Combien d'apport pour votre investissement immobilier ?

Placement rentable et peu risqué, l’investissement immobilier est un projet de choix en vue de diversifier vos revenus. Contrairement aux actions en bourse ou à l’assurance vie, investir dans l'immobilier locatif vous permet de souscrire un crédit immobilier auprès de votre banque. Toutefois, il se peut que l’établissement de prêt exige un certain montant d'apport personnel afin de valider votre demande. Vous devez ainsi disposer d’un montant d’argent préalable pour compléter votre capital emprunté et rassurer la banque qui va vous financer. Quel est le montant d’apport nécessaire pour votre investissement immobilier ? Pourquoi est-il important ? Est-ce obligatoire ? Les réponses dans cet article.

L’apport personnel pour votre investissement immobilier : définition

Lors de la constitution de votre dossier pour contracter un crédit immobilier, les banques vous demandent nécessairement d’avoir un apport personnel. Cela fait partie des conditions majeures à remplir afin que l’établissement financier valide votre demande.

Par définition, l’apport personnel est un montant issu de vos économies que vous devez injecter dans votre crédit immobilier afin de le compléter. En d’autres termes, il s’agit d’une part de votre épargne ou de vos revenus globaux que vous pouvez consacrer à votre investissement immobilier. Il est exprimé en pourcentage du capital nécessaire pour l’achat de votre logement.

L’apport minimum nécessaire pour l’achat de votre logement

À l'instar du taux d’endettement et du reste à vivre, l’apport personnel constitue un critère à ne pas négliger pour décrocher votre prêt immobilier.

À quoi sert l’apport pour votre investissement locatif ?

En règle générale, l’apport personnel sert à payer les dépenses relatives à la concrétisation d’un emprunt bancaire, incluant notamment les frais de notaire, les frais de dossier et de garantie, la caution, etc.

L’acquisition d’un bien immobilier est une démarche complexe. Dans ce cadre, l’intervention d’un notaire s’avère indispensable lors de la constitution de l’acte authentique régissant l’opération. Son expertise nécessite une certaine rémunération dont l’acquéreur doit s’acquitter. 

Par ailleurs, l'étude et le montage du dossier ne se font pas gratuitement lors du processus de demande d’un crédit immobilier. Ainsi, l’organisme de prêt exige une sorte d’indemnité en contrepartie de ses services. L'apport personnel sert notamment à payer ce montant. À cela s’ajoutent également l’assurance emprunteur et la caution.

En outre, le fait de disposer d'un apport donne confiance et rassure la banque. En effet, c’est un signal positif envoyé à cette dernière, démontrant la capacité d’épargne de l’emprunteur.

Apport personnel : comment le calculer ?

Le calcul de l’apport pour l’achat de votre bien immobilier est relativement simple. En effet, ce dernier doit représenter au moins 10 % du capital emprunté. Par exemple, si vous envisagez d’acheter un bien d'une valeur de 250 000 euros, vous devrez donc être en mesure de disposer d'un apport de 25 000 euros.

Toutefois, la valeur minimale d’un apport peut varier en fonction du type de prêt. En effet, dans le cadre d’un crédit amortissable, l’achat d’un logement neuf nécessite d’apporter en amont au moins 5 % du prix total du bien. En revanche, si vous voulez investir dans l’ancien, l’apport s’élève à 10 % au minimum.

Par ailleurs, dans le cadre d'un prêt in fine, vous devez disposer d’un apport d'au moins 30 %. Cela est dû notamment au fonctionnement de ce type de crédit dont le remboursement du capital emprunté se fait en une seule fois lors de l’ultime échéance.

Quand verser votre apport pour l’acquisition d’un bien immobilier ?

L’emprunteur est tenu de verser son apport personnel en aval du processus d’achat. Plus précisément, cette somme sera requise lors de la signature chez le notaire de l’acte de vente authentique et définitif. L’acquéreur dispose donc d’une durée assez importante pour pouvoir réunir l’argent nécessaire à partir du consentement de l’offre d’achat et de la signature du contrat.

