Investissement locatif à Vauban : rentabilité et conseils

Les avantages du secteur pour un investissement locatif

Quartier très dynamique de Lille, Vauban-Esquermes offre de nombreux avantages à ses habitants. Cela fait du secteur un lieu propice à un investissement locatif.

Les espaces verts

Considéré comme le « poumon vert » de Lille, Vauban-Esquermes abrite près de 50 hectares d’espaces verts. Cette spécificité en fait l’une des zones les plus attractives de la localité. Vous pourrez notamment y trouver le parc de la Citadelle, le parc zoologique de Lille et le jardin Vauban. Avec une population jeune et dynamique, ces espaces proposent des activités particulièrement adaptées aux habitants.

D’ailleurs, la zone est parfaite pour faire de la location, vu le nombre de demandes locatives dans le quartier. Les biens avec un balcon sont notamment très recherchés car ils permettent de profiter de la vue sur les verdures de la localité.

Un quartier étudiant

Composé majoritairement d’étudiants, le quartier de Vauban-Esquermes offre de nombreuses possibilités pour des projets d’investissement locatifs. Avec des commerces de proximité et divers services, la zone offre un cadre de vie agréable à ses habitants qui sont relativement jeunes. Elle abrite également le campus Vauban de l’Université catholique de Lille. Le secteur se situe aussi à proximité de l’IESEG School of Management (Institut d'économie scientifique et de gestion).

Ce dernier est notamment réputé pour sa filière de gestion qui attire des étudiants venus de toute l’Europe. Cette particularité en fait une zone particulièrement prisée par les investisseurs immobiliers pour la location étudiante. Accueillant près de 15 000 étudiants par an, le quartier Vauban-Esquermes s’avère un endroit de choix pour faciliter la gestion locative de votre bien.

Les projets d’infrastructures

Avec des résidents majoritairement jeunes, la zone est en plein essor. D’ailleurs, elle figure parmi les quartiers les plus dynamiques de Lille. De plus, pour accroître son attractivité, le secteur fait l’objet de divers projets d’améliorations. L’aménagement des quais en fait notamment partie avec l’ajout de nombreux restos-bars. Vous pouvez également compter la création de l’un des plus grands îlots végétalisés situés en plein centre du secteur. Ces infrastructures permettent au quartier d’attirer davantage de locataires.

La tendance immobilière à Vauban-Esquermes

Le quartier offre un large choix de logements pour un investissement immobilier. Toutefois, la tendance immobilière du secteur penche vers les logements anciens.

Les logements neufs

Composé de près de 88 % d’appartements, le secteur dispose de bonnes infrastructures pour vous constituer un patrimoine immobilier. Aussi, si vous souhaitez investir dans un appartement ou une maison neuve, le quartier offre un large choix.

À noter toutefois que les biens neufs offrent un rendement moins élevé comparé à l’ancien. Même si vous investissez dans une maison avec jardin, parking et balcon, votre rentabilité sera affectée. Cela est dû aux prix des biens neufs qui sont nettement plus chers à l’achat.

De plus, dans le cadre d’un programme neuf, la livraison des travaux peut durer plus d’une année. Placer votre capital dans l’ancien est donc plus rentable.

Les logements anciens

Outre son prix plus accessible, une résidence ancienne offre de nombreux avantages aux investisseurs. Avec l’achat d’une maison ou d’un appartement ancien, vous profitez de la livraison gratuite des travaux. De plus, la livraison dure rarement plus d’un trimestre dans le cadre d’une rénovation. Avec ce type de placement, vous pouvez louer le bien au bout d’une courte durée comparée aux logements neufs. Avec les infrastructures présentes dans le secteur, vous avez un large choix en fonction de votre locataire cible.

Pour l’acquisition d’un appartement ancien, vous devez compter 4 038 euros en moyenne. Vous pourrez ainsi ajouter le coût de la rénovation et percevoir des revenus plus intéressants. Si vous souhaitez placer votre capital dans une maison, le prix moyen dans l’ancien est de 3 584 euros.

Les types de logements

Pour assurer la rentabilité de votre projet, vous devez choisir la typologie de la résidence en fonction de votre locataire cible.

