Encadrement des loyers, permis de louer, garantie universelle : le volet logement de LFI (Jean-Luc Mélenchon)

Encadrement des loyers renforcé, permis de louer étendu à toute la France, garantie universelle contre les impayés : le programme logement de Jean-Luc Mélenchon dessine une rupture nette avec la politique actuelle. Pour un propriétaire bailleur ou un futur investisseur, ces mesures ne sont pas de simples annonces de campagne. Elles touchent directement le calcul de rentabilité, la liberté de fixer un loyer, la fiscalité sur les revenus locatifs et les obligations de rénovation avant mise en location. Cette fiche détaille, mesure par mesure, ce que prévoit le candidat de La France insoumise, avec les textes de référence, les dates d'entrée en vigueur déjà actées et les zones d'ombre qui subsistent. Elle applique ensuite ces mesures à une opération locative type, pour mesurer concrètement leur effet sur un investissement.

Qui porte ce programme logement ?

Jean-Luc Mélenchon est le candidat déclaré de La France insoumise à l'élection présidentielle de 2027. Sa candidature a été annoncée le 3 mai 2026 sur TF1, après validation par l'intergroupe parlementaire du mouvement, sans opposition interne exprimée selon le coordinateur de LFI Manuel Bompard. Il s'agit de sa quatrième candidature à l'élection présidentielle, après 2012, 2017 et 2022.

Le volet logement s'appuie sur deux documents complémentaires. Le socle programmatique reste le programme "L'Avenir en commun", décliné en 2025 et 2026 sous la forme de livrets thématiques actualisés, dont un livret logement dédié consultable sur melenchon2027.fr. Ce document reprend et prolonge les propositions du programme 2022, en les adaptant au contexte du marché locatif et du DPE tel qu'il existe en 2026.

Quelques repères utiles pour situer ce programme dans le paysage politique :

• Candidat porteur : Jean-Luc Mélenchon, fondateur de La France insoumise.
• Document de référence : livret "Garantir le droit au logement", programme Mélenchon 2027, mise à jour 2025-2026.
• Statut de la candidature : officialisée, en cours de collecte des 150 000 parrainages citoyens requis.
• Positionnement : gauche, dans une famille politique elle-même divisée sur la stratégie d'union pour 2027.

Ce cadrage posé, entrons dans le détail des mesures qui concernent directement la fiscalité de l'investisseur locatif.

Fiscalité de l'investisseur : LMNP, ISF, plus-value

Le programme économique de Jean-Luc Mélenchon prévoit une refonte large de l'impôt sur le revenu, qui touche mécaniquement tout propriétaire percevant des loyers, qu'il soit en location nue ou en LMNP. Le candidat propose un barème resserré à 14 tranches, contre 5 aujourd'hui, avec une progressivité nettement renforcée sur les tranches hautes. Il propose également la suppression du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % pour les revenus du capital, qui seraient alors imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, au même titre que les revenus du travail.

Sur la fortune, le programme prévoit le rétablissement d'un impôt de solidarité sur la fortune, supprimé en 2018 et remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) actuellement codifié aux articles 964 et suivants du Code général des impôts. Ce nouvel impôt réintégrerait, selon les versions du programme, un volet climatique pénalisant les actifs les plus polluants, en plus d'un seuil d'entrée et d'une assiette élargie par rapport à l'IFI en vigueur.

Sur les transactions immobilières, LFI propose d'instaurer une taxe progressive sur les "hautes transactions immobilières", dont le produit financerait la lutte contre le logement indigne. Le programme ne détaille pas, à ce jour, de barème précis applicable à la plus-value de cession d'un bien locatif classique détenu depuis plusieurs années. C'est un point qui reste flou, à surveiller dans les prochaines versions du livret.

Sur la location meublée, la mesure la plus précise concerne le tourisme de courte durée. Le programme prévoit de limiter les locations de type Airbnb à 60 jours par an et de supprimer la niche fiscale spécifique aux meublés de tourisme. En revanche, aucune position détaillée n'est publiée sur le régime LMNP appliqué à la location meublée longue durée classique, ni sur le mécanisme d'amortissement du bien qui permet aujourd'hui de réduire la base imposable des loyers meublés.

