Le dispositif Jeanbrun est-il rentable en 2026 ?

Initialement présenté sous le nom de "statut du bailleur privé", le dispositif Jeanbrun est désormais le cadre officiel de l'investissement locatif en 2026. Ce n'est pas une simple alternative par défaut, mais le remplaçant structurel du Pinel, conçu pour offrir une rentabilité plus stable grâce à l'amortissement, malgré l'encadrement des loyers.

Origines et contexte politique du dispositif 

Cette mesure tient son nom du ministre du Logement et de la Ville, Vincent Jeanbrun, qui a officiellement dévoilé cette mesure lors des vœux d'Action Logement le 20 janvier 2026. Initialement baptisé "statut du bailleur privé", le dispositif a été rebaptisé par la presse spécialisée en référence à son architecte politique.

Le gouvernement a intégré le dispositif Jeanbrun in extremis dans le projet de loi de finances 2026, adopté via le recours au 49.3. L'objectif politique est clair : provoquer un "choc d'offre" pour produire 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026, puis retrouver le rythme d'avant-crise de 400 000 logements produits par an d'ici 2030.

Vincent Jeanbrun table sur 500 millions d'euros de recettes fiscales annuelles si le dispositif remplit pleinement sa fonction de catalyseur pour relancer l'attractivité de l'investissement locatif. Ce levier fiscal vise à restaurer la confiance des investisseurs après l'arrêt progressif du Pinel et la chute de 22,2% des mises en chantier observée entre 2024 et 2025.

Ce que la majorité croit : un "Pinel bis" moins généreux

Beaucoup d'investisseurs pensent que la fin du Pinel signe la fin des avantages fiscaux massifs dans le neuf. Ils voient l'encadrement des loyers du dispositif Jeanbrun comme une contrainte insurmontable qui "plomberait" le rendement. C'est une vision incomplète qui oublie que la mécanique fiscale a radicalement changé : on passe d'une réduction d'impôt ponctuelle à un système d'amortissement pérenne.

La réalité terrain : les spécificités du dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun ne se contente pas de copier ses prédécesseurs ; il introduit des leviers comptables spécifiques à la location nue.

L'amortissement (3,5% à 5,5%) : Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun vous permet de déduire chaque année une partie du prix du bâtiment de vos revenus fonciers. Cela permet souvent d'afficher un déficit fiscal, gommant ainsi vos autres revenus imposables.

Le déficit foncier "boosté" : Avec le dispositif Jeanbrun, si vos charges dépassent vos loyers, vous pouvez imputer jusqu'à 21 400 € de déficit sur votre revenu global. C'est le double du plafond de droit commun, offrant une baisse d'impôt immédiate sur vos salaires.

Absence de zonage rigide : Contrairement au Pinel restreint aux zones tendues (A, Abis, B1), le dispositif Jeanbrun est applicable sur tout le territoire, pourvu que les loyers respectent les plafonds intermédiaires ou sociaux.

Taux d'amortissement du dispositif Jeanbrun : le barème complet

La puissance fiscale du dispositif Jeanbrun repose sur des taux d'amortissement progressifs, modulés selon le niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est bas, plus le taux d'amortissement est élevé.

Pour le neuf (ou VEFA) - Dispositif Jeanbrun

Pour l'ancien avec travaux (30% minimum du prix)

Initialement présenté sous le nom de "statut du bailleur privé", le dispositif Jeanbrun est désormais le cadre officiel de l'investissement locatif en 2026. Ce n'est pas une simple alternative par défaut, mais le remplaçant structurel du Pinel, conçu pour offrir une rentabilité plus stable grâce à l'amortissement, malgré l'encadrement des loyers.

Les 3 catégories de biens éligibles

Pour bénéficier de la dépréciation, le bien doit être loué dans l'une des trois catégories abordables du référentiel Loc'Avantages.

Le tarif intermédiaire (LLI) cible les classes moyennes avec un prix inférieur de 10 à 15% au marché, avec un barème de 3,5% plafonné à 8 000 € par an.

Le tarif social (LS) s'adresse aux revenus modestes avec un barème de 4,5% plafonné à 10 000 €.

Le tarif très social (LTS) concerne les ménages en grande précarité avec un barème de 5,5% plafonné à 12 000 €.

