IFI nue propriété : réduire légalement sa facture

L'impôt sur la fortune immobilière pèse lourd. De plus en plus de propriétaires cherchent des solutions. Ils veulent réduire leur facture fiscale.

La nue-propriété fait partie des stratégies efficaces. Le grand public la connaît peu. Pourtant, elle change tout au niveau fiscal.

Pourquoi ? Parce que l'administration fiscale ne calcule pas l'IFI de la même façon sur un bien en nue-propriété. Cette différence peut faire économiser beaucoup d'argent.

La question est simple : un bien détenu en nue-propriété est-il soumis à l’IFI ? Et surtout, comment utiliser le démembrement de propriété pour optimiser la fiscalité de son patrimoine immobilier ?

Dans cet article, on fait le point sur la relation entre nue-propriété et IFI, en allant droit au but : définitions claires, règles fiscales, cas pratiques, et leviers concrets pour les investisseurs et les propriétaires.

Qu’est-ce que la nue-propriété et le démembrement de propriété ?

Quand on parle de nue-propriété, on parle en réalité d’une fraction du droit de propriété. Selon le Code civil, la pleine propriété d’un bien se compose de trois éléments :

- l’usus (le droit d’utiliser),

- le fructus (le droit de percevoir les revenus),

- l’abusus (le droit de disposer du bien, par exemple en le vendant).

Le démembrement de propriété consiste à séparer ces droits. Le plus courant est le démembrement entre usufruitier et nu-propriétaire :

• L’usufruitier garde l’usage du bien et les revenus locatifs (usus + fructus).

• Le nu-propriétaire détient le bien, mais ne peut ni l’utiliser ni en tirer des revenus pendant la durée de l’usufruit. Il conserve l’abusus.

Ce mécanisme est souvent utilisé en cas de donation, succession, ou investissement immobilier, notamment dans le cadre d’un achat en nue-propriété.

Exemple concret :

Un parent peut transmettre la nue-propriété d’un appartement à ses enfants tout en gardant l’usufruit. Il continue à habiter le logement ou à en percevoir les loyers. Les enfants deviennent pleinement propriétaires automatiquement à son décès, sans droits de succession sur la valeur de l’usufruit récupéré.

Ce montage a des conséquences directes sur la fiscalité, en particulier sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Comment fonctionne l'IFI ?

L'impôt sur la fortune immobilière touche les particuliers. Vous êtes concerné au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine. C'est le montant net au 1er janvier qui compte.

Cet impôt date de 2018. Il remplace l'ISF. Grosse différence : il ne vise que l'immobilier.

Vos placements financiers ? Épargnés. Vos actions, votre assurance-vie ? Pas concernés.

Ce qui entre dans le calcul

D'abord, tous vos biens immobiliers. Maisons, appartements, terrains. Qu'ils soient bâtis ou non.

Ensuite, vos parts dans une SCI. Ou dans des fonds comme les SCPI. Mais seulement la partie immobilière.

Certains droits comptent aussi. Comme l'usufruit par exemple. Même votre résidence principale. Même si elle ne rapporte rien.

Ce qui n'est pas pris en compte

Les biens pros sont exclus. Si vous les utilisez pour votre activité, ils échappent à l'impôt.

Tout le reste aussi : argent sur vos comptes, placements, œuvres d'art, voitures...

Le calcul en pratique

On part de la valeur nette. C'est-à-dire après avoir déduit vos dettes.

Crédit immobilier en cours ? On le retire. Travaux à payer ? Pareil. Impôts liés aux biens ? Aussi.

Votre résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %.

Puis on applique un barème. De 0,5 % à 1,5 % selon les tranches.

Un exemple simple

Vous possédez 2 millions d'euros de biens nets. L'impôt commence à partir de 800 000 €.

Vous devez tout déclarer. Y compris les situations complexes. Comme les biens dont vous n'avez qu'une partie des droits.

D'où la question : qui paie quand la propriété est divisée ?

IFI et nue-propriété : qui paie l’impôt en cas de démembrement ?

L’usufruitier est redevable de l’IFI

Quand un bien est démembré, qui paie l'IFI ? C'est l'usufruitier. Il doit déclarer le bien dans son impôt sur la fortune immobilière. Pas le nu-propriétaire.

Cette règle figure dans l'article 968 du Code général des impôts. Elle est claire.