Voici une synthèse comparative entre le cadre fiscal 2026 et les orientations du programme.

Mesure fiscale	Cadre en vigueur en 2026	Proposition Mélenchon 2027
Barème impôt sur le revenu	5 tranches, taux marginal à 45 %	14 tranches, progressivité renforcée sur les hauts revenus
Revenus du capital	PFU à 30 % (flat tax) ou option barème	Suppression du PFU, imposition au barème comme les revenus du travail
Fortune immobilière	IFI, seuil à 1,3 M€ de patrimoine net immobilier	Rétablissement d'un ISF, assiette et volet climatique à préciser
Meublés de tourisme (Airbnb)	Régime LMNP avec abattements spécifiques	Suppression de la niche fiscale, plafond de 60 jours de location par an
LMNP longue durée classique	Amortissement du bien, charges réelles ou micro-BIC	Position non publiée à ce jour (relevé du 21 septembre 2026)
Plus-value de cession	Abattement pour durée de détention, exonération à 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux)	Taxe progressive sur les "hautes transactions", modalités non détaillées

Pour un investisseur qui raisonne en cash-flow, la variable la plus structurante de ce tableau est la suppression du PFU. Elle changerait directement le calcul de rentabilité nette d'un bien loué nu, puisque les loyers perçus rejoindraient la tranche marginale d'imposition du foyer, potentiellement plus élevée que les 30 % actuels de la flat tax sur certains revenus mobiliers assimilés.

Cette refonte fiscale ne prend tout son sens qu'associée au second pilier du programme, celui qui touche directement le loyer lui-même et la relation entre bailleur et locataire.

Loyers, encadrement et rapport locatif

C'est le cœur du programme logement de Jean-Luc Mélenchon, et l'axe qui le distingue le plus nettement des autres candidats. Le livret propose d'étendre et de pérenniser l'encadrement des loyers sur l'ensemble du territoire, et de le faire baisser dans les grandes villes. Concrètement, le candidat vise une baisse de l'ordre de 20 % des loyers médians dans les zones dites tendues.

Pour situer cette proposition par rapport au droit existant : l'encadrement des loyers est aujourd'hui un dispositif expérimental, prévu par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, prolongé par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 dite loi 3DS. Il ne s'applique que dans les communes volontaires ayant demandé son activation, comme Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Montpellier ou Bordeaux. Le programme de Jean-Luc Mélenchon propose de sortir de cette logique d'expérimentation locale pour en faire une règle nationale et permanente, avec un contrôle renforcé de l'État avant la mise en location.

Deuxième mesure phare, la généralisation du permis de louer. Ce dispositif existe déjà : institué par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, il est codifié aux articles L.634-1 à L.635-11 du Code de la construction et de l'habitation, complété par le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016. Il permet à une commune ou un EPCI de soumettre toute nouvelle mise en location à une autorisation préalable ou à une déclaration. Aujourd'hui, ce dispositif reste facultatif et n'est activé que dans environ 400 communes, dont plusieurs métropoles. Le programme LFI propose de le rendre obligatoire sur tout le territoire français, avec une autorisation préalable délivrée par les pouvoirs publics avant toute nouvelle location.

Troisième mesure, la garantie universelle des loyers. Portée depuis plusieurs années par la Confédération nationale du logement (CNL), elle prendrait la forme d'une caisse de solidarité nationale chargée de couvrir les impayés de loyers, à la fois pour sécuriser le locataire en cas de coup dur et pour garantir au propriétaire la perception de son loyer. C'est la seule contrepartie explicitement proposée aux bailleurs dans ce programme, face à un encadrement des loyers qui, par nature, réduit leur marge de manœuvre sur la fixation du prix.

