Investissement immobilier locatif à Gagny

Gagny, une localité aux allures urbaines

Gagny, en Seine-Saint-Denis, est une ville particulièrement résidentielle et sereine. Elle offre un cadre de vie agréable pour le plaisir de ses habitants. Les Gabiniens bénéficient d’un large choix d’activités. D’une part, le théâtre et cinéma André-Malraux, le conservatoire François-Joseph-Gossec et la médiathèque Georges-Perec promettent un riche programme culturel. D’autre part, les gymnases, les stades et la piscine permettent de pratiquer du sport régulièrement.

Située au cœur du Grand Paris Grand Est et près des communes attractives, comme Neuilly-sur-Marne et Gournay-sur-Marne, la localité présente une bonne dynamique. Elle souhaite s’engager dans la concrétisation de plusieurs projets de réaménagement urbain au cours de ce trimestre. Parmi eux se distingue le réaménagement du cœur de la ville pour en faire un endroit convivial, redonnant aux habitants le goût aux promenades. Le nouvel aménagement de la rue Henri Maillard permet aussi d’accéder facilement aux commerces de proximité. Sans oublier l’avenue Jean Jaurès qui sera transformée en une nouvelle et jolie voie piétonne.

Un large réseau de transports à Gagny

Située à seulement 10 km de Paris, la localité est très bien desservie par un large réseau de transports en commun. Par exemple, le RER E assure la desserte de deux gares. Il s’agit de la gare située au cœur de la ville, place de Verdun et de celle du Gagny-Chenay, rue du chemin de fer. Aussi, une navette municipale y circule tous les jours, sauf le dimanche. Passant par les circuits nord et sud de la ville, elle est gratuite et accessible à tous les Gabiniens.

11 lignes de bus desservent également le territoire municipal et permettent de la relier à plusieurs communes à proximité. Parmi elles, vous pouvez distinguer la ligne 214 reliant la gare RER de Gagny à Neuilly-Plaisance, et la 121 qui joint Villemomble et Montreuil. Les lignes 303 et 113 relient le RER de la ville à Noisy-le-Grand et Nogent-sur-Marne. Si vous êtes de Raincy, de Villemomble ou encore de Montfermeil, vous pouvez prendre les lignes 602 et 603. Pour venir à Gagny depuis Sevran-Livry, vous pouvez prendre la ligne 623. La ligne du Noctilien est mise en service pour rejoindre la gare RER de la localité depuis Paris. Enfin, la desserte par les autoroutes A3 et A4 représente un atout supplémentaire, rendant la ville facilement accessible.

Gagny, un pôle économique de premier plan

Au cours de ce dernier trimestre, Gagny compte 4 679 entreprises en son sein. La localité compte de nombreuses entreprises d’activités sportives. Parmi les plus populaires, vous pouvez distinguer la Piscine de Gagny-Vert Marine. Cette communauté propose diverses activités attractives, comme les plans piscine en famille, et les stages de natation pour adultes et enfants.

Vous y retrouverez aussi l’association Double Dutch Sun 220 qui œuvre dans la gestion des centres sportifs et des gymnases. Nombreuses sont également les sociétés de création et d’entretien d’espaces verts à Gagny et ses environs. D’ailleurs, la commune a reçu le label « Villes et villages fleuris » en 2021. 

Des centres commerciaux ou des marchés de surface moyenne participent aussi au dynamisme économique du territoire.

Gagny, une ville de choix pour les étudiants

Comme Gournay-sur-Marne et Neuilly-sur-Marne, Gagny est aussi un pôle d’enseignement supérieur dans le département de la Seine-Saint-Denis, en région Île-de-France.

Certains étudiants Gabiniens poursuivent également leurs études supérieures dans des établissements privés ou publics de proximité. Vous retrouverez par exemple l’UTC (Université Technologique de Compiègne) à Villemomble, l’IUT (Institut Universitaire de Technologie) à Noisy-le-Grand et le centre universitaire de Clichy.

Gagny, un marché immobilier stable et rentable

96 % des appartements ou des logements de la ville sont des résidences principales. Comme à Neuilly-Plaisance, la taille moyenne des logements en résidence principale est de 4 pièces. Chaque logement est essentiellement équipé d’une salle de bains, avec baignoire et chauffe-eau électrique. La plupart des ménages disposent également d’une place de parking.

