Statut du bailleur privé, amortissement, PTZ : le volet logement de Bruno Retailleau (LR)

Le logement s'impose comme un terrain politique majeur à l'approche de 2027. Bruno Retailleau, président des Républicains et candidat déclaré, a dévoilé son plan national le 28 mai 2026 à Maison-Alfort. Son ambition affichée : provoquer un « choc d'offre » et produire un million de logements supplémentaires en cinq ans. Pour l'investisseur locatif, deux mesures retiennent particulièrement l'attention. D'abord, un statut du bailleur privé qui réintroduit l'amortissement fiscal en location nue, un mécanisme jusqu'ici réservé au meublé. Ensuite, un PTZ simplifié et sans zonage pour relancer l'accession. Cette fiche décortique chaque proposition, la resitue dans son cadre légal, et mesure son effet concret sur une opération type. Objectif : donner à tout porteur de projet patrimonial une lecture claire, sourcée et actionnable de ce programme logement.

Qui porte ce programme logement ?

Avant d'entrer dans le détail fiscal, il faut identifier qui porte réellement cette proposition. La réponse conditionne le degré de confiance que l'investisseur peut accorder à chaque mesure annoncée.

Un candidat déclaré, un document daté et officiel

Bruno Retailleau est candidat déclaré à l'élection présidentielle de 2027 et président des Républicains depuis le 18 mai 2025. Le programme logement qu'il porte s'intitule « Mieux se loger, et moins cher ». Il a été présenté publiquement le 28 mai 2026, lors d'un déplacement à Maison-Alfort, dans le Val-de-Marne. Ce document constitue la référence de fiscalité et de droit immobilier pour toute cette fiche. Il s'inscrit dans un corpus programmatique plus large, qui compte plus de cent mesures réparties sur sept thèmes, dont l'économie, les institutions et l'écologie.

Le constat de départ du candidat est chiffré. La France construirait aujourd'hui nettement moins que ses besoins réels, estimés à 450 000 logements neufs par an. Face à ce déficit, Bruno Retailleau structure sa proposition autour de quatre étapes, à mener dès le début d'un éventuel quinquennat.

Stage	Contenu de la mesure
1. Choc d'offre	Suppression du ZAN, fin des interdictions de louer liées au DPE
2. Accélération	Loi d'urgence type « Notre-Dame » pour diviser par deux les délais de construction
3. Fiscalité	Instauration du statut du bailleur privé, suppression de l'encadrement des loyers
4. Accession	Déduction des intérêts d'emprunt, PTZ sans zonage, pacte famille-logement

Ce tableau donne le squelette de la proposition. Chaque bloc suivant reprend un de ces axes pour l'investisseur en immobilier locatif.

Voici les mesures phares qui structurent l'ensemble du plan national de Bruno Retailleau :

• Suppression du Zéro artificialisation nette (ZAN), objectif inscrit dans la loi Climat et résilience de 2021.
• Loi d'urgence pour réduire les délais de construction de sept à trois ans.
• Fin des interdictions de louer fondées sur le classement DPE.
• Transformation accélérée des bureaux vacants en logements.
• Instauration d'un statut du bailleur privé avec amortissement en location nue.
• Suppression de l'encadrement des loyers sur l'ensemble du territoire.
• PTZ simplifié, sans zonage, ouvert au neuf comme à l'ancien.

Cette base posée, entrons dans le cœur du sujet pour tout propriétaire bailleur : la fiscalité de l'investissement locatif.

Fiscalité de l'investisseur : amortissement et statut du bailleur privé

La fiscalité reste le premier levier de rentabilité d'un investissement locatif. C'est aussi le terrain où la proposition de Bruno Retailleau tranche le plus nettement avec l'existant.

L'amortissement en location nue, une rupture fiscale

Le droit fiscal actuel traite très différemment la location nue et la location meublée. En location nue, l'article 31 du code général des impôts (CGI) autorise uniquement la déduction des charges réelles : travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière. Aucun amortissement du bien lui-même n'est permis. En location meublée non professionnelle (LMNP), au contraire, le propriétaire peut amortir la valeur du bâti chaque année, ce qui réduit fortement, voire annule, l'impôt sur les loyers perçus.

Cette asymétrie a poussé de nombreux investisseurs vers le meublé, parfois au détriment de la location nue, plus stable pour les familles. C'est ce déséquilibre que les députés du groupe Droite Républicaine, dont est issu Bruno Retailleau, ont voulu corriger via un amendement porté lors de l'examen du budget 2026.