Sur le volet contentieux locatif, le programme prévoit également d'abroger la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian, qui a durci les procédures d'expulsion en cas de squat et accéléré certaines procédures pour impayés de loyers. Une abrogation reviendrait mécaniquement à allonger les délais de procédure pour un bailleur confronté à un locataire ne payant plus son loyer, sauf si la garantie universelle des loyers absorbe une partie de ce risque financier en amont.

Voici les grands blocs de ce volet locatif, avec leur base légale actuelle et l'évolution proposée.

Dispositif	Base légale ou statut en 2026	Proposition Mélenchon 2027
Encadrement des loyers	Expérimental, loi ELAN 2018 puis loi 3DS 2022, zones volontaires uniquement	Généralisation nationale et permanente, baisse ciblée en zone tendue
Permis de louer	Loi ALUR 2014, art. L.634-1 à L.635-11 CCH, facultatif, environ 400 communes	Obligatoire dans toute la France
Sanctions permis de louer	Amende jusqu'à 5 000 €, portée à 15 000 € en cas de récidive (art. L.635-7 CCH)	Non précisé, cadre actuel probablement maintenu ou renforcé
Garantie contre les impayés	Assurance loyers impayés (GLI) privée et facultative, caution personnelle	Garantie universelle des loyers, caisse de solidarité nationale
Procédure d'expulsion	Loi Kasbarian du 27 juillet 2023, procédures accélérées	Abrogation proposée de la loi Kasbarian

Cette régulation du loyer ne peut pas se lire indépendamment de l'état du bien lui-même. C'est précisément l'objet du volet suivant, consacré au DPE et aux obligations de rénovation.

DPE, rénovation et obligations du bailleur

Le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques n'est pas une invention du programme Mélenchon : il découle de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience. Ce calendrier est déjà en vigueur en 2026 et s'impose à tous les bailleurs, quel que soit le résultat de la présidentielle 2027.

Pour rappel, ce calendrier prévoit :

• Depuis le 1er janvier 2023, la performance énergétique est un critère de décence du logement, au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
• Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au DPE est interdit à la location, pour les nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites.
• À compter du 1er janvier 2028, cette interdiction s'étendra aux logements classés F.
• À compter du 1er janvier 2034, elle s'étendra aux logements classés E.
• Depuis 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés à la relocation et lors du renouvellement de bail.

Le programme de Jean-Luc Mélenchon ne remet pas en cause ce calendrier. Il propose au contraire d'aller plus loin, en rendant la rénovation des passoires thermiques obligatoire avant toute mise en location, quelle que soit la classe DPE concernée, et non plus seulement pour les logements F et G au fil du calendrier légal. Le livret prévoit aussi le lancement d'un grand plan de rénovation des logements, articulé avec la lutte contre l'habitat indigne et le renforcement du permis de louer évoqué plus haut.

Sur la copropriété, le programme veut sanctionner plus fermement les syndics qui ne remplissent pas leurs obligations envers les locataires ou les copropriétaires occupants, notamment sur le chauffage, l'accès à l'eau, l'isolation ou la lutte contre les nuisibles. Cette mesure vise directement les blocages de travaux en assemblée générale, un point de friction fréquent pour un investisseur copropriétaire minoritaire qui souhaite engager une rénovation énergétique mais se heurte à un vote défavorable.

Un point de vigilance mérite d'être signalé aux lecteurs de ce site : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Ce changement technique, indépendant du programme politique étudié ici, a déjà fait basculer certains logements chauffés à l'électricité vers une meilleure étiquette énergétique, sans qu'aucun travaux n'ait été réalisé. Il est donc utile de vérifier le DPE actuel d'un bien avant d'en tirer des conclusions sur son éligibilité à la location.

Sur ce terrain de la rénovation, un investisseur qui souhaite sécuriser son bien sans piloter lui-même chaque devis peut s'appuyer sur un courtage en travaux, qui met en relation avec des artisans qualifiés et compare les devis, afin de sortir un bien de la classe F ou G dans des délais maîtrisés.