Les studios

Quartier majoritairement étudiant, Vauban-Esquermes propose des appartements de type studio. Même si ce type de résidence ne dispose généralement pas de balcon, il existe quelques exceptions. Aussi, si vous trouvez ce type de logement en vente, c’est une opportunité à ne pas manquer. En effet, les appartements studio sont les plus adaptés aux besoins de la population étudiante et aux jeunes actifs de la localité. De ce fait, la tension locative pour ce type de résidence est particulièrement haute. En ce qui concerne le rendement locatif, vous pourrez espérer un taux brut de 6 %.

Les deux-pièces

Les appartements deux-pièces occupent près de 27 % du parc immobilier du secteur. Ce type de bien est particulièrement prisé par les étudiants aisés et les jeunes actifs. De plus, vous avez des chances de trouver un appartement deux-pièces avec un balcon et une place de parking dans le secteur.

Cela constitue un bon patrimoine locatif, puisque la demande est permanente. Avec ce type de bien, vous pourrez espérer un rendement locatif de 5,7 %. Ainsi, placer votre capital dans un appartement deux-pièces vous permettra de profiter de revenus intéressants.

Les trois-pièces et plus

Les appartements disposant de trois pièces et plus occupent la majorité des infrastructures immobilières dans le secteur. Que ce soit un appartement ou une maison, les grandes surfaces offrent toujours une bonne rentabilité dans une ville étudiante. Cela, puisque vous pouvez opter pour la colocation pour générer des revenus plus importants. De plus, un appartement avec trois pièces ou plus dispose généralement d’un parking.

Si le logement est équipé d’un balcon, le prix peut légèrement augmenter. Toutefois, un appartement avec un balcon et un parking reste un bon compromis pour placer votre capital. Vous pouvez également opter pour une maison avec jardin, parking et balcon pour correspondre à la demande des familles et des cadres.

Les transports dans le secteur

Limitrophe du quartier de Wazemmes, le secteur est très bien desservi par les transports en commun. Il dispose notamment de 3 lignes de bus permettant de rejoindre les autres quartiers. Il abrite également deux stations de métro. Étant une localité étudiante, le secteur propose à ses habitants des offres de vélo à la demande.

Il existe actuellement 11 stations de vélos en libre-service dans le quartier. Les résidents ont ainsi plus de liberté dans leurs déplacements. Cette bonne couverture de transports permet à la localité d’être plus attractive, ce qui est favorable à un placement dans les projets locatifs.

Rentabilité locative à Vauban-Esquermes : chiffres et projections

Le quartier Vauban, à Lille, séduit autant les familles que les étudiants et jeunes actifs grâce à son cadre verdoyant, son accès facile au centre-ville et sa proximité avec les grandes écoles comme l'Université Catholique de Lille. Il connaît une demande locative soutenue, en 2024. Il devient ainsi un secteur stratégique pour les investisseurs immobiliers.

Le prix moyen au m² pour un appartement dans ce quartier oscille entre 2307 € et 4 872 € en 2025 (Meilleursagents). Les loyers mensuels varient entre 11,8 € et 23,9 € par m², en fonction du type de bien et de ses prestations.

Exemple de calcul de rentabilité brute et nette

Un T3 de 60 m² est acheté au prix de 230 000 €, soit 3 833 €/m².

Loyer mensuel estimé (non meublé) : 900 €

Revenus locatifs annuels : 900 € × 12 = 10 800 €

Rentabilité brute :

Rentabilité brute=(10800230000)×100=4,7

Rentabilité nette (en tenant compte de 20 % de charges et impôts divers) :

Rentabilité nette≈(10800×0,8230000)×100=3,76

Cette estimation reste prudente : une gestion efficace (via le régime LMNP ou la colocation) peut faire grimper ces chiffres.

Impact d’un balcon, d’un parking ou d’un jardin sur le loyer

Les prestations supplémentaires influent fortement sur la valeur locative, à Vauban-Esquermes. Voici quelques repères :

Balcon ou terrasse : +5 % à +8 % sur le loyer

Place de parking : entre 60 € et 100 € par mois, selon l’emplacement

Jardin privatif (rare sur ce secteur, surtout en rez-de-chaussée) : valorisation de +10 % à +15 % du loyer

Un appartement de 900 € avec balcon et parking pourrait se louer entre 990 € et 1 050 €. La rentabilité brute sera mécaniquement améliorée.