Ce travail parlementaire a abouti. L'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026, rétablit un mécanisme d'amortissement au sein de l'article 31 du CGI. Concrètement, un propriétaire peut désormais déduire chaque année une fraction du prix d'achat de son bien loué nu, comme un loueur en meublé déduit l'usure de son mobilier. Ce dispositif, souvent désigné comme le « statut du bailleur privé », s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Ce sont ces principes qui encadrent le calcul de l'amortissement :

Niveau de loyer pratiqué	Taux d'amortissement annuel (bien neuf)
Location intermédiaire	3,0 %
Location sociale	4,5 %
Location très sociale	5,5 %
Ancien rénové (selon niveau)	de 3,0 % à 5,0 %

Le mécanisme n'est pas illimité. L'amortissement cumulé ne peut pas dépasser 80 % de la valeur du bien, et le plafond annuel est fixé à 8 000 euros, pour un maximum de deux logements par foyer fiscal. Le statut, une fois choisi, entraîne un basculement automatique au régime réel simplifié pour toute la durée de l'engagement, fixée à neuf ans.

Voici les conditions d'éligibilité à retenir avant tout arbitrage patrimonial :

• Logement situé en immeuble collectif ; les maisons individuelles sont exclues.
• Location nue uniquement ; le meublé, la location saisonnière et le bail mobilité sont hors champ.
• Mise en location dans les douze mois suivant l'achèvement ou l'acquisition, conformément à l'article 31, I, 1°, i du CGI.
• Location effective et continue à usage de résidence principale du locataire.
• Respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire, selon le niveau choisi.
• Interdiction de louer à un membre de sa propre famille.
• Option pour le statut irrévocable, avec reprise fiscale en cas de rupture de l'engagement.

Ce dispositif adopté par le Parlement diffère du chantier annoncé par Bruno Retailleau candidat. Son programme du 28 mai 2026 promet « d'instaurer le statut du bailleur privé » à l'échelle nationale, dans la durée. Une nuance essentielle : le mécanisme déjà voté reste temporaire et limité au nu. Le candidat ne précise pas, à ce jour, s'il entend l'étendre au meublé, en durcir ou en assouplir les plafonds une fois à l'Élysée. Ce point figure logiquement dans le bloc dédié aux angles morts de ce programme.

Micro-foncier, plus-value et fiscalité locale : ce qui reste flou

En dehors de l'amortissement, le programme de Bruno Retailleau ne détaille pas, à ce jour, de réforme du régime micro-foncier, ni du calcul de la plus-value immobilière. Aucune mesure publiée ne porte non plus sur l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ni sur les taxes locales, comme la taxe foncière ou la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Voici l'état des lieux sur ces trois volets, arrêté à la date de cette fiche :

Sujet fiscal	Statut dans le programme Retailleau
Micro-foncier	Position non publiée à ce jour (relevé du 19/09/2026)
Plus-value immobilière	Position non publiée à ce jour (relevé du 19/09/2026)
IFI et taxes locales	Position non publiée à ce jour (relevé du 19/09/2026)

À titre de comparaison politique, la question de la taxation du patrimoine reste également disputée à gauche, où Jean-Luc Mélenchon défend un renforcement de la fiscalité sur le capital immobilier. Le contraste avec la ligne de Bruno Retailleau, centrée sur l'allègement fiscal du bailleur privé, est net et structure l'ensemble du débat logement pour 2027.

La fiscalité fixe le cadre. Elle ne dit rien, en revanche, du rapport de force entre bailleur et locataire une fois le bien loué. C'est l'objet du bloc suivant.

Loyers et rapport locatif : la fin de l'encadrement en ligne de mire

Le rendement locatif ne dépend pas seulement de la fiscalité. Il dépend aussi de la liberté de fixer un loyer, et de la sécurité juridique face aux impayés. Sur ce terrain, Bruno Retailleau prend une position tranchée.

Suppression de l'encadrement des loyers

Le candidat LR est opposé à l'encadrement des loyers. Son programme prévoit la suppression de ce dispositif, ainsi que du plafonnement d'évolution des loyers dans les zones tendues, aujourd'hui indexé sur l'indice de référence des loyers (IRL). Concrètement, bailleur et locataire pourraient fixer librement le montant du loyer à la signature du bail, y compris dans les villes actuellement soumises à un loyer de référence majoré, comme Paris, Lille ou Bordeaux.

L'argument avancé par le candidat est celui de la confiance. Selon lui, des règles simples et stables inciteraient davantage de propriétaires à remettre des biens sur le marché locatif, plutôt que de les laisser vacants ou de basculer vers la location meublée touristique, moins contrainte.