Une fois le bien mis aux normes énergétiques, la question suivante concerne la production de logements neufs et l'accès à la propriété, deux volets que le programme aborde également.

Construction et accession à la propriété

Sur la construction, le programme de Jean-Luc Mélenchon fixe un objectif de production de 200 000 logements publics par an pendant cinq ans, aux normes écologiques les plus ambitieuses, en référence à la RE2020 et au standard du bâtiment à énergie positive. S'y ajoute un objectif de 20 000 logements par an en résidences sociales, de type pensions de famille, pour développer le logement accompagné en substitution à l'hébergement d'urgence.

Sur le logement social au sens de la loi SRU, le programme prévoit de rehausser le quota obligatoire de logements sociaux dans les communes concernées à 30 %, contre 20 à 25 % actuellement selon les zones, avec 5 % dédiés spécifiquement aux résidences universitaires et foyers de jeunes travailleurs. Il prévoit également d'aggraver les sanctions financières contre les communes qui ne respectent pas ce quota.

Sur la lutte contre la vacance, le livret propose de réquisitionner les logements vides pour les remettre sur le marché locatif, dans des conditions respectant les critères du logement décent. Cette mesure vise en priorité les logements vacants de longue durée détenus par des propriétaires institutionnels ou des particuliers n'ayant engagé aucune démarche de mise en location.

Sur la concentration de patrimoine, le programme évoque un plafond de logements pouvant être transmis par héritage ou acquis directement, afin de limiter la concentration immobilière. Le nombre exact de biens visé par ce plafond n'est, à ce stade, pas publié dans les documents disponibles.

En revanche, certains sujets structurants pour l'accession et la construction ne figurent pas, ou pas encore, dans les livrets consultés :

• Le Prêt à taux zéro (PTZ) et son éventuelle évolution ne font l'objet d'aucune position détaillée à ce jour.
• L'objectif zéro artificialisation nette (ZAN) et son articulation avec l'objectif de 200 000 logements publics par an n'est pas explicité.
• Les normes de construction applicables au parc privé neuf, hors logement public, ne sont pas détaillées.

Voici une synthèse des objectifs chiffrés annoncés, comparés aux règles en vigueur.

Volet construction	Cadre en vigueur 2026	Proposition Mélenchon 2027
Production de logements sociaux	Financements HLM sous tension, aides à la pierre réduites depuis plusieurs années	200 000 logements publics par an pendant cinq ans, normes RE2020 / énergie positive
Quota SRU	20 à 25 % de logements sociaux selon les communes	30 %, dont 5 % réservés aux jeunes et étudiants
Logements vacants	Taxe sur les logements vacants existante, réquisition rare et encadrée	Réquisition élargie des logements vides
PTZ	Dispositif national, conditions de ressources et de zonage	Position non publiée à ce jour (relevé du 21 septembre 2026)
ZAN	Objectif de zéro artificialisation nette d'ici 2050, loi Climat 2021	Articulation avec le logement non détaillée

Après ce panorama mesure par mesure, il est temps de rassembler ces éléments sur un cas concret, pour visualiser leur effet cumulé sur un investissement locatif réel.

Ce que ce programme changerait sur une opération type

Pour comparer objectivement les quatre programmes logement étudiés sur ce site, nous appliquons systématiquement chaque mesure au même bien de référence. Il s'agit d'un T2 de 45 m² situé à Lyon, dans une zone où l'encadrement des loyers est déjà activé à titre expérimental, acquis 195 000 € frais de notaire inclus, classé DPE D, loué nu et vide de tout locataire à l'acquisition, avec un loyer de marché actuel de 650 € hors charges par mois.

Sur le loyer perçu, l'application d'un encadrement renforcé avec un objectif de baisse de 20 % dans les zones tendues ferait mécaniquement passer le loyer plafond de ce bien aux alentours de 520 € par mois, en fonction du loyer de référence majoré fixé pour le secteur. Sur une année pleine, cela représente une perte de recettes locatives brutes de l'ordre de 1 560 €, avant toute autre variable.