L'intermédiaire (LLI) offre le meilleur équilibre entre bénéfice fiscal et large vivier de locataires.

Comparaison : Pourquoi est-ce une alternative crédible au Pinel ?

Simulation : combien vous économisez réellement ?

La théorie est rassurante, mais les chiffres concrets permettent de décider. Voici trois profils types pour mesurer l'impact réel selon votre TMI.

Profil A : Cadre imposé à 30% (TMI)

• Bien : Appartement neuf 220 000 € (dont 185 000 € amortissables)

• Catégorie : Intermédiaire (3,5%)

• Déduction annuelle : 6 475 €

• Économie d'IR par an : 1 942 € + 325 € (prélèvements sociaux) = 2 267 €

• Gain cumulé sur 9 ans : 20 403 €

Profil B : Profession libérale imposée à 41% (TMI)

• Bien : Maison neuve 280 000 € (dont 240 000 € amortissables)

• Catégorie : Social (4,5%)

• Déduction annuelle : 10 000 € (seuil atteint)

• Économie d'IR par an : 4 100 € + 1 720 € (prélèvements sociaux) = 5 820 €

• Gain cumulé sur 9 ans : 52 380 €

Profil C : Investisseur peu imposé à 11% (TMI)

• Bien : Studio neuf 150 000 € (dont 125 000 € amortissables)

• Catégorie : Intermédiaire (3,5%)

• Déduction annuelle : 4 375 €

• Économie d'IR par an : 481 € + 215 € (prélèvements sociaux) = 696 €

• Gain cumulé sur 9 ans : 6 264 € (impact marginal)

Verdict : L'effet levier fonctionne vraiment à partir de 30% de TMI. En dessous, le gain ne justifie pas toujours les contraintes d'engagement.

Quelle rentabilité nette attendre selon votre ville ?

L'équilibre entre tarif plafonné et marché local détermine la viabilité du projet. Voici un comparatif sur 4 villes françaises.

Règle terrain : Si la perte annuelle dépasse 1 200 €, elle absorbe l'économie d'imposition d'un contribuable à 30% de TMI. Privilégiez les marchés où l'écart reste sous les 10%.

Sortie d'investissement : que se passe-t-il après 9 ans ?

La question de la liquidité est cruciale pour une décision rationnelle. Contrairement au Pinel où l'arrêt de l'avantage fiscal provoquait souvent une chute brutale de la rentabilité nette, ce régime offre une transition plus fluide vers le marché libre.

Revente facilitée : Le bien n'étant pas artificiellement survalorisé par une carotte fiscale "one-shot", son prix de cession reste corrélé à la réalité immobilière locale.

Liberté locative retrouvée : Au terme de l'engagement, vous récupérez le droit de fixer un tarif de marché, transformant votre logement intermédiaire en un placement classique à haute performance.

Dépréciation durable : Selon la décomposition comptable du bien, certains composants (gros œuvre, toiture) continuent de générer des charges déductibles bien au-delà de la période initiale de 9 ans.

Fiscalité et cumul : l'articulation avec vos autres revenus

Pour décider, il faut mesurer comment ce cadre interagit avec votre situation fiscale globale et vos prélèvements obligatoires.

Plafonnement des niches fiscales : Le déficit foncier de 21 400 € spécifique à ce régime n'entre pas dans le seuil global des 10 000 €, car il s'agit d'une déduction de base imposable et non d'une réduction de l'imposition.

Taxe foncière : Selon votre commune, le conventionnement des recettes locatives peut ouvrir droit à des exonérations temporaires, améliorant mécaniquement votre cash-flow net.

Bouclier social : La dépréciation réduit non seulement votre IR, mais diminue aussi l'assiette des 17,2% de prélèvements sociaux (CSG/CRDS) normalement dus sur vos bénéfices fonciers.

Pourquoi cette formule protège de la vacance locative ?

La rentabilité réelle dépend avant tout du taux d'occupation de votre patrimoine.

Demande structurelle : En proposant un tarif encadré (10 à 15% sous le marché libre), vous attirez la classe moyenne active qui peine à se loger dans le secteur privé traditionnel.

Stabilité des occupants : Les seuils de ressources garantissent des profils de familles ou de salariés dont le "reste à vivre" est sécurisé par un montant modéré.