Permis de louer, impayés et garantie locative

Le programme aborde également la sécurité juridique du bailleur, un sujet central pour tout investisseur qui souhaite louer sereinement. Bruno Retailleau annonce une politique de « tolérance zéro contre le squat » : toute occupation illégale donnerait lieu à une expulsion administrative sous dix jours, sans passer par la voie judiciaire classique habituellement longue.

Sur le permis de louer, dispositif que certaines communes ont mis en place pour lutter contre l'habitat indigne, le programme ne prévoit pas de suppression explicite à ce jour. Sur la garantie locative universelle, en débat au Parlement depuis plusieurs années, aucune position formelle n'a été publiée à ce stade.

Voici les principales mesures qui touchent le rapport locatif dans ce programme :

• Suppression de l'encadrement des loyers sur tout le territoire.
• Fin du plafonnement d'évolution des loyers indexé sur l'IRL en zone tendue.
• Liberté de fixation du loyer entre bailleur et locataire à la signature.
• Expulsion administrative sous dix jours en cas de squat avéré.
• Fin de l'exonération d'impôt sur les sociétés pour les bailleurs sociaux, avec réaffectation des gains au Fonds national des aides à la pierre (FNAP).

Ce volet loyers façonne directement le rendement brut d'une opération. Mais aucun investissement locatif ne tient sans anticiper l'état du bien et ses obligations énergétiques. C'est le sujet du bloc suivant.

DPE, rénovation et obligations du bailleur

Depuis la loi Climat et résilience de 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) conditionne directement le droit de louer certains logements. Ce cadre légal évolue vite, et le programme de Bruno Retailleau propose d'y revenir en profondeur.

La fin annoncée des interdictions de louer liées au DPE

Bruno Retailleau propose de mettre fin aux interdictions de louer fondées sur le classement énergétique du logement. Selon son propre chiffrage, cette mesure préserverait près de 450 000 logements actuellement menacés de sortie du marché locatif. Pour rappel, le calendrier légal en vigueur interdit déjà la location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025, et prévoit une extension aux logements classés F au 1er janvier 2028, puis aux logements E au 1er janvier 2034.

Le candidat ne précise pas, dans les documents disponibles à ce jour, s'il envisage un report pur et simple du calendrier, une suppression totale de l'obligation, ou un assouplissement ciblé sur certaines zones. Cette imprécision mérite d'être suivie de près par tout investisseur qui détient ou envisage l'achat d'une passoire thermique.

Audits, aides à la rénovation et copropriété

Le programme ne détaille pas, à ce stade, de réforme spécifique du dispositif MaPrimeRénov', ni de l'audit énergétique obligatoire à la vente des logements classés F et G, prévu par le décret du 4 mai 2022. Aucune position publiée non plus sur les travaux de rénovation énergétique en copropriété, ni sur le financement des chantiers collectifs via le fonds travaux obligatoire.

Obligation DPE	Calendrier légal actuel	Position du programme Retailleau
Interdiction de louer un G	En vigueur depuis le 01/01/2025	Suppression annoncée, calendrier non précisé
Interdiction de louer un F	Prévue au 01/01/2028	Suppression annoncée, calendrier non précisé
Interdiction de louer un E	Prévue au 01/01/2034	Suppression annoncée, calendrier non précisé
MaPrimeRénov'	Budget 2026 réduit à 1,5 Md€ (ANAH)	Position non publiée à ce jour (relevé du 19/09/2026)
Audit énergétique à la vente	Obligatoire pour F et G	Position non publiée à ce jour (relevé du 19/09/2026)

⚠️ Un point de vigilance pour l'investisseur : tant qu'aucun texte de loi n'abroge le calendrier DPE, les obligations actuelles restent pleinement applicables. Une annonce de campagne, même détaillée, n'a aucune valeur juridique avant son passage devant le Parlement.

Une fois le bien conforme aux normes énergétiques, encore faut-il que l'offre de logements neufs et anciens suive la demande. C'est l'enjeu du volet construction du programme.

Construction et accession : ZAN, PTZ et logement social

La rareté du foncier constructible reste, selon Bruno Retailleau, la cause première de la crise du logement en France. Son programme s'attaque frontalement à ce verrou.

Suppression du ZAN et loi d'urgence pour la construction

Le candidat propose la suppression pure et simple du Zéro artificialisation nette (ZAN), objectif inscrit dans la loi Climat et résilience du 22 août 2021, puis précisé par la loi du 20 juillet 2023. Ce dispositif fixe aujourd'hui une trajectoire de réduction de moitié de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2021 et 2031, avant une absence totale d'artificialisation nette visée pour 2050. Bruno Retailleau juge cet objectif pénalisant pour les communes rurales et périurbaines, qui font face selon lui à des arbitrages irréalistes entre développement économique et production de logements.