Sur la mise en location elle-même, le passage à un permis de louer obligatoire imposerait un dossier de demande d'autorisation préalable avant chaque nouveau bail ou changement de locataire, avec une visite de contrôle de conformité. Ce délai administratif, qui s'ajoute au temps de recherche d'un locataire, doit être intégré au calcul de vacance locative prévisionnelle d'un investisseur qui achète pour louer rapidement.

Sur le risque d'impayé, la garantie universelle des loyers changerait la donne pour ce bien : en cas d'incident de paiement, l'investisseur percevrait une compensation via la caisse de solidarité nationale plutôt que de devoir engager seul une procédure de recouvrement, potentiellement allongée par l'abrogation de la loi Kasbarian. Ce mécanisme réduirait le risque financier attaché à l'impayé, sans toutefois indiquer à ce jour de plafond de garantie ni de délai de carence.

Sur la fiscalité, avec un loyer annuel ramené à environ 6 240 € (520 € x 12 mois), et une imposition au barème sans PFU pour les revenus fonciers assimilés à du capital, la charge fiscale dépendrait directement de la tranche marginale du foyer investisseur, potentiellement alourdie par le nouveau barème à 14 tranches.

Sur la rénovation, si ce T2 lyonnais venait à être reclassé F ou G lors d'un futur DPE, la mise en location deviendrait impossible sans travaux préalables, obligation déjà actée par la loi Climat et Résilience de 2021 et renforcée dans son principe par le programme Mélenchon, qui souhaite étendre cette obligation à l'ensemble du parc et non plus seulement aux classes F et G.

Paramètre du bien de référence	Situation actuelle 2026	Effet mécanique du programme Mélenchon
Loyer mensuel hors charges	650 €	Environ 520 €, baisse ciblée de 20 % en zone tendue
Recettes locatives brutes annuelles	7 800 €	Environ 6 240 €
Renting out	Libre, sous réserve de décence	Autorisation préalable obligatoire (permis de louer)
Risque d'impayé	Assurance loyers impayés privée facultative	Garantie universelle des loyers, caisse de solidarité
Procédure en cas d'impayé prolongé	Loi Kasbarian, procédures accélérées	Abrogation proposée, retour à des délais plus longs
Fiscalité des loyers perçus	Barème actuel ou PFU selon le régime	Barème à 14 tranches, suppression du PFU sur le capital

Ce cas pratique illustre un point essentiel : l'effet cumulé de l'encadrement des loyers et de la fiscalité pèse sur la rentabilité brute, tandis que la garantie universelle des loyers agit, à l'inverse, comme un filet de sécurité sur le risque locatif. Pour un investisseur qui vise un rendement locatif net entre 3 et 8,5 %, le curseur se déplacerait donc vers une rentabilité plus resserrée mais potentiellement plus sécurisée sur le plan des impayés.

Cette mécanique posée, une question revient souvent chez les lecteurs de ce site : ce programme logement dépend-il vraiment de la personne de Jean-Luc Mélenchon, ou reste-t-il la ligne du parti quel que soit le candidat ?

La ligne logement de LFI dépend-elle du candidat ?

Jean-Luc Mélenchon est aujourd'hui le candidat officiellement désigné par La France insoumise pour la présidentielle de 2027, sa candidature ayant été validée sans opposition interne par l'intergroupe parlementaire du mouvement début mai 2026. Il n'existe donc pas, à ce stade, de scénario de remplacement de candidat au sein de LFI qui remettrait en cause l'auteur direct de ce programme.

Le paysage à gauche dans son ensemble reste toutefois mouvant. Le Parti socialiste a choisi d'organiser une primaire fermée réservée à ses militants et alliés en octobre 2026, ouvrant la voie à une possible participation de Raphaël Glucksmann, sans que La France insoumise ne prenne part à ce processus. De son côté, le Parti communiste français a validé le 6 septembre 2026, par un vote interne approuvé à 72 %, la candidature autonome de son secrétaire national Fabien Roussel, déjà candidat en 2022, en dehors de toute logique de primaire commune avec LFI ou le reste de la gauche. Cette fragmentation signifie que plusieurs candidatures de gauche coexistent pour 2027, sans qu'aucune issue ne puisse être anticipée à ce jour sur une éventuelle candidature unique.