Toutefois, selon la situation, un apport de réserve peut être demandé à l’acheteur par le notaire ou la banque avant la finalisation de l’acte. Celui-ci peut varier de 0 % à 10 % du prix total de l’actif. Il est donc important de se munir d’un montant minimum avant d’acheter un bien immobilier.

L’apport personnel et la fiscalité

Avant de déterminer le montant à apporter pour votre investissement locatif, il s’avère essentiel de vous référer à votre régime fiscal.

L’apport personnel en régime micro

En fonction de vos recettes locatives, vous pouvez opter soit pour le régime fiscal micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) en location meublée, soit pour le microfoncier en location vide. Dans le cas d'un régime micro, sachez que vous ne pouvez pas déduire de vos loyers vos charges ou vos intérêts d’emprunt. Toutefois, vous bénéficiez d’une réduction fiscale de 30 % (en location vide), de 50 % (en location meublée) ou de 71 % (location saisonnière). Ces taux d’abattement peuvent être insuffisants pour combler vos dépenses et vos charges. Ainsi, il s’avère intéressant d’apporter un montant plus important afin de diminuer vos mensualités et de booster vos revenus.

L’apport personnel en régime réel

À l’inverse, avec le régime réel, vous pouvez déduire de votre loyer les intérêts d’emprunt et créer ainsi un déficit, lequel est reportable s’il devance votre impôt. Dans cette hypothèse, il vous est possible de préférer un financement sans ou avec peu d’apport pour votre projet locatif. Effectivement, même si vous êtes soumis à un taux plus élevé, le mécanisme de défiscalisation et de déficit vous permet une gestion budgétaire réussie.

Les avantages d’un apport pour votre investissement immobilier

Disposer d’un apport personnel pour acquérir votre bien immobilier présente des avantages très intéressants.

Favoriser l’accord d’un prêt immobilier

Tout d'abord, l’apport personnel est un réel avantage pour emprunter plus d’argent à la banque. Concrètement, plus le montant apporté est élevé, meilleures seront vos chances d’obtenir le capital souhaité tout en bénéficiant d’un taux d’intérêt préférentiel. C’est un véritable allié pour gagner la confiance de la banque, et il constitue ainsi un levier de négociation. Avec un apport important, l’emprunteur pourra négocier une hausse de son taux d’endettement maximum afin d’obtenir un prêt plus important.

L’apport personnel profite à la fois au vendeur et à l’acheteur

En dehors de la banque, annoncer au propriétaire du bien immobilier que vous convoitez que vous disposez d’un apport personnel est un gage de sécurité supplémentaire. Cela le rassure, surtout si le prix est élevé, et ainsi vous aurez plus de chances de voir votre offre d’achat être acceptée. De plus, vous pourrez vous passer de la clause suspensive d’obtention de crédit qui peut faire annuler la transaction en cas de refus de votre prêt.

D'un autre côté, votre apport vous permet de réduire le coût total de votre acquisition. Effectivement, plus l'apport est élevé, moins le montant emprunté le sera. De ce fait, vous vous acquitterez de moins d’intérêts.

Les alternatives à l'apport personnel pour financer votre investissement immobilier

Investir dans l'immobilier sans un gros apport personnel, c'est possible ! Plusieurs options s'offrent à vous.

Le prêt à 110% : financez tout votre projet

Certaines banques proposent des prêts à 110%. Ce type de prêt couvre non seulement le prix du bien, mais aussi les frais annexes (notaire, dossier, etc.). C'est idéal si vous êtes primo-accédant et que vous n'avez pas de liquidités pour ces dépenses.

• Comment ça marche ? Vous empruntez plus que le prix du bien, jusqu'à 10% de plus pour les frais.

• Exemple : Pour un bien à 250 000 €, avec 20 000 € de frais, vous pourriez emprunter 270 000 €.

• Avantages : Vous n'avez pas à sortir d'argent pour les frais. C'est parfait pour les jeunes investisseurs.

• Inconvénients : Les taux peuvent être un peu plus hauts. Et toutes les banques ne le proposent pas.

Les aides du gouvernement : PTZ et autres coups de pouce

En France, plusieurs aides publiques peuvent vous aider, surtout si c'est votre première acquisition.