L'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Même s'il n'en possède qu'une partie. C'est toute la valeur qui compte.

Concrètement, le nu-propriétaire n’a pas à déclarer le bien à l’IFI. Il ne perçoit ni revenus ni loyers, et n’a pas la jouissance du bien. C’est l’usufruitier propriétaire qui profite du bien et qui est donc fiscalement considéré comme l’unique détenteur.

Exemple simple : qui paie ?

Un père transmet la nue-propriété d’un appartement à ses enfants, tout en gardant l’usufruit. Il continue à le louer et perçoit les loyers. À l’IFI, ce bien est intégré dans son patrimoine à lui, pas dans celui des enfants. Eux ne sont pas concernés tant qu’ils n’ont pas récupéré la pleine propriété.

Cas particuliers et vigilance fiscale

Attention, l'administration fiscale surveille. Elle peut remettre en cause un démembrement.

Quand ? Si elle le juge artificiel ou abusif.

Par exemple, si l'usufruit est fictif. Ou mal justifié. Ou encore si le nu-propriétaire profite indirectement du bien.

Le montage doit être solide. Surtout dans certains cas précis. Comme l'usufruit légal du conjoint survivant. Ou un démembrement issu d'une succession. Là, il faut être irréprochable.

Stratégie patrimoniale : investir en nue-propriété pour réduire l’IFI

Pourquoi la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette IFI

Lorsqu’un particulier achète un bien en nue-propriété, il ne détient ni la jouissance du bien ni les revenus locatifs. En fiscalité, cela change tout : ce bien n’est pas pris en compte dans le calcul de l’IFI. Puisqu’il ne produit aucun avantage immédiat pour l’acheteur, l’administration fiscale considère que ce bien ne doit pas être intégré à son patrimoine immobilier taxable.

C’est l’usufruitier, souvent un bailleur institutionnel (organisme social ou gestionnaire de résidence), qui exploite le bien durant une période définie (souvent 15 à 20 ans). Il paie l’IFI le cas échéant. L’investisseur en nue-propriété, lui, ne paie rien.

Un levier d’optimisation pour les investisseurs fortunés

Pour les contribuables proches du seuil IFI ou déjà redevables, l’investissement en nue-propriété permet d’acheter de l’immobilier hors base taxable. C’est donc une stratégie directe de réduction ou d’évitement légal de l’impôt.

Autre avantage : la décote importante à l’achat. Le prix d’un bien en nue-propriété est en général 30 à 40 % inférieur à sa valeur en pleine propriété. À la fin de la période de démembrement, l’investisseur récupère automatiquement la pleine propriété, sans frais ni fiscalité supplémentaire. La valeur du bien réintègre alors le patrimoine, mais avec une perspective de plus-value souvent intéressante.

Un investissement passif, sans gestion

L’investisseur n’a aucune charge pendant la période de démembrement : pas de gestion locative, pas de travaux, pas d’impôts locaux. C’est l’usufruitier qui en assume la totalité. Ce type d’investissement immobilier séduit donc ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme, sans alourdir leur fiscalité immédiate.

Donation de la nue-propriété : transmettre sans alourdir l’IFI

Démembrement et IFI : qui paie quoi ?

Donner la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit permet de transmettre un patrimoine immobilier sans alourdir l’impôt sur la fortune immobilière. Le bien est démembré : seul l’usufruitier est redevable de l’IFI. Le ou les nus-propriétaires ne sont pas imposés tant qu’ils ne détiennent pas la pleine propriété.

Succession : répartir les droits sans pression fiscale

Ce montage est souvent utilisé pour anticiper une succession, notamment en cas de famille recomposée ou avec des enfants d’un premier lit. Le conjoint survivant reçoit l’usufruit légal, les enfants la nue-propriété. Cela évite les blocages et répartit les rôles sans créer de charge fiscale immédiate pour les héritiers.

Donner tôt pour optimiser la valeur transmise

La valeur fiscale de l’usufruit dépend de l’âge du donateur. Plus la donation est faite tôt, plus la nue-propriété transmise est importante sur le plan fiscal. L’opération se fait devant notaire, en utilisant le barème officiel de l’administration.

Apport en nue-propriété dans une SCI : une autre option

Il est aussi possible d’apporter un bien en nue-propriété dans une SCI. Cela permet de transmettre des parts sociales tout en conservant le pouvoir de gestion via l’usufruit. Seul l’usufruitier est concerné par l’IFI. Ce levier est intéressant pour les familles qui souhaitent structurer leur patrimoine sur le long terme.