Ce climat d'incertitude électorale ne change cependant rien à la nature du document étudié dans cette fiche. Le livret logement de La France insoumise est un document de parti, construit collectivement et publié sous la bannière "Mélenchon 2027", indépendant d'un éventuel remplacement de candidat au sein du mouvement. Sur le fond, ce programme logement s'inscrit dans une continuité assumée avec les propositions 2017 et 2022 de La France insoumise : encadrement des loyers, permis de louer, lutte contre l'habitat indigne et rétablissement d'un impôt sur la fortune figuraient déjà, sous des formulations proches, dans les précédentes campagnes du mouvement. Il ne s'agit donc pas d'une ligne conjoncturelle, mais d'un socle idéologique stable sur la question du logement, quel que soit le nom porté sur les affiches de campagne.

Reste que certains angles du programme demeurent, à ce jour, insuffisamment précisés pour un investisseur souhaitant anticiper ses effets concrets.

Ce qui n'est pas tranché

Plusieurs zones d'ombre subsistent dans les documents disponibles à la date de rédaction de cette fiche, certaines étant explicitement reconnues comme des points de vigilance par des observateurs extérieurs au parti.

• Le financement simultané de 700 000 rénovations annuelles toutes classes confondues, de 200 000 logements publics par an et d'un encadrement des loyers généralisé n'est pas chiffré de façon consolidée dans un document budgétaire unique.
• Le sort du régime LMNP appliqué à la location meublée longue durée, hors meublés de tourisme, n'est pas précisé : seule la niche fiscale des meublés de tourisme de type Airbnb est explicitement visée.
• Le barème précis de la taxe progressive sur les "hautes transactions immobilières" annoncée pour financer la lutte contre le logement indigne n'est pas publié.
• Le seuil du plafond de logements transmissibles par héritage ou acquisition directe, destiné à limiter la concentration immobilière, n'est pas chiffré.
• L'articulation entre l'objectif de 200 000 logements publics par an et l'objectif national de zéro artificialisation nette (ZAN) n'est pas détaillée.
• Le calendrier de mise en œuvre d'une garantie universelle des loyers, notamment son mode de financement et le plafond d'indemnisation par bailleur, reste à préciser.
• La position sur le Prêt à taux zéro (PTZ) n'apparaît pas dans les livrets consultés à ce jour.

Ces zones d'ombre ne remettent pas en cause l'orientation générale du programme, mais elles limitent la capacité d'un investisseur à en simuler précisément l'impact chiffré sur son propre patrimoine tant que ces précisions n'auront pas été publiées.

Sources et date de dernière mise à jour

Cette fiche s'appuie sur deux catégories de sources, distinguées pour la transparence de l'analyse.

Documents publiés par le parti : le livret "Garantir le droit au logement" et le chapitre logement du programme "L'Avenir en commun", consultables sur melenchon2027.fr, actualisés en 2025 et 2026 dans le cadre de la campagne présidentielle 2027.

Informations de presse et sources juridiques complémentaires : loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi ALUR), loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (loi Climat et Résilience), loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (loi 3DS), loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (loi Kasbarian), Code de la construction et de l'habitation, Code général des impôts, ainsi que des articles de presse relatifs à l'actualité de la candidature de Jean-Luc Mélenchon et au paysage politique de la gauche pour 2027.

Cette fiche a été mise à jour le 21 septembre 2026. Le programme logement d'un candidat pouvant évoluer d'ici le premier tour de l'élection présidentielle de 2027, il est recommandé de vérifier la version la plus récente du livret logement avant toute décision d'investissement fondée sur ces éléments.