Dispositif Jeanbrun : le nouveau Pinel pour vos investissements

La fin du Pinel à la fin de l’année 2024 a laissé un vide considérable dans l'investissement locatif en France. Face à ce vide, le gouvernement a présenté, le 21 janvier 2026, une nouvelle réforme d’envergure : le Dispositif Jeanbrun. Ce mécanisme est porté par le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun. Il a été inscrit dans le budget 2026, mais reste encore soumis à l’approbation du Parlement. L'objectif ? Relancer l'investissement locatif privé tout en répondant à l'urgence du manque de logements abordables.

Amortissement fiscal et cumul avec le déficit foncier : une réforme plus attractif que le Pinel

Le Dispositif Jeanbrun propose un amortissement fiscal compris entre 3,5 % et 5,5 % par an pour les logements neufs. Ce mécanisme s’applique sur une durée de neuf ans, en fonction du niveau des loyers pratiqués. Une approche plus directe et prévisible que le système de réduction d’impôt du Pinel. Les loyers, eux, seront soumis à des plafonds intermédiaires pour garantir l’accessibilité des logements tout en empêchant la spéculation dans les zones les plus chères.

L’une des grandes nouveautés réside dans la possibilité de cumul avec le déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique. En cas de travaux de rénovation, le plafond du déficit foncier pourra être doublé pour atteindre 21 400 euros par an, contre 10 700 euros auparavant. Ce mécanisme permettrait aux investisseurs de déduire leur déficit foncier directement de leurs revenus, ce qui les rend plus attractifs par rapport à l’ancien dispositif.

Un dispositif plus flexible : sans zonage, mais avec des conditions claires

L’une des caractéristiques majeures du Dispositif Jeanbrun par rapport au Pinel est sa flexibilité géographique. Contrairement à l’ancien dispositif, aucun zonage géographique n’est prévu. Le mécanisme s’appliquerait sur l’ensemble du territoire, sans restriction géographique. Cela offrirait ainsi de nouvelles opportunités d'investissement, notamment dans les villes moyennes, souvent délaissées par les dispositifs précédents.

Cependant, pour les logements anciens, un critère important reste l'obligation de réaliser des travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’achat pour bénéficier de l’amortissement. Les taux d’amortissement varient entre 3 % et 4 % selon les loyers pratiqués, ce qui vise à rendre l’accessibilité au logement plus équitable.

Adoption du Dispositif Jeanbrun : quels impacts sur le marché immobilier ?

Si le Dispositif Jeanbrun est adopté, il pourrait avoir des effets considérables sur l’offre de logements en France :

• Relance de la construction : en offrant des incitations fiscales aux promoteurs, le dispositif pourrait stimuler la construction de 50 000 logements supplémentaires par an, comme l'a promis le ministre Jeanbrun. Une réponse directe à l’offre de logements qui reste insuffisante, notamment dans les zones où les loyers restent inaccessibles.
• Régulation des loyers : le plafonnement des loyers vise à freiner la flambée des prix dans certaines zones urbaines, et offrir des prix plus abordables pour la classe moyenne, tout en encourageant l’investissement dans des zones jusqu’alors délaissées.
• Attractivité des villes moyennes : en supprimant les zones géographiques du dispositif, le Jeanbrun pourrait redonner un coup de pouce aux investissements dans des villes hors des grandes métropoles, parfois laissées pour compte dans les anciens dispositifs de défiscalisation.

Un pari politique et économique risqué

Porté par le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, ce dispositif est aussi un pari politique pour le gouvernement. Si la réforme réussit à relancer l’investissement locatif tout en régulant les loyers, elle pourrait devenir un modèle durable, à l’image du Pinel. À l’inverse, si ses effets sont jugés insuffisants, la réforme pourrait rapidement se retrouver dans le viseur des critiques.

L’un des enjeux majeurs est de savoir si ce dispositif parviendra à tenir ses promesses dans un contexte de crise du logement où les tensions sociales sont déjà palpables. Le Dispositif Jeanbrun pourrait être une réponse à cette crise, mais cela dépendra de sa mise en œuvre et de son acceptation par les acteurs du marché.