires supérieur à 10.000 €, le taux s’établit à 25%.

Le régime d’impôt sur les sociétés des SCI se caractérise aussi par la déductibilité des charges. En effet, l’on peut déduire du montant imposable l’amortissement comptable des immeubles, ou encore d’éventuels frais d'entretien et de gestion de la SCI. Par ailleurs, en cas de distribution de dividendes, chaque associé est taxé au PFU (Prélèvement forfaitaire unique) à 30 %. Ce pourcentage inclut les prélèvements sociaux de 17.2%.

Comparaison entre une SCI IR et une SCI IS : quel régime choisir pour sa SCI familiale ?

Lors de la création de SCI, il sera question de choisir entre l'IR et l'IS. Une opération à faire selon des critères bien définis. En cas de doute, le recours aux services d'un expert immobilier ou un spécialiste de la fiscalité est de mise.

Les critères à prendre en compte pour faire son choix

En matière de fiscalité des SCI familiales, choisir entre les régimes IR et IS est loin d'être une mince affaire. Il faudra alors se référer à trois critères de choix bien déterminés.

La nature des revenus (fonciers ou d’exploitation).

Pour une SCI société engrangeant uniquement des revenus fonciers, le régime IR est plus recommandé. En effet, le capital imposable sera déduit des charges et autres frais de gestion. De plus, le déficit foncier imputable sur les gains est plafonné à 10.700 € annuels, allégeant ainsi l’imposition des associés.

En revanche, une SCI familiale générant des revenus d'exploitation a tout intérêt à opter pour l’impôt sur les sociétés. Une recommandation qui fait surtout référence à l’amortissement comptable des biens. Le montant des gains imposables s’en trouve réduit. Mieux, tant que les dividendes ne sont pas encore distribués, l’on peut les réinvestir avec des coûts fiscaux raisonnables.

Le volume des charges déductibles

Mieux vaut opter pour l’IR, si la SCI a des charges limitées et déductibles. L’on parle ici de celles faisant référence à l’activité locative (intérêts de prêt, frais de travaux, taxes foncières…). Elles ont le mérite de diminuer les gains taxables, de manière significative. De plus, le revenu global peut être déduit du déficit foncier, à hauteur de 10.700 euros annuels.

Une société civile immobilière qui fait état de tout un lot de charges, le choix de l’IS est plus judicieux. En effet, ce régime permet de déduire les amortissements comptables des immeubles du montant taxable. La même règle s’applique à d’autres charges comme les provisions pour travaux, les honoraires et frais de gestion et d’autres charges financières conséquentes.

Les objectifs à long terme : transmission, cession, etc.

Dans la perspective d’un développement du patrimoine, une société civile immobilière familiale devrait opter pour la SCI. Il est donc question de réinvestir les bénéfices dans de nouveaux projets immobiliers. Pour couronner le tout, l’on a la possibilité de réduire les gains imposables, au moyen des amortissements.

En revanche, une SCI vouée à une transmission ou une cession de parts sociales est à assujettir à l’IR. Le montant taxable sera alors réduit, grâce au non-amortissement des biens. Dans le cas d’une transmission, les abattements s’avèrent avantageux : 100.000 € par personne (parent et enfant). Ce régime ouvre aussi la voie à une transmission progressive des parts. Ce mécanisme progressif d’impôt sur le revenu n'implique aucun frais supplémentaire.

Les avantages et les inconvénients de chaque régime

L'IR et l'IS sont deux régimes fiscaux avec des principes de fonctionnement aux antipodes les uns des autres.

Avantages et inconvénients de la SCI soumise à l’IR

Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu présente des avantages fiscaux certains. Elle a le mérite d'être fiscalement transparente. En effet, les bénéfices se partagent directement entre les associés. Ces derniers sont ainsi tenus de les spécifier dans leur déclaration de revenus, en fonction de leurs parts sociales. Dans les faits, ce régime exonère la SCI société civile de toute forme d'imposition. Mieux, elle a la possibilité de déduire les frais divers (intérêts de prêt, dépenses liés à des travaux, frais de gestion, ...). Ce SCI impôt a ainsi le mérite de réduire le revenu net imposable des associés.

Mais encore, ce régime fiscal SCI simplifie les procédures de transmission d'immeuble ou de parts sociales. Chaque associé peut alors faire valoir son droit de donation ou de succession. Il sera ainsi question des abattements avantageux propres à la transmission entre membres d'une même famille.

En revanche, le barème progressif d’impôt constitue un des revers d'une société civile immobilière soumise à l'IR. En effet, les revenus fonciers viennent grossir le rang des gains imposables des associés. Ce barème progressif d’impôt peut facilement amener le taux d'abattement jusqu'à 45%. De même, en cas de cession, les bénéfices seront taxés à hauteur de 19%. Pour ne rien arranger, il y a aussi les prélèvements sociaux de 17.2%.

Avantages et inconvénients de la SCI soumise à l’IS

En matière de revenu taxé à l’impôt sur les sociétés, deux types d'abattement peuvent s'appliquer : le taux normal à 25% et le taux réduit à 15%. Les SCI familiales justifiant d'un chiffre d'affaires en deçà des 10 millions €, ont droit à ce second. De plus, elles ne seront imposées qu'à hauteur de 42.500 €.