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : C'est un prêt de l'État pour votre première résidence principale. Il peut couvrir jusqu'à 40% du montant total. Il dépend de vos ressources et de la zone géographique.

• Les Prêts Conventionnés (PC) : Ils financent une partie de votre achat sans apport. Les taux sont souvent intéressants. Vous pouvez même les cumuler avec un PTZ.

• Les Prêts Action Logement : Si vous êtes salarié du secteur privé, ce prêt peut financer une partie de votre logement principal. Les taux sont avantageux et il n'y a parfois pas de frais de dossier.

• Pour l'investissement locatif : D'autres dispositifs, comme le Prêt Locatif Social (PLS), aident à réduire l'impact de l'apport personnel pour l'achat de biens à louer.

Le cofinancement : avec la famille ou des partenaires

Si vous manquez d'apport, tournez-vous vers vos proches ou des associés.

Le prêt familial

Un membre de votre famille (parents, grands-parents) peut vous prêter de l'argent. Souvent, les conditions de remboursement sont plus souples. Pensez à formaliser l'accord par écrit pour éviter les soucis.

Cofinancement avec des partenaires

Vous pouvez acheter un bien à plusieurs. En mutualisant vos apports, vous accédez à des biens plus chers. Cela répartit aussi les risques et les bénéfices. Il faut bien sûr établir des règles claires entre vous.

Ces solutions peuvent vous aider à concrétiser votre projet immobilier même sans un apport conséquent. Laquelle vous semble la plus adaptée à votre situation ?

Les risques d’un faible apport personnel dans un investissement immobilier

Attention, emprunter avec un petit apport, ça a des risques. Voici ce qu'il faut savoir.

Endettement excessif : des mensualités lourdes

Si votre apport est faible, vous empruntez plus. Cela veut dire des mensualités plus élevées. Elles peuvent vite peser sur votre budget. Un imprévu ? Vos revenus baissent ? Le remboursement devient difficile. Vous risquez le surendettement. Vous dépendez aussi davantage de vos futurs revenus. C'est moins de liberté financière pour d'autres projets.

Difficulté à obtenir un crédit : les banques sont méfiantes

Les banques aiment voir un bon apport personnel. C'est un signe de bonne gestion financière. Un petit apport peut les rendre méfiantes. Elles peuvent douter de votre capacité à épargner. Du coup, elles risquent de vous accorder un prêt à des conditions moins avantageuses. Ou même de refuser votre demande. Surtout si votre situation financière est fragile par ailleurs.

Moins de marge de négociation : des conditions moins bonnes

Avec un faible apport, vous avez moins de pouvoir pour négocier. Les banques vous voient comme un risque plus élevé. Elles peuvent vous imposer un taux d'intérêt plus haut. Votre assurance emprunteur risque aussi d'être plus chère. Vous aurez également moins de flexibilité sur les conditions du prêt. Il sera plus difficile de le moduler si besoin.

Quand ne pas utiliser un apport personnel dans un investissement immobilier ?

Parfois, ne pas mettre d'apport personnel pour un achat immobilier, c'est une bonne idée. Voici pourquoi.

Si le bien rapporte beaucoup

Imaginez, votre investissement locatif rapporte énormément. Les loyers couvrent largement le prêt. C'est l'effet de levier. Vous utilisez l'argent de la banque pour gagner plus. Pas besoin de toucher à votre épargne. Mais attention, vérifiez bien que le rendement est stable.

Pour optimiser vos impôts

Avec certains régimes fiscaux, comme la LMNP (location meublée non professionnelle), ne pas mettre d'apport peut être malin. Vous déduisez les intérêts du prêt de vos revenus locatifs. Cela réduit vos impôts, parfois même à zéro. C'est une stratégie fiscale. Les dispositifs comme le Pinel peuvent aussi être intéressants sans apport, car la réduction d'impôts est le but.

Quand les taux d'intérêt sont très bas

Si les taux d'emprunt sont très bas, le coût du crédit est faible. Pourquoi utiliser votre épargne si elle peut rapporter plus ailleurs ? Gardez votre argent pour d'autres placements. L'emprunt devient moins cher.