Investir à Nantes, dans le quartier de Tortière-Saint-Donatien

Tortière-Saint-Donatien, une zone très convoitée de Nantes

Le quartier nantais de Tortière-Saint-Donatien possède une bonne réputation. Il dispose notamment de plusieurs avantages qui contribuent à améliorer son attractivité.

Un secteur avec une bonne démographie

Quartier de la ville de Nantes, Tortière-Saint-Donatien recense près de 16 640 habitants sur les 298 029 de la commune. Avec une moyenne d’âge de 36 ans, la population dans ce quartier est relativement jeune. Pour ce qui est de la catégorie socioprofessionnelle la plus représentée dans le secteur, il s’agit des cadres. Cela a une influence positive sur le dynamisme du quartier et est particulièrement avantageux dans un projet immobilier locatif.

Les commerces et services

Outre la démographie, Tortière-Saint-Donatien dispose de nombreux services. Le secteur abrite notamment 130 commerces répartis dans ses rues. Cela contribue à améliorer le cadre de vie des habitants qui ont accès à toutes les commodités essentielles et ne manquent de rien. Grâce à son emplacement proche du centre-ville de Nantes, le quartier est également limitrophe du jardin de l’Île de Versailles. Tortière-Saint-Donatien est également célèbre pour accueillir chaque année la foire du printemps de Nantes. Cet évènement offre de nombreuses possibilités pour un investisseur immobilier, notamment dans le cadre d'une location saisonnière.

Les différentes structures

Très convoitée par les couples et les familles, la zone abrite les structures adéquates pour accueillir les enfants. En ce qui concerne les écoles, ce quartier de Nantes possède trois établissements d’enseignement publics. Il s’agit des écoles élémentaires et maternelles Sully ainsi que du lycée Livet. Pour ce qui est des établissements privés, Tortière-Saint-Donatien dispose des écoles Saint-Donatien et Saint-Jean-Baptiste. Un logement situé proche de ces différents établissements d’enseignement peut fortement intéresser une famille et jouira d'une demande locative forte. Cela pourra faciliter la gestion locative de votre maison ou appartement car vous trouverez un locataire plus rapidement.

Analyse du marché immobilier de Tortière-Saint-Donatien

Tortière-Saint-Donatien fait partie des quartiers les plus convoités de Nantes grâce à ses divers commerces et services. Son marché de l’immobilier joue également un rôle dans cette attractivité. 

Le prix immobilier

Pour investir dans ce quartier à proximité du centre-ville de Nantes, vous pouvez choisir entre une maison ou un appartement. Tortière-Saint-Donatien offre une multitude de possibilités d’investissement puisque la tension locative est forte. Occupé par 82 % d’appartements et 18 % de maisons, le quartier propose un prix immobilier accessible.

Vous profiterez notamment d'un large choix de typologies de logement. Le prix de vente d’un appartement est de 4 004 euros par mètre carré en moyenne. Toutefois, en fonction de son emplacement et de ses caractéristiques, ce prix peut varier entre 2 625 euros et 5 298 euros. En ce qui concerne le prix de vente moyen d’une maison, il oscille entre 3 593 euros et 6 500 euros par mètre carré. Nettement plus chère qu'un appartement, le prix au mètre carré moyen d'une maison s'élève donc à 5 046 euros.

À noter que la présence d’un balcon, d'une terrasse, d’un garage ou d’un parking peut avoir une influence sur le coût d’une maison. Pour un appartement, la présence d’un ascenseur dans l’immeuble, d’un parking et d’un balcon est un atout de taille qui permet d'attirer plus de locataires.

Le prix de location

Le rendement locatif de votre bien dépendra du loyer que vous fixez. Toutefois, pour éviter le risque de la vacance locative, il s’avère important de rester dans la moyenne. Pour un appartement, le prix de location moyen est de 13,9 euros par mètre carré. Celui d’une maison est de 12,6 euros le mètre carré.

Choisir entre un bien neuf ou ancien

Dans le cadre d’un projet d'investissement immobilier, le choix entre un bien neuf et ancien s’avère important. En effet, la rentabilité globale de votre investissement dépend majoritairement de cette sélection. Même avec la possibilité d’investir avec le dispositif de défiscalisation Pinel, un appartement ou une maison neuve offre un rendement moins conséquent. Cela, puisque le prix d’un bien neuf est nettement plus élevé que celui d'un bien ancien. De plus, la livraison des travaux est plus longue. De ce fait, vous aurez à attendre plus longtemps avant de mettre le bien en location et de toucher vos premiers revenus fonciers.

Par contre, pour un logement ancien, le prix est plus abordable et la livraison gratuite des travaux est plus rapide. En effet, la rénovation ne dure jamais au-delà d’un trimestre, sauf en cas de travaux majeurs. Vous pourrez ainsi commencer votre activité dans les meilleurs délais. Ainsi, les biens anciens sont à privilégier selon l’avis des experts immobiliers.

