Gestion locative : pourquoi la confier à un spécialiste

La gestion locative est un indispensable de tout investissement immobilier locatif. Ce dernier ne signifie pas seulement trouver un bien idéalement placé avec une forte rentabilité. Un tel placement demande une grande disponibilité pour la gestion des aspects administratifs et d’éventuels problèmes signalés par les locataires, comme une panne de chaudière ou un sinistre. Il nécessite également des connaissances sur le plan juridique. Si vous souhaitez que la rentabilité de votre immobilier locatif soit réellement au rendez-vous, le bien doit être géré de manière optimale. Quant à la question de savoir qui doit s’occuper de cette gestion, il existe deux écoles, notamment gérer soi-même ou déléguer les tâches à une agence immobilière. Si la première présente l’avantage de la gratuité, la seconde vous garantit sécurité, sérénité et meilleur accompagnement ! Décryptage !

Une gestion locative concrète

Un propriétaire qui n’arrive pas à assurer la gestion locative de son bien se tourne vers une entreprise experte. Les deux parties signent alors un mandat, notamment un contrat écrit. En d’autres termes, le bailleur (propriétaire) mandate un professionnel (administrateur, agent, notaire…) pour accomplir, en son nom, les actes liés à la gestion locative totale ou partielle du patrimoine immobilier.

Un mandat de gestion locative doit être rédigé en 2 exemplaires, respectivement pour le proprio et l’administrateur. Aussi, il est tenu de se soumettre aux directives de l’article 1984 du Code civil, de la loi Hoguet (n^o 70-9 du 02/1/1970) et de son décret d’application (n^o 72-678 du 20/07/1972). En outre, il convient de numéroter et d’inscrire le contrat au registre des mandats du professionnel de l’immobilier qui s’en occupe.

Par ailleurs, ce contrat de gestion locative comprend :

la dénomination des 2 parties,

les descriptifs et l’usage du bien à louer,

• l’étendue des prestations de l’agent (avant la signature du bail, pendant la durée de la location et au terme du bail),
• les obligations de l’agent, comme le compte-rendu de gestion locative,
• les honoraires du mandataire,
• la durée du mandat (de 1 à 10 ans) et les conditions.

Avant de conclure un mandat de gestion locative, le mandant doit vérifier un détail important concernant l’agent qu’il sollicite. Précisément, il vérifie si le futur mandataire possède une carte professionnelle comportant la mention « Gestion immobilière ».

Gestion locative par une agence : des avantages imparables

Dans votre vie déjà bien remplie, vous imposer les contraintes supplémentaires liées à la gestion de votre bien immobilier locatif peut s’avérer contreproductif. Déléguer cette mission à une agence immobilière compétente rime donc avec tranquillité.

Un excellent encadrement juridique à la clé

Faire louer un logement dégradé ou ne répondant pas aux dernières normes est toujours risqué. Le locataire peut se retourner contre vous et obtenir gain de cause. Un bien locatif géré par une agence immobilière vous évite ce désagrément.

L’agent immobilier se tient au courant des modifications de lois et de normes qui concernent votre patrimoine (rédaction du bail, état des lieux, définition du prix des loyers). Il prend tout en main, comme l’entretien du logement, les travaux de réparation ou de rénovation, ou un coup de propre pour un nouveau locataire. Autrement dit, il veille à ce que les conditions de location soient conformes à la loi.

Une prise en charge sur le plan administrative

D’emblée, la gestion locative englobe les actes destinés à la location d’un bien immobilier. Avec l’aide d’une agence immobilière, vous n’avez pas à vous soucier des questions administratives, incluant la rédaction du contrat qui dépend du type de location que vous choisissez :

• bail de location meublée : conclu pour une durée d'un an, voire de 9 mois, s’il s’agit d’un locataire étudiant ;
• bail de location vide : signé pour une durée minimale de 3 ans ;
• bail de location commerciale : prévoit la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire.

Aussi, cet organisme révise le loyer suivant les règles de la situation géographique du logement (territoire soumis à l’encadrement des loyers ou non). Si le bien se situe dans une zone normale, la mensualité peut être indexée sur l’indice de référence de loyers de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). Dans le cas contraire, il faut respecter les conditions pour la révision de la mensualité. Ici, la rectification s’effectue, selon si la mise en location intervient avant ou après 18 mois d’inoccupation et si le logement a fait l’objet de travaux.

Par ailleurs, l’agence se charge de l’envoi de l’appel et des quittances de loyer chaque mois au locataire, pour être en conformité à la loi. Aussi, elle participe aux réunions de copropriété.

Une meilleure sélection des locataires

Sélectionner les locataires est une mission chronophage, surtout si le propriétaire met plusieurs biens immobiliers en location. Cette tâche implique la réception des appels ou e-mails, l’étude des documents et de la solvabilité des candidats, les prises de rendez-vous et les visites. En la confiant à un professionnel, le bailleur se concentre sur d’autres détails. Il revient à l’agent immobilier de définir avec soin les critères de sélection des preneurs (statut et revenu).