Par ailleurs, ce régime d’imposition SCI donne la possibilité d'amortir les biens immobiliers. Une option qui permet de baisser le bénéfice taxable, de manière significative. Au moment de revendre l'immeuble, les plus-values immobilières ne font nullement l'objet de taxation immédiate. La flexibilité répond aussi présente : les associés peuvent décider de se partager les dividendes ultérieurement. Autre avantage notable : au-delà d'une durée de détention de 5 ans, la SCI société civile a droit à une exemption partielle des bénéfices. Celle-ci devient totale dès la 16e année.

Toutefois, la fiscalité des SCI avec l’impôt sur les sociétés est pour le moins complexe. Une allusion que l'on fait notamment au phénomène de la double imposition. En effet, les gains font dans un premier temps l'objet d'imposition à l'IS. Puis, lors du partage des dividendes, chaque associé est confronté, soit au PFU (Prélèvement forfaitaire unique) à 30%, soit au barème progressif.

Pour ne rien arranger, la lourdeur administrative est inéluctable dans ce régime SCI. La société civile immobilière est dans l'obligation de tenir une comptabilité et de dresser des résultats annuels. Autant d'opérations qui relèvent de la compétence d'un expert-comptable, et donc des coûts supplémentaires.

Fiscalité des SCI familiales : les obligations à respecter pour les investisseurs

En termes de fiscalité des SCI familiales, la loi oblige les associés à honorer un certain nombre d'obligations. Elles visent notamment à éviter les litiges, notamment dans l'optique d'une transmission ou de cession de parts sociales.

Les obligations comptables pour une SCI familiale

La loi oblige une SCI familiale soumise à l'IS à la tenue d'une comptabilité complète. Il faudra faire appel à un expert-comptable pour le bilan SCI, compte de résultats et autres annexes. Le dépôt annuel des comptes au greffe est aussi de mise. En revanche, sous le régime de l'IR, il suffit de tenir un registre des décisions et justifier d'un suivi des comptes courants des associés.

Les déclarations fiscales obligatoires pour les SCI

Une SCI soumis à l’IR est tenue de déposer une déclaration n°2072 pour les gains fonciers. Chaque associé fera une déclaration de sa part. Sous l’IS, il sera question de déclarer les bénéfices via la liasse fiscale (2031). En cas de cession, la plus-value sera déclarée via le formulaire 2048-IMM.

Les obligations spécifiques lors de la cession de parts sociales

Dans une SCI familiale sujette à une cession de parts sociales, l'associé cédant doit avant tout obtenir l'accord préalable des autres associés. Il lui faut aussi notifier la cession et dresser un acte écrit. Des formalités administratives s'imposent aussi, en termes d'enregistrement de l'acte de cession.

La gestion des assemblées générales et des décisions collectives

La gestion d'une SCI familiale nécessite la tenue régulière d'assemblées générales. L'idée est de prendre collectivement des décisions importantes. Une référence notamment faite à l'approbation des comptes, ou bien à la cession de parts. Bien entendu, il faut la majorité pour adopter de telles décisions, sauf accord préalable des associés.

Les obligations en cas de dissolution ou de liquidation de la SCI

Un liquidateur doit être désigné par les associés pour procéder à la dissolution ou à la liquidation d'une SCI familiale. Le plus souvent, l'un des associés est nommé à ce poste. Il assurera la réalisation de l'actif et du passif. Autres charges : rédaction d'un procès-verbal et publication dans un journal d'annonces légales.

Optimiser la fiscalité de la SCI familiale : nos conseils !

L'optimisation de la fiscalité des SCI familiales est loin d'être une mince affaire. Voici nos conseils pour y procéder dans les règles de l'art.

Faites appel à un expert-comptable

Bien entendu, l'optimisation vise avant-tout des avantages fiscaux pour la SCI familiale. L'expertise d'un expert-comptable sera alors de mise. Ce professionnel prodiguera des conseils utiles, quant au choix du régime d'imposition. Il est aussi rompu dans l'art de déduire les charges, de la gestion des gains, ou encore de l'amortissement des biens.

Anticipez la transmission

Dans une SCI familiale, l'anticipation de la transmission vise plusieurs objectifs cruciaux. Elle permet, entre autres, de diminuer les frais liés aux droits de succession. De cette manière, on peut aussi garantir une gestion harmonieuse du patrimoine, garant de l'équilibre familial. Donations de parts sociales, clause d'agrément... Autant de supports qui fluidifient la répartition du patrimoine sur le long terme.

Adaptez le régime fiscal à l’évolution des objectifs

Dans une SCI familiale, l'évolution des objectifs implique inéluctablement l'adaptation du régime fiscal. L'idée est d'optimiser au mieux la gestion du patrimoine. Selon qu'il s'agisse de transmission, de défiscalisation, ou encore de gestion locative, il peut être pertinent de passer de l'IR à l'IS, ou vice-versa. Le mieux est de demander conseils auprès d'un expert comptable ou bien d'un expert immobilier.

Fiscalité des SCI familiales : ce qu’il faut retenir 

ien que complexe à bien des égards, la fiscalité des SCI familiales est reconnue pour sa flexibilité. Allusion faite à la possibilité de choisir entre les régimes d'imposition IR et IS. Avec ce premier, des SCI avantages fiscaux sont à la clé : la SCI n'est pas imposable en tant qu'entité. Seuls les associés le sont, selon leurs parts sociales. À l'inverse, une SCI soumis à l'IS se trouve taxée sur les bénéfices engrangés. Les associés ne sont pas épargnés : leurs dividendes sont taxés à l'impôt sur le revenu. Par ailleurs, les SCI familiales s'avèrent bénéfique, en termes de transmission de patrimoine immobilier. Des avantages fiscaux découlant des droits de donation ou de succession.