SCI IS ou IR tableau comparatif : quel régime choisir ?

La SCI IS ou IR tableau comparatif s’adresse à des investisseurs qui ont des objectifs fiscaux et patrimoniaux différents. Le choix du régime fiscal pour une SCI ou Société Civile Immobilière influence directement sa rentabilité et la fiscalité des associés.

En France, ces sociétés peuvent opter pour l'Impôt sur le Revenu (IR) ou l'Impôt sur les Sociétés (IS). Chacun présente des avantages et des contraintes spécifiques. Selon l'INSEE, près de 60% des SCI choisissent l’IR en raison de sa simplicité administrative. L’IS quant à lui séduit les projets immobiliers à forte ambition patrimoniale grâce à des taux attractifs : en particulier le taux réduit de 15% sur les premiers 42 500 euros de bénéfices.

Toutefois, cette décision dépend de nombreux facteurs, comme :

• la durée de détention des biens,

• le niveau des revenus fonciers,

• les perspectives de revente. 

Face à ces différences, comment déterminer le régime le plus adapté à votre projet immobilier et à vos objectifs financiers ? Quels sont les avantages et les inconvénients de chaque option ? Comment optimiser la rentabilité de votre SCI ? Vous aurez toutes les réponses dans cet article.

SCI à l'IR : une fiscalité transparente et avantageuse selon les profils des associés

Principe du régime IR : une SCI "transparente"

Pourquoi dit-on qu'une SCI soumise au régime de l'Impôt sur le Revenu (IR) est "transparente"? Cela signifie que ses résultats financiers ne sont pas imposés au niveau de la société elle-même, mais directement au niveau des associés. Chacun déclarera donc sa quote-part des bénéfices ou des pertes dans sa propre déclaration fiscale.

Si un associé détient 30% des parts d'une SCI générant 10 000 € de revenus annuels, il devra intégrer 3 000 € à ses revenus imposables personnels. C'est cette transparence fiscale qui permettra de simplifier et personnaliser l’imposition en fonction des profils des associés.

Avantages du régime IR

Fiscalité personnalisée

Chaque associé est imposé selon sa propre tranche d’imposition sur le revenu. Cela peut s’avérer avantageux pour les membres dont les revenus totaux sont faibles. Ils pourront ainsi bénéficier d’un taux d’imposition réduit, voire d’une exonération.

Déduction des charges et déficits

Les charges liées à l’activité de la SCI sont déductibles des revenus fonciers. On peut citer :

• les intérêts d’emprunt,

• les frais de gestion,

• les travaux d’entretien

• les assurances.

En cas de déficit foncier (lorsque les charges excèdent les revenus), jusqu’à 10 700 € peuvent être imputés directement sur le revenu global imposable de l’associé. Son impôt baissera alors de manière significative.

Le surplus du déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Il constituera alors un levier fiscal intéressant pour les projets impliquant des travaux.

Inconvénients du régime IR

Charges sociales sur les bénéfices

Les associés sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2%) sur leur quote-part des bénéfices. Cela peut alourdir la fiscalité totale, surtout pour les investisseurs situés dans des tranches d’imposition élevées.

Imposition des plus-values immobilières

La fiscalité des plus-values suit les règles des particuliers :

• le calcul de la plus-value impose de retrancher le prix d'achat ajusté (incluant les frais d’acquisition et certains travaux) du prix de cession,

• des abattements pour durée de détention permettent de réduire la charge fiscale : exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et des prélèvements sociaux après 30 ans.

Malgré ces avantages, cette fiscalité peut être lourde pour des ventes à court ou moyen terme.

Choix entre le régime micro-foncier et le régime réel

Régime micro-foncier

Il est accessible pour les associés ayant des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an. Il présente une simplicité administrative en appliquant un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus. Cependant, il ne permet pas de déduire les charges réelles ni de générer un déficit foncier. Il devient ainsi peu intéressant pour les projets avec des coûts importants.

Régime réel

Il est souvent privilégié. Il permet de déduire l’ensemble des charges effectives (intérêts d’emprunt, frais de travaux, assurances, etc.). Il est particulièrement avantageux pour les SCI dont les charges sont élevées, comme dans le cas de biens nécessitant des rénovations.

SCI à l'IS : une fiscalité corporative avec des avantages spécifiques

Principe du régime IS : Une imposition au niveau de la société

La SCI est considérée comme une entité fiscale distincte. Elle est directement imposée sur les bénéfices qu’elle réalise. Le taux d’imposition applicable est de 25% pour les sociétés réalisant plus de 250 000 € de bénéfices annuels. Un taux réduit de 15% s’applique sur les 42 500 premiers euros de bénéfices.

Il présente un avantage significatif pour les petites SCI. Contrairement au régime IR, les bénéfices ne sont pas automatiquement distribués aux associés. Cela laisse une marge de manœuvre pour optimiser la gestion fiscale de la société.