Cas d’usage : location meublée (LMNP) vs location nue

Criteria	Location nue (T3)	Location meublée (T3 - LMNP réel)
Loyer mensuel estimé	900 €	1 100 €
Revenus annuels estimés	10 800 €	13 200 €
Tax system	Revenus fonciers	BIC réel (LMNP)
Déductions fiscales	Limitées (intérêts, travaux)	Amortissement du bien + mobilier = forte réduction fiscale
Impôt sur les loyers	Modéré à élevé	Souvent nul pendant 10 à 15 ans
Rentabilité nette estimée	Référence	+30 à +40 % supérieure
Public cible	Couples, familles	Étudiants, jeunes actifs, colocation
Souplesse du bail	3 ans renouvelables	1 an (9 mois pour étudiants), plus flexible

 

Simulation de colocation étudiante dans un T3 ou T4

La colocation reste l’un des meilleurs leviers de rentabilité à Vauban-Esquermes.

Prenons un T4 de 85 m² acheté à 320 000 € (soit 3 764 €/m²).

Loyer par chambre (meublé) : 500 €/mois

Revenus locatifs totaux : 500 € × 3 chambres × 12 mois = 18 000 €/an

Rentabilité brute : (18000/320000)×100=5,62

Rentabilité nette (hypothèse 20 % charges et gestion) : (18000×0,8320000)×100=4,5

Ce modèle permet d’augmenter la rentabilité brute de plus de 20 % par rapport à une location classique et répond aussi à une forte demande. Cette stratégie permet aussi d’optimiser la fiscalité et d’amortir le bien en LMNP réel.

Statut fiscal et montages recommandés pour investir à Vauban-Esquermes

La demande en location meublée est forte, notamment dans des T2, T3 ou logements en colocation. Ce sont des opportunités stratégiques pour les investisseurs qui veulent combiner rentabilité et fiscalité avantageuse. Le choix du bon statut fiscal devient alors essentiel pour des revenus locatifs maximaux tout en réduisant l'imposition.

Pourquoi choisir le statut LMNP pour ce quartier ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adapte très bien au profil des locataires de Vauban. Etudiants, jeunes actifs, colocs… tous recherchent des logements prêts à vivre, bien situés et bien équipés. Ce statut permet de louer un bien meublé et bénéficier d’un régime fiscal favorable. Il ne sera pas nécessaire de créer de société ni franchir des seuils de complexité administrative. Il est pertinent pour un premier investissement locatif ou un projet patrimonial géré en direct.

Quand opter pour le régime réel ou le micro-BIC ?

Deux régimes fiscaux sont disponibles en LMNP : le micro-BIC et le régime réel. Le choix entre les deux dépend du montant des revenus locatifs et des charges engagées.

Micro-BIC :

Il est idéal si les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €. Il permet un abattement forfaitaire de 50 %, sans déductions supplémentaires. Il est facile à gérer et convient aux petites surfaces louées à des étudiants, avec peu de charges.

Régime réel :

Il est recommandé lorsque les charges (travaux, intérêts d’emprunt, ameublement, frais de gestion) sont importantes. Ce régime permet de déduire toutes les charges réelles, mais surtout d’amortir le bien immobilier et le mobilier. L’imposition sera réduite, et même devenir nulle pendant plusieurs années. Il est souvent plus rentable à partir de 8 000 à 10 000 € de loyers annuels.

Le meublé se loue à bon prix dans un quartier comme Vauban. Par ailleurs, le régime réel est en général le choix optimal pour optimiser la rentabilité nette après impôt.

Opportunité via SCI à l’IR ou à l’IS selon le projet patrimonial

Une SCI (Société Civile Immobilière) peut s’avérer utile, notamment dans les cas :

• d’investissement à plusieurs,

• de transmission patrimoniale,

• pour organiser la gestion de plusieurs biens.

SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) :

Elle convient pour de la location nue étant transparente fiscalement. Elle n’est en revanche pas compatible avec la location meublée régulière.

SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) :

Elle permet de louer en meublé légalement, avec la possibilité d’amortir le bien et de capitaliser les bénéfices dans la société.