En complément, il propose une loi d'urgence inspirée du chantier de reconstruction de Notre-Dame de Paris, pour diviser par deux les délais moyens de réalisation d'un projet immobilier, actuellement estimés à sept ans, avec un objectif ramené à trois ans. Cette accélération passerait par davantage de pouvoir donné aux maires en matière d'urbanisme, et par une simplification des documents d'urbanisme locaux.

PTZ sans zonage et pacte famille-logement

Sur l'accession à la propriété, Bruno Retailleau fixe un cap clair : faire de la France une « nation de propriétaires ». Le constat chiffré est net : seuls 57 % des ménages français possèdent leur résidence principale, contre près de 70 % en moyenne dans l'Union européenne.

Pour inverser cette tendance, le programme prévoit la suppression du zonage du prêt à taux zéro (PTZ), aujourd'hui réservé, pour le neuf, aux zones dites tendues (A, A bis et B1). Le financement de la charge des intérêts serait transféré à la Caisse des dépôts et consignations. Le PTZ deviendrait accessible sur tout le territoire, aussi bien dans le neuf que dans l'ancien.

Paramètre PTZ	Règle en vigueur en 2026	Proposition Retailleau
Zonage	Neuf réservé aux zones A, A bis, B1 depuis avril 2025 (élargi au national pour le neuf)	Suppression totale du zonage, y compris pour l'ancien
Financement	Porté par l'État via crédit d'impôt aux banques	Transfert à la Caisse des dépôts
Quotité finançable	Jusqu'à 50 % pour les ménages modestes	Position non publiée à ce jour (relevé du 19/09/2026)

Le programme ajoute un « pacte famille et logement », avec une déduction fiscale des intérêts d'emprunt pour l'achat d'une résidence principale, progressive selon le nombre d'enfants : 50 % de déduction avec un enfant, 75 % avec deux enfants, 100 % à partir de trois enfants. Un « choc de transmission patrimoniale » est également annoncé, sous forme d'exonération des dons familiaux dédiés à l'achat d'une résidence principale, à hauteur de 150 000 euros pour un bénéficiaire de moins de 30 ans, et 100 000 euros pour un bénéficiaire de moins de 40 ans.

Enfin, sur le logement social, Bruno Retailleau souhaite remplacer les quotas de la loi SRU par des objectifs territorialisés, négociés entre l'État et les collectivités. Il propose également l'extinction progressive du droit au logement opposable (DALO) « en supprimant ses causes », et ne prévoit pas de reconduire un nouveau programme national de rénovation urbaine après 2030.

Voici les principales mesures construction et accession de ce programme :

• Suppression totale du ZAN, loi Climat et résilience de 2021 abrogée.
• Loi d'urgence pour ramener les délais de construction de sept à trois ans.
• PTZ sans zonage, ouvert au neuf comme à l'ancien, financé par la Caisse des dépôts.
• Déduction progressive des intérêts d'emprunt selon le nombre d'enfants du foyer.
• Exonération des dons familiaux pour l'achat d'une résidence principale, jusqu'à 150 000 euros.
• Remplacement des quotas SRU par des objectifs territorialisés négociés localement.

Ces annonces restent, à ce stade, des engagements de campagne. Voyons maintenant ce qu'elles signifieraient concrètement, chiffres à l'appui, sur une opération d'investissement locatif réelle.

Ce que ce programme changerait sur une opération type

Pour rendre ce programme comparable, appliquons-le à un bien de référence identique sur l'ensemble de cette série d'analyses politiques. Il s'agit d'un T2 de 45 m² situé dans le centre de Bordeaux, acheté 180 000 euros en 2026, classé DPE D, et destiné à la location nue en résidence principale du locataire. Bordeaux fait partie des communes où le loyer est aujourd'hui encadré, avec un loyer de référence majoré illustratif de l'ordre de 13 euros du m², soit un loyer plafond théorique proche de 585 euros hors charges par mois pour ce bien.

Fiscalité de l'opération avec le statut du bailleur privé

Avec le régime actuel de la location nue, sans statut du bailleur privé, le propriétaire ne peut déduire que ses charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, éventuels travaux. En optant pour le statut du bailleur privé issu de la loi de finances 2026, et en pratiquant un loyer de niveau intermédiaire, l'investisseur peut amortir 3 % de la valeur du bâti chaque année, dans la limite de 8 000 euros annuels.