Succession : qui paie l'IFI quand les droits sont séparés ?

Le conjoint survivant face à l'impôt

Quand quelqu'un décède, son conjoint hérite souvent de l'usufruit. C'est automatique. Sauf testament qui dit le contraire. Les enfants, eux, deviennent propriétaires "sur le papier". Ils n'ont pas l'usage du bien. Ni les loyers. Juste la propriété future.

Côté impôt, c'est le conjoint qui déclare tout. Lui seul paie l'IFI. Sur la valeur totale des biens.

Les enfants ? Rien à déclarer pour l'instant. Ils ne profitent pas des biens.

Le problème : tout le poids fiscal repose sur une seule personne. Si le patrimoine est gros, ça peut faire mal.

Les familles recomposées : un casse-tête

Là, ça se corse vraiment. Le nouveau conjoint a l'usufruit. Les enfants du premier mariage ont la nue-propriété.

Résultat : des intérêts qui s'opposent. Des tensions possibles.

Exemple concret : une vente. Il faut l'accord de tout le monde. Le conjoint ET les enfants. Pas toujours simple.

Autre souci : le survivant peut se retrouver à déclarer plusieurs biens à l'IFI. Même s'il ne peut pas vraiment en disposer.

Anticiper pour éviter les blocages

Sans préparation, le conjoint hérite d'une facture fiscale lourde. Il doit déclarer tous les biens en valeur pleine. Mais il ne peut pas les vendre seul.

Certaines familles anticipent mieux. Elles répartissent les droits entre plusieurs enfants. Ou créent une SCI pour gérer ensemble.

L'essentiel : organiser tout ça en amont. Les donations. Les partages. Les droits de chacun.

Sinon, c'est le blocage assuré. Ou une surtaxe à l'IFI qui aurait pu être évitée.

Cas pratiques : exemples de montages pour réduire l’IFI grâce à la nue-propriété

Cas 1 : Investissement en nue-propriété pour sortir un bien de l’IFI

Un cadre supérieur dispose déjà d’un patrimoine immobilier taxable de 1,6 million d’euros. Il souhaite acheter un appartement supplémentaire, mais sans alourdir son impôt sur la fortune immobilière. Il opte pour un investissement en nue-propriété sur 15 ans.

Il achète le bien avec une décote de 35 % sur sa valeur en pleine propriété. Pendant la durée du démembrement, il ne perçoit aucun loyer, ne supporte aucune charge, et surtout, ce bien n’entre pas dans l’assiette de l’IFI. À la fin de la période, il récupère la pleine propriété automatiquement, sans frais ni fiscalité.

Effet IFI : économie immédiate sur la base taxable, sans compromis sur la valeur patrimoniale à long terme.

Cas 2 : Donation de la nue-propriété à ses enfants

Un couple proche de la retraite détient plusieurs biens immobiliers, et commence à dépasser le seuil d’imposition à l’IFI. Pour anticiper la transmission, ils choisissent de donner la nue-propriété de deux appartements locatifs à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit.

Résultat : les enfants deviennent nus-propriétaires mais ne sont pas imposés, car ils ne perçoivent aucun revenu. Le couple continue à gérer les biens et à déclarer l’IFI sur leur valeur en pleine propriété. Mais comme le patrimoine est maintenant réparti, d’autres solutions d’optimisation peuvent être mises en place.

Effet IFI : gel de la base taxable sur les biens donnés, et amorce de la transmission sans déclencher de droits de succession sur l’usufruit au moment du décès.

Cas 3 : Conjoint survivant usufruitier et enfants nus-propriétaires

Après le décès de son époux, une femme hérite de l’usufruit légal d’un ensemble immobilier, transmis en nue-propriété à leurs enfants issus d’un premier mariage. Elle ne peut pas vendre sans leur accord et doit déclarer l’ensemble à l’IFI, car elle est seule usufruitière.

La pression fiscale devient lourde, alors qu’elle n’a pas toujours les revenus suffisants pour payer l’impôt. Une restructuration via une SCI ou une donation partielle aurait pu lisser la charge fiscale et organiser la transmission plus efficacement.

Effet IFI : concentration de la charge fiscale sur le survivant, malgré une répartition des droits de propriété.