Les biens immobiliers disponibles à Tortière-Saint-Donatien

Les appartements et les maisons en vente dans ce quartier sont très diversifiés. De ce fait, vous avez de nombreuses possibilités dans le cadre d’un projet locatif.

Le studio et l’appartement une pièce

Le studio et l’appartement une pièce ne sont pas nombreux à Tortière-Saint-Donatien. Pourtant, ils sont particulièrement recherchés par les jeunes actifs et les étudiants. Un logement une pièce est généralement composé d'une pièce à vivre faisant office de chambre, d'une cuisine et d'une salle de bains. Si l’appartement se trouve à l’étage et dispose d’un balcon ou d’une terrasse, vous pourrez obtenir un rapide retour sur investissement.

L'appartement deux-pièces

À la différence des appartements une pièce et des studios, les deux-pièces sont nombreux à Tortière-Saint-Donatien. En effet, cette typologie de logement occupe 25 % du parc immobilier du quartier. Un deux-pièces est habituellement composé d’une chambre, d’un séjour, d’une cuisine et d’une salle de bains. Les deux-pièces sont particulièrement recherchés par les couples sans enfants. Une fois chaque pièce aménagée, vous pourrez générer un bon rendement grâce à la forte demande locative pour ce type d'appartement.

Les appartements et maisons trois-pièces

Les appartements et les maisons de trois-pièces représentent 25,5 % des logements présents dans le quartier de Tortière-Saint-Donatien. Un appartement trois-pièces dispose généralement de deux chambres, d’une salle de bains, d’une cuisine et d’un séjour. Cette typologie d’appartement est particulièrement rentable une fois aménagée. Un trois-pièces correspond à la demande des cadres qui représentent la majorité des actifs du quartier.

Autrement, si vous souhaitez investir dans une maison trois-pièces, vous devez privilégier le standing. Au niveau du jardin, une terrasse peut rendre votre maison plus attractive aux yeux des locataires potentiels. Une maison aménagée et meublée offre également un meilleur rendement puisque vous pourrez fixer un loyer plus élevé.

Les appartements quatre-pièces

Le quartier Tortière-Saint-Donatien de Nantes est composé de 15 % d’appartements et de maisons avec quatre pièces. Disposant de trois chambres, d’une cuisine, d’une salle de bains et d’un séjour, ces derniers sont faciles à trouver. Cette typologie de logement offre notamment plusieurs possibilités de location. Que ce soit une maison ou un appartement, vous pouvez choisir la colocation grâce au nombre de chambres important. Toutefois, ce type de bien doit se trouver à proximité des commerces et des différents services.

Les immeubles de rapport

Si vous ne souhaitez pas choisir entre le nombre de pièces ou de chambres, vous pouvez opter pour un immeuble de rapport à étage avec un ascenseur. De cette façon, vous aurez plusieurs typologies de bien immobilier à mettre en location. De plus, vous aurez la possibilité d’adapter les appartements de chaque étage à la demande locative de vos cibles potentielles.

Cependant, il est important de tenir compte du standing dans le quartier Tortière-Saint-Donatien. Ainsi, vous devez privilégier les immeubles avec au moins un balcon à chaque étage et un parking ou un garage pour les locataires. La présence d’un ascenseur pour accéder à chaque étage n’est pas obligatoire, cependant, un immeuble disposant de cette qualité est plus attractif à la location.

Le transport à Tortière-Saint-Donatien

Situé à l’ouest de l’Erdre, le quartier Tortière-Saint-Donatien bénéficie d’une bonne couverture en termes de transports en commun. En effet, ce secteur à proximité du centre-ville de Nantes est desservi par la ligne 1 du tramway. Ce dernier parcourt notamment la ville de Nantes et Saint-Herblain avec deux terminus du côté ouest et deux à l’est. Autrement, le quartier est desservi par 9 lignes de bus qui assurent la liaison avec les autres quartiers de Nantes comme Beauséjour ou Dervallière-Zola.

La défiscalisation à Tortière-Saint-Donatien

Quel que soit le nombre de chambres ou de pièces dans votre appartement ou maison, vous avez la possibilité d’optimiser votre fiscalité. Vous pouvez en effet obtenir des avantages spécifiques sur votre imposition.

Le régime LMNP avec une location meublée

Le régime de Loueur meublé non professionnel (LMNP) vous permet de récupérer la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) et d’amortir votre investissement. Pour profiter de ce statut, vous devez mettre en location un bien meublé. Le nombre de chambres et de pièces dans l’appartement ou la maison n’a pas d’importance. Le logement doit juste contenir les meubles essentiels à la vie quotidienne des locataires.

• Mickael Zonta
• Rental Investment Director

A graduate of a major business school, and after a first successful experience in finance, Mickael Zonta began his career in real estate in 2011 in Paris before extending his activity to the Paris region and the city of Lyon. The fact that he is also a real estate investor in a personal capacity allows him to understand clients' issues in terms of investment objectives, rental yield and choice of tax regimes.