Avantages du régime IS

Amortissement des biens immobiliers

Cette opération comptable permet de réduire la base imposable en intégrant une dépréciation annuelle des biens. C'est le cas même si ces derniers ne subissent pas de dégradation physique réelle.

Un bien acquis pour 300 000 € avec une durée d’amortissement de 30 ans génère une charge d’amortissement de 10 000 € par an. Elle est déductible des revenus locatifs qui réduira le bénéfice imposable.

Taux d’imposition avantageux

Pour les SCI générant des bénéfices importants, le taux d’imposition forfaitaire de 25% est souvent plus compétitif que les tranches progressives de l’impôt sur le revenu. Elles peuvent atteindre jusqu’à 45% pour les contribuables les plus aisés.

C'est pour cette raison que le régime IS est attractif pour des projets immobiliers à forte rentabilité ou pour des investisseurs situés dans des tranches élevées d’imposition personnelle.

Optimisation fiscale des dividendes

La SCI peut décider de conserver les bénéfices pour financer de futurs projets, différant ainsi l’imposition des dividendes. Au moment de leur distribution, ces dividendes sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 12,8%, plus les prélèvements sociaux (17,2%). Cela peut être avantageux pour les associés ayant une faible imposition globale.

Inconvénients du régime IS

Imposition sur les dividendes

Si la SCI distribue ses bénéfices sous forme de dividendes, ceux-ci subissent une double imposition : d’abord au niveau de la société (via l’IS), puis au niveau des associés. Les dividendes sont alors taxés à 12,8% au titre du PFU et assujettis à 17,2% de prélèvements sociaux. Cela porte la taxation globale des revenus distribués à un niveau potentiellement élevé.

Moins de flexibilité financière

La gestion des bénéfices est plus rigide sous le régime IS. Avant toute distribution, les bénéfices doivent être diminués des charges et des amortissements. Leur affectation (distribution ou réserve) doit respecter les obligations légales et comptables.

Les flux financiers peuvent alors devenir plus complexes. Cela touche surtout les SCI composées d’associés ayant des attentes différentes concernant le rendement immédiat de leurs investissements.

Tableau comparatif : SCI IR vs SCI IS

 

Critère	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Nature de l’impôt	Imposition sur les revenus personnels des associés	Imposition sur les bénéfices de la société
Taux d’imposition	Taux progressif de 0% à 45%	Taux forfaitaire de 25% (2022)
Amortissement	Non autorisé	Autorisé sur les biens immobiliers
Déduction des charges	Déduction des charges (intérêts, travaux, etc.)	Déduction des charges et amortissements
Imposition des plus-values	Imposition selon les règles des particuliers (réduction possible)	Imposition sur les bénéfices avec amortissement intégré
Option de choix fiscal	Micro-foncier ou régime réel	Imposition sur les bénéfices de la société
Imposition des dividendes	Pas d’imposition supplémentaire sur les dividendes	Dividendes soumis à 12,8% via le PFU
Flexibilité des associés	Imposition selon la situation de chaque associé	Imposition uniforme sur les bénéfices

Comment choisir entre SCI IS et SCI IR ?

Le choix entre le régime de l’Impôt sur le Revenu (IR) et celui de l’Impôt sur les Sociétés (IS) pour une SCI dépend de nombreux facteurs en relation avec :

• la nature du projet,

• les objectifs des associés

• les projections financières de la société.

Critères à prendre en compte

Montant des bénéfices

Une SCI qui génère des bénéfices significatifs peut trouver un avantage dans le régime IS grâce à son taux fixe de 25%. Celui-ci reste souvent inférieur aux tranches d’imposition élevées de l’IR (jusqu’à 45% pour les revenus personnels).

Par ailleurs, la possibilité d’amortir les biens immobiliers sous le régime IS permet de réduire artificiellement les bénéfices imposables. Cela peut être particulièrement attractif pour des projets immobiliers à forte rentabilité.

Une SCI générant 80 000 € de bénéfices sera imposée à l’IR selon les tranches d’imposition des associés, potentiellement jusqu’à 45% pour certains. Dans le cas de l’IS, les bénéfices seraient taxés à un taux fixe de 25% (ou 15% sur les 42 500 premiers euros).

Durée de détention des biens

Si les associés prévoient de conserver les biens immobiliers à long terme, le régime IR peut être plus avantageux grâce aux exonérations progressives sur les plus-values immobilières :

• une exonération de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention,

• une exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

En revanche, à l’IS, les plus-values de cession sont calculées sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (VNC), réduite par les amortissements. Cela peut entraîner une imposition plus lourde sur les plus-values, surtout en cas de longue détention, car les amortissements viennent diminuer la VNC.

Nature du projet immobilier

Si la SCI est constituée pour gérer un patrimoine familial ou un projet à faibles revenus locatifs, le régime IR peut être plus adapté. Il permet une imposition plus souple et personnalisée en fonction de la situation fiscale des associés.