Mais attention : les plus-values sont soumises à l’impôt sur les sociétés. Cela peut alourdir l’imposition à la revente. Ce montage est plus technique et s’adresse à des investisseurs expérimentés ou accompagnés d’un expert-comptable.

La SCI à l’IS peut se justifier dans le cadre d’un projet à long terme ou d’un bien destiné à la colocation meublée sur plusieurs années dans un quartier comme Vauban.

Déduction des charges et amortissements en LMNP

L’un des grands avantages du LMNP au régime réel réside dans la possibilité de déduire intégralement les charges suivantes :

• les intérêts d’emprunt,

• les travaux d’entretien et de rénovation,

• l'assurance propriétaire non occupant (PNO),

• les frais de gestion ou de comptabilité,

• la taxe foncière,

• les charges de copropriété.

À cela s’ajoute la possibilité d’amortir :

• le bien immobilier (hors valeur du terrain) sur 25 à 30 ans,

• le mobilier et l’équipement sur 5 à 10 ans.

Résultat : de nombreux LMNP au régime réel dégagent une rentabilité nette d’impôt supérieure à 4 %. Ils peuvent ne pas être imposés sur les loyers pendant 10 à 15 ans grâce à l’amortissement.

Fiscalité spécifique pour la location meublée étudiante

Dans le quartier de Vauban-Esquermes, deux formes de location meublée sont couramment pratiquées pour répondre à la demande étudiante :

Logement meublé classique (T1, T2 ou colocation) :

Relevé du régime LMNP, ce type de location permet une souplesse de gestion et une rentabilité optimisée. L’investisseur peut fixer librement son loyer dans la limite de la réglementation locale (zone tendue), et bénéficier du régime réel pour réduire sa fiscalité.

Résidences de services étudiantes (résidences gérées avec bail commercial) :

Ces logements meublés font l’objet d’un bail commercial avec un gestionnaire, qui reverse un loyer fixe. Ils ouvrent également droit au régime LMNP, souvent utilisé pour bénéficier du statut de LMNP amortissable. L’investisseur devra toutefois renoncer à la liberté de gestion. En contrepartie, il bénéficie d’un revenu passif sécurisé et de charges mutualisées.

Le choix entre les deux dépend de la stratégie de l’investisseur :

Autonomie, rendement supérieur et fiscalité optimisée → meublé classique

Simplicité, rentrées prévisibles, délégation totale → résidence étudiante gérée

Micro-localisation : où investir précisément dans Vauban ?

Dans un marché aussi effervescent que celui de Lille, la micro-localisation contribue à la réussite d’un investissement locatif. Le quartier Vauban-Esquermesprésente un tissu urbain varié dans lequel chaque rue peut avoir un profil locatif spécifique. Bien cibler son emplacement permet :

• de minimiser la vacance locative,

• de valoriser le bien à la revente,

• d’optimiser rentabilité et qualité des locataires.

Les rues les plus recherchées à Vauban-Esquermes

Certaines adresses bénéficient d’une forte demande locative pour leur proximité avec les établissements scolaires, leur cadre résidentiel ou leur calme relatif. Voici quelques secteurs particulièrement recommandés :

Boulevard Vauban

Elle est une artère emblématique du quartier, elle longe l’Université Catholique de Lille et regroupe de nombreux immeubles anciens de standing. Cette rue est très appréciée par les étudiants et jeunes actifs et offre des loyers élevés, surtout en meublé.

Rue Colson

Elle est située dans une zone résidentielle calme et verdoyante. Cette rue attire des profils plus familiaux ou de jeunes couples qui recherchent un compromis entre accessibilité et tranquillité.

Rue de Solférino (partie nord)

Elle est prisée pour sa proximité immédiate avec le centre-ville. La rue dispose de différents commerces, mais peut devenir bruyante sur certains tronçons (voir plus bas).

Rue Roland ou Rue du Port

Ces rues calmes, en retrait mais bien desservies, offrent une bonne alternative pour de la colocation ou du meublé longue durée.

Proximité avec les transports : un atout déterminant

Être à quelques minutes à pied d’une station de métro, bus ou station V'Lille est un critère de choix pour les locataires. Surtout pour les étudiants sans véhicule.