Sur ce bien, en estimant la valeur du bâti à 160 000 euros hors terrain, l'amortissement annuel déductible atteindrait environ 4 800 euros par an, pendant l'engagement de neuf ans. Cette déduction vient directement réduire le revenu foncier imposable, un avantage jusqu'ici réservé au LMNP.

Poste	Location nue classique	Statut du bailleur privé (loyer intermédiaire)
Loyer annuel visé	7 020 € (585 €/mois)	7 020 € (585 €/mois)
Charges déductibles	Intérêts, taxe foncière, assurance	Intérêts, taxe foncière, assurance
Amortissement déductible	Aucun	Environ 4 800 €/an
Base imposable réduite	Non	Oui, jusqu'à 9 ans
Rendement brut visé	3,9 %	3,9 % (identique), fiscalité nette améliorée

Effet de la suppression de l'encadrement des loyers

Si l'encadrement des loyers venait à disparaître, comme le propose Bruno Retailleau, le propriétaire de ce même T2 bordelais pourrait fixer librement son loyer, potentiellement au-dessus du loyer de référence majoré actuel. Une hausse illustrative de 10 %, portant le loyer à environ 645 euros par mois, ferait grimper le rendement brut de 3,9 % à près de 4,3 %, sans changement de charges ni de prix d'achat. Ce chiffre reste une simulation théorique, dépendante du marché locatif réel de chaque quartier.

Sur ce type d'opération, viser un rendement locatif entre 3 % et 8,5 % reste l'objectif que nous fixons habituellement selon la ville, le type de bien et la stratégie retenue. Un studio ancien en zone tendue avec statut du bailleur privé peut se rapprocher du bas de cette fourchette, tandis qu'un bien nécessitant des travaux en zone moins tendue peut viser le haut.

Ce calcul illustre l'écart entre promesse de campagne et droit positif. Reste une question de fond : cette ligne politique tient-elle indépendamment de la personne qui la porte ?

La ligne de ce parti dépend-elle du candidat ?

Bruno Retailleau est candidat déclaré et président des Républicains depuis mai 2025. Aucun arbitrage interne n'est en cours sur cette candidature à ce jour, et le programme logement présenté le 28 mai 2026 engage directement le parti au niveau national.

Cette stabilité institutionnelle donne au programme une continuité que d'autres candidatures, encore incertaines à cette date, ne possèdent pas forcément. Elle ne garantit toutefois pas l'application intégrale des mesures annoncées, qui resteront soumises au vote du Parlement en cas d'élection.

Ce qui n'est pas tranché

Malgré la précision de certaines mesures, plusieurs zones d'ombre subsistent dans ce programme logement. Elles concernent directement la décision d'investissement d'un bailleur privé.

• Le statut du bailleur privé s'étendrait-il un jour à la location meublée, ou resterait-il cantonné au nu ? Aucune précision publiée.
• Le calendrier d'interdiction de louer lié au DPE serait-il abrogé, reporté, ou seulement assoupli par zone ? Non précisé.
• Le sort de MaPrimeRénov' et de l'audit énergétique obligatoire à la vente n'est pas abordé dans les documents disponibles.
• Le devenir du permis de louer, dispositif communal, n'est pas mentionné.
• Le niveau exact des plafonds d'amortissement et de loyer, en cas de généralisation du statut du bailleur privé, reste à définir.
• La position sur l'IFI, la taxe foncière et le régime micro-foncier n'a pas été publiée à ce jour.
• Le financement complet de la suppression du zonage PTZ par la Caisse des dépôts n'est pas détaillé chiffre par chiffre.

Ces angles morts ne sont pas propres à ce programme. Ils rappellent qu'un projet de campagne, même détaillé, se précise souvent au fil des débats parlementaires, une fois le texte transformé en projet de loi.

Sources et date de dernière mise à jour

Cette fiche distingue systématiquement les documents publiés par le parti et les informations rapportées par la presse. Dernier relevé effectué le 19 septembre 2026.

• Programme « Mieux se loger, et moins cher », Bruno Retailleau, présenté le 28 mai 2026 à Maison-Alfort - document de campagne.
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 - Journal officiel du 20 février 2026, source légale primaire.
• Code général des impôts, article 31 - Légifrance.
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience - Légifrance.
• Loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 relative au ZAN - Légifrance.
• Articles de presse d'analyse et de couverture du déplacement du 28 mai 2026 — traités comme sources secondaires, croisées avec le document de campagne.