Investissement dans le 3e arrondissement de Lyon

Privilégier le 3e arrondissement pour l’investissement immobilier

Si vous recherchez un investissement immobilier rentable à Lyon, il est impératif de bien connaître la métropole et ses différents arrondissements. Le 3e arrondissement est particulièrement vivant et agréable.

Un secteur très bien localisé

Le 3e arrondissement de Lyon se distingue par une forte présence de l’emploi industriel. Il est également entouré de communes dynamiques, comme Saint-Fons, Vénissieux et Bron. Les habitants peuvent donc profiter de nombreuses commodités, telles que les infrastructures sanitaires, commerces, établissements scolaires, etc. 

Secteur le plus peuplé de Lyon, le 3e arrondissement dépasse actuellement le seuil symbolique des 100 000 habitants. Ce qui est d’ailleurs un élément important pour l’investissement immobilier locatif, puisque la demande locative varie en fonction du nombre d'habitants.

Un secteur ultra dynamique

Le 3e arrondissement de Lyon rassemble de nombreuses activités économiques et stratégiques. C’est dans ce secteur que vous retrouverez :

• plusieurs tours de bureaux, dont la future To-Lyon ;
• divers sièges d’entreprises ;
• de nombreux restaurants gastronomiques ;
• le centre commercial de la Part-Dieu ;
• la gare de TGV (Train à grande vitesse) Part-Dieu ;
• l’hôtel de police ;
• la cité administrative ;
• le siège de la métropole ;
• la patinoire Baraban. 

Souvent considéré comme l’autre cœur de Lyon, ce secteur recèle également de rues très animées, comme le cours Lafayette ou l’avenue de Saxe.

Véritable centre économique, le 3e arrondissement concentre 1/3 des emplois de la métropole lyonnaise. C’est un lieu qui soutient également les commerçants et les acteurs importants pour le développement du tissu économique lyonnais. Les marchés alimentaires participent notamment au renforcement de chaque quartier de l’arrondissement.

Un lieu riche en culture et loisirs

Ville de culture, Lyon est connue pour ses grands événements. Dans chacun des arrondissements, les acteurs culturels de la métropole ont de multiples occasions de collaborer. Bibliothèques, musées, théâtres, salles de spectacles, la culture est accessible à tous, et plus précisément aux habitants du 3e arrondissement. 

Côté nature, ce secteur compte de nombreux parcs et jardins de proximité qui donnent l’occasion aux familles avec enfants de profiter d’un cadre de vie verdoyant. Le 3e arrondissement est également idéal pour les sportifs, petits et grands, amateurs comme professionnels.

Un réseau de transport de qualité

La métropole de Lyon est connue pour son réseau TCL (Transport en commun lyonnais), assurant la desserte des quartiers de ses neuf arrondissements. Le fait que le 3e arrondissement soit parfaitement desservi par des moyens de transport variés séduit les investisseurs. Il s’agit notamment d’un atout de taille pour ceux qui souhaitent réaliser un investissement immobilier locatif à Lyon.

Généralement repérables par la lettre C, les lignes de bus majeures du réseau TCL proposent un service de haut niveau aux résidents du 3e arrondissement de Lyon. Ils peuvent compter sur ces bus pour leurs déplacements quotidiens.

Une ligne de métro (B) est également mise en service dans l'arrondissement et dessert actuellement deux stations : Guichard-Bourse-du-Travail et Saxe-Gambetta. Ce métro vous permet de rejoindre rapidement le cœur des principaux quartiers et les centres d’activité de l’arrondissement. En correspondance avec ce moyen de transport, des funiculaires restent en service et sont intégrés au réseau de transport urbain de Lyon.

Enfin, quatre lignes de tramway (K100, K240, T3 et T4) relient les secteurs du 3e arrondissement à ceux des arrondissements voisins (6e et 8e). Un tramway spécial, connu sous le nom de Tram-Rhônexpress, relie la gare de la Part-Dieu à l’aéroport Lyon-Saint-Exupéry en seulement 25 minutes.

La tendance immobilière dans le 3e arrondissement de Lyon

Avec une tension locative en constante hausse et un prix modéré, l’immobilier locatif dans le 3e arrondissement est en plein essor. Il est important de suivre la tendance du marché pour vous constituer un patrimoine rentable.

Les biens neufs

Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier neuf, Lyon 3e propose de nombreux programmes pour les maisons et les appartements. Toutefois, en raison de son prix élevé, l’acquisition d’une résidence neuve génère moins de profits qu'un logement ancien. De plus, la livraison des programmes neufs va généralement au-delà d’un trimestre. Même si elle est gratuite, une longue attente peut constituer un frein au rendement global du projet.