Une assurance en cas de loyers impayés

Un patrimoine immobilier est précieux aux yeux de son propriétaire ! Quand il le met en location, il ne souhaite jamais qu’il y ait des loyers impayés afin de continuer à percevoir des revenus mensuellement. À ce propos, celui qui délègue la gestion locative de son bien à une agence profite d’une assurance en cas de défaut de paiement venant du locataire. Concrètement, l’organisme immobilier propose une garantie des risques locatifs qui protège le bailleur contre les loyers impayés à hauteur de 70 000 €. Une partie de cette caution finance le recouvrement des dettes du locataire et des dégradations éventuelles dans le logement (notamment 7 700 €). Voici les conditions pour souscrire une garantie des risques locatifs :

• le logement doit servir de résidence principale au locataire ;
• le loyer ne dépasse pas les 2 000 € ;
• le loyer n’excède pas 50 % des revenus du locataire.

Souvent, les agences immobilières proposent aux propriétaires la garantie Visale (anciennement appelée Garantie des risques locatifs (GRL)).

Des services sécurisés par une assurance

Le métier de gestionnaire immobilier peut provoquer des dégâts matériels ou corporels à une personne morale ou physique. C’est pourquoi l’agence, responsable du mandat qu’elle signe et des actes juridiques qu’elle rédige, souscrit souvent une assurance Responsabilité civile (RC) ou assurance RC PRO.

Un suivi minutieux de l’état des lieux

Les propriétaires ne pouvant pas assurer la gestion locative de leurs biens mandatent un gestionnaire immobilier. Ce dernier a donc le droit de réaliser l’état des lieux à l’entrée et à la sortie des locataires. En cas de dégradations constatées, l’agent immobilier évalue la responsabilité des occupants. Il est alors possible que le dépôt de garantie serve en partie à réparer les dégâts matériels. À noter que l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire est devenu une obligatoire depuis la loi du 6 juillet 1989.

Un risque de vacances locatives réduit

Le propriétaire de biens immobiliers locatifs n’est pas toujours au fait des différentes méthodes pour promouvoir les annonces de location. En optant pour la gestion locative déléguée, il profite du réseau de locataires des agences et de leurs outils de communication en vue de faire connaître le bien à louer. 

Ici, la gestion locative inclut la recherche de locataires afin de limiter les risques de vacances locatives. Ainsi, la crainte des propriétaires sur le fait de ne pas avoir des revenus locatifs (ne pas percevoir les loyers) pendant un bon bout de temps reste minime. Pour cela, le gestionnaire immobilier déploie ses efforts en lançant des annonces sur les sites en ligne, contactant des personnes à la recherche de logement locatif, organisant les visites des lieux…

Un service avec des honoraires raisonnables

Bien évidemment, la gestion locative par un administrateur compétent a un prix. Cependant, les honoraires restent raisonnables, eu égard à toutes les missions qu’il accomplit au quotidien. Le bailleur compte environ 5 à 10 % du loyer mensuel qu’il perçoit pour payer les honoraires de l’administrateur. C’est le montant à payer pour la tranquillité de l’esprit en matière de gestion locative. Toutefois, le propriétaire doit se méfier des services à bas coût, car le prix constitue aussi un gage de qualité de la prestation.

Au vu des différents avantages cités ci-dessus, les services en gestion locative par une agence maximisent le rendement locatif des propriétaires bailleurs. Si vous êtes tenté un par placement immobilier locatif florissant et pérenne, l’aide de cette société spécialisée s’avère la clé de la réussite.

Gestion locative par une agence en ligne 

L’univers du patrimoine immobilier se tourne de plus en plus vers le numérique. De ce fait, le bailleur peut trouver des agences de gestion locative 100 % en ligne. Chacun de ces organismes offre les mêmes services que les classiques (révision des loyers, recherche de locataires, rédaction des baux…). Aussi, l’agence et le propriétaire tirent profit de la flexibilité offerte par les solutions digitales. Chaque démarche liée à la mise en location et à la gestion locative du bien s’effectue en ligne.

À part cela, la gestion locative par une agence en ligne offre de nombreux avantages. Entre autres, le bailleur profite de tarifs très compétitifs. Cela, parce que les honoraires d’un administrateur de biens à louer en ligne sont moins chers que ceux d’un agent traditionnel, notamment 4 % du loyer mensuel.

Aussi, l’un des grands avantages de la gestion locative en ligne est la dématérialisation des communications. Le possesseur du patrimoine immobilier à louer effectue toutes les démarches de la gestion locative à distance, depuis une plateforme dédiée. Ainsi, il a accès aux documents des locataires, aux quittances, à la comptabilité du bien et aux contrats des locations 24h/24. En outre, il signe tous les documents par voie électronique et télécharge les justificatifs directement sur Internet.

De surcroît, la gestion locative sur Internet permet au proprio de garder la main sur son investissement. Grâce à la plateforme digitale, il pilote et suit l’avancée de la procédure en toute transparence, et a la possibilité d’intervenir à tout moment. De même, il reste décisionnaire sur l’ensemble de son placement. Par exemple, il valide à distance le choix des locataires et des artisans qui interviennent en cas de sinistre.