Les zones autour de :

• la station Cormontaigne (métro ligne 2),

• la station Gambetta,

• et les axes desservis par les lignes de bus Liane 1 et Liane 90
  sont particulièrement recherchées.

La proximité avec la Citadelle de Lille et le Parc de la Deûle offre un cadre de vie très apprécié par les jeunes actifs et les familles. Elles rendent les rues situées dans la partie sud-ouest du quartier (Rue d’Isly, Rue Malus, Rue de Turenne...) plus attractives.

Cartographie de la demande locative selon le type de bien

 

Type of property	Zones à privilégier	Cible locative	Comments
Studios / T1	Boulevard Vauban, Rue Nationale, Rue Colbert	Étudiants en début de cycle universitaire	Très forte demande, forte rotation locative
T2 / T3 meublés	Proximité métro, Catho (Rue Solférino, Rue Roland, Rue du Port)	Couples, jeunes actifs, étudiants en fin d’études	Bonne stabilité, loyers plus élevés en meublé
T4 et + / colocations étudiantes	Rue Gambetta, Rue d’Isly, Rue Nicolas Leblanc	Étudiants en colocation	Forte tension locative, bon rendement en meublé réel
Biens avec extérieur	Citadelle, Avenue de Lattre de Tassigny, petites copropriétés avec jardin ou balcon	Tout public (bonus pour étudiants et familles)	Bien rare, valorisé avec prime locative significative

 

Zones à éviter : nuisances sonores et turnover élevé

Certaines rues peuvent paraître attractives sur le papier mais présentent des nuisances régulières. Cela peut être à cause de la vie nocturne ou la proximité des bars. 

La rue Masséna et certaines portions de la Rue de Solférino (partie est) sont connues pour leur concentration de bars, restaurants et discothèques.

Ces secteurs sont animés et peuvent générer des difficultés de gestion locative : nuisances sonores, turnover rapide, vacance accrue en période estivale.

Pour une stratégie d’investissement sereine et rentable, il vaut mieux viser les zones en retrait de l’hypercentre festif, tout en restant proches des écoles, du métro et des espaces verts.

Type de bien idéal selon la cible locative

Les studios et T1 bis à Vauban conviennent parfaitement aux étudiants de la Catho. Les T2 meublés séduisent plutôt les jeunes actifs et les couples.

Les T3 et T4, bien agencés, sont idéaux pour la colocation étudiante et sont très rentable dans ce quartier. Les maisons avec jardin sont rares mais recherchées par les familles. Elle présente une belle valorisation patrimoniale.

Priorité : studio ou T3 pour la colocation étudiante

Checklist pour réussir son investissement à Vauban-Esquermes

Les biens avec balcon, terrasse ou petit jardin se louent plus vite et plus cher. Un stationnement privatif est un réel atout, surtout près des rues passantes. L’exposition sud ou sud-ouest assure une bonne luminosité, très appréciée des locataires. Et surtout, restez à moins de 10 minutes à pied du métro ou des universités.

Atouts majeurs : extérieur, parking, bonne exposition

Statut fiscal recommandé

Le statut LMNP, en meublé, est le plus adapté ici : il permet de déduire les charges et d’amortir le bien Limpôt sur les loyers sera réduit. Le régime réel est recommandé dès que les charges dépassent 50 % des recettes, sinon le micro-BIC reste une solution simple.

La SCI à l’IS peut aussi être pertinente, pour un projet familial long terme.

Ciblez le LMNP au réel pour maximiser vos gains.

Budget à prévoir (achat + travaux + ameublement)

Il faut compter :

• entre 110 000 et 120 000 € pour un studio bien placé,

• environ 150 000 € pour un T2 rénové

• jusqu’à 270 000 € pour un T3 ou T4 en colocation tout équipé.

Ces montants incluent les frais de notaire, les éventuels travaux et le mobilier complet.
Prévoir entre 110 000 € et 270 000 € selon le bien.

Points de vigilance

Examinez attentivement les PV d’assemblée générale de copropriété pour anticiper d’éventuels travaux. Évitez les passoires énergétiques (DPE F ou G) et les logements trop proches des zones bruyantes comme Masséna ou Solférino. Vérifiez aussi l’isolation phonique, l’humidité et le prix au m².
Vérifiez les diagnostics, la copropriété et les nuisances.