Sécurité des paiements : Un tarif déconnecté des pics spéculatifs locaux est plus simple à honorer sur la durée, réduisant drastiquement le risque d'impayés et les coûts de rotation des locataires.

Erreurs à éviter

Ignorer que le terrain n'est pas amortissable (environ 15% du coût total), ce qui réduit l'assiette de déduction.

Choisir un bien trop éloigné des coûts du marché : le bénéfice est optimal quand le tarif limite est proche du tarif libre.

Oublier que ce cadre est cumulable avec d'autres leviers, comme le déficit foncier lié à des travaux en cas de rénovation lourde.

Ne pas simuler l'impact sur sa Tranche Marginale d'Imposition (TMI) : plus elle est haute, plus la dépréciation est puissante.

Sous-estimer l'engagement de 9 ans qui est la contrepartie stricte de l'avantage.

Dans quels cas cette solution est-elle la meilleure ?

Ce régime fiscal est votre meilleure option si :

• Vous cherchez à gommer des revenus fonciers existants ou à réduire fortement votre imposition sur le revenu global.

• Vous ciblez des villes moyennes où les tarifs du marché ne s'envolent pas au-delà des seuils réglementaires.

• Vous souhaitez une visibilité fiscale sur 9 ans sans les aléas des changements de zonage.

• Votre TMI est supérieure ou égale à 30%, maximisant ainsi la valorisation de la dépréciation.

Ce n'est pas pertinent si :

• Vous n'êtes pas imposé ou très peu (TMI à 0% ou 11%).

• Votre objectif est la revente rapide avec plus-value spéculative à court terme.

• Vous ne pouvez pas vous engager sur 9 ans minimum.

Checklist avant de vous engager

L'objectif n'est pas de "croire au régime", mais de valider que votre opération reste solide avec un revenu locatif plafonné et un engagement de 9 ans.

1. Écart loyer plafonné vs marché

Comparez les tarifs autorisés au prix du marché local (même quartier, surface, prestations). Si l'écart dépasse 15%, le manque à gagner mensuel peut neutraliser le bénéfice fiscal.

2. Prix d'achat rationnel

Question test : "Sans cette formule fiscale, j'achèterais à ce montant ?" L'optimisation améliore une bonne opération, elle ne répare pas un achat surpayé.

3. Cash-flow en scénario prudent

Exigez une simulation intégrant : tarif plafonné (pas "espéré"), charges non récupérables, taxe foncière, assurance, gestion, vacance locative et entretien. Si l'effort d'épargne devient inconfortable, le projet est fragile sur 9 ans.

4. Capacité fiscale réelle

Vérifiez que votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) donne une vraie valeur à la dépréciation. Plus vous êtes imposé, plus l'intérêt est réel… mais il reste plafonné.

What you need to remember

Le passage du statut de bailleur privé au dispositif Jeanbrun clarifie l'offre pour les investisseurs : c'est un outil de création de patrimoine qui mise sur la déduction de charges plutôt que sur la carotte fiscale directe. Si le projet est bien sélectionné, l'économie d'impôt générée par l'amortissement surpasse souvent la perte de revenu liée au loyer plafonné.

Simuler l'impact du dispositif Jeanbrun sur mon projet

Questions fréquentes 

Puis-je cumuler le dispositif Jeanbrun avec d'autres dispositifs fiscaux ?

Non pour d'autres réductions liées à l'immobilier (Malraux, Monuments Historiques), mais oui pour les niches fiscales classiques (dons, emploi à domicile) dans la limite du plafonnement global de 10 000 €.

Que se passe-t-il si je dois vendre mon investissement dans le dispositif Jeanbrun avant 9 ans ?

Vous devez rembourser les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun perçus proportionnellement aux années restantes, sauf cas de force majeure (décès, invalidité, licenciement).

Comment calculer la valeur amortissable dans le dispositif Jeanbrun ?

Le notaire décompose le prix entre terrain (non amortissable, environ 15-20%) et construction (amortissable dans ce dispositif). Cette répartition figure dans l'acte authentique.

Les charges de copropriété sont-elles déductibles dans le dispositif Jeanbrun ?

Oui, toutes les charges non récupérables dans votre investissement (gros travaux, honoraires syndic, assurance) viennent en déduction de vos revenus fonciers avec ce dispositif.