Les biens anciens

Si vous voulez investir dans une maison ou un appartement avec travaux, le 3e arrondissement de Lyon propose un large choix. Ainsi, vous pourrez sélectionner un logement avec un fort potentiel pour votre placement immobilier locatif. Contrairement aux programmes neufs, les biens anciens sont les plus rentables dans cet arrondissement lyonnais. Leurs prix sont plus accessibles que les biens neufs, soit 5 264 €/m2 pour un appartement et 6 920 €/m2 pour une maison. De plus, la livraison des travaux est souvent gratuite et dure seulement un trimestre.

Cependant, pour les rénovations plus conséquentes, le délai de livraison sera plus long. À savoir que la tendance du marché immobilier du 3e arrondissement tend vers les biens anciens, de quoi vous constituer un patrimoine de qualité.

Le prix à la location

Dans cet arrondissement, le loyer médian tourne autour de 17 €/m2. Ce prix peut néanmoins atteindre 25 €/m2 suivant la qualité du bien, sa surface et son emplacement. Comparé aux autres arrondissements lyonnais, le 3e offre un rendement locatif assez satisfaisant, puisque les taux de rentabilité oscillent entre 3 % et 6 %.

Jusqu’alors, le bien immobilier le plus rentable dans ce secteur reste un studio avec un rendement potentiel s'élevant jusqu’à 5,76 %. Viennent ensuite les appartements de quatre pièces, avec un revenu locatif brut de 4,73 %. Pour ceux qui ne se soucient pas trop d’un profit immédiat, l’achat d’une maison cinq-pièces s’avère intéressant. Dans le cadre d’une revente, ce choix permet notamment de réaliser une meilleure plus-value.

L’optimisation fiscale dans le 3e arrondissement de Lyon

Les dispositifs de défiscalisation favorisent la rentabilité de votre projet immobilier locatif.

Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel)

Louer un bien rénové et meublé vous permet de bénéficier du statut LMNP. De ce fait, en gagnant moins de 23 000 euros de recettes locatives annuelles, vous pourrez profiter d’un abattement de 50 % sur votre imposition.

Si vos revenus locatifs sont plus importants, vous serez directement affecté au régime réel. Ainsi, il vous sera possible de déduire les charges et les dépenses du montant sur vos impôts.

Les quartiers où investir dans le 3e arrondissement de Lyon

La vie dans cet arrondissement tourne autour de 9 quartiers bien distincts. Cependant, ils ne sont pas tous adaptés à un placement immobilier, notamment à un projet locatif.

Le quartier de la Part-Dieu, le cœur stratégique de l'arrondissement

Quartier d'affaires central de Lyon et hub de transport ferroviaire européen, la Part-Dieu abrite des gratte-ciel de bureaux dominant toute la région. Connu sous le nom de Westfield, son immense centre commercial accueille plus de 200 boutiques et magasins

Au marché couvert des Halles-de-Lyon-Paul-Bocuse, fromagers, poissonniers et autres vendeurs proposent des produits frais et authentiques. Le quartier se caractérise également par ses bars et restaurants entourant le théâtre de la Bourse-du-Travail. Accueillant divers concerts et spectacles, ce monument présente un style art déco impressionnant. Attractif, ce quartier arbore un prix immobilier avoisinant les 5 513 €/m2.

La Guillotière-Nord, un quartier multiculturel

Culturellement riche, la Guillotière est un ancien site militaire embelli par un joli jardin verdoyant autour d’une vieille caserne. En réalisant un investissement immobilier dans cette zone, vous serez à proximité du château de La Motte et de ses nombreux remparts préservés.

Vous aurez également la possibilité de découvrir la fameuse église Notre-Dame-Saint-Louis, bâtie dans un style néoclassique. Le secteur regorge aussi de plusieurs marchés ainsi que de restaurants asiatiques. Dans le quartier de la Guillotière-Nord, le prix moyen au mètre carré d’un appartement est d’environ 5 769 €.

Montchat, un quartier aux belles allures de petit village

Montchat est un quartier lyonnais où vous pourrez retrouver plusieurs maisons individuelles. En retrait de l’hypercentre, ce lieu est apprécié pour son calme, ses zones pavillonnaires et ses espaces verts. C’est pourquoi il est considéré comme le poumon vert de l’agglomération.

Montchat est notamment connu pour son ambiance « village ». Avec ses nombreux parcs, commerces, services et sa vie associative, il conserve le charme d’un village en pleine ville. Si vous souhaitez y investir, vous devrez prévoir en moyenne 5 108 €/m2 pour un appartement et 7 038 €/m2 pour une maison.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.