Par ailleurs, le régime IR permet d’utiliser des déficits fonciers pour réduire le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, ce qui est un atout en cas de travaux ou de charges importantes.

Pour des projets commerciaux ou des biens générant des revenus locatifs élevés, le régime IS est souvent privilégié. Il permettra de bénéficier de l’amortissement et d’une imposition uniforme.

Objectif de distribution des bénéfices

Le régime IS permet de gérer la distribution des bénéfices de manière flexible. Les associés peuvent choisir de réinvestir les bénéfices dans la SCI, différant ainsi l’imposition sur les dividendes. Cela peut être intéressant pour des projets immobiliers à long terme qui nécessitent un autofinancement.

À l’IR, les bénéfices sont automatiquement intégrés dans la déclaration de revenus des associés, sans possibilité de report ou de contrôle. Cela peut être une contrainte pour les membres qui veulent différer la perception des revenus pour optimiser leur fiscalité.

Impacts sur la gestion des revenus fonciers dans une SCI à l’IS et à l’IR

La gestion des revenus fonciers au sein d’une SCI varie considérablement selon le régime fiscal choisi. Elle aura aussi des implications notables sur le rendement locatif et la manière dont les déficits fonciers peuvent être utilisés pour optimiser la fiscalité.

Rendement locatif et fiscalité : comparaison

SCI à l’IR : un rendement lié à la fiscalité personnelle des associés

Sous le régime de l’Impôt sur le Revenu (IR), les bénéfices locatifs réalisés par la SCI sont directement attribués aux associés, proportionnellement à leurs parts dans la société. Ces bénéfices sont ensuite imposés dans la catégorie des revenus fonciers des associés, selon leur tranche marginale d’imposition (TMI) :

- pour un associé ayant une TMI élevée (30%, 41%, voire 45%), l’impact fiscal peut réduire de manière significative le rendement net des revenus locatifs,

- en revanche, pour un associé non imposable ou faiblement imposé, ce régime peut permettre de conserver un rendement attractif tout en bénéficiant des déductions fiscales.

SCI à l’IS : un rendement influencé par l’imposition directe de la société

Sous le régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS), les revenus locatifs sont d’abord imposés au niveau de la SCI à un taux fixe de 25% (ou 15% sur la tranche inférieure de bénéfices jusqu’à 42 500 €). Cette imposition peut être avantageuse pour des sociétés qui génèrent des revenus locatifs importants, car elle évite les TMI élevées.

Cependant, les bénéfices redistribués sous forme de dividendes aux associés sont soumis à une double imposition :

• l’impôt sur les bénéfices de la SCI,

• suivi de l’imposition des dividendes chez les associés (prélèvement forfaitaire unique de 12,8% et prélèvements sociaux de 17,2%).

Ce régime est donc le plus adapté si les associés préfèrent réinvestir les bénéfices dans la SCI plutôt que de les percevoir immédiatement.

Plafonnement des déficits fonciers

SCI à l’IR : déduction et imputation sur le revenu global

Le régime IR offre un avantage notable en matière de gestion des déficits fonciers. Si les charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) excèdent les revenus locatifs, le déficit peut être imputé :

- jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global des associés, ce qui permet de réduire leur imposition personnelle.

- le solde des déficits non imputés est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Cette souplesse est un atout pour les projets qui nécessitent des travaux lourds ou pour des biens qui génèrent des revenus modestes dans un premier temps.

SCI à l’IS : Un traitement comptable des déficits

Dans une SCI à l’IS, les déficits sont traités directement dans les comptes de la société et non chez les associés. Ils peuvent être reportés indéfiniment pour venir réduire les bénéfices futurs. Cela optimisera la fiscalité sur le long terme.

Toutefois, ces déficits ne bénéficient pas d’une imputation directe sur les revenus personnels des associés. Cela limite l’impact immédiat sur leur situation fiscale.

Les points essentiels à retenir

Choisir entre une SCI à l’IS et une SCI à l’IR repose avant tout sur les objectifs patrimoniaux et fiscaux des associés. La nature du projet immobilier envisagé est aussi pris en compte. Il faudra alors considérer :

• la rentabilité attendue,

• la durée de détention des biens,

• les stratégies de distribution des bénéfices.

Ils permettront d'évaluer quel régime fiscal sera le plus adapté. Une SCI à l’IR peut convenir aux projets qui nécessitent une gestion transparente et une fiscalité alignée sur les revenus des associés. Le régime IS quant à lui est idéal pour optimiser les bénéfices importants grâce à l’amortissement et le taux fixe.

Dans tous les cas, vous devez vous appuyer sur une analyse personnalisée réalisée avec l’aide d’un expert pour sécuriser vos choix et optimiser la performance globale de la SCI.