La localité semble bénéficier chaque trimestre d’une forte demande locative, avec 59 % de locataires. Au cours d’une période de 2 ans, les prix de l’immobilier ont évolué. Pour les appartements, le coût moyen est de 3 253 euros par mètre carré en 2022. Pour les maisons, le prix moyen est de 3 375 euros en moyenne la même année.

Cependant, plusieurs facteurs peuvent faire varier le prix de ces appartements ou de ces maisons. Il peut s’agir du type de bien, du secteur, de la surface, du nombre de pièces, etc. Par exemple, le prix d’un studio sera évidemment plus abordable que celui d’un appartement de 2 pièces ou de 3 pièces. La proximité avec les commodités offertes (école, transports, commerces…) peut également influer sur le prix de votre investissement immobilier locatif.

Le loyer médian des appartements à Gagny est de 17 €/m2 et celui des maisons est de 19,3 €/m2. Dans ce territoire, le meilleur rendement locatif est un appartement qui se compose de 4 pièces, ce type de bien peut vous permettre d'obtenir une rentabilité locative allant jusqu’à 12 %. Ce rendement peut augmenter pour une location meublée. Le second type de bien le plus rentable est un appartement de 3 pièces avec une rentabilité potentielle de 10 %. Pour une meilleure plus-value, ces logements devront se trouver près d’une école, des services publics, des centres de loisirs, etc.

Lors d’un événement particulier dans la ville (festival, concert, tournoi…), la rentabilité locative obtenue d’un studio pourra être révisée à la hausse. La rénovation de chaque pièce d’un bien immobilier influe également sur vos perspectives de rentabilité.

Les spécificités du paysage immobilier de Gagny

Le parc immobilier de Gagny est assez diversifié. Proche de Paris, vous pouvez y acquérir des appartements anciens ou des programmes neufs. Néanmoins, il est conseillé de privilégier les biens anciens. La plupart des investisseurs s’intéressent notamment aux résidences principales de surfaces moyennes de 60 à 80 m2, avec travaux et un parking. Il peut s’agir d'appartements de 3 pièces ou de 4 pièces. Ces appartements peuvent être réhabilités pièce par pièce, et ce, en fonction des besoins des potentiels locataires.

Le paysage immobilier de cette ville de la Seine-Saint-Denis est assez spécifique, car il se compose essentiellement de biens prestigieux. Vous pourrez trouver des maisons offrant une belle vue sur la Seine, cela peut d’ailleurs constituer un atout majeur pour séduire une clientèle variée.

Les types d’investissement locatif à Gagny

Comme à Neuilly-sur-Marne ou à Gournay-sur-Marne, la sélection du type de bien à acquérir est une étape capitale lors d’un investissement immobilier.

Aussi, vous pouvez acquérir des appartements anciens meublés, éligibles au statut LMNP (Location meublée non professionnelle). Le statut LMNP vous permet de proposer un loyer plus élevé que celui d’une location nue, à hauteur de 10 %.

Les quartiers où investir à Gagny

Le choix du bon emplacement est une étape cruciale lors d’un investissement immobilier. En effet, l’appartement ou la maison doit se trouver à proximité d’une école, des transports, des aires de loisirs et des commerces.

Comme à Neuilly-sur-Marne, à Gournay-sur-Marne ou à Livry-Gargan, le centre-ville reste le quartier le plus populaire et le plus animé de la commune. La majorité de ses habitants sont de jeunes couples ou des célibataires. Le centre-ville est bien desservi par les trains du RER E. Le cœur de la localité est aussi intéressant grâce à ses restaurants, ses cafés et ses lieux de distraction. Comme à Noisy-le-Grand, Livry-Gargan ou à Neuilly-Plaisance, le cœur de la cité demeure le plus cher à l’achat en matière d’investissement immobilier. Pour y acquérir une maison ou une résidence de 3 pièces (surface moyenne) avec un parking, vous devez prévoir 220 000 euros.

L'Époque est un quartier calme et aussi prisé par les jeunes couples. Typique et commercial, il est très bien desservi par la ligne E du RER. Il s’agit notamment d’un quartier proche du cœur de la ville. Un investissement immobilier dans ce secteur s’avère assez rentable. 

Vous pouvez également opter pour le Chénay, un quartier qui se compose de différentes maisons et de nombreux appartements. La vente par lots est très fréquente dans ce secteur. 

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.